3472 大江戸温泉リート投資法人

補足説明資料①
公募増資及び新規取得資産の概要
2024年11月18日

ディスクレーマー
1
・本資料は、2024年11月18日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「2024年11月期及び2025年5月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2025年
11月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」、「資金の借入れに関するお知らせ」及び「投資主優待制度の導
入に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加した上で整理したものです。
・本資料は情報提供のみを目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。日本ホテル&レジデンシャル投資法人（以下「本
投資法人」といいます。）の投資口にご関心のある方は各証券会社にお問い合わせください。投資を行う際は、必ず新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分
（作成された場合）をご覧いただき、投資家ご自身のご判断と責任で投資なさるようお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ（以下「本ホームページ」とい
います。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク上に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集・勧誘・売買の推奨等を目的とす
るものではありません。また、最終的な投資決定は、投資家ご自身の責任と判断でなさいますようお願い致します。本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これ
らに付随するその他関連法令、東京証券取引所上場規程、一般社団法人投資信託協会の規則並びにその他関係諸規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。
・本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測並びに本投資法人及びアパ投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の経営陣の計画及び目的
に関する記述や、本投資法人の将来的な計画、経営目標及び戦略等の将来に関する記述が含まれます。これらの将来予測は、本投資法人及び本資産運用会社において入手可能な情
報に基づくものであり、本投資法人の現在又は将来の経営戦略及び将来において本投資法人の事業を取り巻く金融、経済、市場、政治、国際情勢などの様々な内外の環境に関する複
数の前提に基づいて策定された、現時点での一定の仮定及び前提に基づく記載です。なお、上記の仮定及び前提が正しいとの保証はありません。そのため、このような将来に関する記述には、
本投資法人の業績又は実際の結果が、明示的又は黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなりうる既知又は未知のリスクや不確実性の要因が内在することにご留意ください。し
たがって、本資料は、将来の業績、運用成果及び変動等を保証するものではなく、実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、不動産投資信託は、運用する不動
産の価格や収益力の変動により、投資元本を割り込むおそれがあります。
・本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をもとに本資産運用会社が作成した図表・
データ等が含まれており、これらに関する本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その他の見解が含まれています。また、これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法人及
び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
・本資料で提供している情報に関しては、未監査でありその正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしにその内容が変更または廃止される場合がありますので、予めご
了承ください。
・本資料に基づいてとられた投資行動等の結果について、本投資法人及び本資産運用会社は一切責任を負いません。
・事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止致します。

Intentionally Blank

オファリングハイライト
3
•各種戦略的施策による分配金水準の引き上げ
•アコモデーション施設の組入れによるポートフォリオの安定性向上
•アパグループのサポートによる資金調達コストの削減と取引金融機関の拡大
マネジメント体制変更後の投資主価値向上に向けた各種戦略的施策の実行
1
•「独自ソーシング×スポンサーサポート」によりアパホテル2物件、アコモデーション施設6物件を取得
•アパグループへのスポンサー変更後初の公募増資による資産規模拡大と投資口流動性の向上を企図
•アパホテル組入れと、アコモデーション施設の追加取得による成長性と安定性向上に資する
ポートフォリオを構築
課題解決のための公募増資による外部成長
2

1. マネジメント体制変更後の投資主価値向上に
向けた各種戦略的施策の実行

1,444円
1,464円
1,575円
1,817円
2023年5月期
実績
2023年11月期
実績
2024年5月期
実績
2024年11月期
予想
マネジメント体制変更後の戦略的施策
5
◼本投資法人は、マネジメント体制変更以降、アコモデーション施設への投資対象拡大及び資産の取得、3年長期借入実施と新規レンダー招聘、新スポンサーにアパグループを
招聘、アパグループの信用力を活用した調達コストの削減及び借入金の活用等、投資主価値向上のための様々な施策を実行
◼上記の一連の施策の実行により成長のための基盤が強化されたと考え、更なるポートフォリオ運営の安定性強化のため、資産規模拡大のステージに移行
年平均成長率 +12.2%
2024年11月期
アパホールディングスによる
投資口取得
投資口累積投資制度を
活用した投資口の取得
本取組み・
投資主優待制度導入
Equity
Equity
Equity
2023年11月期2024年5月期2023年5月期
リファイナンス時の調達コスト
削減による業績上方修正
アパグループによる債務保証・
調達コスト削減・無担保化
アパグループへスポンサー変更
大江戸温泉物語3物件の
バリューアップ工事開始
Asset
Debt
Debt
アコモデーション施設の初取得
Asset
マネジメント体制の変更
規約変更によるアコモデーション
施設への投資対象の拡大
Asset
3年長期借入実施と
新規レンダー招聘
Debt
AssetDebt
1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の推移
（注）2024年11月期の1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）の予想値は、本資料の日付時点のものであり、一定の前提条件の下に算出した将来の予想を前提とした数値であり、実際の数値と一致する保証はあ
りません。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。2024年11月期の1口当たり分配金（利益超過分配金を含みます。）の予想の前提条件については、別紙「2024年11月期の運用状況の見通しの前提条
件」をご参照ください。

80
90
100
110
120
130
140
2022年12月末2023年3月末2023年6月末2023年9月末2023年12月末2024年3月末2024年6月末2024年9月末
東証REIT指数本投資法人の投資口価格
本投資法人の投資口価格と東証
REIT
指数の推移
（2022
年末を
100%
として指数化
）
6
◼本資産運用会社独自の取組みに加え、アパグループのサポートを受けつつ、各種投資主価値向上施策を実施
◼マネジメント体制変更以降、本投資法人の投資口価格の騰落率は東証REIT指数の騰落率を上回って推移しており、2023年初から2024年9月末までの対東証REIT指数相
対騰落率は+23.7%
本投資法人の投資口価格と東証REIT指数の騰落率の推移
（%）
2024/9/30時点
71,500円
本投資法人
+14.8%
東証REIT指数
-8.9%
1,726.24pt
（%）
対東証REIT指数相対騰落率
（2023年初～2024年9月末）
+23.7%
0
2023/1/1
マネジメント体制の変更
2023/1/20
アコモデーション施設への
投資対象拡大を公表
2023/9/25
アコモデーション施設の
初取得を公表
2023/12/12
アパグループへの
スポンサー変更を公表
2024/8/28
アパグループによる
投資口追加取得を公表
2024/5/27
アパグループによる債務保証と
調達コスト削減を公表

大江戸温泉施設
100.0%
余暇活用型施設
100.0%
大江戸温泉施設
86.4%
余暇活用型施設
86.4%
アコモデーション施設
13.6%
2023年5月期末2024年5月期末
ポートフォリオ内訳
物件数
11物件15物件
取得価格総額
310億円359億円
鑑定評価額合計
336億円386億円
含み益
50億円55億円
三大都市圏比率
55.4%57.0%
平均償却後
鑑定NOI利回り
4.3%4.2%
リスクリターン特性の異なる資産を組み合わせ
成長性と安定性を兼ね備えたポートフォリオを構築
7
◼大江戸温泉施設とは異なるリスクリターン特性を持つ、中長期にわたり安定した収益を見込めるアコモデーション施設の取得により、ポートフォリオの分散を図り、ポートフォリオの
安定性が向上
2023年5月期末と2024年5月期末のポートフォリオ比較

