3252 日本商業開発

証券コード：3252
https://www.jinushi-jp.com/
2025.8.14
2025年12月期第2四半期決算説明資料

地主リートの成長とともに日本の大地主を目指す。
社業、地主。
会社名：地主株式会社（JINUSHI Co., Ltd.）
本社：東京都千代田区丸の内一丁目5番1号
新丸の内ビルディング13F
設立：2000年4月7日
資本金：6,461百万円（2024年12月末時点）
組織形態：監査等委員会設置会社（指名・報酬委員会設置）
上場市場：東証プライム市場［証券コード3252］
代表者：代表取締役社長 西羅弘文
連結従業員数：116名（2025年8月時点）

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3
JINUSHI
BUSINESS
CONTENTS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

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Part１
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

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2025年12月期第２四半期決算概要
サマリー
2Q実績
通期予想
■売上高
398億円
前期比
700 億円
進捗率
▲11.4％56.9％
■当期純利益
27億円
前期比
61 億円
進捗率
▲47.0％45.6％
■仕入
（契約ベース）
285億円
前期比
▲4.4％
700億円以上
進捗率
40.7％
２Q実績は、前期比で減収減益も、今期は、主に下期に利益を
計上する計画であり、期初想定通り
当期純利益61億円予想を上回る、過去最高益を目指す
仕入は、２Q時点で累計285億円、7月時点で累計700億円とな
り、今期の仕入目標に到達
引き続き、更なる仕入拡大を目指す
今期は、主に下期に利益を計上する計画であり、期初想定通りに進捗
仕入を加速。７月時点で、今期仕入目標の700億円以上に到達
当期純利益61億円予想を上回る、過去最高益を目指す
7月時点
700億円

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24/12期2Q25/12期2Q主な要因

①②② - ①増減率予想値進捗率
売上高
44,92939,816
▲5,112▲11.4%
70,000
56.9%
売上総利益
9,4116,518
▲2,893▲30.7%
ー
ー
営業利益
6,9624,057
▲2,905▲41.7%
9,500
42.7%
営業外収益
55038
▲512
ー
ー
営業外費用
413920
+507
ー
ー
経常利益
7,1003,174
▲3,925▲55.3%
8,000
39.7%
特別利益
ー626
+626
ー
ー
特別損失
ーー
ー
ー
ー
法人税等
1,8561,016
▲839
ー
ー
親会社株主に帰属する当期（四半期）純利益
5,2422,780
▲2,461▲47.0%
6,100
45.6%
１株当たり当期（四半期）純利益（円）
318.24134.99
▲183.25
295.54
ー
売上高当期（四半期）純利益率（％）
11.77.0
▲4.7
8.7
ー
（単位：百万円）
前期比25/12期 通期予想
損益計算書
※1. 地主プライベートリート投資法人（地主リート）が、第三者から取得する案件のうち、当社が第三者より取得・一定期間保有し、タイミングを計って地主リートが当社より取得する案件 ※2. JINUSHI USAへの円建て貸付金における、米ドル期末レートへの換算・洗替に伴う為替差損益等
※3. 2016年に連結子会社化したニューリアルプロパティの豪州子会社の清算
2025年12月期2Q決算概要
2025年12月期2Qは、売却額の減少と、1Q計上済の利益率の低い案件売却により、減収減益
2025年12月期は、主に下期に利益を計上する計画。当期純利益61億円予想を上回る、過去最高益を目指す
•売却額の減少
•米国子会社への貸付に伴う為替差損益
•豪州子会社清算に伴う利益寄与
※3
※2
24/12期2Q25/12期2Q
損益影響額＋410▲357
•売却利益率の低下（主に、利益率の低いウェ
アハウジング案件等によるもの）
※1

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24/12期末25/12期2Q末増減
主な要因
①②②-①
総資産
115,417115,400
▲17
　流動資産
95,43192,462
▲2,968
内、現金及び預金
23,70126,991
+3,290
内、販売用不動産
70,67063,883
▲6,787
　固定資産
19,98622,937
+2,951
内、土地（長期賃貸事業・地主倶楽部）
14,33617,114
+2,778
総負債
70,61768,944
▲1,672
内、借入金
62,81962,034
▲785
内、匿名組合出資（地主倶楽部）預り金
409655
+245
純資産
44,80046,455
+1,655
内、自己資本
44,56746,285
+1,718
自己資本比率（％）
38.640.1
+1.5
ネットD/Eレシオ
※１
（倍）
0.870.76
▲0.12
DCR（債務回収比率）
※２
（％）
149.6129.4
▲20.3
（単位：百万円）
貸借対照表
※1. ネットD/Eレシオ＝純有利子負債（有利子負債－現金及び預金）／純資産
※2. DCR （債務回収比率）＝有利子負債／（現金及び預金＋投資有価証券＋有形固定資産）
2025年12月期2Q決算概要
2025年12月期2Q末の販売用不動産残高は63,883百万円（前期末比▲6,787百万円）と、更なる積み上げを目指す
2025年12月期2Q末の自己資本比率は40.1%と、今後の仕入加速に備えた財務基盤を構築済
•地主リート等への案件売却
•販売用不動産売却による長期借入金の返済
•長期賃貸事業及び地主倶楽部の案件取得（底地）

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24/12期25/12期
（実績）（通期予想）
①②②－①
売上高
57,06870,000
+12,931
営業利益
8,6779,500
+822
経常利益
8,2658,000
▲ 265
当期純利益
6,0876,100
+12
１株当たり当期純利益 （円）
334.89295.54
▲ 39.35
売上高当期純利益率 （％）
10.78.7
▲2.0
（単位：百万円）増減主な要因
2025年12月期連結業績予想①
2025年12月期業績予想
2025年12月期も、増収増益の計画。当期純利益予想61億円を上回る、過去最高益を目指す
中期経営計画（2026年12月期）の当期純利益70億円達成に向けて、想定通り順調に進捗
•売却案件の増加
•豪州子会社清算に伴う影響
※1. JINUSHI USAへの円建て貸付金における、米ドル期末レートへの換算・洗替に伴う為替影響
※2. 2016年に連結子会社化したニューリアルプロパティの豪州子会社の清算
※2
•為替影響を考慮
24/12期実績25/12期想定
損益影響額＋350＋500
計上科目法人税等特別利益他
24/12期実績25/12期想定
損益影響額＋350▲210
米ドルレート158円150円
※1
1,644
3,124
3,641
4,709
6,087
6,100
5.5%
5.6%
7.3%
14.9%
10.7%
8.7%
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
当期純利益
売上高当期純利益率
（予想）
（9カ月決算）
当期純利益の推移
（単位：百万円）

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6,100 （期初予想）
6,087 （期初予想比＋12.2％・＋1,087
）
4,709（期初予想比＋11.2%・＋509）
3,641（期初予想比＋11.4%・＋441）
3,124（期初予想比＋10.8％・＋224）
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
1Q
2Q累計3Q累計4Q累計
25/12期（期初予想）24/12期23/12期22/12期21/12期
（単位：百万円）
2025年12月期連結業績予想②
4年連続で期初予想を上回って着地（期初予想比平均＋11.4％）
2025年12月期は、案件売却の想定時期を踏まえ、主に下期に利益を計上する計画。過去最高益を目指す
2025年12月期業績予想
当期純利益推移イメージ（四半期）
業績予想の考え方について
当期純利益の成長を重視
当期純利益の持続的な成長を重視。業
績予想策定時は、減益とならないよう、
当期純利益の目標値を設定の上、保守
的に売却案件を選定
年間を通した計画策定
売上総利益の約７割が売却利益。売却
時期は、期間収益の最大化や財務状況
含めて判断するため、各期毎に四半期
の業績が変動
※1
※1. 2025年2月13日発表時点のイメージであり、事業の進捗を踏まえ売却時期等が変更となる可能性有

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11.6
30.0
45.0
55.055.055.055.0
25.0
50.0
55.055.0
85.0
100.0
24.3%
23.8%
21.5%
15.0%
50.2%
36.8%
31.5%
27.8%
29.3%
27.6%
20.5%
25.4%
33.8%
14/3期15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
記念配当（円）
普通配当（円）
配当性向
（予想）
（９カ月決算）
利益成長とともに増配を目指す（累進配当）
2025年12月期は、15円増配し、一株当たり配当金100円（普通配当90円・創業25周年記念配当10円）の予定
利益成長とともに増配を目指す（累進配当）
株主還元
EPS48.0125.91209.09366.84109.61149.30174.5989.94170.90199.16267.76334.89295.54
配当利回り1.5%1.6%2.0%3.0%3.2%3.7%4.1%2.0%2.9%3.0%2.5%3.9%－
現金配当中間期末合計
2025年12月期
（予想）
50.0円50.0円100.0円
2024年12月期42.5円42.5円85.0円
※1. 14/3期については、株式分割後の数値を記載
※2. 配当利回りは各期末における終値を元に算出
※3. 20/12期（9ヶ月決算）の配当利回りは12ヶ月換算して算出
•普通配当90円（前期比＋5円）に加え、創業25周年
を記念して記念配当10円を実施
※1
※2,3
2025年12月期株主還元
現金配当100円（前期比＋15円）
株主還元
決算期変更の為
9カ月決算
累進配当

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Part２
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

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24/12期2Q25/12期2Q
①②②－①増減率
売上高
44,92939,816
▲5,112▲11.4%
57,068
内、フロービジネス
※1
42,96837,823
▲5,145▲12.0%
53,165
内、ストックビジネス
※2
1,9531,989
+35+1.8%
3,895
内、その他
※3
63
▲2▲44.3%
7
売上総利益
9,4116,518
▲2,893▲30.7%
13,394
内、フロービジネス
7,6984,801
▲2,897▲37.6%
9,955
内、ストックビジネス
1,7061,713
+6+0.4%
3,432
内、その他
63
▲2▲44.3%
7
営業利益
6,9624,057
▲2,905▲41.7%
8,677
売上高総利益率（％）
20.916.4
▲4.6
23.5
内、フロービジネス（％）
17.912.7
▲5.2
18.7
（単位：百万円）
24/12期
（前期）
増減
事業の進捗
※1. 不動産投資事業における売却収益
※2. 不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業
※3. 不動産売買の仲介手数料等
事業の進捗
フロービジネスは、主に下期に利益を計上する計画
ストックビジネスは、着実に利益を積み上げ

