8963 インヴィンシブル投資法人

インヴィンシブル投資法人
2023年12月期決算説明資料
TSECode : 8963
2024年2月26日

I.エグゼクティブ・サマリー2～3
II. 2023年12月期決算と2024年業績予想の概要
II-1.2023年12月期決算概要4
II-2.ポートフォリオ収益構成5
II-3.2024年6月期業績予想の概要6
II-4.2024年12月期業績予想の概要7
II-5.令和6年能登半島地震の影響8
II-6.国内ホテルKPI（実績及び2024年の予想）9
II-7.ケイマンホテルKPI（実績及び2024年の予想）10
II-8.資本的支出及び減価償却費11
III.2023年8月取得物件の概要
III-1.2023年8月取得物件サマリー12
III-2.ホテルポートフォリオの推移13
III-3.2023年8月取得物件のKPI実績：フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ14
IV. ホテル運営状況と市場環境
IV-1.国内の状況とINVホテル稼働率の推移15
IV-2.INVの国内75ホテルのKPI回復推移16
IV-3.MHMによる取り組み17
IV-4.MHM73物件のGOPの変化18
IV-5.MHM：今後の見通しと戦略19
IV-6.シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取り組み20
IV-7.ケイマン2ホテルの状況について21
IV-8.ケイマン諸島への就航エアラインとパイロット不足解消への動き22
IV-9.国内の新規ホテル供給状況23
IV-10.国内既存ホテルの状況24
IV-11.試算：ビジネス/レジャー需要の動向25
IV-12.海外の状況26
IV-13.インバウンド市場の動向27～29
IV-14.INV国内ホテル物件の所在地図30
目次
1
Appendix （1）
1.投資主優待37
2.国別訪日外国人の状況38
3.国内ポートフォリオマップ39
4.外部成長の実績40
5.スポンサーパイプライン41
6.鑑定評価額と1口当たりNAVの推移42
Appendix （2） –財務・運営データ
1.変動賃料ホテルの主要運用データ44～45
2.財務指標データ46
3.2023年12月期損益計算書47
4.2023年12月期貸借対照表48～49
5.2023年12月期キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書50
6.物件収支51～54
7.期末算定価額55～58
8.ポートフォリオ一覧59～62
9.借入金・投資法人債63～70
10.投資主の状況71
11.投資口価格の推移72
V.住居運用状況
V-1.住居の業績について31
V-2.住居ポートフォリオの賃料改定状況32
VI.財務の状況33
VII. ESGに関する取り組み
VII-1.本投資法人による取り組み34
VII-2.MHMによる取り組み35

I. エグゼクティブ・サマリー（1）
2
2023年12月期
実績
◼当期はホテルの業績回復及び外部成長により大幅な増収増益。営業収益は対前期比で18.2%増加、不動産等売却益を除く営業収益は2019
年同期を13.3％上回った
◼当期純利益は対前期比23.8%増加の11,032百万円。1口当たり分配金1,640円は2019年同期比95.1%まで回復
◼当期の1口当たり分配金は2023年7月19日の増資発行決議時に公表した業績予想と比較して199円（13.8%）増加
◼2023年12月期の期初時点保有127物件の期末鑑定評価額は570,791百万円と、2023年６月末対比9,828百万円（1.8%）増加
◼2023年GRESBリアルエステイト評価において3スターを取得
2023年8月
取得物件の概要
◼国内ホテル6物件を平準化NOI利回り6.0%となる取得価格合計572.3億円で取得
◼国内リゾートタイプホテルを中心に投資を拡大し、全J-REIT中最大のホテルポートフォリオは5,078億円に拡大
◼コロナ禍が収束し、今後更に増加が期待される国内外のリゾート需要の取込みを目指す
◼潜在的なスポンサーパイプラインとして、スポンサー関係者が保有する株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下
「MHM」）運営ホテル物件は60物件・6,800室を超える
国内
ポートフォリオ
◼本投資法人が保有する国内ホテル75物件のKPIを当期と2019年同期とで比較すると、ADRは2019年同期を19.2%上回った。客室稼働率は
未だ5.7ポイント低いがRevPARは2019年同期を11.5％上回る10,462円を達成
◼ウェディング・宴会など非客室売上が徐々に2019年水準に戻る一方、様々なコストが増加する中、当期の国内ホテル75物件のGOPは前
期比34.7%増、2019年同期比9.0%増となった
◼主要テナントであるMHMによるGOPPAR（販売可能室数に対するGOP）を最大化する戦略が引き続き奏功し、MHMが運営する国内73
物件（以下「MHM73物件」）のGOP比率は前期の37.4％から当期は40.7％に上昇
◼当期の住居41物件のNOIは1,120百万円と、前年同期比0.2%増。人口の都心回帰の動きを受け、賃料増額の取り組みが奏功

I. エグゼクティブ・サマリー（2）
3
海外ホテル
ポートフォリオ
◼ケイマン2ホテルの当期のRevPARは、ADRが大きく増加したことにより273米ドルと、2019年同期の237米ドルを15.3%上回った
◼米ドルベースの運営委託収益は、対前年同期比10.8%の増加、2019年同期比10.0%の増加となった
1
◼期中平均客室稼働率は2019年同期比7.5pt減の64.8％。今後、コロナ禍で減便したケイマン諸島への航空便数の更なる回復により、客室
稼働率も2019年水準への上昇が見込まれ、収益の増加が期待される
財務の状況
◼2023年12月期に1,415億円、2024年１月に337億円の借入れ（借換えを含む）を実行
◼本投資法人初のグリーンボンド（2023年9月及び12月：計35億円）及び個人投資家向け投資法人債（2024年２月：60億円）を発行し、
資金調達手段の多様化を実現
◼有利子負債の平均残存年数の長期化（2023年6月末時点0.9年→2024年2月26日時点2.9年）、返済期限の分散化を実現
◼金利上昇リスクに備えた金利スワップ取引の実施により、固定金利比率を引き上げ（2023年6月末時点21％→2024年2月26日時点50％）
2024年6月期と
2024年12月期の
業績予想
◼2023年12月19日公表の業績予想を据え置き、1口当たり分配金は2024年6月期1,767円、2024年12月期1,739円と予想。2024年の年間
3,506円（予想）は2019年の年間3,381円を3.7％上回る予想
◼業績予想には、全国旅行支援終了による反動減を見込む。中国人旅行客の戻りは鈍いが、インバウンド全体では堅調に回復を続けてい
る
◼住居41物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込む
◼令和６年能登半島地震の影響は軽微
（注1）2019年6月期は、期中にケイマン2ホテルの所有ストラクチャーを匿名組合出資から直接保有に変更したため、2019年年初から現在と同じ直接保有だったと仮定した場合の運営委託収益と対比しています