47%
17%
11%
8%
6%
4%
4%
3%
三井住友銀行東京スター銀行
三十三銀行あおぞら銀行（24/5期新規参加）
三井住友信託銀行きらぼし銀行
りそな銀行（24/5期新規参加）大垣共立銀行
49%
15%
15%
13%
4%
4%
三井住友銀行
三井住友信託銀行
三十三銀行
東京スター銀行
大垣共立銀行
富国生命保険
アパグループのサポートにより取引金融機関の拡大と調達コストの圧縮を実現
8
◼アパグループが本投資法人の借入金の債務保証を行い、保有不動産及び信託受益権に係る全ての担保権解除による無担保化など、金融機関取引における追加の信
用力を受ける
◼取引金融機関の拡大、調達コストの改善や調達期間の長期化を実現しており、今後も借入額の増額により資金調達量を確保しつつ、調達コストの削減を図る
調達コストの圧縮を実現
取引金融機関の拡大
2024年5月期末
12,736百万円
2023年5月期末
9,634百万円
リファイナンス前
（2024年1月末）
リファイナンス後
（2024年5月末）
平均オールインスプレッド
1.9%
1.1%
平均残存年数0.9年
2.2年
新規借入の調達コスト改善
調達期間の長期化
2024年5月期にあおぞら銀行・りそな銀行を
新規に招聘し、取引金融機関は8行へと増加

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
2024
年
7
月末
日までの直近期末時点
（
1
年決算の場合は直近中間決算期末時点）
の投資主に占める金融機関比率
2024
年
9
月末の時価総額（億円）
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
2024
年
4
月～
9
月の平均
日次
売買代金（百万円）
2024
年
9
月末の時価総額（億円）
公募増資を伴う外部成長の必要性
時価総額と売買代金の相関時価総額と投資主に占める金融機関比率の相関
9
◼本投資法人の残る課題は、①資産規模・時価総額の小ささ、②投資口流動性の乏しさ・投資主に占める金融機関比率の低さ、③ポートフォリオ分散の低さ
◼課題解決のためには、公募増資を伴う外部成長が必要不可欠
NHR
NHR
時価総額の拡大に伴い、
売買代金の増加割合が上昇し、
エクイティ参加者の更なる増加が期待できる
時価総額が一定の規模を超えると、投資主に占める
金融機関比率が50％以上に集約されていくことが期待できる
近似曲線
出所：株式会社QUICKによる情報を基に本資産運用会社が作成出所：株式会社QUICKによる情報及び各上場REITの2024年7月31日現在までの直近の決算（1年
決算の場合は直近の中間決算を含みます。）に係る決算資料（1年決算の場合は中間決算資料を含
みます。）に基づき本資産運用会社作成
近似曲線

2. 課題解決のための公募増資による外部成長

153.2
174.1
216.0
2023年5月期末2024年5月期末本取組み後
310.8
359.8
490.8
2023年5月期末2024年5月期末本取組み後
資産規模拡大に向けた、スポンサー変更後初の公募増資の実施
資産規模の変化（億円）時価総額の変化（億円）
11
2023年5月期末比
+57.9%増
2023年5月期末比
+41.0%増
◼公募増資の実施により、本投資法人の課題である資産規模・時価総額を拡大させ、外部成長によるバリュエーションの改善を目指す
（※）本取組み後の「時価総額」は、2024年11月7日（木）時点の時価総額に、エクイティ調達見込額（2024年11月7日（木）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値70,300円を基準として算出した本資
料の日付現在の見込額）を加算して算出した試算値です。かかる試算値が実際の本取組み後の時価総額と一致することを保証するものではありません。詳細については、p.31ページの注をご参照ください。

大江戸温泉施設
86.4%
余暇活用型施設
86.4%
アコモデーション施設
13.6%
大江戸温泉施設
63.3%
ビジネス・シティホテル
11.7%
余暇活用型施設
75.0%
アコモデーション施設​
25.0%
2024年5月期末時点本取組み後
ポートフォリオ
内訳
Asset
物件数15物件23物件
取得価格総額359億円490億円
鑑定評価額386億円533億円
稼働率
99.8%99.7%
三大都市圏比率
57.0%68.5%
平均償却後鑑定NOI利回り
4.2%4.2%
Debt
LTV36.0%43.2%
平均オールインスプレッド
1.1%1.0%
平均残存年数2.2年2.1年
Equity
時価総額174億円216億円
本取組みの効果
12

25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
2016年
11月期末
2017年
5月期末
2017年
11月期末
2018年
5月期末
2021年
5月期末
2021年
11月期末
2022年
5月期末
2022年
11月期末
2023年
5月期末
2023年
11月期末
2024年
5月期末
本取組み後
（試算値）
保守的な財務運営を基本とし、
LTV
を適正水準でコントロール
本取組み後の財務指標
13
◼新規借入れ後の総資産LTVは43.2%まで上昇するものの、余暇活用型施設及びアコモデーション施設のアセットミックスにより適正な水準でコントロール
LTVの推移
2024年5月期末
（第16期末）
本取組み後
LTV
36.0%43.2%
有利子負債残高
12,736
百万円
21,062
百万円
長期負債比率
90.4%94.3%
平均残存年数
2.2
年
2.1
年
平均借入年数
2.5
年
2.7
年
平均オールインスプレッド
1.1%1.0%
本取組み後においてもLTVは適正水準でコントロール
0%
ホテルREIT平均
43.0%
住宅REIT平均
50.7%
本取組み後
43.2%

