3252 日本商業開発

証券コード：3252
https://www.jinushi-jp.com/
2024.11.12
2024年12月期第3 四半期決算説明資料

会社名：地主株式会社（JINUSHI Co., Ltd.）
本社：東京都千代田区丸の内一丁目5番1 号
新丸の内ビルディング13F
設立：2000年4月7 日
資本金：6,461百万円（2024年9月末時点）
組織形態：監査等委員会設置会社（指名・報酬委員会設置）
上場市場：東証プライム市場［証券コード3252］
地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す。
社業、地主。
「地主」という言葉が、
新しい意味と価値を持つ時代が始まろうとしている。
これからも、地主株式会社を、
何卒よろしくお願いいたします。
代表者：代表取締役社長 西羅弘文
取締役：6 名（内、独立社外取締役（監査等委員）4名）
連結従業員数：111名（2024年11月時点）
わたしたちは、2000年の創業以来、定期借地権を活用し、
土地のみに投資するJINUSHIビジネスを行ってまいりました。
土地を買い、土地を貸す。
自ら建物を建てず、所有もしない。
貸している土地を、長期に安定した収益が見込める
不動産金融商品として、投資家のみなさまにご提供する。
このビジネスには、今後も大きな可能性があります。

CONTENTS
1. 2024年12月期第3 四半期連結決算概要
2024年12月期第3 四半期エグゼクティブサマリー
2024年12月期第3 四半期連結決算概要
2024年12月期連結業績予想修正（上方修正）
2024年12月期業績進捗について
株主還元
TOPIC地主リートの第9次増資（2025年1月実施予定）について
TOPIC公募増資及び自己株式の売出（2024年7月11日発表・実施済）
2. 事業の進捗
2024年12月期第3 四半期事業の進捗
3. 中期経営計画
APPENDIX
P 4
P 5
P 6
P 8
P 9
P10
P11
P12
P13
P14
P19
P29
3
目 次

1. 2024年12月期第3 四半期連結決算概要
4

7,212
（3Q）
6,411
6,154
8,400
22/12期23/12期24/12期3Q
（修正予想）
4,860
（3Q）
3,641
4,709
5,600
22/12期23/12期24/12期3Q
（修正予想）
2024年12月期第3 四半期エグゼクティブサマリー
5
24/ 12期3Q決算は、売上高47,894百万円、当期純利益4,860百万円と、前年同期比で増収増益
24/12期通期業績予想について、業績上振れの可能性が高まったことを踏まえ、売上高56,000 百万円（期初
予想比＋1,000百万円）、当期純利益5,600百万円（同＋600百万円）に上方修正
仕入も3Q累計で51件・45,100百万円と、過去最高の年間仕入契約件数となった23/12期と同様に好調に推移
前年同期比：＋22,683百万円
対通期進捗率：85.5％
前年同期比：＋1,170百万円
対通期進捗率：85.9％
前年同期比：＋182百万円
対通期進捗率：86.8％
前年同期比：▲17件・＋200百万円
売上高営業利益当期純利益仕入（契約件数・契約額）
（単位：百万円）
47,894
（3Q）
49,887
31,597
56,000
22/12期23/12期24/12期3Q
（修正予想）
33件
20,400
83件
58,800
51件
45,100
（3Q）
22/12期23/12期24/12期3Q

23/12期3Q24/12期3Q前期比主な要因
23/12期
①②②-①（前期）
売上高
25,21047,894+22,68331,597
営業利益
6,0427,212+1,1706,154
営業外収益
410142▲ 268227
営業外費用
463710+246663
経常利益
5,9886,645+6565,718
特別利益
1,207ー▲ 1,2071,489
特別損失
4040▲ 040
法人税等
2,4511,741▲ 7102,431
親会社株主に帰属する四半期純利益
4,6784,860+1824,709
１株当たり四半期純利益（円）
260.26279.57+19.31267.76
売上高営業利益率（%）
24.015.1▲ 8.919.5
売上高純利益率（％）
18.610.1▲ 8.414.9
（単位：百万円）
2024年12月期第3 四半期連結決算概要①損益計算書
6
▬24/12期3Qは、前年同期比で増収増益
▬JINUSHIビジネスの評価向上ならびに投資家からの強い需要は継続
※1. 2016年に連結子会社化したニューリアルプロパティの豪州子会社清算に伴う、繰延税金負債の取崩による法人税等調整額の減少349百万円
（ご参考：23/12期）固定資産
（大阪市中央区の土地）の売却
売却案件の増加
子会社清算に伴う税効果
（実効税率低下による利益寄与）
※1

23/12期末24/12期3Q末増減
①
②
②-①
総資産
101,482113,231+11,749
内、現金及び預金
23,09229,964+6,872
内、販売用不動産
60,060
63,324+3,264
内、有形固定資産
14,85915,165+305
総負債
69,98069,747▲ 232
内、借入金
62,66663,143+477
純資産
31,501
43,484+11,982
自己資本比率（％）
30.938.2+7.3
ネットD/Eレシオ
※１
（倍）
1.260.76▲ 0.49
DCR（債務回収比率）
※２
（％）
163.9134.7▲ 29.2
（単位：百万円）
2024年12月期第3 四半期連結決算概要②貸借対照表
7
※1. ネットD/Eレシオ＝純有利子負債（有利子負債－現金及び預金）／純資産
※2. DCR （債務回収比率）＝有利子負債／（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
▬24/12期3Qの仕入は、引き続き好調に推移。24/12期3Q末の販売用不動産残高は63,324百万円（前期末比＋3,264百万円）と良好な水準
▬24/12期3Q末の自己資本比率は38.2%と、財務規律の30％以上を維持

24/12期24/12期23/12期
（期初予想）（修正予想）（前期実績）
①②②－①③②－③
売上高
55,00056,000+1,00031,597+24,402
営業利益
8,2008,400+2006,154+2,245
経常利益
7,3007,400+1005,718+1,681
当期純利益
5,0005,600+6004,709+890
１株当たり
当期純利益 （円）
277.26308.05+30.79267.76+40.29
売上高
営業利益率 （％）
14.915.0+0.119.5▲4.5
売上高
純利益率 （％）
9.110.0+0.914.9▲4.9
（単位：百万円）差異差異
2024年12月期連結業績予想修正（上方修正）
8
上方修正の主な要因
▬当期に予定している売却案件の大半は確定済であり、業績達成確度および上振れの可能性が高まったことを踏まえ、上方修正
▬期初予想から増収増益の見通しであり、中期経営計画（26/12期）で掲げる当期純利益70億円の達成に向けて順調に進捗
売上高、営業利益、経常利益の増収増益要因
売却価格上昇による、売上や利益の増加
売却案件の一部入替え
当期純利益の増益要因
子会社清算に伴う利益寄与（実効税率低下等）
※1. 2024年７月11日に決議した公募増資及び自己株式の売出による影響を反映
※1※1
1,644
3,124
3,641
4,709
5,600
8.1%
9.7%
12.9%
19.5%
15.0%
5.5%
5.6%
7.3%
14.9%
10.0%
20/12期21/12期22/12期
23/12
期
24/12
期
当期純利益
売上高営業利益率
売上高純利益率
（修正予想）
（9ヶ月決算）
（単位：百万円）