II. 2023年12月期決算と2024年の業績予想の概要
II-1. 2023年12月期決算概要
4
◼当期は、ケイマン２ホテルの運営委託収益が季節要因により前期比マイナスになったものの、8月1日付で新規取得した6物件の収益寄与や、既存ホテルの業
績回復により増収増益。営業収益は対前期比で18%増加の18,819百万円、1口当たり分配金は対前期比12％増の1,640円で着地
◼2023年12月19日に公表した業績予想と比較して営業収益は微増、1口当たり分配金は3%増となった
営業収益
✓新規取得物件による収益増加：+2,104
✓既存物件の収益増加/減少：+2,590
（うち、ホテル：+2,609 / 住居：△18）
✓運営委託収益の減少：△1,790
→ドルベースで△50％、円ベースでは△45.8％の減収（2023年
12月期の為替レートは前期比8.4％円安となる1ドル145.4円）
営業費用
✓新規取得物件の費用増加：+457
（うち、減価償却費増加：+447）
✓既存物件の費用増加：+150
（うち、減価償却費増加：+18）
✓運営委託費用（海外ホテル）の増加：+85
営業外費用
✓融資関連費用の増加：+81
✓支払利息の増加：+95
✓投資法人債利息の増加：+29
✓為替差損の増加：+76
✓デリバティブ損失の減少：△507
✓投資口交付費の増加：+152
1口当たり分配金（円）
✓前期より増加：+176
主な差異要因（単位：百万円）
営業外収益
✓為替差益の減少：△178
金額（％）
営業収益15,91418,8192,90418.2%
不動産賃貸事業収益12,00016,6964,69539.1%
うち、ホテル賃料（変動）4,6157,4412,82661.2%
うち、ホテル賃料（固定）5,4987,4691,97135.9%
うち、住居賃料1,3921,388△3△0.2%
運営委託収益3,9142,123△1,790△45.8%
受取配当金- - - -
不動産等売却益- - - -
営業費用5,5586,23067112.1%
不動産賃貸事業費用4,4885,09660813.6%
うち、公租公課59675415826.5%
うち、減価償却費3,3113,77646514.1%
運営委託費用6497348513.2%
うち、減価償却費43544161.4%
NOI14,52317,2052,68118.5%
償却後NOI10,77712,9872,21020.5%
営業利益10,35612,5882,23221.6%
営業外収益1820△181△99.8%
営業外費用1,6241,556△68△4.2%
経常利益8,91411,0332,11823.8%
当期純利益8,91311,0322,11823.8%
1口当たり分配金（円）1,4641,64017612.0%
運用日数181184--
2023年6月期2023年12月期
差異

32.6％
11.3％
38.3％
1.5％
8.0％
6月期12月期6月期12月期6月期12月期6月期12月期6月期12月期
2019年2020年2021年2022年2023年
II-2. ポートフォリオ収益構成
営業収益の構成比
1
（百万円）
◼当期の営業収益は、業績の回復と外部成長により、国内の変動賃料ホテルの変動部分と固定部分の賃料両方の大幅増となり、前期比18.2%増加
◼また、2019年同期比13.3％増と、住居、商業物件の売却による減収にもかかわらず、コロナ前の水準を超過した
（注1）各期中にINVが保有していた物件に基づきます。また、売却益は含みません。
（注2）2019年6月期の数値は、海外物件を直接保有する以前の匿名組合出資に基づく分配金を含みます。
2019年2020年2021年2022年2023年
6月期12月期6月期12月期6月期12月期6月期12月期6月期12月期
運営委託収益
2
（ケイマン）
3,24020.0%1,3978.4%89012.1%00.0%00.0%00.0%1,01316.3%1,74614.6%3,91424.6%
2,12311.3%
受取配当金
（シェラトン）
8275.1%6734.1%6348.6%00.0%00.0%00.0%00.0%0
0.0%00.0%
0
0.0%
ホ
テ
ル
変動賃料ホテル
（変動部分）
4,30726.6%5,33232.1%1,25517.0%1,11319.4%792.1%1,35023.1%2,06833.3%3,167
26.5%5,19432.6%
7,19838.3%
変動賃料ホテル
（固定部分）
3,83423.6%6,14437.0%1,68922.9%1,81831.7%1,21231.9%2,16237.0%1,11217.9%4,997
41.9%4,80730.2%
7,57640.3%
固定賃料ホテル
3882.4%3862.3%3815.2%3766.6%3749.8%3716.4%3736.0%384
3.2%3412.1%
2811.5%
住居
3,31620.4%2,37414.3%2,21130.0%2,13037.1%1,84048.4%1,80530.9%1,50224.2%1,491
12.5%1,5169.5%
1,4978.0%
商業施設
3061.9%3071.9%3014.1%3005.2%2997.9%1472.5%1412.3%141
1.2%1410.9%
1410.8%
合計
16,221100.0%16,616100.0%7,363100.0%5,738100.0%3,806100.0%5,837100.0%6,212100.0%11,929
100.0%15,914100.0%
18,819100.0%
20.4％
運営委託収益
（ケイマン）
受取配当金
（シェラトン）
変動賃料ホテル
（変動部分）
変動賃料ホテル
（固定部分）
固定賃料ホテル
住居
商業施設
24.6％
26.6％
1.9％
20.0％
5.1％
2.4％
16,221百万円
23.6％
32.1％
37.0％
1.9％
4.1％
2.3％
16,616百万円
8.4％
14.3％
4.1％
30.0％
22.9％
8.6％
12.1％
7,363百万円
17.0％
5,738百万円
5.2％
37.1％
6.6％
31.7％
19.4％
3,806百万円
7.9％
9.8％
31.9％
2.1％
48.4％
5,837百万円
30.9％
6.4％
37.0％
23.1％
2.5％
17.9％
6,212百万円
16.3％
6.0％
24.2％
2.3％
33.3％
11,929百万円
14.6％
26.5％
3.2％
12.5％
1.2％
41.9％
30.2％
2.1％
9.5％
0.9％
5
5.2％
40.3％
0.8％
＋13.3％
15,914百万円
18,819百万円

II-3. 2024年6月期業績予想の概要
6
◼2024年6月期は、新型コロナ感染症の影響は完全に払しょくされ、インバウンドに牽引されるホテルの更なる業績回復により、営業収益は対前年同期比
26.9％増の20,199百万円、 1口当たり分配金は同20.7％増の1,767円を見込む
◼春節を機に航空便が夏ダイヤに切り替わるタイミングでの中国人全般の訪日旅行者数増加に伴う需要の回復次第では更なる上積みも期待される
◼8期ぶりに計上される受取配当金（シェラトン）は、特殊要因を含むため2019年同期より404百万円多い見通し
2024 1H vs 2023 1H主な差異要因
営業収益
✓既存ホテル賃料（変動・固定合計）の増加：＋1,334
✓新規取得ホテルによる賃料（変動・固定合計）の増加：
＋1,388
✓住居賃料の増加：+17
✓運営委託収益の増加：+449
→ドルベースで10.8%、円ベースでは11.5％の増収（2024
年６月期の為替レートは前年同期比0.7％円安となる1ド
ル135.0円で想定）
（単位：百万円）
営業費用・営業外費用
✓不動産賃貸事業費用の増加：＋594
→うち、新規取得ホテルによる増加：+583
✓運営委託費用の増加：＋82
→保険料等の増加：+58、減価償却費の増加：+24
✓営業外費用の増加：＋205
→支払利息の増加：+546、投資法人債利息の増加：+70、
融資関連費用の増加：+26、デリバティブ損失の減少：
△444
営業外収益
✓営業外収益の減少：△182
→為替差益の減少：△178
金額（％）
営業収益15,91420,1994,28426.9%
不動産賃貸事業収益12,00014,6032,60221.7%
うち、ホテル賃料（変動）4,6156,9822,36751.3%
うち、ホテル賃料（固定）5,4985,8533556.5%
うち、住居賃料1,3921,409171.2%
運営委託収益3,9144,36344911.5%
受取配当金- 1,2311,231-
不動産等売却益- - - -
営業費用5,5586,48192316.6%
不動産賃貸事業費用4,4885,08259413.2%
うち、公租公課596649538.9%
うち、減価償却費3,3113,85654516.5%
運営委託費用6497318212.6%
うち、減価償却費435459245.6%
NOI14,52318,7014,17728.8%
償却後NOI10,77714,3853,60733.5%
営業利益10,35613,7173,36032.5%
営業外収益182- △182△100.0%
営業外費用1,6241,83020512.7%
経常利益8,91411,8872,97233.3%
当期純利益8,91311,8862,97233.4%
1口当たり分配金（円）1,4641,76730320.7%
運用日数181182--
2023年
6月期
2024年
6月期
差異