「独自ソーシング×スポンサーサポート」により
ホテル
2
物件、アコモデーション施設
6
物件を取得
14
ビジネスホテル・シティホテルアコモデーション施設
物件名
アパホテル
〈浅草橋駅前〉
アパホテル
〈なんば南
大国町駅前〉
INSURANCE
BLDG VIII
（豊四季）
アーバンフラッツ
新川崎
押上
パークスクエア
U residence
喜多見
U residence
武蔵小金井
T’s eco
川崎
物件
取得ルート
アパグループ
資産運用会社独自のソーシング
／アパグループによるブリッジ活用
資産運用会社独自のソーシング
所在地
東京都台東区大阪市浪速区千葉県柏市神奈川県川崎市東京都墨田区東京都狛江市東京都小金井市神奈川県川崎市
建築時期
2010
年
3
月
2018
年
11
月
2007
年
1
月
1999
年
3
月
1991
年
9
月
1986
年
7
月
1988
年
5
月
1991
年
4
月
取得予定価格（百万円）
4,1601,5811,5901,2592,1635105951,250
鑑定評価額（百万円）
4,8001,8501,8201,4302,2105296041,390
鑑定NOI利回り
4.2%4.9%5.1%5.2%3.9%4.4%4.4%4.6%
延床面積
3,706.56
㎡
2,504.70
㎡
4,911.07
㎡
3,758.77
㎡
3,825.48
㎡
1,134.07
㎡
1,598.41
㎡
2,732.71
㎡
客室数（室）／
賃貸可能戸数（戸）
1801186054
97
（うち住戸
96
）
5241
69
（うち住戸
67
）
客室／貸室タイプ
1
ベッドルーム×
179
室
2
ベッドルーム×
1
室
（計
180
室）
1
ベッドルーム×
106
室
2
ベッドルーム×
12
室
（計
118
室）
3LDK
×
42
戸
4LDK
×
18
戸
（計
60
戸）
3LDK
×
54
戸
（計
54
戸）
店舗×
1
1R
×
84
戸
1DK
×
1
戸
1LDK
×
1
戸
2LDK
×
10
戸
（住戸計
96
戸）
1R
×
52
戸
（計
52
戸）
1R
×
4
戸
1K
×
15
戸
1LDK
×
3
戸
2K
×
4
戸
2DK
×
15
戸
（計
41
戸）
事務所×
2
1R
×
66
戸
2DK
×
1
戸
（住戸計
67
戸）
◼公募増資に伴い、本投資法人初の試みとして、アパグループから物件を取得するとともに、本資産運用会社の独自ソーシング力により取得機会を得た物件を、アパグループの
ブリッジ機能を活用して取得する予定

0%
20%
40%
60%
80%
100%
15/716/717/718/719/720/721/722/723/724/7
ビジネス
ホテル
シティ
ホテル
リゾート
ホテル
35.1%15.6%10.1%
5.9%4.2%
29.0%
0%20%40%60%80%100%
東京都大阪府京都府北海道福岡県その他
05001,0001,5002,0002,500
0円
1～10,000円未満
10,000～20,000円未満
20,000～40,000円未満
40,000～60,000円未満
60,000～80,000円未満
80,000～100,000円未満
100,000～150,000円未満
150,000～200,000円未満
200,000円以上
千
アパホテル組入れと、アコモデーション施設の追加取得による
ポートフォリオ分散の進展とリスク低減の推進
ホテルタイプ別稼働率の推移平均的所得層向けの賃貸住宅に重点的に投資（本取組み後）
15
◼ビジネス・シティホテルのボラティリティはコロナ前においてはリゾートホテルと比べて低く、コロナ後には高いレジリエンスを確認
◼本取組み後において本投資法人が保有するアコモデーション施設のうちマスターリース契約の種別が賃料固定型になっていない物件においても、その多くは東京都、神奈川県、千
葉県及び大阪府に所在し、これらは当該都道府県を対象とする賃料価格帯のボリュームゾーンを捉えており、安定的な需要にもとづくポートフォリオのリスク低減に寄与
賃料水準は賃料価格帯（東京都、神奈川県、千葉県及び大阪府）の
ボリュームゾーン
賃料ポートフォリオ総戸数（
※
）
アコモデーション施設全体（
※
）
に占める比率
15
万円以上
82.1%
10
～
15
万円
7218.7%
8
～
10
万円
10828.1%
6
～
8
万円
12833.2%
4
～
6
万円
6917.9%
4
万円未満
00.0%
合計
/
平均
385100.0
％
（千世帯）
本投資法人のアコモデーション施設（※）が
ボリュームゾーンに占める割合：97.9%
出所：総務省「住宅・土地統計調査」より本資産運用会社作成出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社作成
外国人延べ宿泊者数の地域別比率（2024年1月～7月）
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社作成
全体の約50.8%が2大都市に集中
（※）アコモデーション施設のうち、マスターリース契約の種別が賃料固定型（パススルー型（賃料固定型（サブML））を含みます。）となっている物件及び東京都、神奈川県、千葉県及び大阪府に所在しない物件を除いて算出しています。

取得予定資産①
アパホテル〈浅草橋駅前〉
16
所在地東京都台東区浅草橋
一丁目27番9号
敷地面積742.70㎡
延床面積3,706.56㎡
オペレーターアパホテル株式会社
竣工年2010年
取得予定価格4,160百万円
客室数180室
鑑定NOI利回り4.2%
取得予定日2024年12月3日
賃料形態固定+変動（売上連動）
◼2022年にリニューアルを行い、全180室に50型以上の液晶テレビと事務所並みの明
るさにこだわったシーリング照明を完備する、多様な顧客層をターゲットとしたビジネス
ホテル
◼アパグループ直営ホテル全体におけるインバウンド比率が平均29.1%であるのに対し、
本物件の2023年12月～2024年9月のインバウンド比率は58.5%と、アパグループ物
件の中では相対的に高いインバウンド比率
◼一般駐車場8台・車椅子利用者専用駐車場1台が隣接しており、1泊最大3,000円
で利用可能
◼JR総武線、都営地下鉄浅草線「浅草橋駅」徒歩2分に位置する駅前ホテル
◼都営地下鉄浅草線から成田空港、羽田空港へ乗り換えなしでアクセス可能
◼両国国技館（両国駅）や東京ドーム（水道橋駅）、新宿駅へ乗り換えなしで
アクセス可能なため、ビジネスだけではなく、国内レジャー、インバウンドなど幅広い宿泊
需要を取り込むことができる
◼アパグループがドミナント展開する浅草・上野エリアに所在
立地の特長
物件の特長
2023
年
2024
年
10
月
11
月
12
月
1
月
2
月
3
月
客室稼働率
96.4%98.0%96.3%95.9%96.1%97.6%
ADR
9,633円10,215円10,306円8,248円10,122円13,252円
RevPAR
9,290円10,014円9,929円7,911円9,730円12,933円
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
客室稼働率
97.8%100.1%100.6%100.4%98.2%98.4%
ADR
12,881円10,385円9,296円9,696円9,358円9,949円
RevPAR
12,600円10,390円9,355円9,734円9,185円9,792円
運営実績：稼働率・ADR・RevPARの推移