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4,801
4,143
6,868
5,581
5,082
6,569
7,028
3,868
7,738
8,275
8,925
9,955
26.7%
41.4%
23.3%
17.6%
17.4%
9.8%
13.5%
14.2%
17.6%
27.4%
18.7%
12.7%
15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
フロービジネス売上総利益フロービジネス売上総利益率
（9カ月決算）
（単位：百万円）
（通期予想）
2Q
安定した売却益の創出
2025年12月期2Qの利益率低下要因は、主に1Qに計上した利益率の低いウェアハウジング案件によるもの
2025年12月期の利益計上は、主に下期を想定しており、増収増益の計画に変更無し
利益の持続的な成長を重視
安定した売却益の創出
2025年12月期予想について
•当期純利益の持続的な成長を重視
•業績予想策定時は、目標とする利益計画に対し、特
別利益等も加味しながら、必要な売上総利益を計算
し、保守的に売却案件を選定
•前期比で増収増益を計画
•利益計上は、主に下期を想定
フロービジネス
フロービジネス推移（売上総利益）
決算期変更の為
9カ月決算
※3
※3
※1. フロービジネス＝不動産投資事業における売却収益
※2. 24/12期より、セグメント区分を変更しているため、23/12期以前の数値も変更後の区分にて記載
※3. 23/12期は、固定資産売却に伴う特別利益分を加算（加算前の売上総利益は7,722、売上総利益率は27.2％）

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26
41
50
59
57
43
29
91
113
327
603
274
21
29
124
161
246
376
221
602
966
868
1,086
647
211
483
905
1,149
808
1,648
894
815
1,307
1,570
1,741
791
260
555
1,080
1,370
1,111
2,068
1,144
1,509
2,388
2,766
3,432
1,713
15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
（9カ月決算）
2Q
■不動産投資事業（保有中の賃貸収益）
■資産運用事業
■不動産賃貸事業
（単位：百万円）
（通期予想）
安定収益の拡大
安定的な収益となるストック収益は、資産運用事業や賃貸収益等で構成
2025年12月期2Qは前期比で同水準。 2025年12月期通期は、増収増益の計画
安定的な収益の積み上げ
ストック収益の拡大
2025年12月期予想について
•2017年の地主リート運用開始、2020年の長期賃貸
事業開始と、着実にストック収益を積み上げ
•将来的にはストック収益で固定費を賄える規模へ拡
大させ、事業の安定化を図る
•前期比で増収増益を計画。仕入拡大に伴う不動産投
資事業（保有中の賃貸収益）の収益増および地主
リート拡大による資産運用事業の収益増を見込む
ストックビジネス
※1. ストックビジネス＝不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業
※2. 24/12期より、セグメント区分を変更しているため、23/12期以前の数値も変更後の区分にて記載
ストックビジネス推移（売上総利益）
決算期変更の為
9カ月決算
地主リートの
運用開始
長期賃貸事業の
運用開始

15
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1,900
6,000
8,000
11,200
14,600
6,700
13,300
4,700
4,200
5,600
5,800
18,900
15,700
10,100
14,000
15,000
14,800
15,200
14,800
12,900
15,600
41,400
6
999
12
7
9
6
7
1010
22
2323
15
24
20
7
15
10
17
1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
契約額（百万円）契約件数（件）
※1,2
仕入（契約ベース）
※1. 契約件数及び契約額は、不動産投資事業等に関する案件を対象として算出
※2. 社内決裁時点における総投資予定額（1億円未満切捨のため、各四半期の合計値と累計値が一致しないことがあります。尚、取得に関わる諸経費等も含みます）を記載
※3. 地域分散の東京圏、大阪圏、名古屋圏等の定義については、34ページ参照
仕入の進捗
2025年12月期2Q累計の仕入契約は、28,500百万円（前期比▲1,300百万円）
2025年７月の仕入は414億円。7月時点で累計700億円に達し、今期の仕入目標700億円以上に到達
仕入推移（契約ベース）
仕入内訳（2025年12月期2Q累計 契約額ベース）
24件37件33件83件66件
16,000百万円46,000百万円20,400百万円58,800百万円59,900百万円
地域分散
用途分散
内、社会インフラ：18.7％ 内、土地のセール＆リースバック：30.6％
※3
７月実績
54.3%
16.9%
22.9%
5.9%
東京圏
大阪圏
九州
その他
19.1%
17.8%
14.8%
11.5%
10.6%
8.0%
7.7%
2.3%
2.2%
1.5%
12.3%
ホームセンター
スーパー
老人ホーム
工場・倉庫
ドラッグストア
スポーツ用品販売
自動車用品販売
中古品買取販売
保育園
ホスピス
他4業種

16
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38,387
41,995
28,192
35,563
47,540
52,062
60,060
51,406
60,618
63,324
70,670
59,322
63,883
20/12期21/12期22/12期
1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q
23/12期
24/12期
（単位：百万円）
25/12期
10,326
16,025
9,068
13,396
15,618
14,899
6,246
12,132
6,205
13,299
20,209
11,336
5,878
9,748
6,777
12,837
4,294
13,233
2,792
13,206
13,696
22,451
51,139
24,845
52,739
53,819
26,235
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期2Q
1Q2Q3Q4Q
（９カ月決算）
（単位：百万円）
仕入額
※1
仕入（計上ベース）
※1. 各四半期における販売用不動産計上額を記載（当四半期末残高ー前四半期末残高＋フロービジネス売上原価＋固定資産振替額等にて計算） ※2. テナントと定期借地権設定予約契約を締結している割合（テナント未決定でも、売却先との売買契約締結済分も含む）
※3. 契約未締結案件２件のうち１件は、民事再生法適用申請を行ったBALM社（旧ビッグモーター）との案件であり、締結済の定期借地権設定契約に基づき解除を行ったことによるもの
仕入の進捗
仕入推移（計上ベース）
テナントと契約締結の上、土地を取得。キャッシュ・フローが確定しており、在庫リスクはない
2025年12月期2Q累計で、26,235百万円を計上。販売用不動産残高も63,883百万円と、更なる積み上げを目指す
販売用不動産残高推移
テナント契約締結済
97 ％
（25/12期2Q末時点）
前年同期末比
＋3,264百万円
※2,3

17
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BALM（旧ビッグモーター）との訴訟について
当社は、契約違反したBALMに対して、契約に基づく違約金等を請求しており、現在係争中
業績への悪影響はなく、違約金の受領時に特別利益として計上
これまでの経緯
現状
＜ 同社に対する報道や手続き等＞
本件に関して、よくあるご質問と回答
所在①埼玉県草加市松原4丁目②愛知県知多郡東浦町
種類・面積土地・約11,698㎡土地・約9,745㎡
契約期間2022年6月から約49年間2023年5月から約32年間
2022年8月 ：修理費水増しによる保険金不正請求に関するマスコミ報道
2023年1月 ：特別調査委員会を設置
2024年12月：東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請
同社が「当該債務（違約金等）が存在しない」と提訴
BALMへの請求額約65億円
当社は、同社の契約違反等を理由に、契約解除・違約金等を請求
2024年12月
•当社はBALMに対し、事業用定期借地権設定契約を公正証書に
より締結の上、賃貸（以下、2案件。いずれも契約解除済）
•埼玉県草加市（①）は、既に後継テナントと契約済
•愛知県知多郡（②）は、複数の後継テナント候補と交渉中
•同社とは係争中であり、判決等が出る時期は未定
Ｑ.
Ａ.
2案件について、低価法や
特別損失を計上する可能
性があるのでしょうか。
ありません。
Ｑ.
Ａ.
BALMへ請求している内容を
教えてください。
借地契約に基づく違約金であ
り、解約不可期間相当分の賃
料や遅延損害金等です。
Ｑ.
Ａ.
2025年12月期業績に影響は
あるのでしょうか。
悪影響はありません。
Ｑ.
Ａ.
違約金を受領した場合は、
どのように計上するので
しょうか。
特別利益として計上します。
2025年4月
訴訟について（対BALM）

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18
Part3
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

19
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仕入を加速する機会
東証改革・投資家要請・建築費上昇等の、社会の変化が仕入を加速
社会の変化を追い風に
※1. プライベート・エクイティ・ファンド：投資家から集めた資金を使って主に非上場企業の株式を取得。経営改善や成長支援を通じて企業価値を高めたうえで、一定期間後に株式を売却して利益を得ることを目的とした投資ファンド
テナント業種
の多様化
事業エリア
の拡大
土地のセール＆
リースバック提案
年間仕入額
1,000億円
2022年12月期
2023年12月期
仕入実績
588億円
2022年の社名変更を契機に、3つの成長戦略を推進
仕入実績
204億円
2024年７月
公募増資・自己株式の売出し
仕入加速を見据え、財務基盤を強化
2025年12月期
目標：仕入700億円以上
2025年7月時点で
700億円契約済
東証改革
（資本市場の構造変化）
投資家要請
（アクティビスト、
PEファンド）
建築費の上昇
社会の変化
企業の不動産売却やCRE戦略の見直しが加速
デベロッパーの素地売却等が増加
2024年12月期
仕入実績
599億円
テナント業種
の多様化
事業エリア
の拡大
土地のセール＆
リースバック提案
※1
以上へ

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多様な仕入手段
新規開発に加え、土地のセール＆リースバック提案等により、仕入を加速
新規開発土地のセール＆リースバック提案等
借地料
•他社が開発。当社グループを売
却先に見据えた開発案件も増加
•当社が開発。テナントからの持ち込みや、住宅デベ
ロッパーとの取り組みも多数
•建築費上昇に伴い、初期投資を抑制したいテナント
や、デベロッパーからの素地売却などの相談が増加
•企業が所有する不動産の所有権を、土地・建物に分離の上、当社が
土地を取得
•東証改革や投資家の要請から、企業のCRE戦略が加速。土地のセー
ル＆リースバック提案等により、足元で事業機会が大幅に増加
他社が
開発
定期借地権設定契約
借地料
定期借地権設定契約
用地情報
借地料
定期借地権設定契約
当社が
土地を取得
仕入（契約済）700 億円 （2025年12月期1月～7月）の内訳
東証改革・テナントとの協業
P.22
PEファンドとの協業
P.21
SPCを活用した
長期賃貸事業P.24
建築費上昇による仕入機会
P.23
建築費上昇
東証改革
投資家要請
投資家要請
既存底地
土地建物の
所有権の分離
多様な仕入手段の構築
当社が
開発
49億円254億円396億円

