2337 いちご

July 11, 2024
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いちご株式会社（2337）
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2025年2月期第1四半期決算説明資料

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2025年2月期第1四半期サマリー
2025年2月期第1四半期連結業績
ALL-IN営業利益+119%、キャッシュEPS +34% （前年同期比）
各セグメントにおける損益内訳
ストック収益とフロー収益の融合
堅固なストック収益
強固な事業モデルを支える盤石な資金調達
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
心築：厳選した取得と売却
心築：マルチアセット（ホテル）：
ストック収益向上をけん引するホテル収益
心築：いちごオーナーズ（レジデンス）：
高付加価値レジデンスの提供による事業拡大
心築（いちごオーナーズ）×アセットマネジメント：
「いちご・レジデンス・トークン」第4号も即完売
「いちご・レジデンス・トークン」の大幅な成長
アセットマネジメント：
投資主価値向上に向けたいちごオフィスへの成長サポート
私募リート事業への参入
目次
クリーンエネルギー：
安定収益のさらなる拡大
クリーンエネルギー事業のグローバル展開：
「GIGA.GREEN」へ出資
DX×地方創生
業務効率を向上する生成AI開発、自治体案件第1号は横須賀市
心築×スポーツ×地方創生
地方創生を軸とする「スポーツビジネス事業」の成長加速
株主還元
機動的な自社株買い
配当：今期予想は10円、3期連続の増配
「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度
サステナブルな世界実現に向けた取り組み
いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量/ 排出量比較）
RE100 ：再生可能エネルギーへの切り替え
SBT（Science Based Targets）イニシアティブ認証を取得
Appendix
心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、
現存不動産に新しい価値を創造することをいい、 日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
5

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2025年2月期第1四半期サマリー①
6
ALL-IN営業利益58億円 前年同期比+119%、キャッシュ純利益44億円 同+30%
フロー収益 ： 221億円（売上）の物件売却
ストック収益 ： 54億円 前年同期比+7%、2期連続最高益更新見込み
アセットマネジメント事業の拡大：AUM +256億円
いちごオフィス+154億円、いちご・レジデンス・トークン+102億円
私募リート事業への参入、投資家様へ優良資産を提供するチャネル拡大
クリーンエネルギー事業のグローバル展開
ドイツ再生可能エネルギー会社「GIGA.GREEN」への出資
DX：業務効率向上に貢献する生成AIを開発
自治体案件第1号として横須賀市と提携
スポーツビジネス ： スポーツ施設のPFI・指定管理事業 第3号開始（松江市）

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ストック収益
5,489
2,544
フロー収益
3,746
キャッシュ収益
9,236
固定費
■盤石な収益モデル■ストック収益の状況
（単位: 百万円）
2025年2月期第1四半期サマリー②
7
5,123
5,489
3,325
3,726
573
547
1,224
1,216
心築
（しんちく）
アセット
マネジメント
クリーン
エネルギー
65%68%11%10%24%22%
+ 7.2%
+12.1%
-4.6%
-0.7%
■前年同期（2024年2月期1Q） ■当期（2025年2月期1Q）
ストック収益：主に賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 フロー収益：主に心築資産の売却損益
固定費：固定販管費+ 支払利息 キャッシュ収益：売上総利益+ 特別損益に計上される心築資産の売却損益+ 減価償却費
（単位: 百万円）
ストック収益固定費カバー率
216%
目標200%以上

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2025年2月期第1四半期連結業績
8

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徹底的なキャッシュ・フロー経営により、キャッシュ純利益は会計利益の1.3倍
ALL-IN営業利益+119%、キャッシュEPS +34%（前年同期比）
（単位：百万円）
9
※ALL-IN営業利益（経常利益）= 営業利益（経常利益）+ 特別損益に計上される心築資産の売却損益
キャッシュ純利益= 当期純利益+ ノンキャッシュ費用 （減価償却費・のれん償却費 等）
キャッシュEPS= キャッシュ純利益 ÷自己株式除く期中平均株式数
2024/02 1Q
前年同期
2025/02 1Q
実績
前年同期比
増減率
2025/02
通期予想
営業利益
2,4454,221+72.7%16,000
ALL-IN
営業利益
2,6915,880+118.5%24,000
経常利益
1,4693,716+153.0%12,000
ALL-IN
経常利益
1,7155,376+213.3%20,000
純利益
1,4553,591+146.8%14,000
キャッシュ純利益
3,4624,487+29.6%18,500
1
株あたり純利益（
EPS
）
3.21
円
8.18
円
+154.9%
32.10
円
キャッシュ
EPS
7.64
円
10.22
円
+33.8%
42.42
円

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各セグメントにおける損益内訳
10
（※1）心築は営業利益+特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは営業利益
（※2）心築は売上総利益+特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは売上総利益
（単位：百万円）
アセットマネジメント: いちごホテルのAUM拡大およびNOI向上による増益
いちご・レジデンス・トークン組成、いちごオフィス成果報酬
心築ストック収益:オフィス、商業、ホテルを中心にストック収益が伸長
心築フロー収益:いちご・レジデンス・トークンおよびいちごオフィスへの売却
クリーンエネルギー: 天候不順により一時的な減益、6月以降は順調に発電中
2024/02 1Q
前年同期
2025/02 1Q
実績
2024/02 1Q
前年同期
2025/02 1Q
実績
アセットマネジメント
386
404+4.9%
618
722
・ ベース運用フィー総額 ：522（-25）
いちごオフィス ： 323（-132）
いちごホテル ： 131（+87）
私募：58（+19）
・ いちごグリーンオペレーター報酬： 10（-1）
・ フロー収益 ：175（+130）
心築（しんちく）
1,726
4,989+188.9%
20,1503,078
6,646
マルチアセット
1,586
3,851+142.8%
15,600 2,675
5,189
オーナーズ
140
1,137+708.2%
403
1,457
クリーンエネルギー
576
484-16.0%
785
726
・ 売電収入（減価償却後）：726（-59）
減価償却費 ： 489（+51）
2
2
––
–
合計
2,691
5,880+118.5%
24,000 4,483
8,095
調整額
（セグメント間取引消去等）
セグメント
・ 不動産賃貸損益（減価償却後）：3,075（+525）
減価償却費 ： 650（-124）
・ 不動産譲渡損益 ：3,570（+3,042）
うち固定資産売却益 ： 1,656（+1,409）
–
4,550
2,100
ALL-INセグメント利益
（※1）
前年同期比
増減率
ALL-IN売上総利益
（※
2
）
2025/02
通期予想
1,750
主な内訳
（）カッコ内
ALL-IN
売上総利益
前年同期比増減