2024年12月期業績進捗について
9
▬業績予想上方修正後の売上高560億円、営業利益84億円、当期純利益56億円の達成確度は高い
▬来期以降の利益成長に向け、テナント業種の多様化、土地のオフバランス提案等による仕入の拡大に注力
24/12期通期見通しについて
24/12期4Q（ 3ヵ月）で想定する変動要素は少ない
来期以降の成長に向け、仕入の拡大に注力
※1．24/12期に見込む不動産売却に関する売上総利益を基準として算出
※2. JINUSHI USAへの円建て貸付金における、米ドル期末レートへの換算・洗替に伴う為替差損益
※3. 2016年に連結子会社化したニューリアルプロパティの豪州子会社
売却案件は97％が確定済。未確
定分もブリッジスキーム活用に
より売却見込み
販管費、営業外費用（支払利息
等）も想定通り進捗
1-3Q計上済
確定済
（4Q 計上予定）
今期業績の達成確度は高い
来期以降の利益成長に向け、仕入の拡大に注力
変動要素は、米国子会社への貸
付に伴う為替影響（3Q末レート
142円・為替差益43百万円）
当期の為替想定レートは140円。
円安は為替差益発生
売却案件の内約97％が確定済
※1
単位：百万円
3Q累計
実績
①
通期
修正予想
②
4Q計上
見込み
②ー①
売上高
47,89456,0008,105
営業利益
7,2128,4001,187
経常利益
6,6457,400754
当期純利益
4,8605,600739
未確定
ブリッジ
スキーム活用
単位：百万円
３Q 時点の為替影響
（＋...為替差益▲...為替差損）
米国子会社への
円建貸付
＋43変動
豪州子会社事業
▲118
確定
計▲75ー
※2
※3
（変動無）（終了済）

25.0
50.0
55.055.0
85.0
27.8%
29.3%
27.6%
20.5%
27.6%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期
一株当たり配当金
配当性向
（通期予想）
（9ヶ月決算）
▬23/12期末の株主の皆様への提供を最後に株主優待を廃止。現金配当で還元する方針へ変更
▬着実な利益成長および良好な事業環境を踏まえ、24/12期は85円/株（23/12期比＋30円）と大きく増配予想
EPS（ 円）
89.94170.90199.16267.76308.05
配当利回り
2.0%2.9%3.0%2.5％ー
株主還元（2024年2月13日発表から変更無し）
10
※1. 2024年７月11日に決議した公募増資及び自己株式の売出による影響を反映
※2. 配当利回りは各期末における終値を元に算出
※3. 20/12期（9ヶ月決算）の配当利回りは12ヶ月換算して算出
株主還元方針の変更（現金配当を重視）現金配当
2024年12月期（通期予想）2023年12月期
現金
配当
中間期末合計中間期末合計
42.5円42.5円85.0円―55.0円55.0円
株主
優待
廃止
グルメカードやカタログか
ら、１点を選択。中間、期末
の計2回実施
300株以上：3,000円相当
700株以上：6,000円相当
（＋30.0円）
株主優待を廃止し、現金配当で還元する方針へ変更
安定配当の方針は継続。成長投資と株主還元のバランスを意識、
利益成長による増配を目指す
当社株式の流動性の更なる向上を目指し、中間配当を実施
24/12期は、現金配当を85円/株（＋30円）に大きく引上げ、
優待廃止相当分を上回る現金配当を実施
※2,3
株主還元方針変更後の内容
（単位：円）
＋30円
※1

146億円
322億円
516億円
823億円
1,093億円
1,515億円
1,800億円
2,216億円
2,576億円
3,000億円
31社
52社
81社
115社
147社
228社
276社
307社
335社
9物件
25物件
39物件
61物件
84物件
105物件
129物件
154
物件
188物件
0
100
200
300
400
500
600
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
1年目
2017年
2年目
2018年
3年目
2019年
4年目
2020年
5年目
2021年
6年目
2022年
7年目
2023年
8年目
2024年
9年目
2025年
（予定）
10年目
2026年
（中計）
資産規模
投資家数
物件数
TOPIC地主リートの第9次増資（2025年1月実施予定）について
▬国内唯一の底地特化型私募リート「地主プライベートリート投資法人（地主リート）」は2017年1月の運用開始以降、毎年増資を実施
▬2025年1月には、第9次増資により資産規模は2,576億円に拡大。中期目標の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円を目指す
地主リート資産規模推移
第9 次増資により約360億円の物件を取得予定。資産規模は2,576億円に拡大
中期目標の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円を目指す
長期安定収益が見込めるJINUSHIビジネスと、
地主リートの運用実績を高く評価
エクイティ調達額247億円に対し、年金や事業
法人など70社（新規32社）の強い需要を獲得
中央金法
15.8%
地方銀行
7.6%
信用金庫・
信用組合
22.2%
事業法人等
37.3%
年金
17.1%
第9 次増資の投資家需要
エクイティ調達額
約
247億円
※1. 本スライドは、2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有
※2. グラフ内の各数値は各募集直後の数値を記載（各年の資産規模は取得時の鑑定評価額ベース。但し、2023年は2023年7月3 日時点、2026年は中期経営計画の目標値を記載）
※3. 調達額247億円については、各種手数料等を控除する前の募集額を記載
※1
11
※3
※2

TOPIC公募増資及び自己株式の売出（2024年7 月11日発表・実施済）
12
▬2024年7月11日に、10年ぶりとなる公募増資及び自己株式の売出を決議
▬本件による調達資金82億円は、更なる利益成長に向けたJINUSHIビジネスの仕入に活用
募集形式国内公募売出し
募集・
売出株式数
（確定値）
新株式発行：
自己株式処分：
第三者割当分：
合計
2,865,300株
700,000株
418,600株
3,983,000株
スケジュール
決議日：
条件決定日：
払込日：
受渡日：

2024年7月11日
2024年7月23日
2024年7月29日
2024年7月30日
公募増資・自己株式売出しの概要実施の目的
合計約400万株の増資・自己株式の売出を実施
（19.4％の希薄化）
発行価格は2,168円。82億円を調達
仕入拡大に向けた財務基盤の強化と、株式の流動性拡大が目的
総資産は約1,500億円まで拡大可能となり、流通株式数は3割以上増
加。仕入拡大による持続的な成長と企業価値向上を目指す
増資前
増資後
約1,500億円まで
拡大可能
（自己資本比率30％で計算）
仕入拡大に向けた
財務基盤の強化
総資産
1,073億円
自己資本
362億円
自己資本比率
33.7％
株式の流動性拡大
発行済株式総数
約1,828万株
流通株式数
約1,189万株
約34.5％増加
流通株式数
総資産
公募増資及び自己株式の売出しの概要
第三者割当分（418,600株）は、申込期日2024年8月26日・
払込期日2024年8月27日にて実施
※1. 発行済株式総数から、自己株式や役員等の保有株数を除いた株数
※1