取得予定資産②
アパホテル〈なんば南 大国町駅前〉
17
◼2021年にリニューアルを行い、全客室の約40％にあたる48室は、1,800mm幅のキン
グサイズベッドを導入した「キングベッドルーム」となっている他、隣接する客室同士を繋
げて利用可能な「コネクティングルーム」を増設する等、多様な宿泊需要に応える客室
構成
◼立地を活かした国内客中心の需要取り込みにより、2024年9月の稼働率は92.6%と
大阪府内直営アパホテルの平均稼働率89.5%を上回る高稼働を実現
◼2024年10月に館内レストランが完全予約制焼肉店「Yakiniku T」としてリニューアル
オープンし、宿泊者向け朝食メニュー（2024年11月現在）を「Tの伝説の和牛カレー
ライス」、「近江牛のお茶漬け定食」、「和牛の煮込み定食」に刷新
物件の特長
◼大阪メトロ御堂筋線、四つ橋線「大国町」駅3番出口から徒歩1分、南海電気鉄道
高野線「今宮戎」駅から徒歩5分、JR関西本線、大阪環状線「今宮」駅から徒歩
8分の位置に所在
◼大阪屈指の観光地である難波エリアに近いほか、「新大阪」駅へ約20分、「梅田」駅
へ御堂筋線により約15分でアクセスが可能。ビジネスのみならず国内レジャー、
インバウンドなど幅広い宿泊需要を見込む
立地の特長
運営実績：稼働率・ADR・RevPARの推移
2023
年
2024
年
10
月
11
月
12
月
1
月
2
月
3
月
客室稼働率
96.1%95.4%97.5%81.1%87.3%93.3%
ADR
7,537円8,438円8,020円6,702円7,833円9,063円
RevPAR
7,245円8,047円7,816円5,434円6,840円8,459円
4
月
5
月
6
月
7
月
8
月
9
月
客室稼働率
88.0%88.9%82.9%83.5%84.8%92.6%
ADR
9,358円8,758円7,430円8,074円7,940円8,509円
RevPAR
8,232円7,789円6,160円6,741円6,736円7,877円
所在地
大阪府大阪市浪速区敷
津東三丁目11番8号
敷地面積385.90㎡
延床面積2,504.70㎡
オペレーターアパホテル株式会社
竣工年2018年
取得予定価格1,581百万円
客室数118室
鑑定NOI利回り4.9%
取得予定日2024年12月3日
賃料形態固定+変動（売上連動）

取得予定資産③
INSURANCE BLDG VIII（豊四季）
アーバンフラッツ新川崎
18
◼分譲仕様のハイグレードコンドミニアム。全戸70㎡以上のファミリータイプ物件
◼東武アーバンパークライン「豊四季」駅より徒歩11分に立地。「豊四季」駅からは「柏」
駅へ直通3分、「流山おおたかの森」駅へ直通2分でアクセス可能
◼近郊には、イオンタウンやららぽーと等の大型商業施設が所在
物件・立地の特長
◼JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅までバス約20分
◼川崎駅までのバス便が多く、事業所や工場等の勤務者にとって利便性が高いエリア
◼企業の社宅として1棟貸しを行っており、安定した賃料を収受可能
物件・立地の特長
所在地千葉県柏市豊四季
字庚塚229番地1
敷地面積3,297.57㎡
延床面積4,911.07㎡
構造／規模鉄筋コンクリート造／8階建
竣工年2007年
取得予定価格1,590百万円
賃貸可能戸数60戸
鑑定NOI利回り
5.1%
取得予定日2024年12月3日
稼働率98.4% （2024年9月末）
所在地
神奈川県川崎市幸区古
市場一丁目4番地1
敷地面積1,992.09㎡
延床面積3,758.77㎡
構造／規模鉄筋コンクリート造／5階建
竣工年1999年
取得予定価格1,259百万円
賃貸可能戸数54戸
鑑定NOI利回り
5.2%
取得予定日2024年12月3日
稼働率100.0% （2024年9月末）

取得予定資産④
押上パークスクエアU residence 喜多見
19
◼1Rや2LDKタイプの部屋を多くそろえたコンパクトタイプの物件
◼東武スカイツリーライン・東武亀戸線「曳舟」駅徒歩2分、京成押上線「京成曳舟」駅
徒歩6分と複数路線が利用可能な好立地
◼イトーヨーカドー、コモディイイダ等複数のスーパーが所在する利便性の高いエリア
◼2020年に共用部のリノベーションを実施し、宅配ボックスや敷地内ゴミ置き場を完備
物件・立地の特長
◼全ての部屋が1Rのシングルタイプ物件
◼小田急線「狛江」駅徒歩11分、同線「喜多見」駅徒歩14分に立地
◼喜多見・狛江エリアは都心へのアクセスが良好であるほか、駅前や世田谷通り沿いに
スーパー等の商業施設が所在し生活利便性が良好
物件・立地の特長
所在地東京都墨田区押上
二丁目33番7号
敷地面積1,472.68㎡
延床面積3,825.48㎡
構造／規模鉄骨鉄筋コンクリート造／
8階建
竣工年1991年
取得予定価格2,163百万円
賃貸可能戸数97戸
鑑定NOI利回り3.9%
取得予定日2024年12月3日
稼働率97.4% （2024年9月末）
所在地東京都狛江市岩戸南
一丁目7番1号
敷地面積660.99㎡
延床面積1,134.07㎡
構造／規模鉄筋コンクリート造／
4階建
竣工年1986年
取得予定価格510百万円
賃貸可能戸数52戸
鑑定NOI利回り4.4%
取得予定日2024年12月3日
稼働率96.2% （2024年9月末）

取得予定資産⑤
U residence 武蔵小金井T’s eco川崎
20
◼1R、1K、1LDK、2K、2DKと様々な部屋タイプを有しており、多様なニーズに対応可
能な物件
◼JR中央線「武蔵小金井」駅より徒歩14分に立地。「武蔵小金井」駅の周辺には商
業施設が充実しており、生活利便性が高い
◼近隣に大学が多く、アクセス良好であることから学生需要も高い
物件・立地の特長
◼1Rを中心としたシングルタイプ物件
◼京急本線・JR南武線「八丁畷」駅より徒歩6分、JR東海道本線・京浜東北線・南
武線「川崎」駅より徒歩15分と複数路線が利用可能な好立地
◼屋上に太陽光パネルを52枚設置し、蓄電システムと合わせて共用部電力に活用
物件・立地の特長
所在地東京都小金井市貫井
北町二丁目11番7号
敷地面積722.02㎡
延床面積1,598.41㎡
構造／規模鉄筋コンクリート造／地下1
階付4階建
竣工年1988年
取得予定価格595百万円
賃貸可能戸数41戸
鑑定NOI利回り4.4%
取得予定日2024年12月3日
稼働率100.0% （2024年9月末）
所在地
神奈川県川崎市川崎区
日進町23番地8
敷地面積551.86㎡
延床面積2,732.71㎡
構造／規模鉄筋コンクリート造／9階建
竣工年1991年
取得予定価格1,250百万円
賃貸可能戸数69戸
鑑定NOI利回り
4.6%
取得予定日2024年12月3日
稼働率89.8% （2024年9月末）

