2337 いちご

2月優待銘柄8月優待銘柄

株主名簿に記載の株主を対象として、Jリーグ全クラブ・全試合を対象とする抽選式の「いちご Jリーグ株主・投資主優待」が贈られます。

保有株式数優待内容
1株【抽選】いちご Jリーグ株主・投資主優待

◆贈呈時期
中間、期末の株主通信(Business Report)とあわせてご案内

◆応募可能日
応募開始可能日は、対象期末時点から4か月後の月初からとなり、6か月間応募が可能

◆応募対象試合
各月を「前半」「後半」に分けて、応募を受け付けております。試合日ごとに、J1、J2、J3それぞれにつき1試合ずつご応募いただけます。

◆抽選方法
「いちごJリーグ株主・投資主優待サイト」よりご応募いただき、各応募期間終了日の当社翌営業日に、システムにより抽選を行います。当選者には、抽選同日中にメールにてご連絡いたします。試合チケットは、応募時にご登録いただきましたご希望のご住所に送付いたします。ご家族、ご友人へのプレゼントにもご活用いただけます。

April 15, 2024
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いちご株式会社(
2337

Ichigo Inc.
www.ichigo.gr.jp
2024

2
月期決算説明資料

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2024

1

1
日に発生いたしました令和
6
年能登半島地震および
今も続く余震により被災された皆様に、心よりお見舞い申し上げます。私たちいちごの役職員一人一人は、被災者の救済および被災地域の一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。
いちご役職員一同
2

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2024

2
月期サマリー
2024

2
月期連結業績

ALL-IN
営業利益
+25%
、キャッシュ
EPS +19%
(前期比)

各セグメントにおける損益内訳
いちごのサステナブル経営

ストック収益とフロー収益の融合

堅固なストック収益

将来収益の着実な拡大

含み益を超える売却益を継続的に実現

高いキャッシュ創出力

強固な事業モデルを支える盤石な資金調達

サステナブル・ファイナンスの進展
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長

心築:厳選した取得と売却

心築×ホテル:ホテルのストック収益は過去最高益を更新

心築×オフィス:トレードピアお台場稼働率向上

心築×いちごオーナーズ:
多様な顧客ニーズへの対応により事業規模を拡大販売チャネル拡大による事業の成長性と安定性の向上

アセットマネジメント:
投資主価値向上に向けた運用リートへの成長・
ESG
サポート

クリーンエネルギー:
当社で
2
番目に大規模な発電所が売電開始(
FIT
価格
40
円)
環境課題への貢献と安定収益のさらなる拡大を計画
目次

株主還元:
「機動的な自社株買い」および自己株式の消却7
期連続の自社株買い
配当:今期
9
円に増配、来期もさらに
10
円に増配を予想
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
サステナビリティの強力な推進

いちごのクライメート・ポジティブ(
CO2
削減量
/
排出量比較)

RE100
:再生可能エネルギーへの切り替え

外部評価:
日経
GX500 2023
年版(脱炭素経営ランキング)
1
位獲得
CDP 2
つのプログラムで最高評価を獲得

ZEB
(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)認証取得
2025

2
月期通期業績予想

ALL-IN
営業利益
+13%
、キャッシュ
EPS +7%
(前期比)

全セグメントで利益成長を見込む

キャッシュ収益は過去最高益更新を見込む
長期
VISION
「いちご
2030
」達成に向けた経営目標の刷新

KPI
刷新

新経営目標(
KPI

Appendix
心築(しんちく)
について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、 日本における「
100
年不動産」
の実現を目指しております
6

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前期実績比で大幅増益

ALL-IN
営業利益
211
億円(
+25%
)、キャッシュ純利益
178
億円(
+17%


EPS 26.89
円(
+32%
)、キャッシュ
EPS 39.70
円(
+19%


ホテル事業の成長により、ストック収益は過去最高を更新

高いキャッシュ創出力による成長投資と自社株買い

成長投資 :不動産取得
695
億円(前期比
+42%


自社株買い:合計
60
億円の自社株買いを決定(
53
億円取得済み

2024

3
月末日時点


自社株の消却を決定:
6,000
万株(発行株式数の
12%


3
期連続の増配予想:今期
9
円に上方修正、来期も
10
円に増配予想

リートへのスポンサーサポートを強力に推進

物件提供:いちごホテル自社ブランド「
THE KNOT
」含む
5
物件提供(
150
億円)

施策支援:いちごホテル
5
物件取得資金として
15
億円の第三者割当を引き受け
:いちごオフィス価値創造
CAPEX
資金として投資法人債を引き受け

投資口取得 :総額
155
億円(いちごオフィス
130
億円、いちごホテル
25
億円)
2024

2
月期サマリー①
7

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ストック収益
19,417
9,060
フロー収益
14,315
キャッシュ収益
33,733
固定費
■盤石な収益モデル
■ストック収益の状況
ストック収益比率
58
%
(単位
:
百万円)
2024

2
月期サマリー②
8
15,598
19,417
8,989
12,566
2,066
2,260
4,542
4,590
心築
(しんちく)
アセット
マネジメント
クリーン
エネルギー

構成比
58%
65%
13%
12%
29%
24%
+ 24%
+40%
+9%
+1%

前期(
2023

2
月期)

当期(
2024

2
月期)
ストック収益:主に賃貸収益、売電収益、
AM
のベース運用フィー等 フロー収益:主に心築資産の売却損益
固定費:固定販管費
+
支払利息 キャッシュ収益:売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益
+
減価償却費
(単位
:
百万円)
ストック収益固定費カバー率
214
%

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2024

2
月期連結業績
9

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ALL-IN
により、心築事業の利益創出における実態値を表示

心築事業は当社のコア事業の一つであり、販売用不動産、固定資産の会計科目を問わず、心築資産に対し心築を施す

よって、特別損益に計上される心築資産の売却損益を「
ALL-IN
営業利益」に戻し入れることで、
コア事業である心築事業で創出している利益を可視化
ALL-IN
による開示の拡充
10

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ALL-IN
営業利益
+25%
、キャッシュ
EPS +19%
(前期比)
11

ALL-IN
営業利益(経常利益)
=
営業利益(経常利益)
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益
キャッシュ純利益
=
親会社株主に帰属する当期純利益
+
減価償却費
+
のれん償却費±評価損益等
キャッシュ
EPS
=
キャッシュ純利益
/
自己株式除く期中平均株式数
徹底的なキャッシュ・フロー経営により、キャッシュ純利益は会計利益の
1.5

キャッシュ
ROE

17.2%
(単位:百万円)
+3.7%
+25.4%
-4.2%
+22.0%
+28.7%
+16.6%
+31.5%
+19.2%+12.5%
―――
2023/02
通期業績
2024/02
通期業績
前期比増減率
(参考