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ストック収益とフロー収益の融合
キャッシュ収益 ：売上総利益+ 特別損益に計上される心築資産の売却損益+ 減価償却費
11
■キャッシュ収益推移
■フロー収益
■ストック収益
18,450
15,065
14,912
15,598
19,417
5,489
21,343
18,567
5,850
9,793
13,371
14,315
3,746
15,879
2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期2025年2月期
1Q
2025年2月期
通期予想
20,915
24,705
28,970
33,733
37,222
9,236
37,016
キャッシュ収益は過去最高益更新を見込む
過去最高益
更新予想
（単位：百万円）

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134
-371
-866
-158
784
2,062
1,832
2,091
2,066
2,260
3,057
3,830
4,343
4,542
4,590
1,216
13,196
9,773
9,343
9,147
11,782
3,160
21,343
547
547
2年連続のストック収益過去最高益更新を見込む
心築以外の事業も順調に成長、収益分散により安定基盤の強化進行
堅固なストック収益
12
（単位：百万円）
■ストック収益のセグメント内訳
■心築（主に賃料）■クリーンエネルギー
■アセットマネジメント（AM） ■ホテルオペレーター収益+ PROPERA利用料
15,598
14,91215,065
19,417
（過去最高益実績）
2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期
2025年2月期
1Q
2025年2月期
通期予想
2020年2月期
5,489
過去最高益
更新予想
18,450
567

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■コーポレート借入金の長期割合の推移
■短期
■長期
強固な事業モデルを支える盤石な資金調達
13
■コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移
91%
（1,575億円）
92%
（1,627億円）
93%
（1,559億円）
94%
（1,578億円）
79%
（1,503億円）
87%
（1,731億円）
9%
（156億円）
8%
（149億円）
7%
（125億円）
6%
（98億円）
21%
（407億円）
13%
（265億円）
2020年2月期末2021年2月期末2022年2月期末2023年2月期末2024年2月期末2025年2月期
1Q末
0.91%
0.92%
0.89%0.89%0.89%
10.0年10.0年
10.1年
10.0年
8.9年
9.4年
7.6年
7.2年
6.5年
6.1年
5.2年
6.2年
0年
3年
6年
9年
12年
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
2020年2月期末2021年2月期末2022年2月期末2023年2月期末2024年2月期末2025年2月期
1Q末
1.03%
加重平均金利
加重平均残存期間
加重平均借入期間
（金利）（期間）

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「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
14

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【心築】
厳選した取得と売却
（単位：百万円）
15
取得
件数簿価（A）
売却（※2）
件数売上高（B）
差額
（A）-（B）
マルチアセット
オーナーズ
オフィス
商業
レジデンス
2
－
4
6
8,583
－
4,475
13,058
9,166
1,705
11,321
22,192
-583
-1,705
-6,846
-9,134
4
1
8
13
合計
取得（簿価）：130億円（契約済み・今期中取得含め379億円）
マルチアセット：オフィス2物件85億円（契約済み・今期中取得含め163億円）
いちごオフィス（8975）へのパイプライン拡充
オーナーズ ：44億円（契約済み・今期中取得含め215億円）
売却（売上）：221億円
いちごオフィスへ4物件提供（スポンサーサポート）91億円
いちご・レジデンス・トークン（※1）第4号へ7物件提供（レジデンス）102億円
■1Q（3M）：91億円売り越し
（※1）不動産セキュリティ・トークン（ST）：ブロックチェーン技術を活用した基盤で発行・管理された、有価証券の性質を持つ安全性の高いデジタル不動産投資商品
（※2）売却（簿価ベース）18,862百万円

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「OneFive Hotels」ホテルオペレーター収益：前年同期比+75%
いちごホテルベース運用フィー：前年同期比+198%、前期5物件取得が寄与
【心築：マルチアセット（ホテル）】
ストック収益向上をけん引するホテル収益
16
（単位：百万円）
8,565
2,531
3,807
7,256
11,718
13,359
前期比+14%
（1Q時点）
134
-371
-866
-158
784
565
3,478
892
1,872
2,638
4,194
1,007
381
42
95
201
528
131
■ホテル事業のストック収益推移
■運用（AM） ：いちごホテルベース運用フィー
■保有（心築） ：ホテル賃料
■オペレーション+ DX ：
ワンファイブホテルズ ホテル運営収益（オペレーター収益） ＋PROPERA利用料
2020年2月期
コロナ前
2022年2月期2021年2月期2023年2月期2024年2月期2025年2月期
RevPAR（円）
5,506
2,681
3,994
563
1,100
※ RevPARは期中売却物件を含まない保有ホテルの平均
1,704
（1Q実績）
6,200
（通期予想）

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1
13
9
38
21
35
54
54
26
117
137
285
80
243
306
267
181
360
280
432
503
44
113
450
500
170
契約済
■いちごオーナーズ取得・売却推移
■取得（簿価） ■売却（売上） ●営業利益
2018年2月期
（創業）
2019年2月期2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期
2024年2月期
2025年2月期
1Q
2025年2月期
通期予想
17
【心築：いちごオーナーズ（レジデンス）】
いちごオーナーズ：高付加価値レジデンスの提供による事業拡大
「いちご・レジデンス・トークン」（ST※）の展開により販売チャネルを拡大
今期総額400億円のAUM積み増しを計画
アセットマネジメント事業のAUM拡大、ストック収益の安定的成長へ貢献
（単位：億円）
45
215
（※）不動産セキュリティ・トークン（ST）：ブロックチェーン技術を活用した基盤で発行・管理された、有価証券の性質を持つ安全性の高いデジタル不動産投資商品

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【心築（いちごオーナーズ）×アセットマネジメント】
「いちご・レジデンス・トークン」第4号も即完売
18
投資家様の資産形成に向けた東京都心部の優良レジデンスを提供
■第4号概要
「いちご・レジデンス・トークン」（7物件）
－西麻布・代々木・八丁堀・上野・門前仲町・阿佐ヶ谷・金町－
資産価格（合計/ AUM）：102億円
ST（※）発行総額：31億円
予想分配金利回り ：4.0%
アセットマネージャー ：いちご投資顧問
運用期間：5年2か月（予定）
GRAN PASEO西麻布
（※）不動産セキュリティ・トークン（ST）：ブロックチェーン技術を活用した基盤で発行・管理された、有価証券の性質を持つ安全性の高いデジタル不動産投資商品

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51
209
312312
288
688
2023年2月期2024年2月期2025年2月期2026年2月期
【心築（いちごオーナーズ）×アセットマネジメント】
「いちご・レジデンス・トークン」の大幅な成長
19
■いちご・レジデンス・トークンAUM推移
■予想
■運用中
AUMは今期600億円、来期1,000億円を予想
個人投資家様・事業主様の資産形成に貢献する安全性の高い投資商品を継続提供
デベロッパーとの協業により、都心部を中心に不足する優良レジデンスを継続提供
（単位：億円）
600
1,000