2. 事業の進捗
13

23/12期 3Q24/12期 3Q増減
①②②－①
売上高
25,21047,894+22,68331,597
内、フロービジネス
※1
22,77245,023+22,25028,376
内、ストックビジネス
※2
2,4282,864+4363,210
内、その他
※3
96▲ 310
売上総利益
9,21410,680+1,46510,499
内、フロービジネス
7,1088,164+1,0557,722
内、ストックビジネス
2,0952,508+4122,766
内、その他
96▲ 310
営業利益
6,0427,212+1,1706,154
売上高総利益率（％）
36.622.3▲ 14.333.2
内、フロービジネス（％）
31.218.1▲ 13.127.2
（単位：百万円）
23/12期
（前期）
2024年12月期第3 四半期事業の進捗
14
※1. 不動産投資事業における売却収益
※2. 不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業
※3. 不動産売買の仲介手数料等
※4. 24/12期より、セグメント区分を変更しているため、前期の数値も変更後の区分にて記載
▬フロービジネスは、前年同期比で増収増益
▬ストックビジネスも、資産運用事業におけるアセットマネジメント収益を中心に着実に利益を積み上げ、増収増益
※4※4※4

2024年12月期第3 四半期事業の進捗（フロービジネス）
15
▬24/12期3Qは、前年同期比で増収増益
▬今期の売却案件は97％が確定済かつ未確定分もブリッジスキーム活用により売却見込みであり、通期予想の達成確度は高い
（単位：百万円）
フロービジネス推移（四半期別売上高総利益）
※1. フロービジネス＝不動産投資事業における売却収益
※2. 24/12期より、セグメント区分を変更しているため、23/12期以前の数値も変更後の区分にて記載
1,097
2,701
3,710
1,290
4,369
1,452
845
937
149
3,328
1,318
1,690
347
5,668
466
2,500
3,279
613
3,868
7,738
8,275
7,722
8,164
13.5%
14.2%
17.6%
27.2%
18.1%
（3Q時点）
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期3Q
1Q2Q3Q4Q
売上高総利益率
（9ヶ月決算）
（通期予想）
12月期決算へ完全移行

2024 年12月期第3 四半期事業の進捗（ストックビジネス）
16
▬24/12期3Qは、資産運用事業におけるアセットマネジメント収益ならびに保有中の賃貸収益を中心に着実に利益を積み上げ、増収増益
▬通期予想は、資産運用事業の収益拡大や、仕入拡大による賃貸収益の積み上げにより、増収増益で着地見込み
ストックビジネス推移（売上高総利益）
※1. ストックビジネス＝不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業
※2. 24/12期より、セグメント区分を変更しているため、23/12期以前の数値も変更後の区分にて記載
（単位：百万円）
221
602
966
868
882
29
91
113
327
430
894
815
1,307
1,570
1,195
1,144
1,509
2,388
2,766
2,508
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期3Q
不動産投資事業（保有中の賃貸収益）
不動産賃貸事業
資産運用事業
（9ヶ月決算）
（通期予想）
12月期決算へ完全移行

19.3%
12.4%
9.0%
8.0%
7.5%
5.8%
4.8%
4.5%
3.7%
3.7%
2.3%
0.6%
0.4%
8.5%
5.9%
2.2%
0.2%
1.1%
ホテル
家電量販店
スーパー
ショッピングセンター
工場
ホームセンター
ドラッグストア
カーディーラー
オフィス
ディスカウントストア
飲食店
衣料品販売
カーコーティング
家族葬
ホスピス
物流施設
病院・健診センター
その他
6
9
99
12
7
9
6
7
1010
22
2323
15
24
20
7
0
10
20
30
契約件数
1,900
6,000
8,000
11,200
14,600
6,700
13,300
4,700
4,200
5,600
5,800
18,900
15,700
10,100
14,000
15,000
14,800
15,200
1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期
契約額
34.2%
11.1%
22.3%
16.6%
13.0%
2.8%
東京圏
大阪圏
名古屋圏
九州
その他
米国
2024年12月期第3 四半期事業の進捗（仕入①）
▬24/12期3Q累計の仕入契約は、51件・45,100百万円
▬過去最高の仕入契約件数を達成した23/12期と同様に好調に推移
17
※1. 契約件数及び契約額は、不動産投資事業等に関する案件を対象として算出
※2. 社内決裁時点における総投資予定額（1億円未満切捨のため、各四半期の合計値と累計値が一致しないことがあります。尚、取得に関わる諸経費等も含みます）を記載
※3. 地域分散の東京圏、大阪圏、名古屋圏等の定義については、P38参照
（単位：件）
（単位：百万円）
地域分散
※3
仕入推移（契約ベース）
※1
24/12期3Q累計
51件
前年同期比
▲17件
45,100百万円
前年同期比
＋200百万円
用途分散
社会インフラを
担うテナント
16.9%
社名変更（2022年1月）
※１，2
仕入内訳（24/12期3Q累計 契約額ベース）
※1

2024年12月期第3 四半期事業の進捗（仕入②）
▬24/12期3Q累計で、40,123百万円を計上。23/12期を上回るペースで進捗
▬24/12期3Q末時点の販売用不動産残高は、63,324百万円と良好な水準を維持
18
※1. 各四半期における販売用不動産計上額を記載（当四半期末残高ー前四半期末残高＋フロービジネス売上原価＋固定資産振替額等にて計算）
仕入（計上ベース）
販売用不動産残高推移
（単位：百万円）
仕入は、原則テナントと定期借地予約契約締結の上、決済
仕入時点で、20～50年の長期安定キャッシュ・フローを確定
前3Q 末比
＋11,261百万円
仕入時点で長期安定キャッシュ・フローを確定
仕入済案件のテナント契約締結率
100％
12月期決算へ完全移行
（単位：百万円）
仕入額
※1
10,326
16,025
9,068
13,396
15,618
6,246
12,132
6,205
13,299
20,209
5,878
9,748
6,777
12,837
4,294
13,233
2,792
13,206
22,451
51,139
24,845
52,739
40,123
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期3Q
1Q2Q3Q4Q
（9ヶ月決算）
28,192
35,563
47,540
52,062
60,060
51,406
60,618
63,324
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
4Q末1Q末2Q末3Q末4Q末1Q末2Q末3Q末
22/12期23/12期24/12期

3. 中期経営計画
19

中期経営計画2022～2026
20
※1. 当社の100%子会社である地主アセットマネジメントが運用する「地主プライベートリート投資法人」
※2. 第6 次募集（2022年1月に実施）において実施した物件取得を踏まえた数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載
▬2022年2月に当社として初めて中期経営計画を発表。高い資本効率・安定した財務基盤の下、成長を目指す
2021年12月期実績
2026 年12 月期計画
年平均成長率
財務目標
売上高
561 億円
1,000
億円
12.2％
当期純利益
31 億円
70
億円
17.5%
地主リート資産規模
1,515 億円
3,000
億円程度
14.6%
目安とする経営指標
ROE
11.9 %
13
％程度
自己資本比率
32.2 %
30
％以上
※2※1

主要指標の推移
21
▬当社が最重視する当期純利益については、3期連続の増益を達成
▬財務規律である自己資本比率30％以上を保ちながら、ROEは15.1%と良好な水準を維持
売上高
営業利益／当期純利益ROE
売上高当期純利益率総資産回転率自己資本比率
4.3%
5.5%
5.6%
7.3%
14.9%
0.0%
6.0%
12.0%
18.0%
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
（9ヶ月決算）
74,187
29,886
56,177
49,887
31,597
0
20,000
40,000
60,000
80,000
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
（9ヶ月決算）
（単位：百万円
）
14.0%
6.8%
11.9%
12.4%
15.1%
0.0%
4.0%
8.0%
12.0%
16.0%
20.0%
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
（9ヶ月決算）
0.84
0.40
0.71
0.62
0.36
0.00
0.40
0.80
1.20
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
（9ヶ月決算）
（単位：回）
31.8%
34.9%
32.2%
42.8%
30.9%
0.0%
20.0%
40.0%
60.0%
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
（9ヶ月決算）
5,244
2,420
5,475
6,411
6,154
3,177
1,644
3,124
3,641
4,709
0
2,000
4,000
6,000
8,000
20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期
営業利益当期純利益
（9ヶ月決算）
（単位：百万円）