2024/02
期初通期予想
営業利益
ALL-IN
営業利益
経常利益
ALL-IN
経常利益
純利益
キャッシュ純利益
1
株あたり純利益(
EPS

キャッシュ
EPS
1
株あたり配当金(
DPS

自己資本利益率(
ROE

キャッシュ
ROE
株主資本配当率(
DOE

12,49216,90810,84815,264
9,409
15,327
20.45

33.30

8

9.2%
15.0%
3.6%
12,960
21,194
10,391
18,626
12,10817,878
26.89

39.70

9

11.7%
17.2%
3.8%
9,500
18,000
6,000
14,50010,00015,500
22.06

34.19

8

9.4%
14.6%

2024/02
通期予想
(上方修正後)
12,90021,10010,30018,60012,00017,800
26.65
円―――――

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各セグメントにおける損益内訳
12


1
)心築は営業利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは営業利益


2
)心築は売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは売上総利益

アセットマネジメント
:
ホテルの堅調な需要によりベース運用フィーが伸長

心築ストック収益
:
ホテルをはじめ全アセットタイプの賃料が伸長

心築フロー収益
:
マルチアセット、オーナーズともに堅調
コア事業の選択と集中に向けセルフストレージ事業を売却

クリーンエネルギー
:
大型発電所が期末に稼働開始、来期は通期で収益寄与
(単位:百万円)
主な内訳
()内、
ALL-IN
売上総利益前年同期比増減
セグメント
2023/02
通期(前期)
2024/02
通期(今期)
前期比増減率
2024/02
通期予想
ALL-IN
セグメント利益(

1

2023/02
通期(前期)
2024/02
通期(今期)
前期比増減率
ALL-IN
売上総利益(

2

・ベース運用フィー総額:
2,167

+196

いちごオフィス:
1,423

-93

いちごホテル :
528

+326

私募

177

-34

・いちごグリーンオペレーター報酬:
36

-3

・成果報酬:
222

-1,439

・不動産賃貸損益(減価償却後):
9,712

+4,107

減価償却費:
2,854

-530

・不動産譲渡損益:
14,109

+2,415

うち固定資産売却益:
4,273

-142

うちセルフストレージ事業売却益:
3,960

+3,960

・売電収入(減価償却後):
2,818

+26

減価償却費:
1,772

+21

アセットマネジメント心築(しんちく)
マルチアセット
オーナーズ
クリーンエネルギー調整額(セグメント間取引消去等)合計
3,026
11,893
8,376
3,516
2,016
-27
16,908
1,496
17,742
12,249
5,492
1,946
9
21,194
-50.5%
+49.2%
+46.2%
+56.2%
-3.5%

+25.4%
1,000
15,300
11,100
4,200
1,700

18,000
3,753
17,289
12,770
4,519
2,791

23,834
2,482
23,805
17,046
6,759
2,818

29,106
-33.9%
+37.7%
+33.5%
+49.6%
+1.0%

+22.1%

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いちごのサステナブル経営
13

© Ichigo Inc. All rights reserved.
18,450
15,065
14,912
15,598
19,417
過去最高益
18,567
5,850
9,793
13,371
14,315
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
37,016
20,915
24,705
28,970
33,733
ストック収益とフロー収益の融合キャッシュ収益:売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益
+
減価償却費
14
(単位:百万円)
■キャッシュ収益推移

フロー収益

ストック収益

© Ichigo Inc. All rights reserved.
134
-371
-866
-158
784
2,062
1,832
2,091
2,066
2,260
3,057
3,830
4,343
4,542
4,590
13,196
9,773
9,343
9,147
11,782
15,598
14,912
15,065
18,450
ストック収益は過去最高益を更新

好調なホテル需要に連動し、賃料・オペレーター収益・
AM
フィーが成長
■ストック収益のセグメント内訳

心築(主に賃料)

クリーンエネルギー

アセットマネジメント

ホテルオペレーター収益
+ PROPERA
利用料
堅固なストック収益
15
(単位:百万円)
19,417
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期

© Ichigo Inc. All rights reserved.
562
639
652
678
725
過去最高
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
単年度の会計利益には計上されない将来収益が着実に拡大
将来収益の着実な拡大
16
■第三者による鑑定評価ベース含み益
(単位:億円)

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含み益を超える売却益を継続的に実現
■心築資産の売却益の推移

鑑定評価ベース含み益

売却益
17
61
30
47
63
47
171
57
94
116
101
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期(


(単位:億円)
2.1

2.8

1.9

2.0

1.8



)セルフストレージ事業売却分(
36
物件
/
売却益
39
億円)は鑑定評価を取得していないため、含み益
0
で算出

© Ichigo Inc. All rights reserved.
8,201
5,027
6,473
9,409
12,108
29,492
11,103
15,645
14,378
25,317
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
■純利益とエコノミック営業キャッシュフロー(

)の推移

純利益

エコノミック営業キャッシュフロー
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
高いキャッシュ創出力


)営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額(仕入・売却)の影響を控除し、かつ特別損益に計上
される心築資産の
売却損益を加味したキャッシュ・フロー(税引後)。今期よ
り、特別損益に計上される心築資産の売却損益を定義に追加し、過年度にも適用
(単位:百万円)
1.5

3.6

2.2

2.4

18
2.1


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■コーポレート借入金の長期割合の推移

短期

長期
強固な事業モデルを支える盤石な資金調達
19
■コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
91%

1,575
億円)
92%

1,627
億円)
93%

1,559
億円)
94%

1,578
億円)
79%

1,503
億円)
87%
9%

156
億円)
8%

149
億円)
7%

125
億円)
6%

98
億円)
21%

407
億円)
13%
2020

2
月期末
2021

2
月期末
2022

2
月期末
2023

2
月期末
2024

2
月期末
2025

2
月期
1Q
末予想(


0.91%
0.92%
0.89%
0.89%
0.89%
10.0

10.0

10.1

10.0

8.9

9.3

7.6

7.2

6.5

6.1

5.2

6.5

0

3

6

9

12

0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%
2020

2
月期末
2021

2
月期末
2022

2
月期末
2023

2
月期末
2024

2
月期末
2025

2
月期
1Q
末予想(


1.05%
加重平均金利
加重平均残存期間
加重平均借入期間
(金利)
(期間)


)現時点の契約済みまたは高確度のリファイナンスの影響を反映した予想であり、今後の取得・売却は含まない

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29
82
86
308
277
64
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
本業を通じた
ESG
推進により、好条件の融資が拡大
多様な調達による財務基盤強化
20
サステナブル・ファイナンスの進展

ESG
ローン新規調達実績

ESG
ローン借入およびグリーンボンド

ESG
ローンコミットメントライン未使用枠
ESG
ローン
グリーンボンド組成累積実績(借入枠含む)総額
847
億円

ESG
ローン比率(
2024

2
月期末時点)

ESG
ローン借入残高およびグリーンボンド

ESG
ローンコミットメントライン未使用枠

その他コーポレートローン(社債含む、ノンリコースローン・短期借入金除く)
(単位:億円)
ESG
関連資金
25
%

2024

2
月期末時点の未使用枠累計)
1,374
466
(単位:億円)
396
64
1,346

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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
21

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【心築】厳選した取得と売却①
(単位:百万円)


)売却(簿価ベース)
60,494
百万円、セルフストレージ事業売却分(
36
物件
/
売却益
39
億円)は含まず
22
4Q

12M
)累計売買状況
取得
件数
簿価(
A

売却(


件数
売上高(
B

差額

A

-

B

マルチアセット
オーナーズ
オフィスホテル商業レジデンスその他レジデンス商業
2211

33

40
7,210
17,870
63
11

43,276

69,514

16,080
2,226
917
81
49,639
750
69,693
+7,210+1,790
-2,163
-906
-81
-6,363
-750
-179