21
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タンクターミナル（ＰＥファンドとの協業）
企業のCRE戦略を具現化する、土地のセール＆リースバック提案による仕入
米大手投資ファンドKKR グループと戦略的パートナーシップを今後拡大
横浜市鶴見区・約24,555 ㎡
堺市西区・約19,092 ㎡
25年間の実績と「安定地主」
の安心感
当社独自のネットワークによ
る情報収集
•石油や化学品等の液体
貨物を貯蔵するタンク
ターミナル用地
•化学品貯蔵施設の新規
建設が可能な用途地域
は法規制上制限されて
いるため、極めて希少
性の高い土地
仕入総額90億円以上
KKRグループの大手タンク
ターミナル事業者
企業価値向上を図るCRE戦
略を推進
土地のセール＆リースバック提案
事業運営環境を維持
成長投資に向けた資金調達
CTTグループおよびKKRとの
戦略的パートナーシップを拡大
現地写真
取り組み事例
【2025年７月仕入】
※1. 取得額については取得に係る諸費用を含む。また、10億円未満を切捨てて表記
※1
東証改革投資家要請建築費上昇

22
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イオンモール日根野店（東証改革・テナントとの協業）
東証改革に伴う経営資源の再配分の一環として、上場企業がイオンモール日根野店の土地・建物を売却
テナントのイオンリテールが建物を取得し、土地は当社が取得
•大阪府泉佐野市所在の、JR 日根野駅から徒歩5
分、関西国際空港から車で約20 分の距離にあ
る、商業エリアとして転用性の高い土地
•1995年よりイオンモール日根野店が運営され
ており、定期借家契約満了が近づく中、土地を
当社に取得依頼
大阪府泉佐野市日根野・約89,712 ㎡
仕入総額80億円以上
イオンリテール売主
地主専業25年の実績と安定地主の安心感
土地は当社が取得
建物はイオンリテールが取得
土地や建物の賃貸借契約満了を迎える店舗が複数存在する
イオングループとの今後の事業機会拡大
土地の取得依頼
（過去の取り組みで信頼関係構築）
土地を取得
経営資源の再分配
成長に向けた投資資金獲得
基幹店舗の維持、土地取得資金の抑制
建物所有による運営環境の向上
売却の相談
取り組み事例
※1
※1. 取得額については取得に係る諸費用を含む。また、10億円未満を切捨てて表記
【2025年７月仕入】
東証改革投資家要請建築費上昇

23
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大和ハウス工業との協業（建築費上昇による仕入機会）
協業実績の多い、大和ハウス工業との緊密なリレーションを活用した取り組み
建築費上昇により仕入機会が拡大。素地売却の持ち込み案件が増加
95
100
105
110
115
120
125
130
135
140
20152016201720182019202020212022202320242025
建築費の推移
［東京都店舗（鉄骨造）、2015年＝100］
不動産デベロッパー
採算性悪化・事業計画変更
同業種でもなく競合でもない、
地主専業の当社へ、素地売却
3割以上 上昇
建築費上昇による仕入機会
•大和ハウスとは累計16件の売買実績があり、同社より直接仕入
•同社は、当社との緊密なリレーションや、「安定地主」としての実
績、多種多様なテナントとの豊富な取り組み等を評価
•テナントとなる商業テナントとも、複数の取り組み実績有
仕入総額30億円以上
横浜市戸塚区・約10,611 ㎡
出典：一般財団法人建設物価調査会
テナント
拠点開設時の初期投資増加
土地は買わず、当社から借りる
ことで、初期投資を大きく抑制
大和ハウス
取り組み事例
土地
建設・所有・運営
借地料
定期借地権設定契約
土地を所有
素地売却
商業テナント
土地を取得
※1. 取得額については取得に係る諸費用を含む。また、10億円未満を切捨てて表記
※2. 2015年9月以降の取引実績。グループ企業との取引実績も含む
※1
【2025年７月仕入】
※2
東証改革投資家要請建築費上昇

24
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SPCを活用した長期賃貸事業
既存不動産を土地・建物に分離の上、土地を組入資産とするSPCを組成
SPCにメジャー出資し、所沢駅徒歩5分の転用性の高い土地を仕入。長期賃貸事業として保有
銀行借入
エクイティ
土地
（信託受益権）
定期借地権設定契約
•西武池袋線・新宿線の所沢駅から徒歩5分にある商業施
設「トコトコスクエア」
•所沢駅周辺は、西武グループによる大規模開発を中心
に、 再開発が進捗
仕入総額110億円以上
読売グループ・西武グループとの共同事業を実現
SPC（GK-TKスキーム）
•建物は国内事業会社が取得
•トコトコスクエアの営業を継続
借地料
•当社はエクイティの58.1％を出資
•共同出資者は、読売新聞東京本社および西武不動産
埼玉県所沢市・約10,305 ㎡
取り組み事例
土地建物の
所有権分離
土地・建物を売主が所有
※1
※1. 取得額については取得に係る諸費用を含む。また、10億円未満を切捨てて表記
【2025年７月仕入】

25
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CRE領域拡大・AI活用による仕入拡大
2025年5月27日、東証グロース市場上場のククレブ・アドバイザーズと業務提携
同社のCRE領域のノウハウや、AIを活用した不動産テックシステム開発により、仕入を加速
CREソリューション事業
テクノロジーを活用しCREに対する
ソリューションをワンストップで提供
•CRE のプロフェッショナル集団
•CRE 提案の実績・ノウハウ
•事業用不動産のソーシング
•AIを活用した不動産テックシステム開発・提供
②AIを活用した不動産テックシステムの共同開発
仕入の拡大（CRE領域の拡大、AI活用による生産性向上）
CRE 領域のノウハウ、AIを活用した不動産テック
システムの開発に強み
① 不動産情報連携、共同投資の実施
不動産取引での協業実績
累計
11件
システム開発による
生産性向上
（6月から議論開始）
•不動産情報の連携、共同投資の検討
•業務提携後、7月に1件仕入済
•土地情報の蓄積3.5万件
•約600件/月の土地情報
•テナントの拠点開発ニーズ
AI活用の
知見
CRE領域の
ノウハウ
取り組み事例
AI活用
所在神奈川県相模原市
種類・面積土地・約1,136㎡
テナントIDOM
※1
※1. 2025年5月27日時点

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26
Part4
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

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経営理念・目指す姿
JINUSHIビジネスを通じて
安全な不動産金融商品を創り出し、
世界の人々の資産を守る一翼を担う。
経営理念
目指す姿地主リートの成長とともに
日本の大地主を目指す。
当社グループで運用する、国内唯一の底地特化型の私募
リート「地主プライベートリート投資法人（地主リー
ト）」で機関投資家の資金を長期安定運用しています。
地主リートの成長が、JINUSHIビジネスの拡大ならびに
当社の成長につながります。
土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。そし
て投資家の資金を運用する。
JINUSHIビジネスは、土地のみに投資する、定期借地権
を活用した独自の不動産投資手法です。
当社は、テナントの皆様から頂く借地料を長期安定の金融商品として、
投資家の皆様に提供する不動産金融商品のメーカーです。
地主株式会社とは

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借地料
土地のみに投資をするJINUSHIビジネス
建物はテナント負担で
建設・所有・運営
当社は地主として
土地のみを所有
定期借地権設定契約
20～50年程度の長期契約
JINUSHIビジネスは、定期借地権を活用した、土地のみに投資をする独自の不動産投資手法
テナントの皆様から頂く借地料を、長期安定の不動産金融商品として、投資家の皆様に提供
底地
JINUSHIビジネスの３つの特徴
JINUSHIビジネスの３つの特徴
追加投資が不要建物の建設・所有はテナント負担であるため、
保守・修繕・改装などの追加投資が一切不要
長期安定収益が
見込める
20年～50年程度の長期の契約期間で、建物は
テナントが投資するため、退去リスクが低く、
長期安定収益が見込める
資産価値が
下がりにくい
契約終了時は、流動性の高い更地で返還され
るため、資産価値が下がりにくい
地主株式会社とは
自然災害やマーケットボラティリティに強い不動産金融商品
土地を買い、土地を貸す。自ら建物を建てず、所有もしない。
貸している土地を、テナントの皆様から頂く借地料を源泉とする長期安定
の不動産金融商品（底地）として、投資家の皆様に提供
JINUSHIビジネスとは

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-30-100
200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014
20152016
20172018
2019
2020
（9カ月）
2021
2022
20232024
2025
（予想）
売上高
当期純利益
創業以来25年、JINUSHIビジネスに特化してきた当社は、底地マーケットの創出・拡大を牽引しながら大きく成長
当社の歴史
地主株式会社とは
※1. 2020年の数値については、決算期を3月31日から12月31日に変更したため、9ヶ月決算の数値となります
コロナショック
地主倶楽部を開始
ポーター賞を受賞
地主株式会社への社名変更
J-REIT に初の底地売却
東日本大震災リーマンショック
名証セントレックス
（現名証ネクスト）上場
年金基金向け不動産私募ファンド
「JINUSHIファンド」組成
J-REIT へのパイプラインサポート
契約の締結
東証一部
（現東証プライム）上場
地主リートの運用開始
創業
純利益60億円
（2024年12月期）