JINUSHIビジネスの拡大
成長戦略JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長
22
▬JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略
▬テナント業種の多様化や事業エリアの拡大、土地のオフバランス提案等により更なる成長を目指す
自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期安定収益を実現するJINUSHIビジネスを求める投資家は多数
資産規模2,576億円
※1
（業界第7位/ 全58銘柄中）
※2
、4 ％程度
※1
の分配金利回り、国内唯一の底地特化型リートといった、先行者利益を活用
中期経営計画の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指す
テナント業種の多様化事業エリアの拡大土地のオフバランス提案
方針あらゆるテナント業種が対象
特定業種の出店ニーズ増減に伴う影
響を軽減
新規出店、更なる事業拡大を目指す
テナントへ積極的にアプローチ
人口集積地であれば、どこでも対応
海外展開は不動産市場が大きく、今
後も安定的に経済成長が見込まれる
米国に注力
既存の土地建物案件に対し、財務体
質改善等の観点で、土地のオフバラ
ンスを提案
再開発等のアップサイドを目指さな
い安定地主という方針を訴求
取り組み
ホスピス、老人ホーム等の社会的
ニーズが高く、今後も成長が見込め
るテナント業種の拡大
トップ営業を通じたテナントとの関
係構築
福岡に九州支店開設（2022年12月）
米国では40億円程度を投資済。ト
ラックレコードを積み上げつつ、事
業規模を拡大
銀行や証券経由でのアプローチ強化
（当社ビジネスの勉強会実施等）
コロナ影響等により財務体質が悪化
しているものの、優良な不動産を保
有する企業に対し、積極的に提案
長期安定した不動産金融商品の提供
JINUSHIビジネスの評価や認知向上
地主リートの成長
※1. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有
※2. 当社調べ（2024年9月末時点）

87
93
100
124
137
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期3Q
23
テナント業種の多様化① テナント数推移
▬地主株式会社への社名変更（2022年1月）により、商業中心といったイメージを払拭。テナント数は大きく増加
▬テナント数の増加がJINUSHIビジネスの拡大に大きく寄与。24/12期3Q末時点でのテナントは137社と未開拓先は多数
※1
テナント数：137社
内、複数取引実績：59社
（単位：社）
0
社名変更以後
47％増加
複数取引実績
35社59社
93社
137社
既存テナント
開発実績
67件・約720億円
取引テナント数
社名変更前
（21/12期時点）
251 件・約3,710億円
新規テナント
開発実績
99件・約745億円
新規テナントの増加がJINUSHIビジネスの拡大に大きく寄与
テナント数推移JINUSHIビジネス拡大への寄与
24/12期3Q時点
417案件・約5,177億円
※1. テナント数や開発実績については、2024年9月末時点の開発実績を基に算出

テナント業種の多様化② テナント分布
24
▬商業テナントへの強みを持ちながら、ヘルスケア施設や、物流・データセンターなど様々なテナントとの実績が増加
▬新規の拠点拡大ニーズに加え、企業が保有する不動産に対する土地のオフバランスなど、まだまだ拡大余地は大きい
88社／275件・約3,926億円
テナント分布（テナント数／開発実績）
1社／1件・約18億円
コーナン商事38件
ライフコーポレーション21件
スギHD18件
ウエルシア薬局13件
建デポ9件
ネクステージ6件
ギガス5件
ヤマダデンキ2件
日本マクドナルドHD 2件
物語コーポレーション 2件 他
【主なテナントとの取引実績】
テイク＆ギブニーズ2件
fav hospitality group 2件
サンケイビル1件
東横イン 1件 他
【主なテナントとの取引実績】
アンビスHD8件
CUC5件
アルファクラブ11件他
【主なテナントとの取引実績】
12社／70件・ 約277億円
8社／14件・約124億円
10社／12件・約441億円7社／9件・ 約132億円10社／34件・ 約182億円
2社／2件・約72億円
※1. テナント数や開発実績については、2024年9月末時点の開発実績を基に算出。同一テナントでも業種分布が異なる場合は、それぞれ加算しており、社数の合計値とテナント社数の合計値が一致しない場合があります
社会インフラを担うテナント
商業テナント
ホテル・ブライダル
教育・医療施設ヘルスケア施設
物流・データセンター
産業用施設
オフィス
その他
業種社数
ホテル7
ブライダル3
業種社数
家族葬9
ホスピス2
老人ホーム1
業種社数
学校・保育園4
病院・健診センター4
業種社数
物流1
データセンター1
業種社数
工場・倉庫7
業種社数
ガソリンスタンド2
住宅展示場2
ゴルフ練習場1
その他5
業種社数
スーパー
25
ドラッグストア12
飲食店
10
カーディーラー
10
ホームセンター8
家電量販店7
ディスカウントストア3
スポーツクラブ3
ショッピングセンター・モール2
複合商業施設1
コンビニエンスストア1
衣料品販売1
自動車展示場1
自動車整備場1
自動車用品販売1
カーコーティング1
家具販売1

テナント業種の多様化③社会インフラを担うテナント業種の拡大
25
▬事業拡大の観点から、社名変更を契機にJINUSHIビジネスのテナント多様化を推進
▬ホスピスや老人ホーム、家族葬など、超高齢社会のインフラを担うテナントの成長を捉え、取り組みが大きく拡大
D
主なテナント・開発実績（累計）
老人ホーム
ホスピス
家族葬
仕入推移（契約ベース）
【参考：契約額推移】
社会インフラを担うテナント
社会的ニーズを踏まえた早急な拠点拡大
新規拠点開設時の投資負担の軽減
JINUSHIビジネスの価値提供
テナントの事業計画を支える長期の安定地主
社会インフラを担うテナントの仕入件数が大きく増加社会インフラを担うテナントの開発実績は累計89件、480億円に到達
社会インフラを担う
テナントの開発実績
開発実績（累計）
件数総投資額
ホスピス13
48,033百万円
老人ホーム1
家族葬59
病院・健診センター6
学校・保育園8
物流・データセンター2
（単位：百万円）
（件）
※1. 契約件数及び契約額は、不動産投資事業等に関する案件を対象として算出
※2. 社内決裁時点における総投資予定額（1億円未満切捨のため合計が一致しないことがあります。尚、取得に関わる諸経費等も含みます）を記載
※3. 2024年9月末時点の開発実績に、2024年9月末時点で仕入契約済案件を加算
※1,2
※3
24
33
24
39
26
4
9
44
25
24
37
33
83
51
0
20
40
60
80
100
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期3Q
■社会インフラを担うテナント
■生活必需品を扱うテナント他
（9ヶ月）
■社会インフラ
ー3,4004,00013,2007,600
■生活必需品等
16,00042,50016,40045,50037,400
仕入額 合計
16,00046,00020,40058,80045,100