6251
40
1
55
合計
ロジスティクス
1
1,084

+1,084


取得(簿価):
695
億円(前期比
+37%


マルチアセット
262
億円:ホテル
2
物件(総額
178
億円ワンファイブホテルズ運営)

オーナーズ
432
億円:販売チャネル拡大に伴い取得も拡大

売却(売上):
696
億円(前期比
+26%


マルチアセット、レジデンスともに堅調

日本の不動産投資への需要は旺盛

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23

優良不動産への投資商品。有価証券の性質を持ち、ブロックチェーン技術を活用し
た基盤でセキュリティ・トークンを発行・管理され安全性
が高いデジタル不動産
2024

2
月期の売却には、セルフストレージ事業売却分(売却益
39
億円)は含まず
(単位:億円)
345
525
138
107
43
276
146
270
262
190
285
80
243
306
267
181
360
280
432
503
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
■心築資産取得売却推移
(左)取得(右)売却

オーナーズ

心築(マルチアセット)
630
606
382
414
310
458
507
551
695
696
好調なマルチアセットとオーナーズの成長により取得・売却ともコロナ前を超過

取得:リートへのパイプライン候補となるオフィス・ホテルの取得が拡大
オーナーズの販売チャネル拡大によりレジデンス取得も伸長

売却:
AUM
拡大に寄与する売却が大幅に増加

いちごホテルへの物件提供(
5

150
億円)

「いちご・レジデンス・トークン



」への売却(
11

158
億円)
【心築】厳選した取得と売却②

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新規取得、心築による自社ブランド化およびホテルオペレーター事業の成長
【心築×ホテル】ホテルのストック収益は過去最高益を更新
24
■ホテル事業のストック収益推移

いちごホテルベース運用フィー

保有ホテル賃料

ワンファイブホテルズホテル運営収益(オペレーター収益)+
PROPERA
利用料
2020

2
月期
コロナ前
2022

2
月期
2021

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
(単位:百万円)
8,565

2,531

3,807

7,256

11,718


コロナ前比
1.4
倍)
134
-371
-866
-158
784
3,478
892
1,872
2,638
4,194
381
42
95
201
528
RevPAR
5,524
2,688
3,994
560
1,101
RevPAR
は、期中に売却したホテルを含まない、保有
14
ホテルの平均

© Ichigo Inc. All rights reserved.
25
97%
50%
54%
73%
85%
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2025

2
月期
今期末で
73%
に回復、来期末時点では稼働率
85%
予想

分割専用フロアにより
50

100
坪ニーズを取り込み、テナント分散を図る
■トレードピアお台場稼働率推移
【心築×オフィス】トレードピアお台場稼働率向上①
大企業の退去が複数発生
・コロナを契機とした働き方改革・オリンピック関連事業者の退去
オフィス回帰と
テナントニーズの
取り込みにより
リーシングを加速

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26
共用ラウンジの導入によりテナント満足度と物件価値を向上

テナント様の声を反映し、多様な用途で利用可能なラウンジを導入

テナント様、地域企業様との交流イベント「
Meet The Neighbors!
」を開催
■共用ラウンジ「
Bay Village Cafe

カフェを併設し、社員同士の憩いの場、
ミーティングスペース等に活用可能なラウンジを新設
【心築×オフィス】トレードピアお台場稼働率向上②
■「
Meet The Neighbors!

コミュニティ形成は重要なテナントサービスと認識
防災イベントも併せて開催
クラシックライブ、ゲーム懇親会を開催

AED
講習会」ほか、
災害時の一時避難所として15,000
食の非常食を備蓄する
「備蓄倉庫ツアー」も開催

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54
26
117
137
285
80
243
306
267
181
360
280
432
503
450
500
2018

2
月期
(創業)
2019

2
月期
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2025

2
月期
予想
27
■いちごオーナーズ取得・売却推移

取得(簿価)

売却
【心築:いちごオーナーズ】
多様な顧客ニーズへの対応により事業規模を拡大

「いちご・レジデンス・トークン」の展開により、販売チャネルを拡大

今期は
2
案件(総額
158
億円)を実施、
AUM
累計
209
億円

販売チャネルの拡大により、取得・売却ともに過去最高を更新
(単位:億円)
営業利益
1
13
9
38
21
35
54
45

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【心築:いちごオーナーズ】販売チャネル拡大による事業の成長性と安定性の向上
28
セキュリティ・トークンマーケットへの先駆的挑戦により成長ドライバーへ

販売チャネルの多様化によりハイブリッドなビジネスモデルを確立
■いちごオーナーズ顧客別売上実績

個人
/
事業主
/
事業法人

「いちご・レジデンス・トークン」、「いちごオーナーズビルシェア」

機関投資家
(単位:億円)
96

19%

168

34%

238

47%

2018

2
月期
創業
280
2023

2
月期
2024

2
月期
26
12

4%

59

21%

209

75%

503

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29
【アセットマネジメント】
投資主価値向上に向けた運用リートへの成長・
ESG
サポート①
投資主目線の運用とスポンサーサポート
リートの成長によるアセットマネジメント事業の拡大
いちご
いちごオフィス
いちごホテル
【投資主価値向上】
NOI
向上
分配金向上
NAV
向上

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スポンサーサポートを力強く推進。今後も
AM
成長に向けサポートを継続

成長支援

いちごホテル :「
THE KNOT
」を含む
5
ホテルを提供(総額約
150
億円)
:ホテル取得資金として第三者割当引き受け(
15
億円)

いちごオフィス:価値創造
CAPEX
資金として投資法人債引き受け(
3.5
億円)

スポンサーコミットメント強化

総額
155
億円の投資口取得:いちごオフィス
130
億円、いちごホテル
25
億円

ESG
サポート:いちごオフィス・いちごホテルの再生可能エネルギー切替
100%
達成
30
【アセットマネジメント】
投資主価値向上に向けた運用リートへの成長・
ESG
サポート②
■いちごホテルへ提供したいちごブランドホテル「
THE KNOT

THE KNOT YOKOHAMA
THE KNOT SAPPORO

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【クリーンエネルギー】当社で
2
番目に大規模な発電所が売電開始(
FIT
価格
40
円)
31


)平均
FIT
価格
■総事業費(内、発電出力)推移(いちご保有)

グリーンバイオマス(開発計画中
/ FIT
価格
40
円)

Non-FIT
太陽光(開発計画中)

稼働中(
FIT
太陽光・風力)
来期は通期稼働で収益が拡大

いちごえびの末永
ECO
発電所が期末に稼働開始

総事業費約
40
億円、パネル出力約
14MW
385

144.8MW

425

158.8MW

425
425
73

43.3MW

60

5.2MW

2023

2
月期
30.7
円(


2024

2
月期
31.6

2025

2
月期
31.6

2026

2
月期
以降計画中
(単位:億円)
559

207.4MW

ストック収益
今期実績
45
来期予想
49
45
■いちごえびの末永
ECO
発電所

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【クリーンエネルギー】環境課題への貢献と安定収益のさらなる拡大を計画
32