30
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JINUSHIビジネス誕生のきっかけ
土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契
約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資
を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込
めるビジネスモデル
創業者の松岡、社長の西羅は、総合商社兼松グループの不動産会社で
ある兼松都市開発で勤務。滋賀県にてGMS（総合スーパー）の開発及び
建物賃貸事業に従事
土地を借り、商業施設を開発し、売上1兆円規模のテナントに、建物
賃貸事業を行っていたものの、テナントが経営不振に陥り撤退。立
地が良かったため、後継テナントの誘致に成功したが、以下を受け
入れざるを得ない状況に
1990年代後半（当社創業前）
失敗
着眼点
JINUSHIビジネスの誕生
JINUSHIビジネスは、過去の苦い経験、失敗から生まれたビジネス
建物所有リスクを痛感し、「建物を持たず土地だけを貸せば、失敗に至らなかった」という反省、発想の転換から誕生
創業者の苦い経験（当社創業前）
JINUSHIビジネスの誕生
建物改装の追加投資
テナント賃料の減額
土地所有者に支払う借地料の減額
上物（建物）は時代の変化により流行り廃りがあるため、特定の業種
やテナントの建物を所有するリスクは、避けるべきものという反省
建物を持たず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのではないか、
という発想
将来も需要のある土地であること、他に貸せる、売れる土地に投資す
るという大原則
地主株式会社とは

31
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底地マーケットの拡大予測（日本不動産研究所調査）
※1. 一般財団法人日本不動産研究所が、上記〔想定条件〕に基づき算出したデータであり、今後の底地市場の拡大や取引増加を確約・保証するものではありません
（兆円）
（件）
底地マーケット
長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が向上
底地マーケットは2023年の約6兆円市場から、2026年には約10兆円市場へと大きく拡大
底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測
16.42
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年
取引金額取引件数
累計6.48兆円
2023年に約6兆円の
市場規模が2026年には
約10兆円に拡大の見込
累計9.65兆円
市場規模は2008年の
リーマンショック後
14年で約7.5倍に拡大
東日本大震災リーマンショック
累計0.86兆円
〔想定条件〕
① 公表取引事例から2001年～2023年までの底地累積取引金額を算出
②2013～2023年の底地累積取引の前年比平均増加率（金額：＋
14.2％、件数：＋17.9％）と同水準の増加率で、2024年以降も底
地累積取引金額が増加すると想定して予測を実施
③ 底地市場規模の算出にあたっては、国土交通省の「不動産価格指
数」のデータ等を利用して、公表取引事例の割合を保守的に仮定し
たうえで、非公表事例分も含めた取引金額を予測
コロナショック

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4つのSTEP
土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。そして投資家の資金を運用する。4つのSTEPで構成
開発した底地は、主に地主リートへ売却。地主リートが底地を長期保有し、投資家の資金を運用
JINUSHIビジネスの4つのSTEP
人口動向や足元商圏、道路付け、周辺
環境などを検証し、将来にわたり転用
可能な土地に投資を行います
JINUSHIビジネスは建物を所有せず、テ
ナントと長期の定期借地権設定契約を締
結し、長期安定収益を生み出します
STEP 1土地を買うSTEP 2土地を貸す
転用性の高い土地
STEP 3貸している土地を売る
安定的なキャッシュ・フローが長期にわ
たって見込める安全な不動産金融商品と
して、地主リートなどへ売却します
STEP 4投資家の資金を運用する
売却後も、グループ会社が運用する国内
唯一の底地特化型の私募リート「地主
リート」で底地を長期保有。底地への投
資を希望する機関投資家の資金を安定運
用しています
転用性の高い土地の購入
POINT 土地の目利き力
万が一、テナントが退去した場合でも、
後継テナントの誘致や第三者へ売却が
容易な転用性の高い土地を購入します
定期借地権の活用
POINT 定期借地権設定契約の締結
契約更新を伴わず、契約終了時に建物買取請求
権が発生せず、更地返還義務のある事業用定期
借地権を主としながら、一般定期借地権におい
ても、テナントと同等の契約を締結しています
※3
POINT 底地専業20年超の実績
底地専業で20年超、多くのJINUSHIビジネスを手掛け
てきました。テナント退去事例はわずか２件と、非常
に安定した不動産金融商品となっています
地主リートなどへ売却
安全な利回り商品・豊富な開発実績
建物はテナント負担で
建設・所有・運営
当社は地主として
土地のみを所有
定期借地権設定契約
20～50年程度の長期契約
借地料
（コロナ禍の期間限定対応）
テナント
退去事例
借地料
減額事例
わずか1件
地主リートの運用状況
資産規模物件数
分配金
利回り
LTV
（借入比率）
2,576 億円188物件４％ 程度30％程度
POINT 国内唯一の底地特化型私募リート
2017年の運用開始以後、9年連続増資を実現する
など、投資家の旺盛な需要を獲得
JINUSHIビジネスとは
※1. 2025年6月末時点（当社・グループ会社・地主リートでの保有期間を対象として抽出。但し、代替テナントの誘致を前提として取得した物件を除く）
※2. 民事再生法適用申請を行ったBALM社（旧ビッグモーター）との案件であり、定期借地権設定契約に基づき解除を行ったことによるもの※3. 2025年6月末時点
※1,2
※1
わずか2件

33
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開発実績（主なテナント）
スーパーなどの生活必需品を扱うテナントを中心とした構成
ホスピスや老人ホーム、物流など、社会インフラを担うテナント業種も拡大
ドラッグストア
老人ホーム物流ホスピス
スーパーホームセンター
生活必需品を扱うテナント
社会インフラを担うテナント
スーパー
ホームセンター
ドラッグストア
家電量販店
ホスピス
学校
家族葬
保育園
老人ホーム
物流
JINUSHIビジネスとは

34
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開発実績（地域分散・用途分散）
全国で展開。社名変更を契機に、テナント業種の多様化を推進
累計456案件、約5,672億円の開発実績
地域分散
用途分散
JINUSHIビジネスとは
東京圏43.8%
東京都、神奈川県、
埼玉県、千葉県、茨城県
大阪圏25.3%
大阪府、兵庫県、京都府、
滋賀県、奈良県
名古屋圏12.8%
愛知県、三重県、岐阜県
その他11.2%
政令指定都市及び
中核都市、その周辺部
（東京圏、大阪圏、
名古屋圏、九州を除く）
米国1.0%
九州6.0%
全国で展開
その他6.9%
物流、データセンター、スポーツクラブ、
ゴルフ練習場、ガソリンスタンドなど
スーパー23.9%
ホームセンター19.7%
ドラッグストア8.7%
カーディーラー8.2%
ホテル7.3%
多種多様な
用途
病院・健診センター1.1%
学校・保育園1.2%
ディスカウントストア1.4%
飲食店1.4%
家電量販店4.4%
複合商業施設1.6%
ブライダル1.6%
老人ホーム1.2%
自動車展示場1.3%
工場・倉庫2.9%
ショッピングセンター・
モール2.2%
ホスピス2.2%
家族葬2.8%
※1
※1. 2025年6月末時点の価格ベース

35
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146億円
322
億円
516億円
823億円
1,093億円
1,515億円
1,800億円
2,216億円
2,576億円
3,000億円
31社
52社
81社
115社
147社
228社
276社
307社
335社
9物件
25物件
39物件
61物件
84物件
105物件
129物件
154物件
188物件
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
1年目
2017年
2年目
2018年
3年目
2019年
4年目
2020年
5年目
2021年
6年目
2022年
7年目
2023年
8年目
2024年
9年目
2025年
10年目
2026年
（中計）
資産規模
投資家数
物件数
中央金法
21.3%
地方銀行
6.9%
信用金庫・信用組合
26.5%
事業法人等
36.1%
年金
8.9%
当社
0.3%
地主リートの成長
2017年の運用開始以後、旺盛な投資家需要を背景に、9年連続の増資を実現
中期目標の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円を目指す
地主リートの成長
2017年の資産規模146億円から、9年目で2,576億円に拡大
地主リートの投資家構成
長期安定の商品特性を評価する機関投資家の資金を運用
地主リートの
投資家構成
❏ 世の中に無かった新しい商品で
あった為、運用開始当初は、意思
決定者にアプローチできる信用金
庫・信用組合を重点開拓
❏ 長期安定の商品特性と親和性が高
い年金や中央金法（生損保や大手
金融機関等）の投資需要が増加
❏ 長期安定性を評価し、事業法人等
の余資運用需要も獲得
地主リートとは
※1. 上記グラフ内の各数値は各募集直後の数値を記載（各年の資産規模は取得時の鑑定評価額ベース。2026年は中期経営計画の目標値を記載）※2.2025年1月8日時点
※1
※2

36
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在庫リスクがない高回転型モデル
仕入時点で、契約に基づく長期安定のキャッシュ・フローを確定。在庫リスクがない
仕入から売却まで約1年～1年半の高回転型ビジネスモデル。売却後も資産運用報酬を継続的に獲得
STEP 1・2STEP 3STEP 4
建物はテナントが自らの負担にて建設・所有・運営
投資家の資金
を運用する
貸している
土地を売る
土地を買う
土地を貸す
地主（株）が底地を保有地主リートが底地を長期保有
約半年
賃貸収益獲得
工事着工後に半額賃料、建物竣工・開業後は満額
賃料（工期変更時も、契約で定めた期日から賃料
発生）
仕入（計上）から売却まで約１年～１年半
地主リートが優先交渉権を保有
売却益獲得資産運用報酬獲得
地主リートから、運用報
酬を継続的に獲得
ストック収益
フロー収益ストック収益
仕入時点で契約に基づく
長期安定のキャッシュ・フローを確定
テナントと定期借地権設定予約契約を締結の上、
土地の売主と売買契約を締結
地主リートなど
へ売却
上場・私募REITや、資産管理
会社等が積極購入
20~50年程度の
長期固定の借地料
（固都税連動有）
工事着工（もしく
は期日到来）後に
借地料が発生
JINUSHIビジネスの事業プロセス
仕入（計上）工事着工建物竣工・開業売却資産運用仕入（契約）
地主リート
67.8%
外部
32.2%
売却先割合
当社のBSを使わずに安
定収益を獲得。高ROE
経営に大きく寄与
※1. 本ページの記載は、あくまでモデルケースであり、各開発案件により条件やスケジュールが異なる場合があります ※2. 17/3期～25/12期2Qにおける当社およびグループ会社における売却案件（転売案件等は除く）の内、地主リートへの売却またはブリッジスキーム（※）への売却を行ったものが占める比
率（売却額ベース）（※）当社およびグループ会社が売却する際に、売却先において、地主AMが指定する第三者（「地主リート」を想定するが、これに限らない。）に対し取得に係る優先交渉権を付与するもの
ビジネスモデル