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いちごオフィス：優良オフィス取得によりAUM +154億円
スポンサーサポートとして6物件を提供
うち2物件は当社組成のブリッジファンドを活用（2022年2月期組成）
【アセットマネジメント】
投資主価値向上に向けたいちごオフィスへの成長サポート
■今期提供したオフィス4物件
いちご五反田ウエストビル
いちご大手町ノースビル
いちご博多祇園ビルいちご天神ノースビル
20

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【アセットマネジメント】
私募リート事業への参入-アセットマネジメント事業のチャネル拡大-
21
私募リート資産運用会社の全株式取得
資産運用受託とともにスポンサーとしてリートの成長を支援
私募リート「東祥東海リート投資法人」の全投資口を取得
スポンサーとしてセイムボード出資を企図、過半を外部投資家へ売却
私募
ファンド
いちご
オフィス
いちご
ホテル
いちご
グリーン
セキュリティ
トークン
私募リート
アセットマネジメント
New
多様な投資商品において、投資主様に高付加価値な心築資産を提供

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【クリーンエネルギー】
安定収益のさらなる拡大
（※）平均FIT価格
■総事業費（内、発電出力）推移（いちご保有）
■グリーンバイオマス（開発計画中/ FIT価格40円） ■Non-FIT太陽光（開発計画中）
■稼働中（FIT太陽光・風力）
いちごえびの末永ECO発電所の稼働開始によりストック収益拡大
パイプラインは45MW、電源の多様化を推進
385
（144.8MW）
425
（158.8MW）
425425
73
（41.5MW）
45
（4.0MW）
2023年2月期
30.7円（※）
2024年2月期
31.6円
2025年2月期
31.6円
2026年2月期
以降計画中
（単位：億円）
544
（204.4MW）
ストック収益
45
今期予想
49
45
■開発計画中発電所
Non-FIT太陽光発電
10発電所41MW（73億円）
国内エネルギー自給率向上へ貢献
外部企業等、需要家への電力提供
地域一体型
グリーンバイオマス発電
5発電所4MW（45億円）
サステナブルインフラとして地元への貢献
・地元間伐材を有効活用
・災害時非常用電源を地元に提供
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【クリーンエネルギー】
クリーンエネルギー事業のグローバル展開：「GIGA.GREEN」へ出資
ドイツの再生可能エネルギー会社「GIGA.GREEN」への出資
地球の気候変動に対し、世界規模で行動する企業責任を遂行
出資総額約43.7億円（※）、当社出資比率24%
出資により「GIGA.GREEN」社の技術開発・人員強化による事業拡大を支援
GIGA.GREEN社ホームページ（英語）
www.giga.green/en
（※）2024年7月10日為替ベース1€=174.8円で試算
法人向け太陽光発電事業、蓄電池事業、
充電インフラ事業のさらなる拡大を推進
■MISSION
顧客との協業により
1ギガトン（10億トン）のCO2削減
23

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【DX×地域創生】
業務効率を向上する生成AI開発、自治体案件第1号は横須賀市
LLM（大規模言語モデル）×RAG（※）
質問に対して、自治体や企業など
組織独自の情報およびルールに対応した
最適な回答を提供する生成AIを開発
（※）Retrieval-Augmented Generation：
LLMによるテキスト生成に、外部情報の検索を組み合わせる技術
質問①解釈④生成回答
③検索②加工
データベース関連文書関連文書
RAG
様々な自治体・企業の課題を解決する生成AIプロダクツ/サービスを開発・提供
いちごが培った自治体とのつながりを活かし、生成AI技術の事業エリア拡大、
事業優位性を向上
生成AIツール開発による、業務に即した自動問い合わせ対応の実現
横須賀市
×
コリニア
横須賀市デジタル・ガバメント推進室との提携により
生成AIを活用した市業務効率化に向けた実証実験を開始
【課題解決】
多数のマニュアルや規定から参照すべき対象箇所を探し出すための多大な労力を削減
（当社100%子会社）
24

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【心築×スポーツ×地方創生】
地方創生を軸とする「スポーツビジネス事業」の成長加速
PFI（※）案件第3号として、新たにプロバスケットホームアリーナ運営事業
「松江市総合体育館改修整備管理運営事業」の優先交渉権を獲得
強豪「島根スサノオマジック」既存ホームアリーナの
新B1リーグ入会基準適合へ向けた改修とその後の管理運営を受託
プロスポーツ事業領域の深掘りにより、ビジネスエリアを拡大
コンサルティングからプロサッカークラブ運営、ホームスタジアム・アリーナ運営事業へ
■スイートボックスイメージ
■松江市総合体育館改修整備管理運営事業のプラン
・事業期間：2024年8月開始予定～2037年3月
・既存改修によるアリーナのハードスペック改善
観客席5,000席以上確保、スイートラウンジ（VIPエリア）新設
テニス場、野球場、駐車場の活性化、飲食施設設置 等
・ホスピタリティの創り込みによる収益向上、ファン満足度向上
（※）PFI（Private Finance Initiative） ：民間資金等活用事業
25

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株主還元
26

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30億円30億円30億円30億円
15億円
45億円
48億円
12億円
2018年
2月期
2019年
2月期
2020年
2月期
2021年
2月期
2022年
2月期
2023年
2月期
2024年
2月期
2025年
2月期
【株主還元】
機動的な自社株買い
27
■自社株買い実績推移
今期は12億円取得済み（前期決定分取得完了）
「機動的な自社株買い」の方針に則り、今後も引き続き実施を検討
7月11日時点

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【株主還元】
配当：今期予想は10円、3期連続の増配
28
1円
1.1円
1.3円
3円
5円
6円
7円7円7円7円
8円
9円
10円
2013年
2月期
（復配）
2014年
2月期
2015年
2月期
2016年
2月期
2017年
2月期
2018年
2月期
2019年
2月期
2020年
2月期
2021年
2月期
2022年
2月期
2023年
2月期
2024年
2月期
2025年
2月期（予想）
※
いちごの配当政策
累進的配当政策
当社の盤石な安定収益基盤が可能とする
「維持か増配（減配しない）」を原則とした配当政策
※株式200分割を考慮
■配当金推移
キャッシュ創出とストック収益の成長に鑑み、3期連続の増配を見込む
株主還元KPI
DOE 4%以上
期ごとの利益変動に左右されない、
「長期安定的な配当成長」を目指す

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2つの日本初となる優待制度
①株主・投資主の合同優待（4発行体の総対象人数約83,000名）
② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象
いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、
地域創生への貢献を目指します
【株主還元】
「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度
29
【プレミアム優待】
２０２３Ｊリーグアウォーズ
ご招待チケット
（2023年12月5日開催）
シーズンを通じて活躍した選手・監督、
クラブ、審判等の功績をたたえる
年間表彰式へご招待
©J.LEAGUE