地域一体型バイオマス発電の事業計画認可(経済産業省)を取得

徳島県那賀郡那賀町にて
1.1MW
規模、
FIT40

/20
年(総事業費約
12
億円)で計画

地域のサステナブルインフラとして地元への貢献を企図

地元間伐材を利用、地元林業の振興および治山による森林活性化へ貢献

災害時には非常電源として地域に電力を供給、地域レジリエンスの強化へ貢献

Non-FIT
太陽光発電所開発計画中

再生可能エネルギーの需要増に対応し、外部企業等の需要家向けに開発

再生可能エネルギー発電所のさらなる開発により国内エネルギー自給率向上へ貢献
■開発計画中発電所
Non-FIT
太陽光発電
10
発電所
43.3MW

73
億円)
グリーンバイオマス発電
5
発電所
5.2MW

60
億円)

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【株主還元】「機動的な自社株買い」および自己株式の消却

7
期連続の自社株買い

今期は
2
回、総額
60
億円の取得を決定(うち、
53
億円取得済み

2024

3
月末日時点


1
回目:
30
億円

2
回目:
23
億円(継続中)

発行済株式数の
12%
となる自己株式の消却

1
株当たりの価値向上を企図

消却する自己株式数:
6,000
万株(発行済株式数の
12%


消却後発行済株式数
44,543
万株

2024

3
月末時点ベースで試算

2024

4

30
日実施予定
33

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30
億円
30
億円
30
億円
30
億円
15
億円
45
億円
1
回目
30
億円
2
回目
23
億円
7
億円
取得中
2018

2
月期
2019

2
月期
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
【株主還元】7
期連続の自社株買い
34
■自社株買い実績推移
60
億円

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【株主還元】配当:今期
9
円に増配、来期もさらに
10
円に増配を予想
35
1

1.1

1.3

3

5

6

7

7

7

7

8

9

10

2013

2
月期
(復配)
2014

2
月期
2015

2
月期
2016

2
月期
2017

2
月期
2018

2
月期
2019

2
月期
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2025

2
月期(予想)

いちごの配当政策
累進的配当政策
当社の盤石な安定収益基盤が可能とする「維持か増配(減配しない)」
を原則とした配当政策

株式
200
分割を考慮
■配当金推移
キャッシュ創出とストック収益の成長に鑑み、
3
期連続の増配を見込む

DOE 3.8%
、自社株買い含む総還元性向は
72%

配当の決定機関を今期より株主総会とし、さらなるガバナンス向上と株主様との対話を拡充

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2
つの日本初となる優待制度
①株主・投資主の合同優待(
4
発行体の総対象人数約
81,000
名)
② Jリーグの全クラブと全試合が対象

いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、
地域創生への貢献を目指します
【株主還元】「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
36
【プレミアム優待】
2023Jリーグアウォーズ
ご招待チケット

2023

12

5
日開催)
シーズンを通じて活躍した選手・監督、
クラブ、審判等の功績をたたえる
年間表彰式へご招待
©J.LEAGUE

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サステナビリティの強力な推進
37

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CO2
排出量
21,000
t-CO2
CO2
削減量
101,217
t-CO2
いちごが保有・運用する発電所による
CO2
削減量
(いちご
+
いちごグリーン)
いちごのクライメート・ポジティブ(
CO2
削減量
/
排出量比較)①
38
CO2
削減量はグループ全体の
CO2
排出量の約
5

■いちごの
ECO
発電所による
CO2
削減量とグループの排出量比較(
2024

2
月期末)
いちごグループの
Scope1+2
排出量(予測値)
(いちご
+
いちごオフィス
+
いちごホテル
+
いちごグリーン)

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75,425
75,808
83,412
59,445
95,478
54,803
98,647
26,409
101,217
21,000

250

7,070

34,470

40,000
2020

2
月期
(基準年)
2021

2
月期

RE100
始動)
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
(集計中のため予測値)
クリーンエネルギー事業の成長(
CO2
削減量の増加)と
再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット(
CO2
排出量の削減)を推進
いちごのクライメート・ポジティブ(
CO2
削減量
/
排出量比較)②

CO2
削減量
/
排出量削減効果
/
排出量の推移

クリーンエネルギー事業による
CO2
削減量(

1


グループ全体の
CO2
排出量(
Scope 1+2

□施策による
CO2
削減量(省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得


2
))
39
(単位:
t-CO2



1
)環境省が公表する毎年
3

1
日時点の各電力会社の調整後排出係数を、それぞれの事業期間ごとの年間固定値として算出(発電量×排出係数)


2
)非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、
RE100
対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報(トラッキング情報)が付与されたもの

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53%
37%
85
%
期初目標
RE100
達成(目標:
2025
年)
RE100
達成率
90
%
RE100
:再生可能エネルギーへの切り替え

RE100
達成率

2024

2
月期末時点)
40
RE100
達成率は期初目標を超過する
90%
まで進捗
来期、グループ全体で再生可能エネルギー電力への
100%
切り替えを目指す

いちごオフィス、いちごホテルは再生可能エネルギー電力
100%
を達成
当社発電所由来トラッキング付
非化石証書の取得
再生可能エネルギーへの切り替え
【いちごの
RE100
目標】
2025
年までに、事業活動での消費電力を
100%
再生可能エネルギーにする

いちごオフィス(
8975
)、いちごホテル(
3463
)の保有不動産で消費される電力を含む

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外部評価:日経
GX500 2023
年版(脱炭素経営ランキング)1位獲得
41
日本経済新聞社による「脱炭素経営ランキング
GX500
」(
2023
年版)

「情報開示」と「排出量の管理や削減実績」部門で
1
位獲得(
5
部門中
2
部門)

評価対象:全国の上場企業および有力非上場企業のうち、有効回答
899

再生可能エネルギー導入済物件にマークを掲示
いちご栄ビル
発電所由来の非化石証書の対象となる発電所例
いちご取手下高井西
ECO
発電所

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外部評価:
CDP 2
つのプログラムで最高評価を獲得
42

2023
気候変動プログラム:「
A
リスト企業」に選出

気候変動に関する情報開示とパフォーマンスが最も透明性が高い企業として選定

2023
サプライヤー・エンゲージメントプログラム
:「サプライヤー・エンゲージメント・リーダー」に選出

気候変動課題へのサプライヤーとの協働体制について最高評価を獲得

CDP
気候変動プログラム
2023

参加企業
全世界約
23,000
社(世界の時価総額の
2/3
)、国内
1,984

A
リスト企業
全世界
346
社、国内
109

サプライヤー・エンゲージメント・リーダー企業
全世界
458
社、国内
109

CDP

世界
740
社以上の機関投資家・金融機関を代表する国際的な非営利団体が管理する
NGO
。投資家、企業、国家、地域、都市が自らの環境影響を管理する
ためのグローバルな情報開示システムを運営。企業評価は多岐にわたる質問で構成される質問書をベースに、
A

D


8
段階ランキングで行われる

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ZEB
(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)認証取得
43
現存不動産の大幅な環境性能向上・負荷低減を実現、心築の新たな進展へ