37
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進化する地主株式会社
2022年1月の社名変更を機に様々な施策を実行。成長軌道へ
2022年
3年間で
•本社を東京に移転（7月）
•自己株式の取得（8月）
•ポーター賞受賞（10月）
•一般投資家向け不動産金融商品
「地主倶楽部」開始（10月）
2023年2024年
•株主優待制度廃止、現金配当に集約（2月）
利益成長とともに増配を目指す
•役員と全従業員に株式報酬制度導入（2月）
•公募増資・自己株式の売出し（7月）
今後の成長に向けた十分な資金調達を完了

当期純利益
1.9倍
仕入（契約ベース）
件数
1.8倍
仕入額
1.3倍
一株当たり配当金
1.7倍
取引テナント数
1.5倍
地主リート資産規模
2.0倍
21/12期24/12期
3,124百万円6,087百万円
2021年2024年
1,093億円2,216億円
21/12期24/12期
37件・460億円66件・599億円
21/12期24/12期
93社140社
21/12期24/12期
50円／株85円／株
３年間の進化
•地主株式会社への社名変更（1月）
•中期経営計画発表（2月）
•社長交代（3月）
•3つの成長戦略を推進
テナント業種の多様化
事業エリアの拡大
土地のセール＆リースバック提案

38
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売上高・当期純利益の推移
４期連続の増益を達成。2025年12月期も増益予想
当期純利益の持続的な成長を重視し、売上高をマネジメント
売上高親会社株主に帰属する当期純利益
業績推移
6,572
10,828
16,252
17,378
26,614
31,260
39,834
74,187
29,886
56,177
49,887
31,597
57,068
70,000
100,000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
13/3期14/3期15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期26/12期
（単位：百万円）
（9カ月決算）（予想）（中計）
317
666
1,863
3,605
6,437
1,958
2,684
3,177
1,644
3,124
3,641
4,709
6,087
6,100
7,000
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
13/3期14/3期15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期26/12期
（単位：百万円）
（9カ月決算）（予想）（中計）

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39
Part5
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

40
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16.42
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年
2007
年
2008
年
2009
年
2010
年
2011
年
2012
年
2013
年
2014
年
2015
年
2016
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
2021
年
2022
年
2023
年
2024
年
2025
年
2026
年
2027
年
2028
年
2029
年
2030
年
10兆円市場を見据える底地マーケット
底地開発のトップランナーとして、2000年の当社創業時には無かった底地マーケットを創出
2023年の約6兆円市場から、2026年には約10兆円市場へと大きく拡大
東日本大震災
リーマンショックコロナショック
底地マーケットの成長予測
※1. 一般財団法人日本不動産研究所による予測（前提条件等は31ページ参照）※2.2024年12月末時点。J-REIT の取得実績は公開情報基に当社算出。私募リートの保有額については、ARES「私募リート・クォータリー（2024年12月末時点）」より算出
累計6.48兆円
底地マーケットの活性化
底地マーケットへの新規参入が加速
JINUSHIビジネスにとってプラスとなる事業環境
開発・供給の増加
取引の増加
総合商社やリース会社（底
地開発）、事業会社（既存
底地の売却や自社保有の土
地のセール＆リースバッ
ク）など様々な企業が参入
パイプラインの増加
底地の評価向上
累計0.86兆円
当社創業
累計9.65兆円
市場規模は2008年の
リーマンショック後
14年で約7.5倍に拡大
2023年に約6兆円の
市場規模が2026年には
約10兆円に拡大の見込
J-REIT 、私募リートの取引
も増加傾向。累計1.16兆円
の底地を取得も、取得資産
総額に占める割合は3.3％程
度であり拡大余地は大きい
底地開発における多くのノウ
ハウを有する当社への相談が
増加 。売却先に当社や地主
リートを想定し、商品開発
底地をポートフォリオに組
み入れたいニーズは強く、
需要超過。底地の流動性、
評価は大幅に向上
事業環境
※2
（兆円）

41
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1,093
1,515
1,800
2,216
2,576
3,000
2021年2022年2023年2024年2025年2026年
（単位：億円）
（中計）
中期経営計画2022～2026
2022年2月に初めて中期経営計画を発表。当期純利益の年平均成長率（CAGR ）17.5％と意欲的な目標を設定
中期経営計画（2026年12月期）の当期純利益70億円達成に向けて、想定通り順調に進捗
売上高当期純利益地主リート資産規模ROE自己資本比率
1,000億円70 億円3,000億円程度13％程度30％以上
中期経営計画（2026年12月期）の目標値
成長戦略
11.9%
12.4%
15.1%
16.0%
21/12期22/12期23/12期24/12期
32.2%
42.8%
30.9%
38.6%
21/12期22/12期23/12期24/12期
3,124
3,641
4,709
6,087
6,100
7,000
21/12期22/12
期23/12期
24/12
期25/12
期
26/12期
（予想）
（単位：百万円）
（中計）
56,177
49,887
31,597
57,068
70,000
100,000
21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期26/12期
（予想）
（単位：百万円）
（中計）
年平均成長率（中計）
17.5％
年平均成長率（中計）
12.2％
年平均成長率（中計）
14.6％

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３つの成長戦略
2022年1月の社名変更を契機に、3つの成長戦略を推進
テナント業種の多様化や事業エリアの拡大、土地のセール＆リースバック提案により更なる成長を目指す
テナント業種の多様化事業エリアの拡大土地のセール＆リースバック提案
方針
•あらゆるテナント業種が対象
•業種の多様化を図ることで、特定業種の出
店ニーズ増減に伴う影響を軽減
•新規出店、更なる事業拡大を目指すテナン
トへ積極的にアプローチ
•人口集積地であれば、どこでも対応
•海外展開は不動産市場が大きく、今後も安
定的に経済成長が見込まれる米国に注力
•既存の土地建物案件に対し、財務体質改善等の
観点で、土地のセール＆リースバックを提案
•再開発等のアップサイドを目指さない「安定地
主」という役割を訴求
取り組み
•ホスピス、老人ホーム等の社会的ニーズが
高く、今後も成長が見込めるテナント業種
の拡大
•トップ営業を通じたテナントとの関係構築
•福岡に九州支店開設（2022年12月）
•米国では累計74億円投資済（内、25億円は
売却済）。トラックレコードを積み上げつ
つ、事業規模を拡大
•銀行や証券経由でのアプローチ強化（当社ビジ
ネスの勉強会実施等）
•東証改革や投資家要請を背景に、ROE向上や財
務状況の改善を企図した不動産売却等、CRE戦
略を見直す企業に対し、積極的に提案
成長戦略

43
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94
101
125
140
151
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期2Q
（�����
テナント業種の多様化①テナント数の増加
社名変更を契機に、商業中心といったイメージを払拭。あらゆるテナント業種が対象
テナント数は、直近3年半で約1.6倍に大きく増加
テナント数の推移
潜在的なテナント候補
1万6,000社以上（資本金1億円以上）
商業テナント
社会インフラを担うテナント工場等の不動産を多数保有
小売・卸売業
5,800社
飲食業
300社
宿泊業
400社
製造業
7,500社
医療、福祉
300社
教育、学習支援
200社
運輸業
1,500社
新たなテナント業種の拡大
土地のセール＆リースバック提案
当社が強みとするテナント業種
テナント数：151社 内、複数取引実績：62社
成長戦略
社名変更以後
1.6倍に増加
※1. 統計局「令和３年経済センサス」より、資本金1億円以上の企業を当社にて抽出。社数は100社単位に四捨五入して記載
※1

44
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テナント業種の多様化②テナント分布
商業テナントへの強みを持ちながら、ヘルスケア施設やホテル、物流など様々なテナントとの実績が増加
テナント分布（テナント数／開発実績）
1社／1件・約18億円
コーナン商事43件
ライフコーポレーション21件
スギHD20件
ウエルシア薬局14件
建デポ11件
ネクステージ7件
IDOM 4件
ギガス5件
ヤマダデンキ2件
日本マクドナルドHD3件
物語コーポレーション 2件 他
【主なテナントとの取引実績】
fav hospitality group3件
テイク＆ギブニーズ1件
西日本鉄道1件
サンケイビル1件
東横イン1件 他
【主なテナントとの取引実績】
アンビスHD9件
CUCグループ7件
アルファクラブ12件 他
【主なテナントとの取引実績】
14社／78件・ 約354億円9社／15件・約131億円
9社／10件・ 約165億円13社／37件・ 約202億円
2社／2件・約72億円
社会インフラを担うテナント
※1. テナント数や開発実績については、2025年6月末時点の開発実績を基に算出。同一テナントでも業種分布が異なる場合は、それぞれ加算しており、社数の合計値とテナント社数の合計値が一致しない場合有
成長戦略
商業テナント
ホテル・ブライダル
ヘルスケア施設教育・医療施設
オフィス
産業用施設
物流・データセンター
その他
94社／300件・約4,223億円
11社／13件・約503億円
業種社数
工場・倉庫9
業種社数
家族葬9
ホスピス3
老人ホーム2
業種社数
学校・保育園5
病院・健診センター4
業種社数
物流1
データセンター1
業種社数
スーパー
28
ドラッグストア
13
カーディーラー
11
飲食店
10
ホームセンター
8
家電量販店
7
ディスカウントストア3
スポーツクラブ3
ショッピングセンター・モール2
複合商業施設1
コンビニエンスストア1
衣料品販売
1
自動車展示場1
自動車整備場
1
自動車用品販売1
カーコーティング1
家具販売1
スポーツ用品店1
業種社数
ホテル8
ブライダル3
業種社数
ガソリンスタンド3
住宅展示場2
ゴルフ練習場1
その他7