投資主優待制度の概要
21
対象投資主
•本投資法人の各決算期末日（基準日）の投資主名簿に記載のある投資主のうち、アパホテル会員またはアパホテル会員とな
ることができる方
優待内容
•宿泊利用料金について、1ポイント1円相当として、利用対象施設の宿泊1泊につき上限1,000円まで宿泊料
金に充当できるアパホテル宿泊充当可能ポイントを付与
①1口以上9口・・・・・・・・・・・・・・・500ポイント/口
②10口以上・・・・・・・・・・・・・・・・・一律5,000ポイント
優待ポイントの
付与時期
•優待ポイントの付与は、毎年11月決算期末における対象投資主に対しては翌年2月中旬に、毎年5月決算期末における対象投資主に対して
は同年8月中旬に案内書面を送付後、各投資主にて手続きを行っていただく
•優待ポイントの使用期限は、ご案内の送付時期に応じ使用可能開始時期と終了時期が変動するが、有効期限は1年間
留意事項
•ポイント付与専用サイトにアクセス可能なQRコードを印刷したご案内書面を送付し、同書面の送付を受けた各投資主にて当該サイトにアクセス
し優待ポイントの付与を受ける手続きを行っていただく
•優待ポイントについては、アパグループが提供する他の割引券等と重複して利用できる
•本優待制度の実施・内容等については、今後内容が変更され、又は、実施が取りやめられる場合がある
◼本投資法人では投資主の皆様の日ごろの支援にお応えすることを目的として、投資主優待の導入を決定
開始時期
•本投資法人が最初にアパホテルとして管理されている不動産又は当該不動産を信託財産とする信託受益権を取得した日
※本投資法人が取得予定資産のうちアパホテルを予定通り取得できた場合、本投資主優待制度は、当初、2024年11月末日の本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象に開始される
利用対象施設
•アパホテル株式会社及びアパホテル株式会社とフランチャイズ契約を締結している者が管理運営するホテル

Appendix

全国
885
ホテル、
127,513
室を運営する
ホテルオペレーターであるアパグループにメインスポンサーを変更
アパグループの概要アパグループのホテル事業展開戦略
23
設立
1971
年
4
月
自己資本
2,717
億円
代表者
会長
社長兼
CEO
元谷外志雄
元谷一志
業績
（
2023
年
11
月期）
売上高
営業利益
経常利益
当期純利益
191,227
百万円
56,676
百万円
55,277
百万円
37,320
百万円
事業内容
•
都市開発（マンション、ホテル、テナントビル、アーバン・リゾート）
事業
•
総合建設（企画、設計、建設）事業
•
総合不動産（開発、売買、仲介、賃貸、鑑定）事業
•
ホテル・チェーン、レストラン・チェーン、レジャー産業運営事業
•
不動産証券化事業
•
総合ビル管理事業
•
月刊「アップルタウン」発行
アパホテルのオペレーションの特長
◼アパグループはアパホテルネットワークとして全国最大の885ホテル、127,513室（2024
年10月31日時点 / 建築・設計中、海外、FC、アパ直参画ホテルを含む）を展開。国
内フランチャイズ加盟店数（同日時点、今後の加盟予定ホテル含む）は65ホテル
9,159室と国内No.1
◼創業以来52年間連続黒字経営を継続。2022年4月に新体制へ移行し、元谷外志雄
が会長へ就任、元谷一志がアパグループ社長兼CEOへ就任しグループの経営を統括
◼2010年4月にスタートした「SUMMIT 5（頂上戦略）」を継承して2022年4月より新た
な5ヶ年計画「AIM5～APA Innovative Movement」を始動
◼アフターコロナにおけるニーズの変化やDX化の波を捉えながら、国内で圧倒的なNo.1ホ
テルチェーンとなるべく、2027年3月末までにアパホテルネットワークとして15万室展開を
目指す
◼アパホテル会員の累積会員数は2,000万名を突破
1.アパ直
「アパ直」はアパサービス株式会社が直接運営するインターネット
予約システムで、アパグループが直接運営している施設および、アパ直に参
画する他社施設を含め全国700以上の宿泊施設をベストレート（最安
値）で予約可能
2.アパホテル会員
年間の利用実績に応じて5つの会員ステイタスが用意されており、
ステイタスごとに会員特典・サービスを提供。貯めたアパポイントは
キャッシュバック、宿泊料金への充当、カタログギフト交換など
様々な方法で活用可能
3.アパトリプルワンシステム
ゲストの時間を大切にするアパトリプルワンシステム（「1ステップ予約」、
「1秒チェックイン」、「1秒チェックアウト」）により、「非接触」、
「待たない」、「並ばない」を実現したストレスフリーのアパオリジナル
デジタルサービスを提供
✓「高品質」「高機能」「環境対応型」の”新都市型ホテル”
新都市型ホテルとは、ホテル業界における日本初の世界基準モデルとして、
アパホテルが提唱する唯一無二の独創的なコンセプト
洗練された品質、高い機能性、環境に対応した空間のもと、
ゲストに安全・安心・安眠を提供
✓積極的な海外展開
北米を中心にCoast Hotelsブランドを展開。
現在46ホテル・4,894室規模（2024年10月1日現在、建築・設計中含む）だが、
2028年をめどに10,000室を目指す
✓新ブランドの展開
2024年2月、アパホテル新ブランド「アパホテルステイ」1号店の
アパホテルステイ〈富山〉グランドオープン
アパホテルズ＆リゾーツ初のオールインクルーシブサービスを提供するほか、
富山県内最大級のサウナ施設を導入
アパホテルステイ〈富山〉
Sauna「頂Itadaki」

12ホテル
アパグループのホテル展開
（2024
年
10
月
31
日時点、現在運営中のみ
）
24
Coast44ホテル
APA HOTEL1ホテル
COAST Coal Harbour
Vancouver Hotel
by APA
北海道
10ホテル
東北
14ホテル
北米
首都圏
120ホテル
東海
18ホテル
甲信越
9ホテル
北陸
18ホテル
関西
45ホテル
九州
27ホテル
中国・四国
アパホテル&リゾート 〈札幌〉
アパホテル&リゾート
〈横浜ベイタワー〉
アパホテル&リゾート
〈大阪梅田駅タワー〉
アパホテル 〈仙台駅五橋〉
アパホテル 〈名古屋駅前〉
アパホテルステイ〈富山〉
アパホテル〈那覇松山〉
沖縄
3ホテル
アパホテル&リゾート
〈博多駅東〉
アパ（直営・FC）ホテル：合計276ホテル / 65,618室
アパホテル&リゾート
〈新潟駅前大通〉
アパホテル
〈広島駅前スタジアム口〉
（注）本資料の日付現在、本投資法人は「アパグループのホテル展開」に記載の物件について取得を決定した事実はなく、また、取得を保証するものではありません。また、上記ホテルのうち、アパグループとの間でフランチャイズ契約が
締結されているホテルについては、本投資法人及び本資産運用会社並びにアパホールディングスとの間のスポンサーサポート契約に基づく優先交渉の対象にはなりません。

ポートフォリオ一覧
25
番号物件名称所在地取得年月日建築年月日
鑑定評価額
（百万円）
取得（予定）
価格
（百万円）
鑑定NOI利回り稼働率
H-1
アパホテル〈浅草橋駅前〉東京都台東区
2024/12/32010/3/104,8004,1604.2%100.0%
H-2
アパホテル〈なんば南