II-4. 2024年12月期業績予想の概要
7
◼2024年12月期は、既存ホテル賃料と2023年8月1日付で新規取得したホテルの通期寄与による賃料増加並びに住宅賃料の増加で、営業収益は対前年同期比
7.6％増の20,255百万円、 1口当たり分配金は同6.0％増の1,739円を見込む
◼受取配当金（シェラトン）は概ね巡航水準で、2019年12月期より約１％（6百万円）多い679百万円となる見通し
2024 2H vs 2023 2H主な差異要因
営業収益
✓既存ホテル賃料（変動・固定合計）の増加：＋558
✓2023年8月1日付新規取得ホテルの通期寄与による賃料（変
動・固定合計）の増加：＋395
✓住居賃料の増加：+24
✓サンシャインの大規模改装等による運営委託収益の減少：
△164
→ドルベースで△0.6%、円ベースでは△7.8％の減収（2024
年12月期の為替レートは前年同期比7.2％円高となる1ド
ル135.0円で想定）
✓受取配当金の増加：+679
（単位：百万円）
営業費用・営業外費用
✓不動産賃貸事業費用の増加：＋195
→うち、新規取得ホテルによる増加：+147
✓運営委託費用の増加：＋53
→保険料等の増加：+13、減価償却費の増加：+39
✓営業外費用の増加：＋254
→支払利息の増加：+462、投資法人債利息の増加：+51、
融資関連費用の減少：△44、為替差損の減少：△76、
デリバティブ損失の増加：+9、投資口交付費の減少：
△152
金額（％）
営業収益18,81920,2551,4367.6%
不動産賃貸事業収益16,69617,6179215.5%
うち、ホテル賃料（変動）7,4418,24180010.8%
うち、ホテル賃料（固定）7,4697,6231532.1%
うち、住居賃料1,3881,413241.7%
運営委託収益2,1231,958△164△7.8%
受取配当金- 679679-
不動産等売却益- - - -
営業費用6,2306,7455158.3%
不動産賃貸事業費用5,0965,2921953.8%
うち、公租公課7548418711.6%
うち、減価償却費3,7763,8911153.1%
運営委託費用734788537.3%
うち、減価償却費441481399.0%
NOI17,20518,5471,3417.8%
償却後NOI12,98714,1741,1869.1%
営業利益12,58813,5099217.3%
営業外収益0- 0△100.0%
営業外費用1,5561,81025416.3%
経常利益11,03311,6996666.0%
当期純利益11,03211,6986666.0%
1口当たり分配金（円）1,6401,739996.0%
運用日数184184--
2023年
12月期
2024年
12月期
差異

8
II-5.令和6年能登半島地震の影響
地震による本投資法人保有物件の運用に対する影響は殆ど無い見通し
◼被災地に所在する本投資法人保有6物件では、設備や備品の破損等の物的被害は発生したものの、通常の営業には支障はない
◼地震発生直後は、一般旅行者による宿泊キャンセルが一部発生したものの、メディア、通信会社、保険会社、その他工事関係者等により、一部の物件では
復興作業目的の需要が発生。宴会については震災によるキャンセルに加え、新規予約の伸び悩みが見られた
◼旅行代金の最大50％を補助する「北陸応援割」の実施や北陸新幹線の延伸により、観光需要の回復が期待される
•一般旅行客の宿泊キャンセルに伴う一時的な宿泊需要の
減少
•メディア、通信会社、保険会社、その他工事関係者等に
よる宿泊需要の増加
•既存の宴会予約のキャンセル及び新規宴会の自粛による
一時的な宴会需要の減少
•設備や備品の破損等による修繕費やCAPEX及び減価償却
費の一部増加
宿泊
宴会
設備
地震による影響
コンフォート
ホテル
富山駅前
アートホテル
上越
コンフォート
ホテル燕三条
アートホテル
新潟駅前
宿泊特化型
フルサービス型
ホテルマイステイズ
プレミア金沢
被災地に所在する本投資法人保有物件の運用に対する影響は殆ど無い見通し
旅行代金の最大50％を補助する「北陸応援割」の実施や北陸新幹線の延伸により、
観光需要の回復が期待される
ホテルマイステイズ金沢
キャッスル

10,109
7,504
10,868
11,423
11,545
12,054
10,615
10,199
12,649
12,692
13,670
13,810
10,366
9,004
11,777
12,071
12,629
12,953
0
5,000
10,000
15,000
ADR
II-6. 国内ホテルKPI（実績及び2024年の予想）
9
2019202220232024
6月期12月期年間
（円）
◼当期は、稼働率が引き続き2019年同期を下回ったものの、ADRは2019年同期を19.2%上回り、RevPARは2019年同期比11.5%増の10,462円、GOPも2019年
同期比1.09倍で着地
◼2023年年間では、稼働率は2019年と比べ未だ5.9ポイント低いが、その他のKPIはすべて2019年を上回った
◼2024年はコロナ禍の影響はなく、年間のGOPは前年比8％程度の成長を見込む
6月期12月期年間
20232024
国内
81ホテルベース
20232024
国内
81ホテルベース
2019202220232024
20232024
国内
81ホテルベース
20232024
20232024
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
2019202220232024
20232024
8,772
4,614
8,772
9,705
9,295
10,193
9,380
7,744
10,462
11,143
11,279
9,078
6,192
9,624
10,428
10,295
11,153
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
RevPAR
20232024
2019202220232024
2019202220232024
2019202220232024
20232024
201920222023202420192022202320242019202220232024
20232024
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
20232024
20232024
201920222023202420192022202320242019202220232024
20232024
12,102
11,572
3,171
10,424
12,039
11,715
13,413
12,884
8,855
14,041
14,399
16,245
16,846
24,456
12,026
24,465
26,439
27,960
30,260
0
10,000
20,000
30,000
40,000
GOP
2
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
国内
81ホテルベース
86.8%
61.5%
80.7%
85.0%
80.5%
84.6%
88.4%
75.9%
82.7%
87.8%
82.5%
87.6%
87.6%
68.8%
81.7%
86.4%
81.5%
86.1%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
稼働率
国内75ホテルベース（「国内81ホテルベース」と記載のものを除きます。）
1
（注1）2023年12月期の期初時点で保有する国内ホテル84物件（優先出資証券の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料の9物件を除く75物件に基づき、すべての物件を2019年年初から保有していたと仮定して算出しています。また、INVによる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績値を基に、
INVが保有していたと仮定した調整を加えて算出していますが、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。GOP算出にあたり、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルについては、同ホテルを裏付資産とする特定目的会社の優先出資証券に係る
INVの出資割合（49％）をGOPに乗じて加算しています。また、「アパホテル横浜関内」については、INVが受領する賃料をGOPとして計算しています。なお、除外している9物件のうち、「高松東急REI ホテル」については2023年4月25日より主要テナントである株式会社東急ホテルズとの契約を「固定賃料プラス変動賃料型」に変更していますが、開示
データの連続性等に鑑み、本ホテルについては当面の間、これまでどおり固定賃料ホテルと同じ扱いとし、引き続き除外する方針です。以下、同じです。また、上記の75物件に、2023年8月に取得した6物件を足したものを国内81ホテルとしています。
（注2）2020年6月期から2022年12月期のGOPは、オペレーターが受給した雇用調整助成金を含み、その金額が確定していなかった過去の開示と若干のずれがあります。なお、受給額の確定に伴う各期の変動賃料の変更はありません。
+19.2%
+11.5%
1.09倍
+8.1%
（円）
（百万円）