ZEB
化が困難な現存大規模ビルの「いちご花京院ビル」で「
ZEB Oriented
」認証取得
■いちご花京院ビル(宮城県仙台市)
延床面積 :
11,460m
2

S

14F
) 建築時期:
2008

3

BELS
評価:
5 star
(最高評価)
ZEB
評価:
ZEB Oriented
ZEB
(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)
快適な室内環境を保ちながら、建物の高断熱化や高効率の設備等により省エネルギーに努めたうえで再生可能エネルギーの導入により年間の一次エネルギー収支をゼロにすることを目指す建物「
ZEB
」、「
Nearly ZEB
」、「
ZEB Ready
」、「
ZEB Oriented
」の
4
段階で表示

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2025

2
月期通期業績予想
44

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ALL-IN
営業利益
+13%
、キャッシュ
EPS +7%
(前期比)
45

ALL-IN
営業利益(経常利益)
=
営業利益(経常利益)
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益
キャッシュ純利益
=
親会社株主に帰属する当期純利益
+
減価償却費
+
のれん償却費±評価損益等
キャッシュ
EPS
=
キャッシュ純利益
/
自己株式除く期中平均株式数
(単位:百万円)
+23.5%+13.2%+15.5%
+7.4%
+15.6%
+3.5%
+19.4%
+6.8%
+11.1%
――
2024

2
月期
連結業績(実績)
2025

2
月期
連結業績(予想)
前期比増減率
営業利益
ALL-IN
営業利益
経常利益
ALL-IN
経常利益
純利益
キャッシュ純利益
1
株あたり純利益(
EPS

キャッシュ
EPS
1
株あたり配当金(
DPS

自己資本利益率(
ROE

キャッシュ
ROE
12,96021,19410,39118,62612,10817,878
26.89

39.70

9

11.7%
17.2%
16,00024,00012,00020,00014,00018,500
32.10

42.42

10

13.0%17.2%
ストック収益の成長を軸として、来期も収益拡大を予想

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46


1
)心築は営業利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは営業利益


2
)心築は売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは売上総利益

アセットマネジメント
:
セキュリティ・トークンにおける
AUM
拡大
いちごホテルの収益は引き続き成長を見込む

心築ストック収益
:
ホテルストック収益の続伸、新規取得物件の貢献

心築フロー収益
: AUM
拡大に向けた売却を加速

クリーンエネルギー
:
いちごえびの末永
ECO
発電所が通期で利益貢献
全セグメントで利益成長を見込む
(単位:百万円)
+16.9%+13.6%+27.4%
-17.2%
+7.9%

+13.2%
セグメント
2024

2
月期
連結業績(実績)
2025

2
月期
連結業績(予想)
前期比増減率
アセットマネジメント心築
マルチアセットいちごオーナーズ
クリーンエネルギー調整額(セグメント間取引消去等)合計
1,496
17,74212,249
5,4921,946
9
21,194
1,750
20,15015,600
4,5502,100

24,000
ALL-IN
セグメント利益

© Ichigo Inc. All rights reserved.
18,450
15,065
14,912
15,598
19,417
21,343
過去最高益更新見込み
18,567
5,850
9,793
13,371
14,315
15,879
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2025

2
月期
予想
37,016
20,915
24,705
28,970
33,733
37,222
キャッシュ収益は過去最高益更新を見込む

キャッシュ収益:売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益
+
減価償却費
47
(単位:百万円)
■キャッシュ収益推移

フロー収益

ストック収益
ストック収益は
2
期連続で過去最高益を更新見込み、収益をさらに底上げ

ホテル需要は継続、新規ホテル取得により賃料とオペレーション収益がさらに拡大

いちごえびの末永
ECO
発電所の通期稼働によりクリーンエネルギー事業も成長

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長期
VISION
「いちご
2030
」達成に向けた
経営目標(
KPI
)の刷新
48

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KPI
刷新
長期
VISION
「いちご
2030
」の実現に向けたコミットメントのさらなる強化
49
株主価値
の最大化
徹底的な
キャッシュ・フロー経営
持続性と安定性の高い
新たな収益基盤の構築
株主還元策
サステナブルな社会に向けた
環境課題解決
「資本生産性およびキャッシュ創出力」
目標に
KPI
を新設
「安定収益」目標に
KPI
を新設
配当政策を強化
環境課題の解決に向けた
KPI
を新設

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資本生産性およびキャッシュ創出力

キャッシュ
ROE

18%
以上
【新設】
ROE

15%
以上

エコノミック営業キャッシュフロー 当期純利益超過の維持

安定収益

ストック収益比率

60%
以上(
2030

2
月期)

ストック収益固定費カバー率:
200%
以上
【新設】
新経営目標(
KPI
)①
50

キャッシュ
ROE =
キャッシュ純利益(当期純利益
+
ノンキャッシュ費用)÷期中平均自己資本
エコノミック営業キャッシュフロー営業活動によるキャッシュ・フローから販売用
不動産および販売用発電設備の増減額(仕入・売却)の影響を控除し、
かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー(税引後)

ストック収益固定費カバー率
事業継続に必要な固定費(固定販売費および一般管理費
+
支払利息)を、安定的な収益であるストック収益で
どれだけまかなえているかを示す独自の経営指標

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1

1.1

1.3

3

5

6

7

7

7

7

8

9

10

2013

2
月期
(復配)
2014

2
月期
2015

2
月期
2016

2
月期
2017

2
月期
2018

2
月期
2019

2
月期
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2025

2
月期(予想)
51
■配当金推移

株式
200
分割を考慮

新経営目標(
KPI
)②
株主還元策

配当の安定性、透明性、成長性に注力

「安心安定配当」の累進的配当政策(
Progressive Dividend Policy


原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」ことにより
盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現


DOE
(株主資本配当率)
4%
以上
【強化】
(強化前
3%


株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず
長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能

機動的な自社株買い

株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、
機動的な自社株買いを実施

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サステナブルな社会へ向けた環境課題解決
(新設)

いちごのクライメート・ポジティブ
いちごおよびいちごグリーンがクリーンエネルギーの創出により削減する
CO2

いちごグループが事業活動で消費する
CO2
量(
Scope1

Scope2
)を上回る状態の維持

RE100
グループ全体の事業活動で消費する電力を
100%
再生可能エネルギーとする「
RE100
」を
2025
年までに達成し、その状態を維持

CDP
リーダーシップレベル
気候変動プログラム「
A
リスト企業」(最高評価)の維持
水セキュリティー「
A
リスト企業」の達成(現在「
A-
」評価)
新経営目標(
KPI
)③
52