事業エリアの拡大
26
▬土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、人口集積地を中心に様々なエリアで展開
▬東京、大阪、名古屋に加え、2022年12月には福岡に九州支店を設立。米国子会社含め、5拠点で事業エリアの拡大に取り組む
JINUSHIビジネス開発実績（24/12期3Q末時点）
九州支店
本社
名古屋支店
JINUSHIビジネスは、エリアの人口動態に加え、対象立地の商圏人口などを重視
エリアの中でも、人口集積が進む場所を見定め、長期に需要がある土地を厳選
対象エリアは幅広く、政令指定都市を中心に事業機会が多数存在
大阪支店
地域分散（案件数ベース）
都市規模別分散
※国土地理院地図（白地図）に当社開発実績をプロット（市区町村単位）
181 件
100 件
64 件
18 件
45 件
9 件
東京圏
大阪圏
名古屋圏
九州
その他
米国
無
●　20万人以上・政令指定都市148 都市（318 件）142 都市
●　10万人以上ー20万人未満40 都市（52 件）114 都市
●　2万人以上ー10万人未満30 都市（38 件）785 都市
　　米国ー（9 件）ー
合計218 都市（417 件）1,041 都市
都市（市区町村）の規模
開発実績
有（案件数）

土地のオフバランス提案
27
▬ROE 向上や財務状況の改善等を企図した、企業が所有する不動産のオフバランス（所有と利用の分離）が進展
▬テナントの財務体質向上につながり、かつ従前と変わらない事業運営が可能となる等、競争優位性がある「土地のオフバランス」を提案
企業が所有する不動産のオフバランスの進展
「土地のオフバランス提案」の競争優位性
テナントにとって「土地のオフバランス」の活用は、土地・建
物一体のセール＆リースバックを上回るメリットを享受
定期
借地契約
オフバランス
（土地売却）
土地のみ
を売却
テナント
（土地・
建物保有）
テナント
（建物のみ保有）
テナントから見た「土地のオフバランス」活用のメリット
コロナ禍で傷んだ
財務状況の改善
土地のオフバランス
取組み実績（22/12期以降）
土地のオフバランス
（土地のみを売却後、定期借
地契約を締結）
セール＆リースバック
（土地・建物一体で売却後、
建物の賃貸契約を締結）
共通の
メリット
売却益の創出／バランスシートのスリム化／資金獲得
事業運営変わらない運営環境
建物は自社保有のため、改装
や追加設備投資等が柔軟に可
能
運営環境が変化
改装や追加設備投資等につい
ては、所有者への許諾が必要
手続き手間がかからない
土地の土壌汚染調査や境界画
定のみ
手間がかかる
建物のデューデリジェンス等、
多数の手続きが必要
その他安定地主「地主リート」
地主リートは、契約満了時は
再契約を前提、再開発や無理
な賃料増額を要請しない為、
安心して事業を継続可能
事業継続に対する懸念
再開発等による立ち退きリス
ク、契約満了時の借地料増額
リスクに対して懸念
固定資産
純資産
負債
流動資産
不動産
経営課題への有効な対応策として、不動産のオフバランス（所有と
利用の分離）が進展
東証が上場企業に求める「資本コストや株価を意識した経営」も、
取組みを後押し
成長投資等に活用
可能な資金の確保
ROA ・ROEの
改善・向上
工場物流
店舗ビル医療施設
企業が保有する様々な不動産
メリットが大きい「土地のオフバランス提案」
9件・232億円
様々な経営課題を抱える企業

財務戦略
28
▬金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築ならびにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行
財務規律
金融危機等の有事の際も、事業継続が
可能な自己資本を留保
利益成長による内部留保の積み上げが
基本方針
金融機関が重視する、ネットD/EやDCR
等の財務指標も適切にコントロール
自己資本比率30％以上強固なバンクフォーメーションの構築
機動的かつ柔軟に活用できる融資枠やコミット
メントライン契約を締結
借入手法：案件毎に個別借入・返済
借入金利：変動金利
借入期間：長期（８年以上が大半）
その他：財務コベナンツ条項無し

地主リート
不動産の市況変動を乗り越えられるよう、
借入期間を長期としつつ、高回転のフロー
ビジネスの特性を踏まえ、変動金利で借入
事業特性を踏まえた長期借入
600億円のリース会社との売買枠
当社グループが運営する、国内唯一の底地
特化型かつ証券市場の変動を受けにくい私
募リートである、地主リートへの売却がメ
インシナリオ（優先交渉権を付与）
地主リートは、運用開始以来9年連続増資
※3
を実現するなど高い資金調達能力を有す
年金、生損保など長期資金を運用する投資
家から出資を受けており、投資家の需要は
旺盛
リース会社２社（SMFLみらいパートナー
ズ、エムエル・エステート）それぞれと、
2019年に包括的売買枠を設定する基本協
定書を締結
売買枠は、地主リート等
※4
への優先交渉
権も付与されたブリッジスキーム。バラ
ンスシートマネジメントや、機動的な物
件売却による収支の安定化に寄与
借入出口戦略
24/12期
3Q末
23/12期末
自己資本比率38.2％30.9％
ネットD/E レシオ0.76倍1.26倍
DCR（債務回収比率）134.7％163.9％
※1. ネットD/Eレシオ＝純有利子負債（有利子負債－現金及び預金）／純資産
※2. DCR （債務回収比率）＝有利子負債／（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
※3. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合
※4. 売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主AMが指定する第三者（「地主リート」を想定するが、これに限らない。）に対し取得に係る優先交渉権を付与する
※1
※2
メガバンクを中心に、展開エリアに強い有力
地銀と強固な関係を構築
527.5億円の融資枠・コミットメントライン
融
資
枠
シンジケートローン契約
アレンジャー：三井住友銀行222.5億円
アレンジャー：みずほ銀行100億円
相対契約（みずほ銀行）80億円
コミットメントライン契約
（東京スター銀行他）
125億円

APPENDIX
地主株式会社とは
JINUSHIビジネスとは
地主リート（底地特化型私募リート）とは
地主倶楽部（個人投資家向け不動産金融商品）とは
マーケットデータ
ESG
ヒストリカルデータ
P30
P35
P46
P50
P51
P52
P55
29

地主株式会社とは
▬当社は、テナントから頂く借地料を長期安定の金融商品として、投資家の皆様に提供する不動産金融商品のメーカー
▬地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す
30
地主リートの成長とともに
日本の大地主を目指す。
建物はテナント負担で
建設・所有・運営
当社は地主として
土地のみを所有
借地料
建物を所有せず、土地のみに投資するJINUSHIビジネスを展開
テナントから頂く借地料を、長期安定の不動産金融商品として、
投資家に提供
地主株式会社とは目指す姿
定期借地権設定契約
20～50年程度の長期契約
国内唯一の底地特化型の私募リート「地主リート」を通
じて、年金や生損保等の長期投資家の資金を安定運用
資産規模
2,576億円
（7 位/ 全58銘柄）
物件数
188 物件
（1 位/ 全58銘柄）
４％程度
分配金利回り
※1
※1. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有。また、（）内の順位については当社調べ（2024年9月末時点）