2,934
941 3,210 3,635 1,460 1,449 1,606 1,595 4,395 2,391 4,816 5,230
2,934
1,072
3,913
4,461
1,460
1,747
2,122
1,958
4,395
2,821
6,037
6,419
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
GOP
II-7. ケイマンホテルKPI（実績及び2024年の予想）
10
（注1）2023年12月31日時点で保有するケイマンのホテル2物件に基づき、いずれも2019年年初から現在の保有形態で保有していたと仮定しています。
（百万円）
（円）
＜ADR、RevPAR、GOPについて＞
棒グラフ=為替変動の影響をなくすため1米ドル=110円で換算。
折れ線グラフ（ ） = 以下の各期における加重平均為替レート（2024年は想定）を使って円換算。なお、これらの数値は会計上の数値とは異なる。
6月期12月期年間
2019年2022年2023年2024年2019年2022年2023年2024年2019年2022年2023年2024年
加重平均為替レート（円）
110.0125.3134.1135.0110.0132.6145.4135.0110.0129.8137.9135.0
ケイマン2ホテル
1
6月期12月期年間
◼当期は、稼働率以外の全てのKPIが2019年同期を上回った
◼2024年年間の米ドルベースのGOPは2019年を19％上回る見込みで、また前年比では8.6%増の予想。今後は、ピーク時（1月-4月）の団体予約を抑え、個人
予約の単価をより高くすることで、全体的な単価を最大化し、GOPの底上げを図る
（円）
2019202220232024
45,725 40,717 59,073 62,372
36,021 44,283 46,335
47,963
41,343 42,821 53,210
56,131
45,725
46,380
72,015
76,547
36,021
53,382
61,247
58,864
41,343
50,529
66,706
68,888
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
ADR
2019202220232024
2019202220232024
2019202220232024
6月期12月期年間
40,831 16,177 45,659 50,079
26,049 24,889 30,041 29,108 33,379 20,570 37,786 39,536
40,831
18,427
55,662
61,460
26,049
30,003
39,709
35,724
33,379
24,272
47,370
48,522
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
RevPAR
89.3%
39.7%
77.3%
80.3%
72.3%
56.2%
64.8%
60.7%
80.7%
48.0%
71.0%
70.4％
0%
20%
40%
60%
80%
100%
稼働率
20192022202320242019202220232024
20192022202320242019202220232024
2019202220232024
2019202220232024
2019202220232024
2019202220232024
+19%

II-8. 資本的支出及び減価償却費
11
減価償却費
資産総額
4
（百万円）
117,927173,815266,619353,695448,362497,979502,717494,766491,416548,646548,646
（百万円）
フリー・キャッシュ
1口当たり364円
戦略的CAPEX
2
メンテナンス
CAPEX
3
（注1）「余剰FFO」とは、減価償却費から「メンテナンスCAPEX」を控除した金額をいいます。以下本書において同じです。
（注2）「戦略的CAPEX」とは、ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出をいいます。
（注3）「メンテナンスCAPEX」とは、建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出及び運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出をいいます。
（注4）各対象期間の末日時点における取得価格に基づきます。2017年以降は、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社優先出資証券にかかるINVの出資金額を含みます。また、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートの海外資産2物件（「本海外ホテル」）につ
いては、「2018年」は本海外ホテルに係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社（以下「資産保有SPC」といいます。）の匿名組合出資持分にかかるINVの出資金額を、「2019年」以降は、資産保有SPCから本海外ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年5月9日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019
年5月10日）時点の資産保有SPCにおける本海外ホテルに係るLeasehold等の帳簿価額を、それぞれ取得価格とし、2018年7月26日に締結した為替予約契約（2018年9月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである1米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。
“余剰FFO
1
”
2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年
2024年
予算
（2/26時点）
◼2023年は、コロナ禍で実施出来なかった設備更新等を中心に、減価償却費の35％に相当する2,788百万円の資本的支出を実施
◼2024年は、サンシャイン・スイーツ・リゾートにおける改装工事（予算：1,323百万円）やフレックステイイン飯田橋における客室増設・改装工事（予算：
465百万円）などのバリューアップ工事も積極的に計画し、更なるGOP増加を企図。フレックステイイン飯田橋の工事では資本利益率21.4％を見込む
◼前年から持ち越されたアパホテル横浜関内の空調機全館更新（予算：約355百万円）の実施を含め、 2024年は減価償却費の約７割に相当する6,234百万円の
資本的支出を計画
252
385
971
830
1,297
1,494
1,329
1,006
1,829
2,696
4,436
667
928
1,323
960
82
45
92
1,799
1,112
1,877
2,770
3,350
3,585
4,108
5,703
6,651
5,647
5,175
2,455
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
7,964
7,522
7,740
7,992
6,926
5,811
4,848
2,262
1,365
3,741
8,689

フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ天然温泉田沢湖
レイクリゾート
ホテルマイステイズ
青森駅前
ホテルマイステイズ
岡山
蓼科グランドホテル滝の湯ホテルマイステイズ
蘇我
物件名所在ホテルタイプ
客室数
（室）
取得価格
1
（百万円）
鑑定評価額
2
（百万円）
2023年平準化
NOI
3
（償却前）
（百万円）
2023年平準化
NOI利回り
3
（償却前）
MHM運営ホテル
フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ沖縄県石垣市リゾートタイプ
39840,29340,700
2,3035.7%
蓼科グランドホテル滝の湯長野県茅野市リゾートタイプ
1608,3658,450
5816.9%
ホテルマイステイズ岡山岡山県岡山市宿泊特化型
1452,6132,640
1365.2%
ホテルマイステイズ青森駅前青森県青森市宿泊特化型
1322,4452,470
1727.1%
ホテルマイステイズ蘇我千葉県千葉市宿泊特化型
1122,0392,060
1216.0%
天然温泉田沢湖レイクリゾート秋田県仙北市リゾートタイプ
801,4751,490
1147.7%
合計/ 平均1,02757,23057,8103,4296.0%
4
（注1）「取得価格」は、売買契約に記載された取得資産の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
（注2）2023年6月1日時点。
（注3）2023年平準化NOI利回りは、取得決定時に算定した2023年1月から5月の実績値及び2023年6月から12月の予想値に基づく平準化NOIを取得価格で除して算出しています。INVによる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績を基に、INVが保有していたと仮定して信託報酬及び保険料の調整を加えた数値を用いて
算出しています。なお、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。
（注4）加重平均値を記載しています。
III. 2023年8月取得物件の概要
III-1.2023年8月取得物件サマリー
◼国内ホテル6物件を平準化NOI利回り6.0%となる取得価格合計572.3億円で取得
◼取得額の約70％を占めるフサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズは398室、敷地面積10.8ヘクタール、ホテルの目の前に広がる全長約1kmのビーチを誇る日
本有数のリゾートホテルで、資産規模（取得価格）において本投資法人ポートフォリオ最大の旗艦物件となる
12