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Appendix
:いちごのサステナビリティ(
ESG

53

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いちごのサステナビリティ方針
54
1. 環境との調和と資源循環
いちごグループの事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、施設等の長寿命化、継続的な節水や廃棄物の削減・リサイクル等に努め、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます
2. 気候変動への対応と脱炭素社会への移行
いちごグループの事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量や温室効果ガス排出量の継続的な削減、再生可能エネルギーの活用、物件のレジリエンス向上等、気候変動への対応を推進し、脱炭素社会の実現を目指します
3. 法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を順守し、環境管理体制を整備することにより環境保全に努めます。また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します
4. 教育・啓発活動とステークホルダーとの協働
サステナビリティに関する社内教育を充実させ、当方針をいちごグループの全役職員およびサイト内で働くすべての人に周知し、意識の向上を図ります。また、さまざまなステークホルダーにも当方針に関する理解・協力を呼びかけ、協働してサステナビリティの推進に努めます
5. サステナビリティ・パフォーマンスの開示等
本方針やサステナビリティに関する取り組み等の情報開示に努め、広く社会と
のコミュニケーションを図ります。また、サステナビ
リティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます
6. サステナブル調達の実施
いちごグループの事業の遂行においては、環境配慮型の工法や材料、省エネルギー・省資源設備等を積極的に採用する、また、協力会社の選定に際しては、サステナビリティに関する取り組みを考慮するなど、サステナブル調達を推進します
7. 多様で包摂的な組織の醸成
人権を尊重し、人種、信条、宗教、皮膚の色、国籍、年齢、性別、性的指向、性同一性、身体障害、社会的身分などを問わず、多様な従業員が自分らしく働き、その能力を最大限に発揮できる組織と風土の醸成に努めます。また、健康と快適性に配慮した働きやすい職場環境を整備し、従業員一人ひとりの活躍とウェルビーイングを実現することにより、組織の成長につなげます
8. 生物多様性・生態系の保全
敷地内緑化、屋上・壁面緑化や在来種を中心とした植栽の取り組み等を通じて、生物多様性・生態系の保全に貢献します

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環境対策・省エネ化美観・快適性の向上耐震補強遵法性の治癒

ESG
の取り組み】
環境(
Environmental

環境循環型社会によるクライメート・ポジティブを目指して

現存不動産の有効活用・価値最大化による、
資源消費の少ない不動産モデルの確立

遊休地を活用したクリーンエネルギー創出、
地域への貢献
山林を無駄に切り崩さず、造成による水の被害が想定される土地は使用しない、そして地域住民の方々との十分な協議を行ったうえで着工する、という基本方針に則り、太陽光発電を主軸としたクリーンエネルギー事業を展開

環境認証
【年間発電量】228,739,150
kWh

52,900
世帯分の年間発電量

年間消費電力量(国内平均)
4,322kWh/
世帯(環境省資料

【年間
CO2
削減量】
101,217,992
t-CO2
自動車約
44,000
台分の
年間
CO2
削減量
【いちごの「心築」】
建物を活かして新たな価値を創る
CASBEE

BELS

DBJ Green Building
認証など、
物件の環境性能に加え、
GRESB
も取得しており、
ステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた取り組みにより、社会インフラとして求められるスペックと運用体制の確保を推進
現存する建物や遊休地を、いちご独自の心築技術により、最有効活用。サステナブル社会の実現に向け、安心安全が
100
年持続する
建物技術をオープンプラットフォームで研究開発し、公共インフラへのアプローチも含めた「
100
年不動産」にもチャレンジ
顧客満足度
の向上
改修・修繕
建物管理の
質の向上
+
=
いちごオフィス(
8975

4 Star / Green Star
【環境認証の取得実績】

2024

4

15
日時点)
BELS

7
物件
DBJ Green Building
認証:
2
物件
東京都中小低炭素モデルビル:
9
物件
いちごホテル(
3463

2 Star / Green Starいちご
/
いちごオフィス(
8975


16
物件
55

いちご、いちごグリーンの
2024

2
月期実績

乗用車(ガソリン車)約
2,300kg /
台・年(環境省資料)

いちご、いちごグリーンの
2024

2
月期実績

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事業活動を通じた社会貢献

ESG
の取り組み】
社会(
Social


地域活性化への貢献

「いちご大学」の運営
役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」を、
2013

5
月より企業内大学として開校
開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら講師となり経験談や実績を踏まえた講義内容を展開するほか、外部専門講師を招聘1
年間の平均開講数
30


スポーツ支援
スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化への取り組みとして、Jリーグとトップパートナー契約を締結し、活動を支援。また、ウエイトリフティング部・ライフル射撃部・陸上部・テニス部を創設し、可能性豊かなアスリートたちを社員として雇用、競技活動を支援
オンライン開催
オフライン開催
(コロナ前)
【いちご大学の様子】
三宅宏実
(ウエイトリフティング)
清山ちさと
(陸上)
いちごスポーツサイト
www.ichigo.gr.jp/ichigosports
地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進
宮交シティ
商業施設
/
宮崎県
www.miyakocity.com
THE KNOT TOKYOShinjukuホテル
/
東京都
https://hotel-the-knot.jp
56
「スポーツエールカンパニー」(スポーツ庁)、「スポーツ推進企業」(東京都)に
7
年連続認定

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ESG
の取り組み】
ガバナンス(
Governance

徹底したガバナンス

厳格かつオープンな機関設計

独立社外取締役による強固な監督
取締役
9
名の過半が社外取締役かつ独立役員
となっており、東証プライム(旧東証一部)上場企業の社長経験者を社外取締役として招聘

取締役会の実効性評価
取締役会の実効性に関する評価およびその分析にあたり、取締役全員によるアンケートを用いて以下の各評価項目に対する自己評価を実施、また取締役会において当該アンケートの集計結果に係る分析および審議を実施
当社のすべての取締役は、株主様に対する受託者責任を負っていることを認識しているとともに、当該責任に基づきすべてのステークホルダーとの適切な協働を確保しつつ、会社と株主様の共同の利益のために行動しており、ガバナンス体制においても世界のベストプラクティスを研究・導入

2018

2
月期~(現任)】
松﨑正年氏(元コニカミノルタ社長)

2016

2
月期~
2019

5
月】
西本甲介氏(元メイテック社長)

ミスミグループ取締役副社長就任に伴い、退任

2016

2
月期~
2017

2
月期】
川村隆氏(元日立製作所社長)

東京電力ホールディングス会長就任に伴い、退任
【主な取り組み】• 2006
年に指名委員会等設置会社へ移行

指名、監査、報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会を設置

各委員会の過半を独立社外取締役で構成
指名委員会
5
名(うち社外取締役
3
名)
監査委員会
3
名(うち社外取締役
3
名)
報酬委員会
5
名(うち社外取締役
3
名)
コンプライアンス委員会
4
名(うち社外取締役
2
名)
【各評価項目】①取締役会の構成②取締役会の運営③取締役会の実効性④取締役会を支える体制⑤株主、株主以外のステークホルダーへの対応⑥コロナ環境下での取締役会の運営⑦
SDGs
やサステナビリティに関する取り組み
57

2017

2
月期~
2023

5
月】
中井戸信英氏(元
SCSK
社長)

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サステナブルな社会実現に向け、外部団体との協働体制を拡大
58





①国連グローバル・コンパクト企業・団体が社会の良き一員として責任ある創造的なリーダーシップを発揮するこ
とで、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアテ
ィブ。「人権の保護」、
「不当な労働の排除」、「環境への対応」、「腐敗の防止」に関する
10
の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、実現に向けた努力が求められる