大国町駅前〉大阪市浪速区
2024/12/32018/11/211,8501,5814.9%100.0%
S-1
大江戸温泉物語レオマリゾート香川県丸亀市
2016/9/11991/3/308,7009,6987.1%100.0%
S-2
大江戸温泉物語
Premium
伊勢志摩三重県志摩市
2016/9/11973/2/133,8203,6576.2%100.0%
S-3
伊東ホテルニュー岡部静岡県伊東市
2016/9/11990/11/82,8202,6586.1%100.0%
S-4
大江戸温泉物語
Premium
あたみ静岡県熱海市
2016/9/11959/2/273,4703,0016.7%100.0%
S-5
大江戸温泉物語土肥マリンホテル静岡県伊豆市
2016/9/11974/10/42,0201,9116.3%100.0%
S-6
大江戸温泉物語あわら福井県あわら市
2016/9/11972/10/52,0201,9017.3%100.0%
S-8
大江戸温泉物語伊香保群馬県渋川市
2016/9/11983/11/11,3601,3006.2%100.0%
S-9
大江戸温泉物語君津の森千葉県君津市
2016/9/11996/3/218298206.5%100.0%
S-11
大江戸温泉物語幸雲閣宮城県大崎市
2017/12/41965/12/81,0501,0407.9%100.0%
S-12
大江戸温泉物語
Premium
鬼怒川観光ホテル栃木県日光市
2017/12/41981/8/216,0503,8709.3%100.0%
S-14
大江戸温泉物語東山グランドホテル福島県会津若松市
2017/12/41964/9/291,4201,2309.2%100.0%
余暇活用型施設合計
/
平均
40,20936,8266.8%100%
A-1
エルプレイス宮崎台神奈川県川崎市
2023/9/281992/1/71,1201,0534.5%100.0%
A-2JMR
レジデンス新大阪大阪府大阪市
2023/9/281994/4/281,3601,2554.5%98.6%
A-3K.
緑地大阪府吹田市
2023/9/281998/3/181,0409904.4%100.0%
A-4
フィール白山公園・新潟白山公園ビル新潟県新潟市
2023/9/282004/10/261,6001,6005.2%93.6%
A-5
INSURANCE BLDG VIII（豊四季）千葉県柏市
2024/12/32007/1/311,8201,5905.1%98.4%
A-6
アーバンフラッツ新川崎神奈川県川崎市
2024/12/31999/3/51,4301,2595.2%100.0%
A-7
押上パークスクエア東京都墨田区
2024/12/31991/9/302,2102,1633.9%97.4%
A-8U residence
喜多見東京都狛江市
2024/12/31986/7/235295104.4%96.2%
A-9U residence
武蔵小金井東京都小金井市
2024/12/31988/5/176045954.4%100.0%
A-10T’s eco
川崎神奈川県川崎市
2024/12/31991/4/111,3901,2504.6%89.8%
アコモデーション施設合計
/
平均
13,10312,2654.6%97.4%
ポートフォリオ合計
/
平均
53,31249,0915.8%99.7%

投資主の状況
大口投資主上位10位
投資主数比率・投資口数推移
第15期（2023年11月期）期末時点第16期（2024年5月期）期末時点
順位氏名又は名称順位氏名又は名称
1株式会社日本カストディ銀行（信託口）24,37010.4%1日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）45,99219.5%
2日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）20,6268.8%2株式会社日本カストディ銀行（信託口）30,37712.9%
3野村信託銀行株式会社（投信口）10,4944.5%3野村信託銀行株式会社（投信口）12,3115.2%
4大江戸温泉物語株式会社9,2463.9%4アパホールティングス株式会社9,2463.9%
5
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
2,7231.2%5富士伊豆農業協同組合2,2501.0%
6米沢信用金庫2,5001.1%6モルガンスタンレーMUFG証券株式会社2,2320.9%
7富士伊豆農業協同組合2,2300.9%7
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO
2,0080.9%
8個人2,2150.9%8大阪商工信用金庫2,0000.8%
9MSIP CLIENT SECURITIES2,0590.9%9WU ASSETS PTE.LTD.1,0060.4%
10大阪商工信用金庫2,0000.8%10三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社1,0010.4%
合計33.3%合計46.1%
期末発行済投資口総数（口）期末発行済投資口総数（口）
78,463108,423
235,347235,347
保有投資口数保有比率保有比率
（口）
保有投資口数
（口）
26

有利子負債一覧
区分借入先
残高
（百万円）
利率借入日返済期限摘要注記
短期株式会社三井住友銀行
195
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.65
％
2024
年
2
月
29
日
2025
年
2
月
28
日
無担保
有保証
-
短期三井住友信託銀行株式会社
750
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.60
％
2024
年
5
月
31
日
2025
年
5
月
30
日
無担保
有保証
（注
1
）
長期
株式会社三井住友銀行
株式会社東京スター銀行
株式会社きらぼし銀行
3,400
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.85
％
2023
年
9
月
28
日
2026
年
9
月
28
日
無担保
有保証
-
長期
株式会社三井住友銀行
株式会社三十三銀行
4,170
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.85
％
2024
年
2
月
29
日
2027
年
2
月
26
日
無担保
有保証
（注
2
）
長期
株式会社三井住友銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社東京スター銀行
株式会社りそな銀行
株式会社大垣共立銀行
株式会社三十三銀行
4,221
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.70
％
2024
年
5
月
31
日
2026
年
5
月
31
日
無担保
有保証
（注
3
）
短期株式会社三井住友銀行
100
（最大）
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.60
％
2024
年
12
月
3
日
2025
年
12
月
3
日
無担保
有保証
-
長期
株式会社三井住友銀行を
アレンジャーとする協調融資団
9,000
（最大）
基準金利
（全銀協日本円
Tibor
）
＋
0.80
％
2024
年
12
月
3
日
2027
年
12
月
3
日
無担保
有保証
-
（注1）初回を2024年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、5,262千円ずつ弁済し、残額を元本弁済期日に弁済します
（注2）初回を2024年4月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、33,885千円ずつ弁済し、残額を元本弁済期日に弁済します
（注3）初回を2024年7月末日とし、以降3ヶ月毎末日に、34,214千円ずつ弁済し、残額を元本弁済期日に弁済します
27