◼2023年8月に国内リゾートタイプホテルへの投資を拡大し、全J-REIT最大のホテルポートフォリオは5,078億円になった
◼コロナ禍が収束し、今後増加が期待される国内外のリゾート需要取込みを目指す
2023年6月30日時点2023年12月31日時点
ホテル物件数
1
86物件92物件
タイプ別
2
ホテルポートフォリオ
3
地域別
4
ホテルポートフォリオ
3
（注1）優先出資証券については、裏付資産を1物件としています。
（注2）「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。「宿泊特化型ホテル」とは、「フルサービス型ホテル」に該当しないホテルをいいます。「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養な
どを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテルをいい、フルサービス型と宿泊特化型の両方が含まれます。なお、「リゾートタイプホテル」に該当する「フルサービス型ホテル」のうち、会議・宴会・結婚式・飲食などへの需要が非宿泊客を含めて相当に見込まれるホテルは「フルサービス型ホテル」に分類し、それ以外のホテル
は「リゾートタイプホテル」に分類しています。また、「リゾートタイプホテル」に該当する「宿泊特化型ホテル」は「リゾートタイプホテル」に分類しています。以下本書において同じです。
（注3）取得価格に基づき算出しています。「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る特定目的会社優先出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算出しています。本海外ホテルについては、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係るLeasehold等を資産保有SPC
より承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の帳簿価額を１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。なお、優先出資証券については、裏付資産のホテルタイプ及び所在地に基づき区分しています。
（注4）各エリアは以下のように定義しています。以下本書において同じです。
首都圏（除く東京23区）：東京都（除く東京23区）、神奈川県、千葉県及び埼玉県／関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県／中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県／九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、
佐賀県及び沖縄県
九州
14.9%
東京23区
25.8%
北海道
12.8%
首都圏
（除く東京23区）
12.6%
中部
11.4%
海外
7.1%
関西
6.9%
その他
8.6%
宿泊特化型
44.2%
リゾート
タイプ
26.7%
フルサービス型
29.1%
宿泊特化型
48.3%
フルサービス型
32.8%
リゾート
タイプ
18.9%
東京23区
29.1%
北海道
14.4%
首都圏
（除く東京23区）
13.7%
中部
11.0%
海外
8.0%
九州
7.9%
関西
7.7%
その他
8.2%
100%= 450,631百万円
100%= 450,631百万円
100%= 507,861百万円
100%= 507,861百万円
13
III-2.ホテルポートフォリオの推移

III-3. 2023年8月取得物件のKPI実績：
フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ
14
◼石垣島への観光客数については、空港保安検査員の人員不足により国際線の運航を再開出来ない状況が継続しているものの、概ね2019年の水準まで回復
◼2023年8月の台風により一時的に稼働率は低下したが、2023年のGOPは鑑定評価（４年目、安定稼働期ベース）からわずか0.3％減の2,363百万円で着地
◼国内需要については、オンシーズンに高稼働を達成するためにきめ細やかな予約管理を実施。2024年は稼働が低下するオフシーズンの集客に向けて、オフ
シーズンでも楽しめる新たな滞在方法を提案し、リピーター、ファン層の獲得を目指す。インバウンド需要については、国際線の運航再開を念頭に、台湾・香
港のインバウンドエージェントに販促活動を行うことで需要を取り込む
空路での石垣島への観光客数は回復
1
（注1）出所：石垣市「入域観光推計」
（注2）出所：国土交通省「空港管理状況調書」に基づき本資産運用会社が作成
（注3）出所：国土交通省「宿泊旅行統計調査」に基づき本資産運用会社が作成
（注4）INVによる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績値を基に、INV が保有していたと仮定した調整を加えて算出しています。
98.8%
（2023年1月-12月vs2019年1月-12月）
◼新石垣空港の旅客者数
2
0
30
60
90
120
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2019年2020年2021年2022年2023年
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
5
10
15
20
25
30
2019年
（1-10月）
2020年
（1-10月）
2021年
（1-10月）
2022年
（1-10月）
2023年
（1-10月）
日本人外国人外国人比率
沖縄県の延べ宿泊者数推移
3
フサキビーチリゾートホテル&ヴィラズのKPI実績
4
2023年
実績
鑑定評価
（4年目、
安定稼働期
ベース）
差異
稼働率75.2％82.0％△6.8pt
ADR（円）41,95241,500+1.1%
RevPAR（円）31,56134,030△7.3%
GOP（百万円）2,3632,371△0.3%
（千人）
（百万人泊）
（千人）
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
1314151617181920212223
2019年
（1月-10月）
2020年
（1月-10月）
2021年
（1月-10月）
2022年
（1月-10月）
2023年
（1月-10月）

緊急事態
宣言①発令
緊急事態
宣言②発令
緊急事態
宣言③発令
緊急事態
宣言④発令
全国旅行支援開始・
水際対策大幅緩和
コロナ
5類移行
ホテル
稼働率
推移
IV. ホテル運営状況と市場環境
IV-1. 国内の状況とINVホテル稼働率の推移
◼INVが保有する国内75ホテルの稼働率は、全国平均を継続して上回っている
◼2023年の日本人延べ宿泊者数は2019年と同等の水準で推移し、2023年10月以降は2019年同月比を上回った。
◼低迷していた外国人延べ宿泊者数は、水際対策の緩和後、円安等を追い風に年間を通じて伸長し、2023年12月には2019年同月比132％に到達
（注1）2023年12月期期初時点で保有する国内ホテル84物件（優先出資証券の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料等の9物件を除く75物件に基づき、すべての物件を2019年年初から保有していたと仮定して算出しています。また、INVによる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績値を基に、
INVが保有していたと仮定した調整を加えて算出しています。
（注2）出所：宿泊旅行統計調査また、2023年12月の数値は一次速報値、2023年1月～2023年11月の数値は二次速報値であり、今後変わる可能性があります。
15
延べ宿
泊者数
推移
2
（2019年同月=100）
（％）
全国平均
2
INV75ホテル
1
外国人
日本人
100
0
20
40
60
80
100
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2019年2020年2021年2022年2023年
0
25
50
75
100
125
150
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2019年2020年2021年2022年2023年

IV-2.INVの国内75ホテルのKPI回復推移
◼2023年12月期の各月の稼働率は、2019年同月比で93%付近で推移。2023年６月期後半と同水準の結果となった
◼一方、2023年12月期の各月のADRはインバウンドの回復等を追い風に2019年同月比で右肩上がりで推移し、12月には132.8％に到達
◼2023年第4四半期（10月～12月）、訪日外国人数は2019年同期比3.0％増となり、2024年1月も概ね2019年同月の水準となった
16
87.3%
93.3%
97.2%
93.5%
93.4%
92.9%
92.8%
93.5%
93.6%
94.3%
93.4%
94.0%
91.8%
94.1%
105.2%
101.9%
113.9%
98.9%
111.9%
112.3%
116.1%
111.1%
117.2%
118.1%
123.6%
132.8%
118.9%
121.7%
91.9%
95.0%
110.6%
92.5%
104.6%
104.4%
107.7%
104.0%
109.7%
111.3%
115.4%
124.8%
109.2%
114.4%
55.7%
56.7%
65.9%
66.6%
68.5%
72.0%
77.6%
85.6%
96.1%
100.8%
100.0%
108.2%
100.0%
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月
2023年2024年
2023年1月～2024年2月のKPI回復状況: 国内75ホテル
1
2019 年同月のKPI に対する割合（100%＝2019）
稼働率
ADRRevPAR
訪日外客数
2023年6月期2023年12月期2024年6月期
2
（注1）2023年12月期期初時点で保有する国内ホテル84物件（優先出資証券の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料等の9物件を除く75物件に基づき、すべての物件を2019年年初から保有していたと仮定して算出しています。また、INVによる取得前の期間の実績は、
売主から提供を受けた実績値を基に、INVが保有していたと仮定した調整を加えて算出しています。
（注2）出所：日本政府観光局（JNTO）「訪日外客統計」