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サステナブルな世界実現に向けた取り組み
30

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CO2排出量
22,767
t-CO2
CO2削減量
101,217
t-CO2
いちごが保有・運用する発電所によるCO2削減量
（いちご+ いちごグリーン）
いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量/ 排出量比較）①
31
CO2削減量はグループ全体のCO2排出量の約4倍
■いちごのECO発電所によるCO2削減量とグループの排出量比較（2024年2月期末）
いちごグループのScope1+2排出量
（いちご+ いちごオフィス+ いちごホテル+ いちごグリーン）

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75,425
75,808
83,412
59,445
95,478
54,803
98,647
26,409
101,217
22,767
▲250
▲7,070
▲34,470
▲37,130
2020年2月期
（基準年）
2021年2月期
（RE100始動）
2022年2月期2023年2月期
2024年2月期
クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と
再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進
いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量/ 排出量比較）②
■CO2削減量/ 排出量削減効果/ 排出量の推移
■クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1） ■グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2）
□施策によるCO2削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（※2））
32
（単位：t-CO2）
（※1）環境省が公表する毎年3月1日時点の各電力会社の調整後排出係数を、それぞれの事業期間ごとの年間固定値として算出（発電量×排出係数）
（※2）非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、RE100対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報（トラッキング情報）が付与されたもの

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59%33%
RE100達成（目標：2025年）
RE100達成率
92%
RE100：再生可能エネルギーへの切り替え
■RE100達成率（2024年5月期末時点）
33
今期、グループ全体で再生可能エネルギー電力への100%切り替えを目指す
いちごオフィス、いちごホテルは再生可能エネルギー電力100%を達成
当社発電所由来トラッキング付
非化石証書の取得
再生可能エネルギーへの切り替え
【いちごのRE100目標】
2025年までに、事業活動での消費電力を100%再生可能エネルギーにする
※いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）の保有不動産で消費される電力を含む

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SBT（Science Based Targets ※1）イニシアティブ認証を取得
34
いちごのGHG（※2）排出削減目標は、より環境課題解決への貢献度が高い
「1.5°C目標」として認証を取得
達成年限目標対象項目
2030年
70%削減
（2022年基準）
事業者自らによる直接排出
スコープ1
他社から供給された電気、熱、蒸気使用
に伴う間接排出
スコープ2
25%削減
（2022年基準）
スコープ1､2以外の間接排出
（事業活動に関連する他社の排出）
スコープ3
■「1.5°C目標」の認定を受けたいちごグループのGHG排出削減目標
（※1）Science Based Targets：パリ協定が定める温室効果ガス排出削減目標定
（※2）Greenhouse Gas ：温室効果ガス

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Appendix ：いちごのサステナブル経営
35

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345
525
138
107
43
276
146
270
262
190※
285
80
243
306
267
181
360
280
432
503
■心築資産取得売却推移
左：取得（簿価） 右：売却（売上）
■オーナーズ
■心築（マルチアセット）
（単位：億円）
382
414
310
458
507
551
695696
630
606
※セルフストレージ事業売却益39億円は含まず
36
厳選した取得と売却（推移）
2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期

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562
639
652
678
725
過去最高
2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期
単年度の会計利益には計上されない将来収益が着実に拡大
将来収益の着実な拡大
37
■第三者による鑑定評価ベース含み益
（単位：億円）

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含み益を超える売却益を継続的に実現
■心築資産の売却益の推移
■鑑定評価ベース含み益 ■売却益
38
（※）セルフストレージ事業売却分（36物件/ 売却益39億円）は鑑定評価を取得していないため、含み益0で算出
30
47
63
47
20
57
94
116
101
35
2021年2月期2022年2月期2023年2月期
2024年2月期（※）
2025年2月期1Q
1.9倍
2.0倍
1.8倍
（単位：億円）
1.8倍
2.1倍

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8,201
5,027
6,473
9,409
12,108
29,492
11,103
15,645
14,378
25,317
2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期
■純利益とエコノミック営業キャッシュフロー（※）の推移
■純利益 ■エコノミック営業キャッシュフロー
純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー
高いキャッシュ創出力
（※）営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ特別損益に計上される心築資産の
売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） 。今期より、特別損益に計上される心築資産の売却損益を定義に追加し、過年度にも適用
（単位：百万円）
1.5倍
3.6倍
2.2倍
2.4倍
39
2.1倍

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29,066
60,410
167,186
173,278
162,828
159,271
147,996
162,327
140,197
30,906
31,957
29,478
29,702
56,346
2018年
2月期末
2019年
2月期末
2020年
2月期末
2021年
2月期末
2022年
2月期末
2023年
2月期末
2024年
2月期末
徹底的なキャッシュ・フロー経営
減価償却の税効果によりキャッシュを創出
■販売用不動産と固定資産の推移（簿価）※心築資産のみ
■固定資産
■販売用不動産
84.3%15.2%30.1%
（単位：百万円）
※いちごオーナーズ、セントロ、ストレージプラスの
資産を除く心築資産を対象
84.4%
固定資産比率
現金支出のない減価償却費の
増加により、ROEが低下するが、
キャッシュ・フローが向上し、
成長投資に活用
84.4%
2020年2月期末に
心築資産を固定資産化
84.7%
40
72.4%

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リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
2009年2月期末
（リーマンショック時）
2014年2月期末
（ＳｈｉｆｔUp戦略開始）
2024年2月期末
加重平均借入期間
（全有利子負債）
3年以内返済予定
借入割合
（全有利子負債）
ストック収益
固定費カバー率
2.8年
5.6年
8.9年
75%
リーマンショック時との差異
▲1.33pt
140%214%
2.9倍に増加
3.2倍に長期化
2.8年
5.6年
2.8年
93%28%46%
▲47pt
※2025年2月期1Q末時点
▲64pt
2.22%1.96%0.89%
加重平均借入金利
（コーポレート有利子負債）
3年以内
28%
3年超
72%
3年以内
93%
3年超
7%
41
3年以内
29%
3年超
21%
3年以内
46%
3年超
54%
3年以内
28%
3年超
72%
3年以内
93%
3年超
7%
返済およびリファイナンスにより
3年以内返済予定借入金割合29%

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29
82
86
308
277
185
8
2020年
2月期
2021年
2月期
2022年
2月期
2023年
2月期
2024年
2月期
2025年
2月期1Q
本業を通じたESG推進により、好条件の融資が拡大
多様な調達による財務基盤強化
42
サステナブル・ファイナンスの進展
■ESGローン新規調達実績
■ESGローン借入およびグリーンボンド
■ESGローンコミットメントライン未使用枠
ESGローン
グリーンボンド組成累積実績
（借入枠含む）
総額977億円
■ESGローン比率（2025年2月期1Q末時点）
■ESGローン借入残高およびグリーンボンド
■ESGローンコミットメントライン未使用枠
■その他コーポレートローン（社債含む、ノンリコースローン・短期借入金除く）
（単位：億円）
ESG関連資金
28%
（2025年2月期1Q末時点の未使用枠累計）
1,374
466
（単位：億円）
527
8
1,376