TCFD

Task Force on Climate-related Financial Disclosures
:気候変動関連財務情報開示タスクフォース)
G20
の要請を受け、気候関連の情報開示および気候変動への金融機関の対応を検討するため、
2015

12
月に金融安定理事会(
FSB
)により設立
企業等に対し、気候変動関連リスクおよび機会に関する項目について開示することを推奨③
CDP
世界の
740
社以上の機関投資家・金融機関を代表する国際的な非営利団体が管理する非政府組織。
投資家、企業、国家、地域、都市が自らの環境影響を
管理するためのグローバルな情報開示システムを運営。企業評価は、ガバナン
ス、リスクマネジメント、事業戦略、目標と実績、エンゲージ
メント等、
多岐にわたる質問で構成される質問書をベースに、
A

D


8
つのレベルのランキングで行われる 【
2023
年度評価:気候変動プログラム
A
、水セキュリティ
A



RE100
世界で影響力のある企業が、自らの事業で使用する電力を、太陽光、
風力、水力、バイオマスなどの再生可能エネルギーで
100%
調達することにコミットし、
将来的に脱炭素社会(カーボンニュートラル)社会に移行することを目的とする国際的イニシアティブいちごの目標:いちごオフィス(
8975
)、いちごホテル(
3463
)が保有する不動産で消費される電力を含め、
2025
年までに
100%
再生可能エネルギーに切り替え

Fun to Share
「最新の知恵をみんなで楽しくシェアしながら、低炭素社会をつくっていこ
う」というコンセプトのもと、環境省が進める環境イニシアティ


ESG
の取り組み】
イニシアティブへの参加・加盟

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ESG
の取り組み】
ESG
コンテンツを拡充
ICHIGO
Sustainable City
地方創生
サステナブルインフラ事業
スポーツ
カルチャー
スマート農業
ESG / SDGs
人々の暮らしを豊かにする
いちごが目指す未来の社会を紹介
いちごブランドサイト 「
ICHIGO Sustainable City

www.ichigo.gr.jp/company/brand
「いちごサステナビリティレポート」www.ichigo.gr.jp/pdf/esg/Ichigo_Su
stainability_Report_JPN.pdf
サステナブルな社会形成に貢献する
取り組みをまとめたレポートを発行
サステナビリティレポート
外部評価
トップメッセージ
サステナブルなビジネスモデル
サステナビリティ方針
ESG
の取り組み事例
ESG
各種データ
59

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Appendix
:各種データ
60

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心築
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
アセットマネジメント
J-REIT
、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用事業
投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘(ソーシング)、心築による価値向上、売却による利益実現を行う事業
クリーンエネルギー
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
セグメント構成
61

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保有不動産の含み益
62
(単位:百万円)

いちごオーナーズ、セントロ(
60,287
百万円
/
簿価ベース)を除く
地域
簿価(
2024

2
月末)

A

鑑定
NOI

B

Cap Rate

B

/

A

直近鑑定評価額

C

含み損益

C

-

A

東京
東京以外
合計
88,228
108,855197,083
+38,036+30,493+68,529
5,3076,874
12,181
6.0%6.3%6.2%
126,264139,348265,612

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含み益
725
含み益の税額
221
その他
297
含み益(税引き後)
503
有形固定資産
1,301
自己資本
1,046
販売用不動産
1,037
その他
265
ノンリコ

ス関連当社出資等
188
コーポレートローン
(社債
74
億円含む)
1,513

「時価ベース
B/S
」・「リスクベース
B/S
」は含み損益を加味、「リスクベース
B/S
」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、負債を控除のうえ現預金とコーポレートローンを相殺
時価ベース連結
B/S
合計:
4,395
億円
(資産
3,670
億円
+
含み益
725
億円)
時価ベース
B/S
・リスクベース
B/S
63
含み益
725
含み益の税額
221
その他
297
含み益(税引後)
503
有形固定資産
1,301
自己資本
1,046
販売用不動産
1,037
その他
265
ノンリコ―スローン
関連資産
636
コーポレートローン
(社債
74
億円含む)
1,911
現預金
397
ノンリコ

スローン
関連負債等
447
リスクベース連結
B/S
合計:
3,550
億円
(資産
2,825
億円
+
含み益
725
億円)
(単位:億円)
負債
2,623
億円
負債
1,778
億円
時価ベース
自己資本比率
35.3%
リスクベース
自己資本比率
43.6%

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29,066
60,410
167,186
173,278
162,828
159,271
147,996
162,327
140,197
30,906
31,957
29,478
29,702
56,346
2018

2
月期末
2019

2
月期末
2020

2
月期末
2021

2
月期末
2022

2
月期末
2023

2
月期末
2024

2
月期末
徹底的なキャッシュ・フロー経営
減価償却の税効果によりキャッシュを創出
■販売用不動産と固定資産の推移(簿価)

心築資産のみ

固定資産

販売用不動産
84.3%
15.2%
30.1%
(単位:百万円)

いちごオーナーズ、セントロ、ストレージプラスの
資産を除く心築資産を対象
84.4%
固定資産比率
現金支出のない減価償却費の増加により、
ROE
が低下するが、
キャッシュ・フローが向上し、成長投資に活用
84.4%
2020

2
月期末に
心築資産を固定資産化
84.7%
64
72.4%

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高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み

減価償却によるキャッシュの創出

キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益

固定費カバー率はコロナの状況下でも高水準を維持
(※)キャッシュ収益: 売上総利益 + 特別損益に計上される心築資産の売却損益+ 減価償却費
65
(単位:百万円)
2018

2
月期
2019

2
月期
2020

2
月期
2021

2
月期
2022

2
月期
2023

2
月期
2024

2
月期
2024

2
月期
通期予想
ストック収益(
A

(うち減価償却費)フロー収益キャッシュ収益固定費(
B

固定費カバー率(
A/B

14,939
967
13,01527,953
6,371
234%
18,485
1,632
15,27333,759
7,071
261%
18,450
2,507
18,56737,016
7,877
234%
15,065
4,6035,850
20,915
7,723
195%
14,912
5,2789,793
24,705
7,819
191%
15,598
5,135
13,37128,970
8,087
193%
19,417
4,626
14,31533,733
9,060
214%
16,985
4,769
13,48230,467
9,020
188%

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リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009

2
月期末
(リーマンショック時)
2014

2
月期末
(Shift
Up
戦略開始)
2024

2
月期末
加重平均借入期間
(全有利子負債)
3
年以内返済予定
借入割合
(全有利子負債)
ストック収益
固定費カバー率
2.8

5.6

8.9

75%
リーマンショック時との差異

1.33pt
140%
214%
2.9

に増加
3.2

に長期化
2.8

5.6

2.8

93%
28%
46%

47pt
2.22%
1.96%
0.89%
加重平均借入金利
(コーポレート有利子負債)
3
年以内
28%
3
年超
72%
3
年以内
93%
3
年超7%
66
3
年以内
29%
3
年超
21%
3
年以内
46%
3
年超
54%
3
年以内
28%
3
年超
72%
3
年以内
93%
3
年超7%