当社の特徴
独自のネットワーク
JINUSHIビジネスに関する独自のネット
ワークを確立し、信用力の高いテナント
と緊密なリレーションを構築しています
地主リート
地主アセットマネジメントによる地主
リートの運用を通じ、土地の仕入から売
却、その後の資産管理までの一貫した収
益モデルを構築しています
豊富な開発実績
JINUSHIビジネスの開発実績は、累計
417案件、約5,177億円
※1
で、投資家に対
し最適な投資機会を提供しています
底地に特化
JINUSHIビジネスに特化しており、
「底地案件といえば当社」と、JINUSHI
ビジネスに適した情報が集まります
▬JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを確立
31
※1. 2024年9月末時点の価格ベース

誕生のきっかけ
32
▬JINUSHIビジネスは、過去の苦い経験、失敗から生まれたビジネス
▬建物所有リスクを痛感し、「建物を持たず土地だけを貸せば、失敗に至らなかった」という反省、発想の転換から誕生
土地のみに投資を行い、テナントと長
期の定期借地契約を締結し、建物投資
はテナントが行うため追加投資を必要
としない、安定的な収益が長期にわ
たって見込めるビジネスモデル
建物改装の追加投資
テナント賃料の減額
土地所有者に支払う借地料の減額
創業者の松岡、社長の西羅は、総合商社兼松グループの
不動産会社である兼松都市開発で勤務。滋賀県にてGMS
（総合スーパー）の開発及び建物賃貸事業に従事
土地を借り、商業施設を開発し、売上1兆円規模のテナント
に、建物賃貸事業を行っていたものの、テナントが経営不
振に陥り撤退。立地が良かったため、後継テナントの誘致
に成功したが、以下を受け入れざるを得ない状況に
上物（建物）は時代の変化により流行り廃りがあるため、
特定の業種やテナントの建物を所有するリスクは、避け
るべきものという反省
建物を持たず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったの
ではないか、という発想
将来も需要のある土地であること、他に貸せる、売れる
土地に投資するという大原則
1990年代後半（当社創業前）
失敗
着眼点
JINUSHIビジネスの誕生
創業者の苦い経験（当社創業前）JINUSHIビジネスの誕生

-30
20
70
120
170
220
-100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019
2020
（9ヶ月）
202120222023
2024
（予想）
売上高
当期純利益
当社の業績推移
33
東証一部
（現東証プライム）上場
J-REIT へのパイプライン
サポート契約の締結
▬創業以来20年超、JINUSHIビジネスに特化してきた当社は、底地マーケットの創出・拡大を牽引しながら大きく成長
※1. 2020年の数値については、決算期を3月31日から12月31日に変更したため、9ヶ月決算の数値となります
東日本大震災リーマンショックコロナショック
創業
J-REIT に初の底地売却
名証セントレックス
（現名証ネクスト）上場
年金基金向け
不動産私募ファンド
「JINUSHIファンド」組成
純利益47億円
（2023/12期）
売上高
（単位：億円）
当期純利益
（単位：億円）
地主リートの運用開始
地主株式会社への社名変更
地主倶楽部を開始
ポーター賞を受賞

底地マーケットの拡大予測（日本不動産研究所調査）
34
▬長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が向上
▬日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは現状の5兆円市場から、5年後には約10兆円市場へと大きく拡大
※1. 一般財団法人日本不動産研究所が、上記〔想定条件〕に基づき算出したデータであり、今後の底地市場の拡大や取引増加を確約・保証するものではありません
東日本大震災リーマンショック
16.90
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年
2026年
2027年2028
年2029
年2030
年
取引金額取引件数
累計0.86兆円
市場規模は2008年の
リーマンショック後
13年で約6.7倍に拡大
累計5.80兆円
底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測
（兆円）（件）
〔想定条件〕
① 公表取引事例から2001年～2022年までの底地累積取引金額を算出
②2013～2022年の底地累積取引の前年比平均増加率（金額：＋14.3％、
件数：＋20.2％）と同水準の増加率で、2023年以降も底地累積取引
金額が増加すると想定して予測を実施
③底地市場規模の算出にあたっては、国土交通省の「不動産価格指
数」のデータ等を利用して、公表取引事例の割合を保守的に仮定し
たうえで、非公表事例分も含めた取引金額を予測
2021年に約5兆円の
市場規模が5年後に
約10兆円に拡大の見込
中期経営計画期間
累計9.90兆円
コロナショック

JINUSHIビジネスとは①4つのSTEP
35
▬土地を買う、土地を貸す、貸している土地を売る。そして投資家の資金を運用する
▬定期借地権を活用し、土地のみに投資する独自のビジネスモデルを構築
人口動向や足元商圏、道路付け、周辺環境などを検証
し、将来にわたり転用可能な土地に投資を行います
転用性の高い土地を取得
転用性の高い土地の購入
POINT 土地の目利き力
万が一、テナントが退去した場合でも、後継テナントの誘
致や第三者へ売却が容易な転用性の高い土地を購入します
JINUSHIビジネスは建物を所有せず、テナントと長期の定期借
地権設定契約を締結し、長期安定収益を生み出します
スーパーなどを誘致。近年はホスピス等の実績増
建物はテナント側が建設・所有・運営
STEP
1土地を買うSTEP 2土地を貸す
POINT テナントを決めた上での取得
仕入リスクの極小化を目指し、原則、テナントを決めた上
で土地を購入。テナントとの間で、工事着工（もしくは期
日到来）後に借地料が発生する契約を締結します
仕入リスクの低減
定期借地権の活用
契約期間は20年～50年程度と長期の契約を締結
原則10年以上の中途解約不可期間を設定し、解約リスクを軽減
契約期間中、テナントからの借地料改定の申入れは、原則不可
POINT 定期借地権設定契約の締結
契約更新を伴わず、契約終了時に建物買取請求権が発生せず、更地返還
義務のある事業用定期借地権を主としながら、一般定期借地権において
も、テナントと同等の契約を締結しています
POINT テナントとの長期契約
底地専業20年超のノウハウを活かし、テナントと長期契約を締結します
建物はテナント負担で
建設・所有・運営
当社は地主として
土地のみを所有
借地料
20～50年程度の長期契約
定期借地権設定契約
※1. 経済事情の著しい変動等の事由により、借地料が合理的とされる範囲を著しく逸脱している場合は増減額については協議可能
※1
転用性の高い土地
追加投資が不要
建物の建設・所有はテナント負担であるため、
保守・修繕・改装などの追加投資が一切不要
です
1
JINUSHIビジネスの
3つの強み
長期安定収益が見込める
20年～50年程度の長期の契約期間で、建物は
テナントが投資するため、退去リスクが低く、
長期安定収益が見込めます
2
資産価値が下がりにくい
契約終了時は、流動性の高い更地で返還される
ため、資産価値が下がりにくい特徴があります
3
自然災害や
マーケットボラティリティに
強い不動産金融商品
JINUSHIビジネスの4つのSTEP