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Appendix：各種データ
43

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ALL-INにより、心築事業の利益創出における実態値を表示
心築事業は当社のコア事業の一つであり、販売用不動産、固定資産の
会計科目を問わず、心築資産に対し心築を施す
よって、特別損益に計上される心築資産の売却損益を
「ALL-IN営業利益」に戻し入れることで、
コア事業である心築事業で創出している利益を可視化
ALL-INによる開示の拡充
44

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心築
私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより
不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業
アセットマネジメント
J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用事業
投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による
価値向上、売却による利益実現を行う事業
クリーンエネルギー
わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を
目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
セグメント構成
45

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保有不動産の含み益
46
（単位：百万円）
※いちごオーナーズ、セントロ（54,539百万円/ 簿価ベース）を除く
地域
簿価（2024年5月末）
（A）
鑑定NOI
（B）
Cap Rate
（B）/（A）
直近鑑定評価額
（C）
含み損益
（C）-（A）
東京
東京以外
合計
83,730
113,325
197,055
+37,334
+31,136
+68,470
5,104
6,993
12,097
6.1%
6.2%
6.1%
121,064
144,461
265,525

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含み益716
含み益の税額219
その他316
含み益（税引き後）
497
有形固定資産
1,257
自己資本
1,037
販売用不動産
1,045
その他242
ノンリコ―ス関連当社出資等138
コーポレートローン
（社債74億円含む）
1,477
※「時価ベースB/S」・「リスクベースB/S」は含み損益を加味、「リスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、負債を控除のうえ現預金とコーポレートローンを相殺
時価ベース連結B/S
合計：4,501億円
（資産3,784億円+ 含み益716億円）
時価ベースB/S ・リスクベースB/S
47
含み益716
含み益の税額219
その他316
含み益（税引後）
497
有形固定資産
1,257
自己資本
1,037
販売用不動産
1,045
その他242
ノンリコ―スローン
関連資産
647
コーポレートローン
（社債74億円含む）
1,996
現預金518
ノンリコ―スローン
関連負債等508
リスクベース連結B/S
合計：3,474億円
（資産2,757億円+ 含み益716億円）
（単位：億円）
負債
2,747億円
負債
1,720億円
時価ベース
自己資本比率
34.1%
リスクベース
自己資本比率
44.2%

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2019年2月期2020年2月期2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期
18,485
1,632
15,273
33,759
7,071
261%
18,450
2,507
18,567
37,016
7,877
234%
15,065
4,603
5,850
20,915
7,723
195%
14,912
5,278
9,793
24,705
7,819
191%
15,598
5,135
13,371
28,970
8,087
193%
19,417
4,626
14,315
33,733
9,060
214%
高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み
減価償却によるキャッシュの創出
キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益
固定費カバー率はコロナの状況下でも高水準を維持
（※）キャッシュ収益 ： 売上総利益 + 特別損益に計上される心築資産の売却損益 + 減価償却費
48
（単位：百万円）
ストック収益（A）
（うち減価償却費）
フロー収益
キャッシュ収益
固定費（B）
固定費カバー率（A/B）
2025年2月期
1Q
2025年2月期
通期予想
5,489
1,140
3,746
9,236
2,544
216%
21,343
4,287
15,879
37,222
10,210
209%

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セグメント別バランスシート（B/S）勘定科目内訳
49
（単位：百万円）
セグメント現預金営業貸付金
営業投資
有価証券
販売用
不動産
有形
固定資産
無形
固定資産
投資
有価証券
その他資産合計
アセットマネジメント
心築
クリーンエネルギー
全社資産
合計
–
16,331
3,629
40,000
59,961
–
1,324
–
–
1,324
–
0
–
–
0
–
104,512
–
–
104,512
–
150,093
30,035
521
180,650
480
1,786
146
29
2,442
–
16,763
–
1,010
17,773
1,184
5,668
2,341
2,639
11,833
1,665
296,480
36,153
44,200
378,498

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各セグメントにおける損益内訳（詳細）
50
（単位：百万円）
2024/02 1Q
前年同期
前年同期比
増減率
2024/02 1Q
前年同期
前年同期比
増減率
2025/02
通期予想
アセットマネジメント
722+16.8%404+4.9%
ベース運用フィー他
547-4.6%–––
取得
/
売却フィー他
175+290.2%–––
心築（しんちく）
6,646+115.9%4,989188.9%
不動産賃貸損益
3,075+20.6%2,283+60.8%
不動産譲渡損益
3,570+574.8%2,705+781.9%
その他フロー収益
0––––
クリーンエネルギー
726-7.6%484-16.0%
調整額
（セグメント間取引消去等）
––
2
–
8,095+80.6%5,880+118.5%
1,750
–
–
20,150
–
–
–
2,100
–
24,000
合計
セグメント
ALL-IN
売上総利益（※
1
）
2025/02 1Q
実績
2025/02 1Q
実績
ALL-IN
セグメント利益（※
2
）
（※1）心築は売上総利益+特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは売上総利益
（※2）心築は営業利益+特別損益に計上される心築資産の売却損益、その他のセグメントは営業利益
618
573
45
3,078
2,550
529
0
785
–
4,483
386
1,726
1,420
576
2
2,691
306

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Appendix：心築
51

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建物を「壊す」から建物を「活かす」
いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を
図り、現存不動産に新しい価値を創造
現存ストックを最有効活用し、省資源かつサステナブルに寄与
心築による「100年不動産」の実現
【心築】
社会的意義サステナブル不動産・サステナブル社会
52

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心築による価値向上の典型的な手段
建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、
新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
NOI（純収益）利回り5.5%、物件価格20億円の不動産を取得する場合
借入条件LTV（資産に対する借入割合）75%、金利1.5%
保有期間3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント
売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却
【取得時】
・（年間NOI 110百万円）－（年間金利22.5百万円）＝年間収益87.5百万円･･･①
・①÷投資金額＝17.5%･･･期中投資利回り
【バリューアップ後】
・（年間NOI 126.5百万円）－（年間金利22.5百万円）＝年間収益104百万円･･･②
・②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝18.9%･･･期中投資利回り
→ 取得後3年間の期中収益を獲得のうえ、NOI 15%UPとなるバリューアップ
実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より15%UP
20億円×115%＝23億円
→ 23億円－（20億円+0.5億円）＝2.5億円のキャピタルゲイン
【結果として】
・5.5億円の投資に対して、3年間で5.125億円の収益獲得
→ 1年あたり31.1%の利回りを実現
不動産
20億円
借入
15億円
自己資金
5億円
0.5億円かけて心築
【心築】
価値向上の手段およびリターンイメージ（参考）
53