返済およびリファイナンスにより
改善見込み

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セグメント別バランスシート(
B/S
)勘定科目内訳
67
(単位:百万円)
セグメント
現預金
営業貸付金
営業投資有価証券
販売用不動産
有形
固定資産
無形
固定資産
投資
有価証券
その他
資産合計
アセットマネジメント心築クリーンエネルギー全社資産合計

14,071
3,537
29,30946,917

1,324
––
1,324

14
––
14

103,721
––
103,721

154,223
30,473
535
185,232
498
1,817
150
32
2,498
109
1,124

15,85117,086
908
5,1332,0062,170
10,219
1,516
281,430
36,16847,899
367,015

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各セグメントにおける損益内訳(詳細)
68
(単位:百万円)


1
)心築は売上総利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは売上総利益


2
)心築は営業利益
+
特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは営業利益
セグメント
ALL-IN
売上総利益(

1

2023/02
通期(前年)
2024/02
通期(実績)
前年同期比
増減率
ALL-IN
セグメント利益(

2

2023/02
通期(前年)
2024/02
通期(実績)
前年同期比
増減率
2024/02
通期予想
アセットマネジメント
ベース運用フィー他
取得
/
売却フィー他
心築(しんちく)
不動産賃貸損益不動産譲渡損益
その他フロー収益
クリーンエネルギー調整額
(セグメント間取引消去等)合計
3,7532,0661,687
17,289
5,605
11,694
-9
2,791

23,834
2,4822,260
222
23,805
9,712
14,109
-15
2,818

29,106
-33.9%
+9.4%
-86.8%
+37.7%
+73.3%+20.7%

+1.0%

+22.1%
3,026
--
11,893
3,6648,229

2,016
-27
16,908
1,496
--
17,742
7,089
10,652

1,946
9
21,194
-50.5%
--
+49.2%
+93.5%+29.4%

-3.5%

+25.4%
1,000
--
15,300
---
1,700

18,000

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Appendix
:心築
69

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建物を「壊す」から建物を「活かす」

いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造

現存ストックを最有効活用し、省資源かつサステナブルに寄与

心築による「
100
年不動産」の実現
【心築】社会的意義サステナブル不動産・サステナブル社会
70

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いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な
価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造
心築機能を軸とした事業モデル
グリーンインフラ
いちごグリーン
9282
太陽光発電所
不動産
オフィス
いちごオフィス
8975
ホテル
いちごホテル
3463
心築
心を込めて
現存不動産に
新しい価値を創造
売却
取得
取得
売却
不動産
外部
【心築】心築を軸としたいちごの事業モデル
71

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心築による価値向上の典型的な手段

建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等

NOI
(純収益)利回り
5.5%
、物件価格
20
億円の不動産を取得する場合

借入条件
LTV
(資産に対する借入割合)
75%
、金利
1.5%

保有期間
3
年間、保有中に
0.5
億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料
UP
等のバリューアップを実現、
NOI

15%
向上した上で売却
【取得時】
・(年間
NOI 110
百万円)-(年間金利
22.5
百万円)=年間収益
87.5
百万円・・・①
・①÷投資金額=
17.5%
・・・期中投資利回り
【バリューアップ後】・(年間
NOI 126.5
百万円)-(年間金利
22.5
百万円)=年間収益
104
百万円・・・②
・②÷投資金額(
5
億円
+0.5
億円)=
18.9%
・・・期中投資利回り


取得後
3
年間の期中収益を獲得のうえ、
NOI 15%UP
となるバリューアップ
実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より
15%UP
20
億円×
115%

23
億円

23
億円-(
20
億円
+0.5
億円)=
2.5
億円のキャピタルゲイン
【結果として】・
5.5
億円の投資に対して、
3
年間で
5.125
億円の収益獲得

1
年あたり
31.1%
の利回りを実現
不動産
20
億円
借入
15
億円
自己資金
5
億円
0.5
億円かけて心築
【心築】価値向上の手段およびリターンイメージ(参考)
72

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【心築】外部環境の変化に適応力が高い収益基盤


1

2018

2
月期~
2020

2
月期のオフィス、商業、ホテルの取得時と売却時の
NOI
比較


2

2018

2
月期~
2020

2
月期のオフィス、商業、ホテルの加重平均実績


3

2018

2
月期(いちごオーナーズ設立)~
2021

2
月期のレジデンスの加重平均実績
通常時
収益構造・財務基盤ストック収益固定費カバー率
180%
以上
心築期間中の賃収享受平均借入期間 約
10

価値向上余地が賃料下落リスクの緩衝
最良の売却タイミングを待てる基盤
市況下降
テナント様とのリレーション構築
ハード、設備、サービス向上
心築完了
心築(
2

5
年程度)
粗利益率32
%
保有年数3.2

取得条件価値向上により収益アップが見込める物件(
NOI +
20

30
%)
マルチアセット売却実績(

2

粗利益率11
%
保有年数0.8

オーナーズ売却実績(

3

+25
%
NOI


1

物件取得
保有
/
売却
73

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【心築:いちご

次権利日優待利回り貸借区分前日終値
8月28日
(132日)
0%
(GL-9.3)
貸借銘柄431円
優待関係適時開示情報
2024年2月期 決算説明資料(24/04/15)

優待基礎データ

8月

【1株】【抽選】Jリーグ観戦チケット
市場価値:不明

2月

【1株】【抽選】Jリーグ観戦チケット
市場価値:不明

利回り

利回り区分利回り(1株)
配当利回り0%
優待利回り0%
総合利回り0%

※優待利回りについて、市場価格が不明なものは比較のために公称価格に対して独自に係数をかけています。例えば、カタログギフトは0.6倍、食品は0.5倍、自社商品は0.4倍などとなっておりますので優待利回りについてはご参考までにご覧くださいませ

株数毎の必要金額

株数概算必要金額
1株約0万円

一般信用関係データ

クロスコスト計算




計算株数 :
計算金額 :
計算日数 :

買建手数料:
買建金利 :
売建手数料:
貸株料金 :
プレミアム:
管理費等 :

手数料合計:

直近の一般信用在庫履歴(過去24時間)

Canvas not Supported/....
日興カブ楽天SBIGMO松井マネ

前回権利日の一般信用在庫(過去30日間)

Canvas not Supported/....
日興カブ楽天SBIGMO松井マネ

カブドットコム証券における過去1週間の抽選倍率

日付抽選対象在庫申込株数抽選倍率
24年4月18日1490500株0株0倍
24年4月17日1490500株0株0倍
24年4月16日1461600株0株0倍
24年4月15日1461600株0株0倍

カブドットコム証券における過去1週間のプレミアム料推移

Canvas not Supported/....

制度信用関係データ

理論逆日歩

逆日歩最大額:12円(1株/3日/4倍)
逆日歩最大額:24円(1株/3日/8倍)

直近の逆日歩履歴

日時逆日歩日数貸株超過規制
4月17日0円-日-
4月16日0円-日-
4月15日0円1日▲-26800株
4月12日0円1日▲-72400株
4月11日0円1日▲-84100株

当該ページの情報については、情報の正確性のチェックはしておりませんため、誤った情報が表示されている可能性があります。このことについてご留意頂き、投資判断においてはご自身で再度情報の正確性をご確認いただきますようお願いいたします。


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