JINUSHIビジネスとは①4つのSTEP
36
▬テナントから頂く借地料を長期安定の金融商品として投資家に提供する
▬不動産金融商品のメーカーとして、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す
STEP 3貸している土地を売る
POINT 底地専業20年超の実績
底地専業で20年超、多くのJINUSHIビジネスを手掛けてきました。未だテ
ナント退去事例は０件と、非常に安定した不動産金融商品となっています
安定的なキャッシュ・フローが長期にわたって見込める安全な不
動産金融商品として、地主リートなどへ売却します
地主リートなどへ売却
長期安定した不動産金融商品として、保有を望む投資家が多数
地主リートなどへ売却
安全な利回り商品・豊富な開発実績
417案件
約
5,177億円
JINUSHIビジネス
開発実績
（コロナ禍の期間限定対応）
テナント
退去事例
借地料
減額事例
0件
わずか
1件
※1. 2024年9月末時点の価格ベース※2. 2024年9月末時点（当社・グループ会社・地主リートでの保有期間を対象として抽出。但し、代替テナントの誘致を前提として取得した物件を除く）
※3. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有
※1
※2
※2
借入金
エクイティ
出資
融資
分配金
支払利息
投資家の資金を長期安定運用
金融機関
メガバンク、政府系銀行、
地方銀行等
機関投資家
生損保、年金、
事業会社、金融機関等
底地
底地
底地
底地
STEP 4投資家の資金を運用する
国内唯一の底地特化型の私募リートとして、長期投資家の資金を安定運用しています
長期かつ安定した事業継続を望むテナントからも「安定地主」としての評価を確立しています
長期資金を運用する生損保、年金などが積極出資
2017年の運用開始以降、9年連続増資
資産規模
2,576 億円
物件数
188物件
分配金利回り
4% 程度
運用アセットマネジメントフィー
※3
※3
※3
JINUSHIビジネスの4つのSTEP
※3

JINUSHIビジネスとは②開発実績（主なテナント）
37
ホームセンター
老人ホーム物流ホスピス
スーパードラッグストア
社会インフラを担うテナント
ホスピス
学校
家族葬
保育園
老人ホーム
物流
生活必需品を扱うテナント
スーパー
ホームセンター
ドラッグストア
家電量販店
▬スーパーなどの生活必需品を扱うテナントを中心とした構成。ホスピスや老人ホーム、物流など、社会インフラを担うテナント業種も拡大

38
JINUSHIビジネスとは②開発実績（地域分散・用途分散）
※1. 2024年9月末時点の価格ベース
累計
417
案件、約
5,177
億円の開発実績
東京圏44.0%
東京都、神奈川県、
埼玉県、千葉県、茨城県
大阪圏26.2%
大阪府、兵庫県、京都府、
滋賀県、奈良県
名古屋圏12.5%
愛知県、三重県、岐阜県
その他11.4%
政令指定都市及び
中核都市、その周辺部
（東京圏、大阪圏、
名古屋圏、九州を除く）
米国 1.0 %
その他6.2%
データセンター、スポーツクラブ、ゴルフ練習場、
ガソリンスタンド、老人ホームなど
スーパー25.4%
ホームセンター19.3%
ドラッグストア8.8%
カーディーラー8.5%
ホテル6.8%
多種多様な
用途
物流 0.7%
病院・健診センター1.2%
飲食店1.4%
自動車展示場1.4%
家電量販店4.6%
複合商業施設1.7%
ブライダル1.8%
学校・保育園1.2%
ディスカウントストア1.2%
家族葬2.9%
▬全国で展開。社名変更を契機に、テナント業種の多様化を推進
地域分散用途分散
九州 4.8 %
全国で展開
ショッピングセンター・
モール2.5%
ホスピス2.0%
工場・倉庫2.6%
※1

JINUSHIビジネスとは③リスクを極小化した資金回収の早い高回転型のビジネスモデル
▬JINUSHIビジネスは、仕入時点で長期安定のキャッシュ・フローが確定する、リスクを極小化した事業プロセスを構築
▬仕入から売却まで約1年から1年半の資金回収が早い高回転型のビジネスモデル。地主リートへの売却後も資産運用報酬を継続的に獲得
STEP 1・2STEP 3STEP 4
建物はテナントが自らの負担にて建設・所有・運営
投資家の資金
を運用する
貸している
土地を売る
土地を買う
土地を貸す
仕入（計上）工事着工建物竣工・開業
地主（株）が底地を保有地主リートが底地を継続保有
39
約半年
賃貸収益獲得
借地料は、工事着工後に半額賃料、建物竣工・開業
後は満額賃料（工期変更時も、契約で定めた期日か
ら賃料発生）
仕入（計上）から売却まで約１年～１年半
地主リートが優先交渉
権を保有
地主リート
64.4%
外部
35.6%
売却益獲得
売却先割合
資産運用報酬獲得
売却後も運用報酬
を継続的に獲得
売却資産運用
報酬の内訳
ストック収益
フロー収益ストック収益
※1. 本ページの記載は、あくまでモデルケースであり、各開発案件により条件やスケジュールが異なる場合があります。
資産規模に
応じた
運用報酬
取得・売却に
関する一時報酬
AMフィー
PMフィー
物件管理報酬
JINUSHIビジネスの事業プロセス
仕入時点で長期安定の
キャッシュ・フローが確定
テナントと定期借地権設定予約契約を締結
の上、土地の売主と売買契約を締結
仕入（契約）
地主リートなど
へ売却
契約に基づくキャッシュ・フローが確定
底地は長期安定の金融
商品として、上場・私
募REITや、資産管理会
社等が積極購入
20~50年程度の長期固定の借地料
（固都税連動有）
工事着工（もしくは期日到来）後に
借地料が発生

JINUSHIビジネスとは④高い参入障壁
40
▬JINUSHIビジネスは、地主リートが鍵となるビジネスモデルであり、高い参入障壁を構築
▬底地マーケットの創出・拡大期に地主リートの運用を開始。先行者利益を獲得できる強固なビジネスモデルを構築
当社とテナントの双方のニーズが合致するJINSUHIビジネス
当社が底地を売却後も、安定地主としてテナントと信頼関係を構築する
地主リートが鍵となるビジネスモデルであり、高い参入障壁を構築
当社テナント
地主リートが鍵となるJINUSHIビジネス底地マーケット創出による先行者利益の獲得
これまで無かった底地マーケットを25年かけて創出。底地の評価・
流動性が飛躍的に向上し、認知が広がる
マーケット創出・拡大期の2017年に地主リートの運用を開始。先行
者利益を獲得できる強固なビジネスモデルを構築
2017 年に運用開始。9年連続で増資
※1
を実現する等、
機関投資家から幅広い支持を獲得
底地の評価が向上した現在、他社が同等の品質
（安全性・利回り）を提供することは困難
先行者利益の獲得により、競合を排除
地主リート
機関投資家
自然災害やマーケットボラティリティに強い長期安定の不動産金融商品
安定地主として土地を長期に保有。テナントと信頼関係を構築
（契約満了時は再契約が前提／再開発や無理な賃料増額を要請しない）
国内唯一の底地特化型私募リートとして投資家の資金を長期安定運用
20年～50年程度の長期契約と
長期安定した運営基盤の確保
建物保有による自由度の高い
運営
初期投資の抑制
底地マーケットの拡大予測
2022年
5.8 兆円
2026年予測
9.9 兆円
2000年
0 兆円
４％程度
分配金利回り資産規模
2,576 億円
LTV （借入比率）
30％程度
安定した運営基盤の提供
不動産金融商品の購入
※1. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有
※1※1※1
長期安定したキャッシュ・
フローの獲得
建物を所有せず土地のみに投資
することで、不動産投資におけ
るリスクの大部分を排除