45
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事業エリアの拡大
土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、人口集積地を中心に様々なエリアで展開
JINUSHIビジネス開発実績（2025年6月末時点）
•JINUSHIビジネスは、エリアの人口動態に加え、対象立地の商圏人口などを重視
•エリアの中でも、人口集積が進む場所を見定め、長期に需要がある土地を厳選
•対象エリアは幅広く、政令指定都市を中心に事業機会が多数存在
成長戦略
地域分散（案件数ベース）
※国土地理院地図（白地図）に当社開発実績をプロット（市区町村単位）
本社
九州支店
名古屋支店
大阪支店
200 件
106 件
67 件
25 件
49 件
9 件
東京圏
大阪圏
名古屋圏
九州
その他
米国

46
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土地のセール＆リースバック提案①45兆円の潜在マーケット
ROE 向上や財務状況の改善等を企図した、企業が所有する不動産のセール＆リースバック（所有と利用の分離）が進展
東証の「資本コストや株価を意識した経営」も後押し
テナントが工場等の
不動産（土地建物）を所有
テナントは 建物のみ所有
財務状況の改善
成長投資等に向けた
資金の確保
ROA・ROEの
改善・向上
固定資産
純資産
負債
流動資産
不動産
工場物流
店舗ビル医療施設
上場企業の
土地所有額
土地のセール＆リースバック提案
当社は土地のみを所有
定期借地権設定契約
20～50年程度の長期契約
建物は
継続所有
土地のみ
売却
借地料
底地
上場企業は多くの土地を保有
約45兆円の潜在マーケット
•多くの事業用不動産を抱えており、土地の売却により、
成長投資資金の獲得や財務状況の改善が可能に
小売業
19兆4,400億円
製造業他
25兆6,300億円
土地売却
当社の累計取組実績
29件・803億円
成長戦略
※1.2025年6月末時点
※2. 日経バリューサーチより、当社にて抽出（2025年1月末時点）。製造業他はNEEDS業種分類における、輸送、素材、生活、食品、機械・エレクトロニクス、医療医薬・バイオ業種を抽出
※1

47
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土地のセール＆リースバック提案②武器となる地主リート
新たな手法「土地のセール＆リースバック」は、工場や商業施設等を所有する企業に多くのメリットを提供
武器である地主リートを前面に打ち出しながら事業者に提案
土地のみの取引は、デューデリジェンスの確認項目が
非常に少なく、建物取引と比較し、手間がかからない
建物を所有し続けるため、運営の自由度を確保し続け
られる。自由に改装できる。減価償却が取れる
手間がかからない
自由度の高い運営
底地を長期保有。安定した事業
継続を望むテナントから「安定
地主」としての評価を確立
安定地主
成長戦略
土地のセール＆リースバック
土地のみを売却後、定期借地契約を締結
土地建物のセール＆リースバック
土地・建物一体で売却後、建物賃貸契約を締結
共通の
メリット
使途の制限が無い資金調達、売却益の計上による財務状況の改善
事業運営
環境
変わらない運営環境
建物は自社所有のため、建物改装や
設備投資等が自社判断のみで実行
運営環境が変化
建物改装や設備投資については、
所有者の許諾が必要
売却手続き
手間がかからない
土地の土壌汚染調査や境界確定のみ
手間がかかる
建物のデューデリジェンス等、
多数の手続きが必要
その他
安定地主「地主リート」
地主リートは、契約満了時は再契約を前提、
再開発や無理な賃料増額を要請しない為、安
心して事業を継続可能
事業継続に対する懸念
再開発等による立ち退きリスク、契約満了時
の借地料増額リスクに対して懸念

48
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財務戦略
金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築ならびにリスクマネジメントを徹底
当社および地主リートそれぞれが、最適な財務戦略を実行し、金利負担を低減
借入手法：案件毎に個別借入・返済
借入金利：変動金利
借入期間：長期（８年以上が大半）
その他：財務コベナンツ条項無し
財務規律
•金融危機等の有事の際も、事業継続が可能
な自己資本を留保
•金融機関が重視する、ネットD/E やDCR 等
の財務指標も適切にコントロール
強固なバンクフォーメーション
•メガバンクを中心に、展開エリアに強い有
力地銀と強固な関係を構築
•機動的かつ柔軟に活用できるよう、融資
枠・コミットメントライン契約を締結
•不動産の市況変動を乗り越えられるよう、借入期間は長期。
一方、仕入から売却まで高回転の事業特性を踏まえ、費用
負担が低い変動金利で借入
リース会社との包括的売買枠
•リース会社２社と、包括的売買枠を設定す
る基本協定書を締結済。地主リート等への
優先交渉権も付与されたブリッジスキーム
•バランスシートマネジメントや、機動的な
物件売却による収支の安定化に寄与
事業特性を踏まえた銀行借入
•長期安定の運用方針のもと、低LTV（借入比率）にて運用
•現在のLTV（借入比率）は30％程度
•固定借入比率は100% 、平均残存借入期間は4.6年
財務戦略
※1.SMFLみらいパートナーズ、及びエムエル・エステート※2. 売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主AMが指定する第三者（「地主リート」を想定するが、これに限らない。）に対し取得に係る優先交渉権を付与する
※3. 2025年6月末時点
※3
※3
※1
外部格付の取得（JCR）
融資枠・コミット
メントライン契約
自己資本比率30%以上
527.5億円
600億円BBB＋（安定的）
•JINUSHIビジネスにおける、長期かつ安定
的なキャッシュフロー創出力を評価
•格付機関からの客観的な評価取得により、
対外的な信用力が向上
※2

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49
Part6
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

50
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先行者利益の獲得
底地マーケットの創出・拡大を牽引してきた当社は、先行者利益を獲得
底地に特化
JINUSHIビジネスに特化しており、
「底地案件といえば当社」と、
JINUSHIビジネスに適した情報が
集まります
独自のネットワーク
JINUSHIビジネスに関する独自の
ネットワークを確立し、信用力の
高いテナントと緊密なリレーショ
ンを構築しています
豊富な開発実績
JINUSHIビジネスの開発実績は、
累計456案件、約5,672億円
※1
で、
投資家に対し最適な投資機会を提
供しています
地主リート
地主アセットマネジメントによる地主
リートの運用を通じ、土地の仕入から
売却、その後の資産運用までの一貫し
た収益モデルを構築しています
競争優位性
創業以来25年かけ、底地マーケットの創出・拡大に注力。トップランナーの地位を確立
投資額
1億円～数100億円まで可能
対象エリア
東京23区、全国の政令指定都市及び中核都市、その周辺部
土地面積
100坪程度から検討可能
テナント退去事例は２件のみ地主リートの資金調達能力
•幅広い投資クライテリアだからこその情報量
•テナント自らの持ち込み案件も多数
•テナント退去事例はわずか2件、借地
料減額事例も１件と、非常に安定した
不動産金融商品として信頼を獲得
•2017年に運用開始後、9年連続増資を実現
•資産規模約2,600億円、利回り４％、LTV
（借入比率）30％と、他社が同等の品質を
提供することは困難
月平均600件以上の土地情報
※1. 2025年6月末時点※2. 2025年6月末時点（当社・グループ会社・地主リートでの保有期間を対象として抽出。但し、代替テナントの誘致を前提として取得した物件を除く）
※3. 民事再生法適用申請を行ったBALM社（旧ビッグモーター）との案件であり、定期借地権設定契約に基づき解除を行ったことによるもの
※2,3
※1

51
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多様な仕入手段
定期借地契約
住宅
商業
用地情報
テナント誘致／定期借地契約
土地のサブリース契約
テナント
テナント
（土地・建物保有）
用地情報
テナント誘致／定期借地契約
建物建設
建物建設
住宅開発
テナント
テナント
住宅
デベロッパー
金融機関
仲介会社等
テナント誘致／定期借地契約
建物建設
テナント
テナント
（建物のみ保有）
定期借地契約
土地売却
土地のオーナー
建物建設
継続保有
売却を望まない土地のオーナーに、活用方法を提案
多様な仕入手段
土地のセール＆リースバック
土地のサブリース
用地情報
① 金融機関や仲介会社などから土地情報を入手
② テナントからの持ち込み
③ 住宅デベロッパーとの共同開発
活用検討
600件／月以上の土地情報
更地の状態で売買される土地が少ないのは
質問の通りです
一方、不動産取引は、様々な事情（相続や
事業整理、遊休資産処分等）により発生し、
数多くの売買情報が流通します
既存建物がある土地であっても、①当社が
取得後に解体し更地にする、②売主が更地
にして当社に売却する等、様々な仕入手段
があります
Q．更地がほぼ存在しない状況下、月600件以上
も土地情報が入手可能なのでしょうか？
Ａ．当社が仕入れるのは更地に限りません
多様な仕入手段を構築。月平均600件以上の土地情報を入手
「テナントからの持ち込み」、「土地のセール＆リースバック提案」など、当社独自の強みが仕入につながる
競争優位性
不動産を所有する企業へ、土地の売却を提案

52
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テナントに選ばれるJINUSHIビジネス
テナントが、JINUSHIビジネスを活用するメリットは大きい
「初期投資の抑制」と「安定地主」としての信頼・安心感が大きな違いを生む
テナント
出店方法
テナント所有
初期
投資
事業運営
メリット・デメリット等
土地建物安定性自由度
土地・建物
両方を所有
所有所有大大大
•運営の安定性、自由度は高いもの
の初期投資額が大きい
個人から
土地を借りる
賃貸所有小小大
•将来的に相続発生等を理由とした
立ち退きリスクを抱える
土地・建物
両方を借りる
賃貸賃貸小中小
•建物ホルダー（リース会社等）が
必要
当社から
土地を借りる
賃貸所有小大大
•「安定地主」として居続けてくれ
ることに対する信頼・安心感
テナントにとって、初期投資の負担が大きいのは、土
地の取得資金。一方で、土地を他者から借りることは、
将来的な立ち退き等のリスクを抱える
借地料
初期投資の抑制
安定地主
競争優位性
JINUSHIビジネスは、地主リートが底地を長期保有し
「安定地主」となり、テナントに安心感を提供