注記①
28
（注）本資料において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合は記載した位未満）を切り捨てて記
載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
2ページ及び3ページ
本ページに記載の各用語の定義等は、5ページ以降の各ページの注記をご参照ください。
5ページ
（注1）「マネジメント体制変更」とは、2023年1月1日付で本資産運用会社の代表取締役が変更されたことをいいます。以下同じです。
（注2）「アコモデーション施設」とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等その他の住宅の用に供され又は供さ
れることが可能な施設をいいます。以下同じです。
また、「余暇活用型施設」とは、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施
設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸
気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じで
す。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークをい
います。また、余暇活用型施設の中でも、温浴施設を中心的な用途の一つとして含む余暇活用型施設を温泉・温浴関連施設といいます。以下同じです。
（注3）「アパグループ」は、本投資法人のスポンサーであるアパホールディングス株式会社（以下「アパホールディングス」又は「スポンサー」ということがあります。）及びその子会
社（本資産運用会社を含みます。）で構成されます。
（注4）「資産規模」とは、各時点における本投資法人の保有資産及び取得予定資産（本投資法人が2024年12月3日に取得を予定している国内不動産信託受益権8
物件をいいます。以下同じです。）に係る取得（予定）価格（注5）の総額をいいます。以下同じです。
（注5）「取得（予定）価格」とは、保有資産及び各取得予定資産に係る売買契約に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の
諸費用を含みません。）をいいます。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」及び「大江戸温泉物語Premium あたみ」については2024年8月28日提出の本投資
法人の第16期有価証券報告書「第一部 ファンド情報第1 ファンドの状況5 運用状況（2） 投資資産② 投資不動産物件（イ） 保有資産の概要」をご参照下
さい。以下同じです。
（注6）アパホールディングスは、証券会社との間の買付一任契約に基づき、2024年9月2日から2024年10月21日にかけて合計4,000口の本投資口を市場買付により取得
しています。
（注7）本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の代表取締役社長である桐原健は、本投資法人の投資主利益と本投資法人の執行役員及び本資産運用会社の
代表取締役との利害の一致の促進を目的として、投資口累積投資制度を利用することにより、本投資口を取得しています。

注記②
29
5ページ（続き）
（注8）「本取組み」とは、本募集（2024年11月18日（月）開催の本投資法人の役員会で決議された一般募集（以下「一般募集」といいます。）及び一般募集の事
務主幹事会社であるＳＭＢＣ日興証券株式会社がアパホールディングスから借り入れる本投資口の売出し並びにＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第
三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）を併せていいます。以下同じです。）、取得予定資産取得及び本借入れ（取得予定資産の
取得に伴い2024年12月3日に実施する予定の借入れをいいます。以下同じです。）を併せていいます。以下同じです。
（注9）本投資法人は、投資主の皆様への日頃の支援にお応えすること等を目的として、投資主優待制度（以下「本投資主優待制度」といいます。）の導入を決定しまし
た。本投資主優待制度は、本投資法人がアパホテル（21ページ「投資主優待制度の導入」の「利用対象施設」をいいます。以下同じです。）として管理運営されて
いる不動産又は当該不動産を信託財産とする信託受益権を取得した日から開始することとされています。本投資法人が取得予定資産のうちアパホテルを予定通り
取得できた場合、本投資主優待制度は、当初、2024年11月末日の本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された投資主を対象に開始されることとなります。
そのため、本募集により投資口を取得した投資主は、当該基準日時点における本投資主優待制度の対象にはなりません。本投資主優待制度の詳細については、
21ページ「投資主優待制度の導入」をご参照下さい。
（注10）1口当たり分配金の「年平均成長率」は、2023年5月期の1口当たり実績分配金（利益超過分配金を含みます。）から2024年11月期の1口当たり予想分配金
（利益超過分配金を含みます。）までの平均成長率をいい、2023年5月期の1口当たり実績分配金（利益超過分配金を含みます。）に対する、2024年11月期
の1口当たり予想分配金（利益超過分配金を含みます。）の割合を、2023年5月期初から起算して2024年11月期末までの期間（2年間）の逆数で累乗するこ
とで得られた数から1を差し引くことで算出しています。なお、今後もこの傾向が継続することを保証するものではありません。
6ページ
（注1）「本投資法人の投資口価格と東証REIT指数の騰落率の推移」は、各日時点の「本投資法人の投資口価格」及び「東証REIT指数」について、2022年12月30日
における本投資法人の投資口価格及び東証REIT指数をそれぞれ100%とした場合の増減率の推移を示しています。なお、今後もこのような傾向が継続することを保
証するものではありません。
（注2）「対東証REIT指数相対騰落率」とは、2022年12月30日から2024年9月30日までの期間における本投資法人の投資口価格の騰落率（＋14.8%）から同期間
における東証REIT指数の騰落率（－8.9%）を差し引いた値をいいます。
7ページ
（注1）「大江戸温泉施設」は、賃借人が大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティーである施設をいいます。以下同じです。
（注2）「ポートフォリオ内訳」は、取得価格ベースで分類しています。
（注3）「取得価格総額」は、各時点の保有資産の取得価格の合計を記載しています。
（注4）「鑑定評価額合計」は、各時点を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計を記載しています。
（注5）「含み益」は、各時点の保有資産の、各時点における鑑定評価額と帳簿価額の差額の合計を記載しています。必ずこれらの含み益が実現されることが保証されてい
るわけではないことにご留意ください。

注記③
30
7ページ（続き）
（注6）「三大都市圏」は、首都圏、関西圏、中京圏をいいます。なお、「首都圏」とは、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、
「関西圏」とは大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県及び和歌山県を、「中京圏」とは愛知県、岐阜県、三重県及び静岡県をいいます。以下同じです。
（注7）「三大都市圏比率」は、各時点の保有資産の取得価格の合計に占める三大都市圏に所在する保有資産の取得価格の合計の割合を記載しています。
（注8）「平均償却後鑑定NOI利回り」は、各時点における各物件の鑑定NOI（鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net
Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益となります。以下同じです。）の合計から減価償却費の合計を控除した数値を取得価格の合計で
除した数値を記載しています。以下同じです。「償却後鑑定NOI利回り」は、本資産運用会社が算出したもの（試算値）であり、不動産鑑定評価書等に記載され
ている数値ではありません。また、直接還元法による運営純収益を用いています。
8ページ
（注1）本投資法人は、取引金融機関と締結している担保設定契約に基づく担保権について、2024年5月31日付で取引金融機関と担保解除合意書を締結の上、その
全てを解除しています。
（注2）「平均オールインスプレッド」は、各時点における有利子負債のスプレッド（適用利率のうち基準金利を含まない値）と融資手数料を年率換算した値の和を、各有利
子負債残高に基づいて加重平均して算出した数値を記載しています。以下同じです。
（注3）「平均残存年数」については、後記13ページの注3をご参照ください。以下同じです。
9ページ
（注1）「時価総額と売買代金の相関」の「2024年4月～9月の平均売買代金」は2024年4月1日から2024年9月30日までの6か月間における1日当たり平均売買代金を
いいます。
（注2）「時価総額と売買代金の相関」及び「時価総額と投資主に占める金融機関比率の相関」の「近似曲線」は、散布されたデータから線形近似の方法で作成しています。
（注3）「時価総額と投資主に占める金融機関比率の相関」の「投資主に占める金融機関比率」は、2024年7月31日現在における、各上場REITの直近期末時点（1年
決算の場合は中間決算期末時点）における、各上場REITの発行済投資口の総口数に対する金融機関が保有する投資口数の割合をいいます。