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【心築】
外部環境の変化に適応力が高い収益基盤
（※1）2018年2月期～2020年2月期の オフィス、商業、ホテルの取得時と売却時のNOI比較
（※2）2018年2月期～2020年2月期の オフィス、商業、ホテルの加重平均実績
（※3）2018年2月期（いちごオーナーズ設立）～2021年2月期 のレジデンスの加重平均実績
通常時
収益構造・財務基盤
ストック収益固定費カバー率180%以上
心築期間中の賃収享受
平均借入期間 約10年
価値向上余地が賃料下落リスクの緩衝
最良の売却タイミングを待てる基盤
市況下降
テナント様とのリレーション構築
ハード、設備、サービス向上
心築完了
心築（2～5年程度）
粗利益率
32%
保有年数
3.2年
取得条件
価値向上により収益アップが
見込める物件
（NOI +20～30％）
マルチアセット
売却実績（※2）
粗利益率
11%
保有年数
0.8年
オーナーズ
売却実績（※3）
+25%
NOI（※1）
物件取得
保有/ 売却
54

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【心築：いちごオーナーズ（レジデンス）】
高付加価値レジデンスを創出し続けるビジネスモデル
55
デベロッパーとの強固なパートナーシップにより、
高い市場競争力を持ついちごのレジデンスブランド「PASEO」シリーズを展開
多様な買主ニーズと入居者ニーズを集積、マーケティング・ブランディングに活用
建設を外部デベロッパーへ委託、ファブレス経営により建設リスク・コストを軽減
当社心築エンジニアリングチームにより、高水準の品質管理を徹底
PASEOブランド
165棟（4,463戸）
GRAN PASEO
芝公園
GRAN PASEO
中目黒East・West
販売・運用
多様なチャネル
商品化
リーシング・小口化/ ST
仕入
当社オーダーに沿った仕様
マーケティング
ブランディング
多様な買主ニーズ集積
7年で115棟
入居者ニーズ集積
年間約2,000戸
外部デベロッパー
ノウハウ提供
PASEOブランド
心築エンジニアリングチームによる
高水準の品質管理

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【心築】
売却における利益率の推移
56
■心築の成果による売却時の高い利益率
※心築固定資産の売却を含む
2021年2月期2022年2月期2023年2月期2024年2月期
2025年2月期
1Q
売上総利益率
（売上高ベース）
売上総利益率
（簿価）ベース
売上高
（百万円）
売上総利益
（百万円）
13.9%
16.2%
41,430
5,762
20.6%
26.2%
45,830
9,421
21.1%
27.1%
55,166
11,648
14.6%
16.8%
69,693
10,155
16.2%
19.0%
22,192
3,585

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首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く
資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得
10億円未満
18%
10億円-50億円未満
52%
50億-100億円
未満
19%
100億円以上
11%
■物件タイプ別残高比率
オフィス
32%
ホテル
26%
商業施設
22%
レジデンス
17%
ロジスティクス
1%
底地
1%
その他
1%
1,188
（47%）
441
（18%）
241
（10%）
217
（9%）
147
（6%）
93
（3%）
78
（3%）
99
（4%）
東京 福岡 東京以外
首都圏
大阪 名古屋 北海道 仙台 その他
■地域別残高（構成比）
■物件規模別残高比率
57
【心築】
資産ポートフォリオ
自己保有資産残高2,507億円
（運用資産含む全体AUM6,118億円）
※簿価ベース
※「運用資産含む全体AUM」にはいちごグリーン114億円を含む
（単位：億円）

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保有する資産125物件2,496億円（取得簿価）
[ 鑑定NOI / 年 計120億円（簿価ベース利回り6.1%）]※いちごオーナーズ、セントロの資産を除く
【心築】
資産の内訳①
58
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）
No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
1 商業施設固定 千葉県松戸市20億円以上30億円未満 2005/06 52年– 1,900百万円– –
2 商業施設固定 東京都港区20億円以上30億円未満 2005/10 55年136百万円1,033百万円– –
3 商業施設固定 東京都港区30億円以上2006/03 38年165百万円1,356百万円– –
4 商業施設固定 神奈川県横浜市10億円以上20億円未満 2006/09 19年60百万円1,157百万円– –
5 オフィス固定 宮城県仙台市30億円以上2006/10 16年240百万円1,042百万円– –
6 オフィス固定 福岡県福岡市30億円以上2006/12 15年350百万円1,339百万円– –
10 商業施設固定 東京都千代田区10億円以上20億円未満 2007/06 44年85百万円240百万円– –
11 商業施設固定 東京都千代田区10億円以上20億円未満 2007/06 43年125百万円233百万円– –
14 底地固定 神奈川県厚木市20億円以上30億円未満 2011/06－172百万円147百万円– –
15 商業施設固定 神奈川県平塚市10億円未満2012/02 28年75百万円172百万円– –
16 商業施設固定 神奈川県横浜市10億円未満2012/10 10年34百万円171百万円– –
17 商業施設固定 東京都豊島区30億円以上2013/03 13年243百万円340百万円– –
18 商業施設固定 東京都渋谷区10億円未満2013/05 37年57百万円154百万円– –
19 商業施設固定 東京都調布市10億円以上20億円未満 2013/06 39年136百万円310百万円– –
27 商業施設固定 埼玉県所沢市10億円以上20億円未満 2013/11 16年74百万円92百万円– –

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【心築】
資産の内訳②
59
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）
No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
29 底地固定 神奈川県藤沢市10億円以上20億円未満 2014/03－113百万円273百万円– –
30 商業施設固定 東京都渋谷区10億円未満2014/03 40年51百万円108百万円– –
32 商業施設固定 福岡県福岡市10億円以上20億円未満 2014/04 18年58百万円279百万円– –
35 オフィス固定 東京都港区20億円以上30億円未満 2014/05 15年144百万円434百万円– –
37 商業施設固定 東京都港区10億円未満2014/07 51年47百万円77百万円– –
39 商業施設固定 福岡県福岡市10億円未満2014/07 20年50百万円213百万円– –
40 商業施設固定 福岡県福岡市10億円未満2014/09 39年49百万円252百万円– –
41 ホテル固定 栃木県宇都宮市10億円以上20億円未満 2014/09 37年143百万円400百万円– –
42 商業施設固定 福岡県福岡市10億円以上20億円未満 2014/09 23年59百万円177百万円– –
43 商業施設固定 大阪府大阪市10億円以上20億円未満 2014/09 22年114百万円301百万円– –
57 住居固定 東京都港区10億円以上20億円未満 2014/12 20年－186百万円– –
62 商業施設固定 福岡県福岡市10億円未満2014/12 20年41百万円212百万円– –
63 商業施設固定 東京都目黒区10億円以上20億円未満 2014/12 17年85百万円129百万円– –
64 商業施設固定 東京都品川区10億円未満2015/01－26百万円－– –
68 商業施設固定 東京都渋谷区10億円未満2015/04 22年48百万円79百万円– –