IV-3. MHMによる取り組み
17
2023年12月期に実施した様々な取り組み
ポスト・コロナの取り組み
•INV保有15ホテルにおいて実施されているデリバリーサービス及びテイクアウトは、
実施レストラン売上の5.3%を占めており一定の需要が定着していることから今後も
継続予定
積極的な提案営業による売上拡大
•国内外の航空便運航の再開による新規運航宿泊をINV保有5ホテルで5社から獲得。既
存契約についても、契約更改のタイミングで単価をアップ
•海外からの「スタディーツアー
1
」については、MHMチェーン拡大に伴う提案力の強
化により、2023年は2019年比194.2％の着地。2024年については、2024年2月9日現在
で2019年年間対比1.6倍の受注状況
◼MHMチェーン拡大に伴う提案力の強化やポスト・コロナで活発化する企業活動のフォローアップにより、積極的な提案営業と各種プランで多様な顧客需要
を獲得
◼中国・台湾を担当するインバウンドセールス担当者を増員。その他のアジア圏についても、エージェントへフォローセールスを実施するなどして、積極的な
インバウンド需要の取り込みに注力
顧客基盤拡大・強化に向けた取り組み
•中国・台湾を担当するインバウンドセールス担当者を増員し、現地エージェント
へのセールス能力を強化。また、韓国、インドネシア、ベトナムを扱うエージェ
ントへのフォローセールスを実施することで、アジア圏を中心とするインバウン
ド需要を獲得
•団体客獲得戦略の見直し：国内オペレーターへの対面セールスや海外エージェン
トへの出張セールス、日本国内外での商談会への参加など、コロナ禍に休止した
活動を再開
INV保有MHM73物件における各種プランの売上高の変化（例示）
（注1）日本文化・環境を学ぶ海外からの学生・教員向けツアー
•企業のインターン採用者向けの宿泊需
要は2月と8月がピークになるものの、
近年通年化しており、旺盛な採用マイ
ンドにより好調な受注状況が継続。中
途採用者向けの宿泊需要についても、
MS亀戸にて2024年12月までの年間借
上が確定。引き続き積極的な企業への
提案営業を通じて、需要の取込みを強
化
•宴会予約の早急な回復を目的に、８つ
のエリアでホテル宴会への回帰を強く
打ち出す集中セールスを本社コーポ
レートセールスと現地セールスが共同
で実施
•会議のみから宴会付き会議への移行が
緩やかながらも確実に進行。2023年12
月期の会議売上は、2019年同期比108％、
宴会売上は90％で着地。2024年も引き
続き宴会付き会議への回帰が進み、
2024年6月期の宴会売上は2023年12月
期102％の見通し
会議売上宴会売上
2019年12月期455,994千円1,214,682千円
2023年12月期492,978千円1,096,530千円
2024年6月期
（見通し）
479,169千円1,119,058千円
インターン
宿泊需要
中途採用
宿泊需要
2023年12月期
20,171千円
9物件
50,439千円
15物件
2024年の予約状況
（2024年1月25日時点）
5,994千円
6物件
37,856千円
6物件
（対象：INV保有18ホテル）
111.5
34.1
72.9
268.4
41.2
7.9
333.7
40.6
120.7
306.3
82.8
118.4
0
100
200
300
400
教育旅行スポーツ団体スタディーツアー
2019年12月期2022年12月期2023年12月期2024年6月期（予想）
（百万円）

61.5
85.0
108.1
75.7
100.7
97.3
102.4
100.0
100.0
110.6
110.4
130.2
28.1%
36.3%
46.3%
45.1%
41.7%
38.4%
42.8%
48.9%
35.6%
40.5%
40.4%
30.3%
19.5%
33.5%
48.1%
38.0%
41.9%
37.5%
42.3%
48.1%
34.6%
41.9%
41.2%
34.3%
0
50
100
150
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2019年GOP比率（左軸）2023年GOP比率（左軸）
2019年GOP比率（左軸）
2023年GOP比率（左軸）
・2023年12月期GOP比率= 40.7％
・2023年12月期GOP金額
2019年12月期GOP金額
IV-4. MHM73物件のGOPの変化
18
◼MHMによるGOPPAR（販売可能室数に対するGOP）を最大化する戦略が引き続き奏功し、MHMが運営する国内73物件のGOP比率
1
は前期の37.4％から当期
は40.7％に上昇
◼当期10月以降のGOP金額とGOP比率は、コスト上昇を吸収しながら2019年レベルを超過
◼水道光熱費や食材等のコスト上昇の影響を最小化するため、ホテル毎、日別に需要予測を行い、1部屋あたりの宿泊者数や1名あたりの販売単価など原価をふ
まえてきめ細かく価格を設定
2019年
2023年
GOP指数
（2019年=100）
GOP比率
GOP指数 （2019年に対する2023年の割合を%で表示しています）（右軸）
= 107.2%
・2023年6月期GOP比率= 37.4％
・2023年6月期GOP金額
2019年6月期GOP金額
= 90.2%
（注1）GOP／総売上高。以下同じです。