注記④
31
11ページ
（注）「時価総額の変化（億円）」の本取組み後の「時価総額」は、2024年11月7日時点の時価総額に、エクイティ調達見込額を加算して算出した試算値です。なお、
エクイティ調達見込額は以下の計算式により算出されます。エクイティ調達見込額＝一般募集における発行価額の総額4,654百万円＋本第三者割当における発
行価額の総額232百万円一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は、2024年11月7日（木）現在の東京証券取引所
における本投資口の普通取引の終値70,300円を基準として算出した本資料の日付現在の見込額です。また、本第三者割当については、募集投資口の全部につ
いてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込みがあり、発行が行われた場合を前提としています。したがって、一般募集における実際の発行価額が上記仮定額より
も低額となった場合又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、エクイティ調達見込額
は上記よりも減少することとなり、実際の時価総額は上記よりも低くなる可能性があります。また、時価総額は東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値
により変動するものであり、かかる見込額が実際の本取組み後の時価総額と一致することを保証するものではありません。以下同じです。
12ページ
（注1）「ビジネス・シティホテル」とは、余暇活用型施設に属するホテルのうち、主に出張ビジネスマンを対象とするホテル等を含む都市部に立地するホテル（ただし、リゾートホ
テル（ホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光客を対象とするものをいいます。）を除きます。）をいいます。以下同じです。
（注2）本取組み後の「取得価格総額」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計を記載しています。
（注3）本取組み後の「鑑定評価額合計」は、保有資産については2024年5月31日を、取得予定資産については2024年10月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載さ
れた鑑定評価額の合計を記載しています。保有資産及び取得予定資産の各鑑定評価書の価格時点について、以下同じです。
（注4）「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。なお、本取組み後の賃貸可能面積及び賃貸面積については、以下の数値を用いて
います。
本取組み後の「賃貸可能面積」は、2024年9月30日現在において効力を有する若しくは取得予定資産のうち余暇活用型施設については本投資法人による取得予
定日（後記16ページの注7をご参照ください。以下同じです。）において効力を有する予定の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の
面積を合計して算出しています。
本取組み後の「賃貸面積」は、各用途ごとに、下記のとおり算出しています。
余暇活用型施設：保有資産及び取得予定資産に係る、2024年9月30日現在において効力を有する又は取得予定資産のうち余暇活用型施設については本投
資法人による取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約に表示された賃貸面積を合計して算出をしています。
アコモデーション施設：マスターリース会社又は信託受託者とテナントとの間で2024年9月30日現在において効力を有する、マスターリース会社又は信託受託者とテナ
ントとの間の賃貸借契約に基づく賃貸面積を合計して算出しています。
（注5）本取組み後の「三大都市圏比率」は、保有資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の合計に占める三大都市圏に所在する保有資産及び取得予定資産の
取得（予定）価格の合計の割合を記載しています。

注記⑤
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12ページ（続き）
（注6）本取組み後の「平均償却後鑑定NOI利回り」は、保有資産については2024年5月31日を、取得予定資産については2024年10月1日を価格時点とする鑑定評価
書に記載の鑑定NOIの合計から減価償却費（耐用年数に応じた定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値をいいます。以下同じで
す。）の見込額の合計を控除した数値を取得（予定）価格の合計で除した数値を記載しています。なお、本投資法人による取得予定資産取得後の実績値とは
異なる可能性があります。
（注7）「LTV」については、後記13ページの注1をご参照ください。
13ページ
（注1）「LTV」は、各時点における本投資法人の総資産額に対する有利子負債残高の比率をいいます。
各決算期のLTVは、以下の計算式により算出されます。
各決算期のLTV＝当該決算期末時点の有利子負債残高÷当該決算期末時点の貸借対照表記載の総資産額
本取組み後のLTVは、以下の計算式により算出されます。
本取組み後のLTV＝本取組み後の有利子負債残高（*）÷本取組み後の総資産額見込額（**）
（*）本取組み後の有利子負債残高＝2024年5月末日現在の貸借対照表上の有利子負債総額＋2024年6月1日から2024年12月30日までの有利子負債増減
見込額（本借入れによる有利子負債の増加（後記27ページの注2をご参照ください。）、2024年12月30日までに行われる予定の約定弁済及び本一部期限前
弁済（後記27ページの注2をご参照ください。以下同じです。）による有利子負債の減額を含みます。以下同じです。）
（**） 本取組み後の総資産見込額＝2024年5月期末の貸借対照表上の総資産額＋エクイティ調達見込額（***）＋2024年6月1日から2024年12月30日までの有
利子負債増減見込額＋取得予定資産に係る敷金・保証金の見込額
（***）エクイティ調達見込額＝一般募集における発行価額の総額4,654百万円＋本第三者割当における発行価額の総額232万円
一般募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額は、2024年11月7日（木）現在の東京証券取引所における終値70,300円を基
準として算出した本資料の日付現在の見込額です。また、本第三者割当については、募集投資口の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込みがあ
り、発行が行われた場合を前提としています。したがって、一般募集における実際の発行価額が上記仮定額よりも低額となった場合又は本第三者割当による新投資
口発行の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行われなかった場合には、エクイティ調達見込額は上記よりも減少することとなり、また、本一部期限
前弁済の見込額が減少することとなり、実際のLTVは上記よりも高くなる可能性があります。逆に一般募集における実際の発行価額が上記仮定額よりも高額となった
場合には、エクイティ調達見込額は上記よりも増加することとなり、実際のLTVは上記よりも低くなる可能性があります。
（注2）「長期負債比率」は、各時点における有利子負債に占める借入期間1年超の有利子負債の比率を記載しています。本取組み後の有利子負債残高はLTVにおける
ものと同様の方法で算出しています。
（注3）「平均残存年数」は、各時点における有利子負債の元本の返済期限までの期間を、各有利子負残高に基づいて加重平均して算出した期間を記載しています。本
取組み後の有利子負債残高はLTVにおけるものと同様の方法で算出しています。
（注4）「平均借入年数」は、各時点における有利子負債の借入期間を、各有利子負債残高に基づいて加重平均して算出した期間を記載しています。本取組み後の有利
子負債残高はLTVにおけるものと同様の方法で算出しています。

注記⑥
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13ページ（続き）
（注5）ホテルREITの平均LTVは、2024年9月30日現在における、各ホテルREITの直近決算期末時点（1年決算の場合は、直近の中間決算期末時点）の総資産
LTV（各ホテルREITの2024年9月30日現在における直近の決算資料（1年決算の場合は、直近の中間決算資料に基づきます。）を単純平均して算出していま
す。なお、「ホテルREIT」とは、本資料の日付現在においてホテル・旅館等の宿泊施設を取得価格ベースで90%以上保有する上場REITをいい、2024年9月30日現
在においては、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人及びいちごホテルリート投資法人がこれに該当