土地の所有者
それぞれが抱える課題の
解決手段を模索
JINUSHIビジネスとは⑤JINUSHIビジネスが担う役割
41
不動産
所有者
遊休不動産
処分
店舗閉鎖
相続
財務体質
改善
住宅
デベロッパー
生活利便施設
等の開発依頼
テナント
事業拡大を目指し
優良なエリアに出店
店舗拡大
エリア戦略・ドミナント戦略
重要拠点の維持
既存契約切れ等
効率的な出店手法
イニシャル投資抑制
機関投資家
長期安定した
不動産金融商品への投資
事業会社等
私募・上場リート
当社
提案
テナントニーズの
把握
出店
事業用地
取得依頼
不動産金融商品の
提供
購入
依頼
JINUSHIビジネスによる課題解決
約20年間のノウハウ・強み
底地に特化
底地案件の情報収集力
独自のネットワーク
テナントとの緊密なリレーション
豊富な開発実績
国内全て開発エリア・取扱金額制限無し
地主リート
仕入から資産管理まで
一貫した収益モデルを構築
▬JINUSHIビジネスは、土地の所有者、土地を利用するテナント、安定した金融商品を求める機関投資家、の3者をつなぐビジネス
▬長期安定キャッシュ・フローを生み出す不動産金融商品のメーカーとして、底地マーケットでの地位を確立
土地の取得（金融商品化）
テナント誘致・土地のオフバランス
土地のサブリース（定期借地）
金
融
機
関
・
仲
介
会
社

JINUSHIビジネスとは⑥多様な仕入手段・課題解決手法
42
▬多様な仕入手段を構築。底地専業の当社を指名した土地の取得依頼も多く、テナントや土地の所有者からの様々なニーズに対応
定期借地契約
住宅
商業
用地情報
テナント誘致／定期借地契約
土地のサブリース契約
テナント
テナント
（土地・建物保有）
用地情報
テナント誘致／定期借地契約
建物建設
建物建設
住宅開発
テナント
テナント
住宅
デベロッパー
金融機関
仲介会社等
テナント誘致／定期借地契約
建物建設
テナント
テナント
（建物のみ保有）
定期借地契約
オフバランス
（土地売却）
土地のオーナー
建物建設
継続保有
土地売却による財務指標の改善
資金獲得による新規投資余力の創出
建物の継続保有による自由度の高い事業運営
土地を保有し続けながらも、遊休資産を最有効活用
多様な仕入手段
土地のオフバランス
土地のサブリース
用地情報
① 金融機関や仲介会社などから土地情報を入手
② テナントからの持ち込み
③ 住宅デベロッパーとの共同開発
活用検討

JINUSHIビジネスとは⑦環境変化に強いJINUSHIビジネス（３つの強み）
43
▬JINUSHIビジネスの長期安定性は、リーマンショックで光があたり、東日本大震災やコロナショックを経て、市場評価を確立
▬インフレ・金利上昇局面も、JINUSHIビジネスの3つの強みが一段と増す機会に
一段と強みを増すJINUSHIビジネス
追加投資が不要
建物の建設・所有はテナント負担
であるため、保守・修繕・改装な
どの追加投資が一切不要
1
長期安定収益が見込める
20年～50年程度の長期の契約期間
で、建物はテナントが投資するた
め、退去リスクが低く、長期安定
収益が見込める
2
資産価値が下がりにくい
契約終了時は、流動性の高い更地
で返還されるため、資産価値が下
がりにくい
3
事業環境変化（インフレ・金利上昇）
JINUSHIビジネスの３つの強みインフレ・金利上昇局面
建物を持たず、追加投資が不要なJINUSHIビジネスは、
インフレ局面でも強みを発揮。建築費の上昇や修繕費の
増加の影響を受けない
JINUSHIビジネスの賃貸原価は土地の固定資産税のみ。固
定資産税連動条項により賃貸収益への影響は無し（P.44参
照） 。加えて経済事情の著しい変動等があった場合は賃料
の増額協議が可能
多くの変動要素（費用増）があり、かつ賃料増が実現でき
ていない不動産投資に対し、より一層強みが増す局面
インフレ局面では、土地価格が上昇し含み益も拡大。売却
時のキャピタルゲインが拡大
土地は経年劣化もなく、インフレの恩恵を最大限に享受

JINUSHIビジネスとは⑦環境変化に強いJINUSHIビジネス（少ない変動要素・財務戦略）
44
▬不動産投資には、建物に由来する様々な変動要素が存在
▬一方、土地のみに投資するJINUSHIビジネスの変動要素は金利のみ。当社および地主リートそれぞれが、最適な財務戦略を実行
空室リスク賃料変動リスク
固定資産税
リーシング
金利負担
水道光熱費保険料
清掃費
減価償却費
リニューアル
災害対応
リノベーション設備投資
販促・広告宣伝費
修繕費
金利
JINUSHIビジネスの変動要素
借入手法：案件毎に個別借入・返済
借入金利：変動金利
借入期間：長期（８年以上が大半）
その他：財務コベナンツ条項無し
安定した財務基盤構築（自己資本比率30％以上）
仕入から売却まで1年～1年半の高回転の事業特性
を踏まえ、コストが低い変動金利で借入
一方、リスクヘッジの観点から不動産の市況変動
を乗り越えられるよう借入期間は長期
財務戦略
長期安定の運用方針のもと、低LTV（借入比率）に
て運用
現在のLTV（借入比率）は30％程度
固定借入比率は100%、平均残存借入期間は5.1年
※1. 2025年1月に予定している地主リートの第9次増資に伴う借入が予定通り実施された場合の数値等を記載。今後変更可能性有
※1
※1
※1
不動産投資における様々な変動要素
JINUSHIビジネスの変動要素
賃貸収入
賃貸原価
営業外費用
その他支出

JINUSHIビジネスとは⑧ポーター賞受賞（経営学の観点から独自性・収益性の高さを評価）
45
▬地主プライベートリート投資法人（地主リート）を対象事業として、2023年度ポーター賞を受賞
受賞のポイント
ポーター賞とは
世界的な経営学の権威であるマイケル・ポーター氏に由来する賞
戦略の独自性や、収益性の高さが評価のポイント
ポーター賞（一橋大学主催）は、製品、プ
ロセス、経営手腕においてイノベーション
を起こし、これを土台として独自性がある
戦略を実行し、業界において高い収益性を
達成・維持している企業を表彰します。
新しい金融商品の創造
底地に特化した金融商品を創造し
た不動産金融商品のメーカーとし
て、底地マーケットを創出・拡大
してきた実績
建物を持たず土地のみに投資する
ことで、自然災害やマーケットボ
ラティリティに強い不動産金融商
品を開発
テナントは土地を購入する必要が
無いため少ない初期投資で開発が
可能。また、土地を地主リートが
長期保有することで、安定地主と
しての安心を提供
地主リートを通じて、安定した運
用先を求める年金や生損保等の機
関投資家に、運用先多角化の選択
肢を提供
独自のビジネスモデル
テナントへの提供価値機関投資家への提供価値
新しい金融商品を創造した実績とビジネスモデルの独自性等を評価
参照：ポーター賞ウェブサイト
https://www.porterprize.org/
競争力カンファレンス2023の様子
左：一橋ビジネススクール楠木特任教授
右：当社代表取締役社長西羅
2023年12月1日、競争力カンファレンスおよび授賞式に出席
参照：当社インタビュー動画
https://www.jinushi-jp.com/vi