53
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借地料
インフレに強いJINUSHIビジネス
JINUSHIビジネスは、不動産投資における建物由来の様々な変動要素を排除
インフレは、土地価格の上昇による保有資産の価値向上にも寄与
空室リスク賃料変動リスク
固定資産税
リーシング
水道光熱費保険料
清掃費
減価償却費
リニューアル
災害対応
リノベーション設備投資
販促・広告宣伝費
修繕費
賃貸収入
賃貸原価
その他支出
土地のみに投資をするJINUSHIビジネスには、いずれも影響が無い
競争優位性
5年前と比較し建築費は31％上昇。一方、賃
料上昇は難しく、賃貸原価上昇の影響を受け
ない底地は優位性が増す環境
賃貸原価の上昇
土地価格の上昇
土地価格は上昇傾向。国土交通省による2025
年の地価公示は、全国平均で、全用途平均・
住宅地・商業地のいずれも4年連続で上昇
建物由来の要素
※1. 一般財団法人建設物価調査会における調査、東京都の店舗（鉄骨造）の建築費指数を参考に算出
※1
当社は
土地のみに投資

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54
Part7
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
P．58

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資本コストや株価を意識した経営
高回転かつ在庫リスクがないJINUSHIビジネスにより、株主資本コストを上回る経営を実現
一株当たり当期純利益（EPS）も着実に成長。ROEも高水準で推移
16.0％
5.7~8％
ROE株主資本コスト
•CAPMでの算出：5.7～7.6％
•投資家ヒアリング：8％台
リスク
フリーレート
マーケット
リスクプレミアム
5ヵ年β
0.9～2.1％6.0%0.89
株主資本コストを上回る経営
エクイティスプレッド
（ROE ー 株主資本コスト）
株主資本コストの算出前提
一株当たり当期純利益（EPS）ROE
株主資本コスト
10.4%
12.8%
14.0%
6.8%
11.9%
12.4%
15.1%
16.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期
（9カ月決算）
109.61
149.30
174.59
89.94
170.90
199.16
267.76
334.89
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
400.00
18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期
（9カ月決算）
（単位：円）

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キャピタルアロケーション
高回転型ビジネスモデルを活かし、株主資本コストを上回るROE13％程度を実現
企業価値向上を目指し、成長投資を可能とする内部留保の充実と株主還元のバランスを意識
自己資本比率
30％以上
ROE
13％程度
安定した財務基盤の構築
成長投資
株主資本コストを上回る価値創出
•仕入から売却まで、1年～1年半の高回転型モデル
•投資案件のIRR実績 平均42.7%
•資産運用事業等の安定したストック収益も拡大
•金融危機等の有事に備えた自己資本の積み上げ
•事業特性を踏まえた財務戦略の実行
•ブリッジスキームの構築
株主還元
2024年7月に公募増資及び自己株式の売出を発表。約82億円を調達し、
今後のJINUSHIビジネス拡大に向けた十分な資金調達は実行済
獲得した資金の使い道
•JINUSHIビジネスへの投資・回収を加速。フロー収益（売却益）の
拡大と、地主リートへの売却によるストック収益（運用報酬）の拡
大を両立
•将来的には、事業安定性を高め、ストック収益で固定費を賄えるよ
う、不動産賃貸事業も拡大
•利益成長とともに増配を目指す（累進配当）
キャピタルアロケーション
エクイティ資金調達の実行（調達済）
成長投資と株主還元のバランスを意識
※1. 中期経営計画の目標とする経営指標を記載
※1
※1
（中期経営計画）
（中期経営計画）

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業界比較（主要指標・株価指標比較）
土地のみに投資をするJINUSHIビジネスは、手間がかからず、高い効率性と収益性を実現
積極的なIR活動を通じて、株価向上を目指す
ROE
売上高
当期純利益率
一人当たり
当期純利益
当社
16.0 ％10.7％54.8百万円
業界平均8.4 ％4.5 ％11.2 百万円
PERPBR配当利回り
当社
7.4倍1.0倍4.6％
業界平均24.3 倍2.3 倍3.2 ％
株価について
主要指標
株価指標
※1. 当社実績値は2024年12月期実績。業界平均については、日経バリューサーチより当社にて集計。上場会社のうち「不動産・住宅」セクター及び「不動産投資・ファンド組成運営」の企業計197社の直近決算の実績値を使用（2025年1月末時点）
※2. QUICK社提供のQr1のデータを使用し当社にて算出（2025年6月末時点）
当社株価推移（2022年1月～2025年6月末）
※1
※2
1400
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
（単位：円）

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Part8
JINUSHI
BUSINESS
１．決算概要と業績予想、株主還元
２．事業の進捗
３．仕入を加速する機会と取り組み事例
４．地主株式会社とは
５．10兆円市場を牽引する成長戦略
６．競争優位性
７．株価を意識した経営
８．Appendix
P．4
P．11
P．18
P．26
P．39
P．49
P．54
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ポーター賞受賞
底地に特化した金融商品を創造した不動
産金融商品のメーカーとして、底地マー
ケットを創出・拡大してきた実績
建物を持たず土地のみに投資することで、
自然災害やマーケットボラティリティに
強い不動産金融商品を開発
テナントは土地を購入する必要が無いた
め少ない初期投資で開発が可能。また、
土地を地主リートが長期保有することで、
「安定地主」としての安心を提供
地主リートを通じて、安定した運用先を
求める年金や生損保等の機関投資家に、
運用先多角化の選択肢を提供
参照：ポーター賞ウェブサイト
https://www.porterprize.org/
参照：当社インタビュー動画（競争力カンファレンス2023 ）
https://www.jinushi-jp.com/video/PorterPrize.mp4
Appendix
2023年度ポーター賞を受賞。経営学の観点から独自性・収益性の高さを評価
受賞のポイント
ポーター賞とは
•世界的な経営学の権威であるマイケル・ポーター氏に由来する賞
•戦略の独自性や、収益性の高さが評価のポイント
ポーター賞（一橋大学主催）は、
製品、プロセス、経営手腕にお
いてイノベーションを起こし、
これを土台として独自性がある
戦略を実行し、業界において高
い収益性を達成・維持している
企業を表彰します
新しい金融商品を創造した実績とビジネスモデルの独自性等を評価
新しい金融商品の創造
テナントへの提供価値
独自のビジネスモデル
機関投資家への提供価値

60
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0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
012243648
高い投資効率を誇るJINUSHIビジネス
高回転型モデルのJINUSHIビジネスは、IRR（内部収益率≒投資の年利回り）が高い投資手法
資本コスト（WACC）を大きく上回る、投資実績
IRR
（内部収益率）
投資・回収までの期間（月）
42.7％
3.0～3.4％
平均IRR資本コスト（WACC）
多くの開発案件は
投資から回収まで1年～1年半
Appendix
転用性の高い土地へ
厳選投資。建物を所
有せず不動産投資の
様々なリスクを排除
テナントと定期借地
契約を締結の上、土
地を仕入。在庫リス
クがない
仕入時には、売却先
候補へ、商品評価
（価格目線、期待利
回り）をヒアリング
１年～１年半で売却
する、不動産市況の
変動を受けにくい高
回転型モデル
投資・回収済案件の実績（ 期間：2012年～2024年、n＝221）
リスクを極小化する投資手法
※1. 2012年から2024年の間に、投資から回収まで完了した案件のうち、当社および地主フィナンシャルアドバイザーズにおける不動産投資事業の案件を対象として算出
※1

61
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地主リートの仕組み
当社グループが運用する、国内唯一の底地特化型私募リート「地主プライベートリート投資法人（地主リート）」
地主リートが底地を長期保有し、機関投資家の資金を長期安定運用
借入金
エクイティ
出資
融資
分配金
支払利息
底地を長期保有し、投資家の資金を長期安定運用
金融機関
メガバンク、
政府系銀行、地方銀行等
機関投資家
生損保、年金、
事業会社、金融機関等
運用
当社グループ
底地の長期保有に最適な仕組み
•私募リートは「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づき、
設立する投資法人。資産運用を担うアセットマネジメント会社
は金融庁・国土交通省等の関係省庁の許認可が必要
•倒産隔離の仕組み、償還期限の無い運用、透明性の高い独立運
営など、長期保有に最適な仕組みを構築
•長期かつ安定した事業継続を望むテナントから「安定地主」と
しての評価を確立
国内の機関投資家が出資
•長期資金を運用する生損保や年金、金融機関など、優良な国
内機関投資家が多数出資
売却
支払
アセットマネジメントフィー
運用資産（底地）
資産規模
2,576 億円
物件数
188 物件
格付評価（JCR）
AA－
（安定的）
LTV（借入比率）
30％程度
335 社
（7位/全60銘柄）
（1位/全60銘柄）
４％程度
分配金利回り
当社の高ROE経営に寄与
•地主リートの資産や負債は、当社のBSには含まれない
•当社グループは、売却益を計上・BS圧縮後も、リートの運用
報酬を継続的に獲得できる等、高ROE経営に寄与
不動産金融商品
を開発
地主リートを運用
②①
③
①
①
③
②
Appendix
※1. 2025年6月末時点。順位は、当社調べ（私募リートの銘柄数を母数とした算出） ※2. 2025年1月8日時点
※1
※2