国内需要の想定インバウンド需要の想定
レジャービジネスレジャービジネス
2024年6月期の
見通し
✓一部の都道府県で再開・延長された
旅行支援やイベントの再開により、
需要のさらなる増加が見込まれ、引
き続き2023年並みの顕著な需要が
続くと思われる
✓引き続き新しい働き方の浸透による
影響が見られる一方で、対面での商
談やイベントの増加が予想される。
出張需要は安定的に増加すると見込
む
✓国際線の需要が増える中で空港職員
不足による新規就航や増便の制限に
よる影響はあるものの、円安や国内
観光地の整備、交通インフラの改善、
国際イベントの開催等により需要の
増加が期待される
✓中国人旅行者全般については、春節
を機に、航空便が夏ダイヤに切り替
わるタイミングで大きく2019年レ
ベルに近づく見込み
✓新しい働き方の定着やデジタル技術
の進化がビジネスモデルに変化をも
たらしているものの、対面でのビジ
ネスの重要性は依然存在しており、
特に国際的な商談や会議、イベント
の増加が予想される
✓業種によってはリモート化が進み、
ビジネストラベルは2019年比8割～
9割程度の見込み
2024年12月期以降
の見通し
✓2024年6月期と同じ✓2024年6月期に続き、さらなる成長
が見込まれると予想
✓中国団体旅行については、ビザ発行
の遅れや航空便の制限、消費者の旅
行意欲の変化等から、2024年夏～
国慶節（10/1）にかけての回復を
想定
✓2024年6月期と同じ
IV-5. MHM：今後の見通しと戦略
19
i.国内需要に対しては、従来のOTAに加え新しいチャネルの活用や、アコーディア会員との相互ポイント利用が可能になるロイヤリティプログラムを計画。地域の観
光スポットと連携したパッケージプランの提供や、フルサービス型ホテルなどでの食事フェアといった施策を通じて多様なセグメントの需要を取り込むためのマー
ケティング活動を検討
ii.インバウンドに対しては、2022年10月に導入した新たな販売チャネルであるGDS
1
（グローバル・ディストリビューション・システム）を使用する施設数を2023年6
月末の51物件から2024年2月9日現在で59物件に拡大。今後もさらに拡大予定。加えて、多言語のデジタルコンテンツを充実
iii.人員確保に関して、コロナ禍でも継続してきた新卒採用が強み。2023年の採用人数は、新卒・中途採用あわせて707名
2
で2022年の1.24倍。2023年6月に開校した
「成田・ホスピタリティ・アカデミー」からは60名を採用。2024年も採用を継続する予定
（注1）航空会社やホテル、クルーズ、レンタカーといった、予約を受注する側としてのサプライヤーと、予約を発注する旅行会社のみがアクセスできる専用のプラットフォームを指します。
（注2）正社員・契約社員の採用人数合計
◼2023年のインバウンド需要全体については、ほぼコロナ禍前の水準に回復し、2023年第4四半期は2019年同期の水準を上回った。中国以外の国からのインバウ
ンド需要の大半は2019年と同水準、または2019年の水準を超過。2024年も円安や交通インフラの改善、国際イベントの開催等によりさらなる需要の増加を想
定。中国人旅行者全般については、春節を期に、航空便が夏ダイヤに切り替わるタイミングで大きく2019年レベルに近づく見込み。2024年は回復に遅れが見
られる団体旅行者に対し、個人旅行を中心に回復が進むものと考える
◼国内のビジネス需要は、新しい働き方の浸透による影響が見られる一方で、対面での商談やイベントの増加が予想され、出張需要は安定的に増加する見通し
◼国内のレジャー需要については、一部の都道府県で再開・延長された旅行支援やイベントの再開により、さらなる増加が見込まれる
◼人員確保に大きな問題は生じていない。「成田・ホスピタリティ・アカデミー」を開校し、卒業生が順次入社予定
今後の戦略

IV-6.シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取り組み
会議・宴会需要の取り込み
◼継続的な法人営業活動により、当期の会議・宴会売上高は前年同期比1.9倍、2019年同期比7.7％増加
◼新たにラグビーリーグワン「浦安D-Rocks」とスポンサー契約を締結し、「地元」企業や関連団体との関係をさらに強化
◼東京ディズニーシーの「ファンタジースプリングス」の新規オープンによる来場者数の増加を見込み、宿泊料金の調整を行う等、更なる収益の拡大を図る
新たな需要喚起のための取り組み
•当期のホテル運営費用は人件費の増加等によ
り、2019年同期比11.8％増となる約57億円
•2022年12月23日にOASIS棟（2階）内にあるキッズエリア「トレジャーズ！ア
イランド」をリニューアルし新たなキッズエリアをオープン。遊びの「達人＝
wiz」である子どもたちが「一緒になって＝with kids」のびのびと過ごせる場
をコンセプトにしたこの施設は、利用者数が2023年12月期は前期比16.7％増
の32,787人（売上26百万円、うち35.3%がビジター）となり、安定的に需要を
確保。2023年12月には、新しく「読書エリア」が登場
ウェディング
収益最大化のための様々な取り組み
屋内遊具施設「Wizkids（ウィズキッズ）」
様々な宿泊パッケージやプロモーション
20
•2023年3月より、千葉ロッテマリーンズと提携し、ZOZOマリンスタジアムの
VIPルームのケータリング事業を3年契約で開始。2024年には屋外ケータリング
会場のキャパシティを拡大予定
•新型コロナ感染症が5類感染症となり、需要が徐々に平常に戻る中、2023年12月期の会議・
宴会売上高は前年同期比1.9倍、2019年12月期を7.7％上回った
ホテル運営費用
面積全体538.13㎡（大人・子供
含む最大収容人数120名）
対象年齢
1～12歳
利用料金小人（1～12歳まで）
1時間900円3時間2,000円
大人（13歳以上）
1時間600円3時間1,400円
【施設概要】
「地元」企業や関連団体との関係強化による新規需要の取り込み
•2024年1月～6月のオンハンド（確定予約数）も
好調に推移しており、2023年同期比＋59.8％と
予想
試合数販売人数売上高
2023年12月期43試合6,318名3,365万円
•式場成約済みのカップル向けに、アップセ
ルを企図したGrand Wedding Fairを引き続
き年3回開催。2019年比10～20％上回る人
数が参加。また、式場検討中のカップル向
けのブライダルフェアを毎週末開催
•消耗品、設備、人材派遣、電気・ガス料金の
値上げ等の一般的な価格圧力や、円安の影響
を受けているが、インバウンド需要の回復等
による稼働率の上昇に伴い、サービス提供能
力の向上を目的とした人員増員や、消耗品や
食料品などの調達に係る支出や在庫の慎重か
つ適切な監視・管理を継続
•JAL、ANA、JR東海等主要交通系エージェントと継続的にリレーションを深め、ホテル単体の旅
行商品の開発・販売を強化。また、JTBをはじめとする大手エージェントとも、東京ディズニー
リゾート関連商品の開発・販売においてホテル独自の特典（駐車場割引、アップグレード、客室
指定等）を前面に打ち出し、競合オフィシャルホテルと差別化された商品の展開に注力
フライトシミュレーター＆キャビンモックアップ施設「SKY Experience」
•2022年8月に開始した「フライトシミュレーター」と宿泊のセットプラン
は、2023年12月期に2.9百万円（57室）の売上を達成
会議・宴会売上高
2019年12月期577.8百万円
2022年12月期322.0百万円
2023年12月期622.0百万円
7.7％増
•英語でのテーブルマナー講習の需要の高まりを受け、学校団体向けに「English
Table Manners ～英語によるテーブルマナー講習～」プランを提供開始。SDGs
プログラムの提供に加え、修学旅行需要のさらなる取り込みを強化
•ウェディングを通じて、新郎新婦がSDGs
に取り組めるプランを提供開始。SDGsを
絡めた新しいスタイルで、他社との差別
化を図るとともに、料理のアップセルも
強化
•デリバリー需要縮小に伴い、デリバリー商品の販
売は終了したものの、一部団体顧客からの引き合
いにより、2023年12月期は5件140万円の出張宴
会を受注
•2024年1月より、ガレリア・カフェの運営を再開。また、メインガーデンエリアの拡張による
ガーデンプール収容数の増加及び夏季プール利用時間を2～4週間延長するなど、利用客の利便
性を高め需要を取り込むためのサービスを拡大
•浦安を拠点とするラグビーチーム浦安D-Rocksとのスポンサー契約を締結し、
ローカルゲストへの販促を実施