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【心築】
資産の内訳③
60
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）
No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
110 ホテル固定 福岡県福岡市30億円以上2016/03 38年273百万円905百万円– –
112 ホテル固定 神奈川県横浜市30億円以上2016/03 36年319百万円354百万円– –
114 ホテル固定 福岡県福岡市30億円以上2016/04 34年182百万円550百万円– –
116 商業施設固定 宮城県仙台市10億円未満2016/04 35年63百万円86百万円– –
119 商業施設固定 東京都渋谷区10億円未満2016/06 37年42百万円136百万円– –
120 ホテル固定 東京都新宿区30億円以上2016/09 44年554百万円349百万円– –
121 オフィス固定 東京都港区30億円以上2016/10 23年1,540百万円3,450百万円– –
145 ホテル固定 福岡県福岡市30億円以上2018/03 6年194百万円301百万円– –
147 ホテル固定 京都府京都市30億円以上2018/08 5年327百万円1,666百万円– –
149 商業施設固定 東京都千代田区30億円以上2018/09 34年308百万円2,269百万円– –
151 オフィス固定 福岡県福岡市10億円未満2018/10 25年36百万円38百万円– –
157 オフィス固定 東京都千代田区10億円未満2019/04 41年52百万円210百万円– –
159 商業施設固定 東京都渋谷区20億円以上30億円未満 2019/05 44年123百万円210百万円– –
161 ホテル固定 福岡県福岡市30億円以上2019/07 29年354百万円1,636百万円– –
162 ホテル固定 福岡県福岡市30億円以上2019/07 25年353百万円1,170百万円– –

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No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
167 ホテル固定 広島県広島市30億円以上2020/08 3年306百万円－– –
171 オフィス固定 東京都台東区10億円未満2022/02 45年71百万円38百万円– –
172 オフィス固定 北海道札幌市30億円以上2022/04-624百万円3,349百万円– –
175 オフィス固定 栃木県宇都宮市20億円以上30億円未満 2022/09 16年203百万円217百万円– –
177 商業施設固定 千葉県松戸市10億円以上20億円未満 2023/01 1年69百万円1,189百万円– –
182 商業施設固定 富山県南砺市10億円未満2024/02 0年0百万円63百万円– –
固定資産：51件8,973百万円30,991百万円– –
　　　　 146,789百万円
　　　※143,936百万円（簿価）
【心築】
資産の内訳④
61
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）

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No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
61 商業施設営業貸付金 東京都新宿区10億円以上20億円未満 2014/12 61年120百万円57百万円15.26x 51.7%
89 オフィス販売 東京都武蔵野市30億円以上2015/07 35年134百万円670百万円1.72x 13.3%
143 商業施設販売 福岡県福岡市10億円以上20億円未満 2017/09 39年105百万円223百万円3.78x 19.9%
153 ホテル販売 福岡県福岡市10億円未満2019/02 31年110百万円－5.00x 20.3%
156 ロジスティクス販売 福岡県福岡市20億円以上30億円未満 2019/03 36年150百万円651百万円3.60x 30.0%
163 商業施設販売 愛知県名古屋市30億円以上2019/08 26年481百万円1,146百万円3.47x 17.0%
166 商業施設販売 東京都渋谷区10億円未満2020/03 18年39百万円83百万円3.23x 13.5%
168 オフィス販売 東京都江東区10億円以上20億円未満 2020/11 34年105百万円－3.17x 53.6%
174 オフィス販売 東京都目黒区20億円以上30億円未満 2022/08 34年106百万円344百万円3.25x 41.2%
176 オフィス販売 福岡県福岡市10億円未満2022/09 19年41百万円65百万円3.85x 36.7%
178 商業施設販売 東京都渋谷区10億円未満2022/12 15年35百万円28百万円7.96x 44.6%
179 オフィス販売 東京都港区10億円以上20億円未満 2023/02 33年59百万円170百万円2.38x 33.6%
180 オフィス販売 千葉県船橋市20億円以上30億円未満 2023/04 32年178百万円203百万円7.05x 27.3%
181 ロジスティクス販売 千葉県山武郡10億円以上20億円未満 2023/11 1年55百万円1,084百万円－－
183 オフィス販売 北海道札幌市30億円以上2023/12 35年209百万円696百万円－－
【心築】
資産の内訳⑤
62
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）

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No. 物件タイプ
区分
（※1）
物件所在地取得簿価取得年月 築年数
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル
（※3）
想定IRR
（※4）
184 ホテル販売 宮城県仙台市20億円以上30億円未満 2023/12 14年165百万円20百万円4.51x 88.7%
185 ホテル販売 大阪府大阪市30億円以上2024/02 27年958百万円2,062百万円2.11x 28.7%
186 オフィス販売 大阪府大阪市30億円以上2024/04 28年87百万円427百万円1.20x 61.2%
187 オフィス販売 愛知県名古屋市30億円以上2024/04 32年226百万円623百万円2.03x 43.8%
販売用不動産等：19件3,365百万円8,553百万円2.82x36.8%
小計：70件12,339百万円39,545百万円
No.取得簿価
想定NOI/年
（※2）
いちご出資額
想定マルチプル 想定IRR
Aいちごオーナーズ（レジデンス）：33件38,435百万円1,496百万円7,870百万円– –
Bいちごオーナーズ（その他）： 2件999百万円96百万円999百万円– –
Cセントロ（オフィス、レジデンス等）：20件6,102百万円434百万円1,630百万円– –
合計（全体）：125件14,367百万円50,045百万円– –
2025年2月期1Q 取得 合計（全体） 6件13,058百万円482百万円1,831百万円– –
　　　　 58,443百万円
　　　※60,568百万円（簿価）
　　　　 250,770百万円
　　　※249,677百万円（簿価）
　　　　 205,232百万円
　　　※204,505百万円（簿価）
物件取得区分
増減額
（前期末比）
-5,910百万円
+0百万円
+0百万円
【心築】
資産の内訳⑥
63
（※1） 「区分」：販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2） 「想定NOI」：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3） 「想定マルチプル」：各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4） 「想定IRR」：各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）

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Appendix：アセットマネジメント
64

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いちごグリーン9282いちごホテル3463いちごオフィス8975
114億円（15発電所）698億円（30ホテル）2,258億円（93物件）
資産規模
2024年7月8日
時点
6.8%5.0%5.9%
分配金利回り
2024年7月8日
終値
概要
・長期にわたる安定的な収益性と
地球に優しく安全性に優れた
クリーンエネルギーの自給に寄与
・相次ぐ台風発生においても発電設備
の損傷はなく、強固な発電所を実証
・地域分散を図り、
宿泊主体・特化型ホテルに重点投資
・いちごオフィスとともにJ-REITで
唯一完全成果報酬制度採用
・心築による収益性向上、
資産入替等、状況に応じた
戦略的な運用を実施
・電力契約の再生可能エネルギー
切替率：100%
・世界の機関投資家が指標とする
グローバルインデックス組み入れ
・いちごホテルとともにJ-REITで
唯一完全成果報酬制度採用
・全保有物件の電力契約を
再生可能エネルギーへ切り替え完了
※区分所有および共有物件を除く
83物件
【アセットマネジメント】
いちごが運用する上場投資法人
※2023年12月25日時点
65