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地主リートの商品特性
長期安定した
インカムゲインの実現
運用手法円建公社債私募リートJ-REIT不動産私募ファンド
利回り（年率）1.5% ～3.5%程度3%～4% 程度3%～6% 程度6%以上
LTV（借入比率）－40%程度40%～50%程度60%～80%程度
特徴•伝統的な運用手法○上場しないことで証券市場
との価格連動を回避
○投資期間は無期限
⇒私募ファンドとJ-REIT の
「好いとこ取り」した商品
×投資口価格次第で期待利回
りが大きく変動
○投資期間は無期限
○非上場のため投資元本価格
の変動は限定的
×有期限を前提とした不動産
運用手法（期限到来時の市
況に依拠した出口）
△流動性は限定的ながら、一
定量のセカンダリー市場や
払戻制度による換金性あり
○上場していることから売買
が容易
×流動性は限定的
•60銘柄、7.2兆円のマー
ケットに成長し、投資家層
も拡大
•個人、国内外の機関投資家
等、投資している層が幅広
い
•比較的高いLTV（借入比
率）を採用しエクイティの
収益を極大化
0%
2%
4%
6%
8%
運用方針運用実績
利回り（年率）3.5% 程度４％程度
LTV（借入比率）概ね20～40%目途30％程度
JINUSHIビジネス
大幅な
元本価格変動の回避
私募リート
※1.2025年6月末時点※2. 各金融商品における一般的な数値を記載。なお、個別銘柄や将来において水準が変動する可能性有
※3. （出所）一般社団法人不動産証券化協会「私募リート・クォータリー（2025年7月31日）」。なお、2025年6月末時点の数値であり、銘柄数には地主リートを含む
※2
※3
※1
Appendix
地主リートは「長期安定したインカムゲインの実現」と「大幅な元本価格変動の回避」を両立
年金や生損保、金融機関など、資金の長期安定運用を望む投資家のニーズに合致した特徴を持つ不動産金融商品
•土地のみを投資対象とした国内唯一の私募リートであ
り、低LTV（借入比率）・低リスク・低ボラティリ
ティの商品特性
•建物を所有せず、テナントと長期の定期借地権設定契
約を締結することで、長期に安定した分配金を実現
不動産金融商品の利回り比較
利回り（年率）

63
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地主倶楽部（一般投資家向け不動産金融商品）とは
※1. 当社100％子会社の地主フィナンシャルアドバイザーズが提供※2. 日本銀行「資金循環統計（2024年第4四半期）」※3. 2025年1月8日時点
国内唯一の底地特化型私募リートとして、
機関投資家の資金を長期安定運用
資産資産
2,576 億円
物件数
188 物件
投資家数
335 社
※3
不動産特定共同事業者として、
小口化した不動産金融商品を提供
※2
個人金融資産
2,230 兆円
Appendix
機関投資家から幅広い支持を獲得してきたJINUSHIビジネスを、一般投資家向けに提供開始
6号案件が募集完了。2025年９月に7号案件を募集予定。現時点で10号案件まで仕入済
JINUSHIビジネスの拡大
•創業来20年超、トップランナーとして底地マーケットを創出・拡大
•新たに一般投資家にJINUSHIビジネスを提供し更なる事業成長を図る
一般投資家向け
機関投資家向け
10万円から地主になれる
一般投資家向け不動産金融商品
https://jinushi-club.jp/
地主倶楽部公式ホームページ
投資家の多様な投資ニーズに応え、利回りや運用期間を柔軟に設計
想定利回り（年率）
3.0 % ～7.0% 程度
9か月～13年7か月
運用期間
出資総額累計約
10億円
6号案件までの募集実績
※1

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0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024
取引額取引件数
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024
ホテル
郊外型商業施設
オフィス
賃貸住宅
都市型商業施設
物流施設
底地
マーケットデータ底地のJ-REIT 取引実績
（取引額：百万円）
（年）
（取得時鑑定CAPレート）
（年）
（取引件数：件）
※1. J-REIT の開示情報を元に当社にて算出（鑑定CAPレートは各アセットクラスの単純平均、底地取引額は各RIETの取得額および売却額の合計）
当社が、日本都市ファンド投資法人へ、
スーパーの底地3案件を売却（総額
4,875百万円）
Appendix
堅調な不動産売買市場を背景に、J-REIT の取得時の鑑定CAPレートは引き続き低下傾向
底地の市場流動性は着実に向上。2001年のJ-REIT 創設以降、J-REIT での底地の累計取引額は8,314億円に到達
J-REIT 鑑定CAPレート推移
J-REIT底地取引額・件数推移

65
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ESG①環境
2022年に気候変動に関する目標と指標を決定
気候変動や自然災害に強いJINUSHIビジネスを通じて、環境・社会課題解決に向けて取り組む
単位：CO2排出量（t-CO2）
分類
22/12期
実績
23/12期
実績
2030年
目標
2050年
目標
Scope1
※１
＋2627
カーボン
ニュート
ラル
カーボン
ニュート
ラル
Scope2
※１
＋1416
排出権購入－▲40▲43
Scope１,２
※１
計00
Scope3
※１
＋4,6192,694ーー
※１. Scope１：自社使用による温室効果ガスの直接排出（社用車でのガソリン使用等） Scope２：自社使用の電気や熱等の使用に伴う間接排出（本支店の電力消費等） Scope３：事業者の活動に関連する他社の排出（取引先の土壌改良工事、解体工事等）
※２. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年6月9日以降の契約を対象（当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）
分類
23/12期
実績
24/12期
実績
2030年
目標
2050年
目標
テナントとの定期借地契約
のESG条項組入率
※２
100%100%100%100%
気候変動に関する目標と指標
•カーボンニュートラル（自社排出分：Scope１， ２）の継続
•テナントとの定期借地契約のESG条項組入率：100％
目標
※１
※2
指標
•GHG排出量
•その他の指標
2025年6月末時点の導入実績
太陽光発電
65件
電気自動車充電システム
44件
壁面・屋上緑化
26件
当社及びテナントは、ESGの理念を理解・共有し、これを共同で推進する
ため、協議のうえ、本件土地若しくは本件建物に太陽光発電システムや
電気自動車充電システム、植栽等環境に配慮した設備等を、テナントの
店舗運営に支障のない範囲で設置するものとする。
テナントとの協業（ESG条項の組み入れ）
2022年6月以降、緑化・省エネ設備の積極利用に関する条項をテナン
トと締結する定期借地権設定契約のひな型に組み入れ
ESG条項
Appendix

66
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2人
33.3%
4人
66.7%
社内独立社外
ESG②人材／ コーポレートガバナンス体制
従業員年収一人当たり当期純利益経営理念への共感度
平均1,915万円5,484 万円/人4.22 点
（2024年12月期実績）（2024年12月期実績）（2024年12月調査）
上場企業
平均年収ランキング
全国 第9 位
独自のビジネスモデルで
収益性が高い
JINUSHIビジネス
5点満点
（他社平均3.54点）
※1
Appendix
JINUSHIビジネスの更なる事業拡大を目指し、優秀な人材を積極採用
取締役会は過半を社外取締役が占める体制を構築
従業員数の推移
※1. 平均年収は地主（株）単体。譲渡制限付株式報酬207万円を含む。平均年収ランキングは東洋経済調べ（当社23/12期実績値（1,718万円）を基に順位付）
※2. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100%）を対象に2024年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア
コーポレートガバナンス体制
•監査等委員会設置会社であり、指名・報酬委員会を設置
•取締役7名のうち4名は独立社外取締役
•監査等委員会、指名・報酬委員会は独立社外取締役が過半
取締役会監査等委員会指名・報酬委員会
構成比率
3人
42.9%
4人
57.1%
社内独立社外
6人
85.7%
1人
14.3%
男性女性
4人
100.0%
社内独立社外
※2
9
13
19
27
33
35
41
40
42
44
48
13
14
50
56
36
38
33
34
48
51
63
22
27
69
83
69
73
7474
90
95
111
15/3期16/3期17/3期18/3期19/3期20/3期20/12期21/12期22/12期23/12期24/12期25/12期
（計画）
営業コーポレート、資産運用等
M＆Aによる
一時的な増加

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20/12期
（9カ月決算）
連結損益計算書
売上高16,25217,37826,61431,26039,83474,18729,88656,17749,88731,59757,068
売上総利益
4,6537,4277,7106,8588,1729,1005,0199,26310,85710,49913,394
内、フロービジネス4,1436,8685,5815,0826,5697,0283,8687,7388,2757,7229,955
内、ストックビジネス2605551,0801,3701,1112,0681,1441,5092,3882,7663,432
内、その他
24931,0484044913615194107
営業利益3,5475,9554,8433,6844,4465,2442,4205,4756,4116,1548,677
経常利益2,9875,6265,1813,0444,3274,5992,1575,0025,9435,7188,265
当期純利益1,8633,6056,4371,9582,6843,1771,6443,1243,6414,7096,087
売上高当期純利益率
％11.520.724.26.36.74.35.55.67.314.910.7
連結貸借対照表
総資産24,10438,69056,79267,25199,59775,05471,22086,33772,153101,482115,417
内、販売用不動産
12,64022,61031,63941,04969,51643,49338,38741,99528,19260,06070,670
内、土地3333332,88316,99416,06613,97114,336
総負債15,59326,98936,91446,94777,98551,18446,37958,55541,19369,98070,617
内、有利子負債13,52923,46433,26541,06373,76246,56443,30049,81237,16562,77462,896
純資産8,51011,70019,87820,30421,61123,87024,84127,78130,96031,50144,800
内、自己資本8,40511,62617,49320,27821,59123,87024,84127,78130,90531,36544,567
株主還元
一株当たり配当金円30.045.055.055.055.055.025.050.055.055.085.0
配当性向％23.821.515.050.236.831.527.829.327.620.525.4
各種指標等
EPS125.91
209.09366.84109.61149.30174.5989.94170.90199.16267.76334.89
BPS496.43665.31979.321,135.121,196.941,305.431,358.521,519.301,690.171,915.862,181.23
自己資本比率34.930.130.830.221.731.834.932.242.830.938.6
ROE
※1
35.336.044.210.412.814.06.811.912.415.116.0
ネットD/E
※2
倍0.370.970.981.312.541.040.901.170.451.260.87
従業員数人22276983697374749095111
CO2排出量Scope1
※3
t-CO2ーーーーーーー322627算出予定
Scope2
※3
t-CO2ーーーーーーー201416算出予定
Scope3
※3
t-CO2ーーーーーーー3,4344,6192,694算出予定
24/12期
百万円
17/3期18/3期21/12期23/12期19/3期20/3期22/12期
％
15/3期16/3期
百万円
円
ヒストリカルデータ
※1. ROE＝当期純利益／期中（平均）自己資本※2．ネットD/E＝（有利子負債－現金及び預金）／純資産
※3. Scope1：自社使用による温室効果ガスの直接排出（社用車でのガソリン使用等）、Scope2：自社使用の電気や熱等の使用に伴う間接排出（本支店の電力消費等）、Scope3：事業者の活動に関連する他社の排出（取引先の排出分土壌改良、解体費等）
Appendix

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