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月１月２月
（注1）ケイマン2ホテルのADRとRevPARは米ドルベース
（注2）ケイマン諸島観光局のデータに基づき、本資産運用会社が作成
2023年1月～2024年1月の実績と2024年2月の予想: ケイマン2ホテル
1
2019 年同月のKPI に対する割合（100%＝2019）
21
◼ケイマン諸島における2023年12月期の宿泊需要は引き続き堅調で、ケイマン2ホテルのADRとRevPARは毎月2019年同月を上回った
◼コロナ禍に鬱積していたインセンティブ旅行をはじめとする団体需要により、2023年12月期の団体による客室販売室数は2019年同期比で171.2％を記録したが、期中平均客
室稼働率は2019年同期比7.5pt減の64.8％。空路での宿泊訪問客数が2019年同月比93％を示した11月に、稼働率も一時2019年同月比99％まで回復したが、今後、2019年水
準で安定化するには、コロナ禍に減便したケイマン諸島への航空便数のさらなる回復が必要
◼米ドルベースの運営委託収益は、2023年12月期は2019年同期を10％上回る14.6百万米ドル。2023年通年では2019年比で9.6％増、対前年比では倍増となる43.7百万米ドル
◼今後、ケイマン諸島への航空便増便に伴う空路での訪問客数増加を前提に、さらなるアップサイドを企図してウェスティンの増築を計画。政府中央計画委員会（CPA）が築
棟建築許可の条件付承認をするも、近隣事業者からCPAに対して異議申し立てがなされた。今後はCPAと協力して当該異議申し立てへの対応とともに、建築許可に向けて引
き続き条件事項を遂行していく予定
IV-7. ケイマン2ホテルの状況について
2024年2023年
ケイマン2ホテルの運営委託収益の推移
26
8
29
13
13
14
2019年2022年2023年
6月期12月期
（百万米ドル）
101.4%
上昇
9.6%
上昇
39
21
43
89%
84%
78%
86%
85%
84%
86%
76%
88%
86%
93%
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
0
20
40
60
80
100
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
20192023vs 2019
空路での宿泊を伴う訪問客数
2
（千人）
ケイマン2ホテルの客室販売室数
9,368
16,039
53,704
40,507
（A）'19年
12月期
（B）'23年
12月期
個人
団体
‘23 vs ‘19
（B /A）
63,072
56,54689.7%
75.4%
171.2%
コロナ禍に鬱積し
ていたインセン
ティブ旅行をはじ
めとする需要増
カリブ海でのマリ
オットのロイヤル
ティポイントが利
用可能なホテルの
増加による、ポイ
ント利用の宿泊減
（単位：室）
85.5%
91.4%
91.9%
86.0%
84.0%
79.9%
81.9%
82.6%
90.3%
94.0%
99.0%
91.2%
91.3%
91.9%
127.9%
116.1%
129.7%
125.7%
138.1%
141.9%
128.6%
135.7%
128.6%
120.1%
146.0%
118.5%
138.8%
116.3%
109.4%
106.1%
119.2%
108.1%
116.1%
113.4%
105.4%
112.1%
116.2%
112.8%
144.6%
108.1%
126.7%
106.9%
稼働率ADRRevPAR

22
◼2月13日時点でエアライン10社がケイマン諸島への便を運航。ケイマン航空は2023年11月からロサンゼルス国際空港からの直行便を週２便に増便
◼米国でのパイロット不足がフライト増便上の課題だが、パイロット養成学校の拡充等、状況改善に向けた動きが見られる
エアライン主要目的地
エア・カナダトロント（カナダ）
アメリカン航空ボストン、シャーロット、シカゴ、ダラス、
デトロイト、マイアミ、フィラデルフィア
ブリティッシュ・
エアウェイズ
ロンドン（イギリス）、ナッソー（バハマ）
ケイマン航空デンバー、マイアミ、ニューヨーク、タンパ、ロサンゼル
ス、ハバナ（キューバ）、ラ・セイバ（ホンジュラス）、
ロアタン（ホンジュラス）、キングストン（ジャマイカ）、
モンテゴ・ベイ（ジャマイカ）
デルタ航空アトランタ、デトロイト、ミネアポリス
ジェットブルー航空ニューヨーク、ボストン、フォートローダーデール
サウスウエスト航空フォートローダーデール、ヒューストン、ボルチモア
ユナイテッド航空ヒューストン、ニューアーク、ワシントンD.C.、シカゴ
ウエストジェット航空トロント（カナダ）
カリビアン航空キングストン（ジャマイカ）
IV-8.ケイマン諸島への就航エアラインとパイロット不足解消への動き
（注1）出所：ケイマン諸島空港当局・ケイマン航空のデータに基づき、本資産運用会社が作成
（注2）出所：Forbes、オクラホマ大学、デルタ航空、Halldale Group
ケイマン諸島に就航しているエアライン
1
米国でのパイロット不足解消への動き
2
パイロット志願者増加パイロット養成学校の拡充航空会社による投資
•パイロットの待遇改善によ
り志願者が増加。操縦練習
許可証（student pilot
certificate）の数は2023年末
時点で280,582と、2020年か
ら約6万増加
•パイロット養成学校米国最
大手のATPは過去2年で28拠
点新設し80拠点に
•オクラホマ大のパイロット
養成学校は訓練機の拡充等
により定員を倍増させる計
画を2022年に発表
•ユナイテッド航空は1億ドル
投資し、トレーニングセン
ターを拡張。2024年完工予
定
•デルタ航空は2023年8月にパ
イロット養成学校を開設
ケイマン諸島へのフライト増便例
◇2023年11月7日以前
◇2023年11月8日以降
便名出発地到着地運航日
KX480グランドケイマンロサンゼルス水曜日/土曜日
KX481ロサンゼルスグランドケイマン木曜日/日曜日
便名出発地到着地運航日
KX480グランドケイマンロサンゼルス土曜日
KX481ロサンゼルスグランドケイマン日曜日

25,943
22,853
25,005
29,824
34,153
35,236
29,358
31,061
44,564
51,763
70,562
92,002
106,215
109,027
109,317
114,208
106,133
102,286
73,478
69,241
65,689
61,190
57,216
48,874
54,512
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
'11年
12月
'12年
6月
'12年
12月
'13年
6月
'13年
12月
'14年
6月
'14年
12月
'15年
6月
'15年
12月
'16年
6月
'16年
12月
'17年
6月
'17年
12月
'18年
6月
'18年
12月
'19年
6月
'19年
12月
'20年
6月
'20年
12月
'21年
6月
'21年
12月
'22年
6月
'22年
12月
'23年
6月
'23年
12月
59,892
56,212
46,690
35,631
29,464
19,977
13,694
8,158
10,444
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
2019202020212022202320242025
2026～未定
（注1）「月刊ホテルレストラン」が毎年2回（6月と12月）実施し公表している調査です。
（注2）2023年12月1日時点において公表済みの情報に基づきます。また、基本的に、40室以上で「ホテル」申請の新規案件を集計の対象としています。
（注3）各調査時点で把握・確認された計画に基づきます。
（注4）上記に示す新規供給計画は、 2023年12月1日時点の調査によるデベロッパーの計画に基づき、実際の新規供給数は当該数値と大幅に異なる可能性があります。
IV-9. 国内の新規ホテル供給状況
23
◼「月刊ホテルレストラン」による半年ごとの調査
1
によると、毎年の新規供給客室数の実績/計画値は右肩下がりで推移
◼一方で、新・増設ホテル計画確認客室数は2019年12月以来の減少トレンドから初めて増加に反転
出所：週刊ホテルレストランの公表資料に基づき、本資産運用会社が作成
新・増設ホテル計画数（客室数）
2, 3
出所：月刊ホテルレストランの公表資料及び各ホテルの公式HPに基づき、本資産運用会社が作成
新・増設ホテル計画確認客室数の推移
3
（室）
（室）
新規供給客室数及び新規供給予定客室数推移
4
実績値
計画値
2
増加に
反転

13,660
13,880
13,830
14,110
13,000
13,500
14,000
14,500
2020/112021/112022/112023/11
IV-10.国内既存ホ