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投資主価値向上に向けた継続したスポンサーサポート
【アセットマネジメント】
運用リートへの成長・ESGサポート
いちごオフィス
（8975）
いちごホテル
（3463）
いちごグリーン
（9282）
・全発電所（15か所）のオペレーションを受託（いちごECOエナジー運営）
・最低保証日射量による収益保証
ESGサポート
（グループ共通）
・物件提供、ブリッジファンド組成および物件取得時の財務サポート
・CAPEX資金への財務サポート
・コミットメント強化に向けた投資口の保有
・物件提供および物件取得時の財務サポート
・ワンファイブホテルズによるオペレーター不在リスク軽減 （受託数6棟734室）
・コミットメント強化に向けた投資口の保有
・いちごオフィスの再生可能エネルギーへの切り替え100%達成をサポート
・ESG / 心築診断：心築ノウハウによる物件リスク診断、対応サポート
・グループ全体による各団体への加盟やイニシアティブ参加を通じて理念を共有、取り組み強化推進
・災害時管理システムによりグループ全体で即時対応
66

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2020年2月期
（12M）
2021年2月期
（12M）
2022年2月期
（12M）
2023年2月期
（12M）
2024年2月期
（12M）
2,032億円
1,436百万円
508億円
381百万円
114億円
82百万円
368億円
116百万円
3,024億円
2,016百万円
2,061億円
1,524百万円
519億円
42百万円
114億円
79百万円
368億円
137百万円
3,064億円
1,782百万円
2,054億円
1,725百万円
519億円
95百万円
114億円
77百万円
493億円
144百万円
3,182億円
2,042百万円
2,121億円
1,517百万円
547億円
201百万円
114億円
78百万円
423億円
212百万円
3,207億円
2,010百万円
2,121億円
1,423百万円
698億円
528百万円
114億円
73百万円
498億円
177百万円
3,433億円
2,203百万円
【アセットマネジメント】
運用資産残高
67
（※） いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
項目
いちごオフィスリート
（公募）
いちごホテルリート
（公募）
いちごグリーン
（公募）
私募不動産ファンド
（連結対象除く）
合計
（連結対象除く）
運用資産残高（期末）
ベース運用フィー粗利（実績）
運用資産残高（期末）
ベース運用フィー粗利（実績）
運用資産残高（期末）
ベース運用フィー粗利（実績）※
運用資産残高（期末）
ベース運用フィー粗利（実績）
運用資産残高（期末）
ベース運用フィー粗利（実績）
2025年2月期
1Q（3M）
2,258億円
323百万円
698億円
131百万円
114億円
19百万円
538億円
58百万円
3,610億円
533百万円

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Appendix：クリーンエネルギー
68

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売電中：48発電所（151.4MW/ いちご保有）
※出力量（MWベース）の分散状況
5年以上
55%
3年以上
5年未満
24%
1年以上
3年未満
11%
1年未満
9%
A
50%
B
40%
C
10%
40円
19%
36円
43%
32円
10%
27円
2%
24円7%
21円7%
18円11%
14円2%
東京電力
45%
中国電力
18%
中部電力
11%
関西電力
6%
九州電力
13%
東北電力
3%
北海道電力3%
四国電力2%
2MW
未満
16%
2～10MW
38%
10MW超
46%
電力会社別
出力区分別
【クリーンエネルギー】
ECO発電所（太陽光）の分散状況
買取価格別
売電期間別
日射量※ランク別
電力会社別別表
※日射量区分A ：4以上B：3.75以上4未満C ：3.5 以上3.75未満D ：3.5未満（使用単位）月平均一日あたり傾斜面日射量（kWh/m）
2
2024年7月11日時点
69
売電開始済
パネル出力
合計（MW）
固定買取
価格（税抜）
パネル出力
合計（MW）
固定買取
価格（税抜）
パイプライン
電力会社
東京電力
中国電力
九州電力
中部電力
関西電力
東北電力
北海道電力
四国電力
計
67.4
26.6
19.3
17.0
9.3
4.6
4.4
2.5
151.4
14~40円
18~40円
32~40円
14~36円
18~32円
36円
40円
40円
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－
－

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【クリーンエネルギー】
ECO発電所の内訳①太陽光（いちご保有）
70
売電中
No.
名称地区
発電出力
（MW）
固定買取
価格（税抜）
売電開始
1
いちご徳島東沖洲
ECO
発電所四国
2.5240
円
2013/08
2
いちご府中上下町矢野
ECO
発電所中国
0.9940
円
2014/03
3
いちご湧別芭露
ECO
発電所北海道
0.8040
円
2014/04
4
いちご前橋苗ヶ島
ECO
発電所関東
0.6740
円
2014/04
5
いちご木城高城
ECO
発電所九州
0.8940
円
2014/04
6
いちご別海川上町
ECO
発電所北海道
0.8840
円
2014/10
7
いちご豊頃佐々田町
ECO
発電所北海道
0.6040
円
2014/10
8
いちご東広島西条町田口
ECO
発電所中国
2.7240
円
2015/01
9
いちご厚岸白浜
ECO
発電所北海道
0.8040
円
2015/03
10
いちご浜中牧場鶴児平
ECO
発電所東北
2.3136
円
2015/12
11
いちご米子泉
ECO
発電所中国
2.6140
円
2016/01
12
いちご笠岡拓海町
ECO
発電所中国
1.1132
円
2016/03
13
いちご土岐下石町
ECO
発電所中部
1.3936
円
2016/06
14
いちご取手下高井北
ECO
発電所関東
1.0332
円
2016/07
15
いちご取手下高井南
ECO
発電所関東
0.5432
円
2016/07
16
いちご浜中牧場鍛治林
ECO
発電所東北
2.3136
円
2016/10
17
いちご世羅津口
ECO
発電所中国
2.5432
円
2017/02
18
いちご世羅青水
ECO
発電所中国
2.8732
円
2017/08
19
いちご昭和村生越
ECO
発電所関東
43.3436
円
2017/09
20
いちご芽室西士狩
ECO
発電所北海道
1.3240
円
2018/02
21
いちご呉安浦町中畑
ECO
発電所中国
2.9036
円
2018/03
22
いちご津
ECO
発電所中部
2.9424
円
2018/03
23
いちご笠岡岩野池
ECO
発電所中国
2.6424
円
2018/03
24
いちご土岐鶴里町柿野
ECO
発電所中部
1.3124
円
201