8963 インヴィンシブル投資法人

インヴィンシブル投資法人
2024年6月期決算説明資料
TSECode : 8963
2024年8月26日

I.エグゼクティブ・サマリー3～4
II. 2024年7月取得物件の概要
II-1.2024年7月取得物件サマリー6
II-2.ホテルポートフォリオの推移7
II-3.
国内ホテルの分布
8
III.2024年6月期決算と2024年12月期・2025年6月期業績予想
III-1.2024年6月期決算概要10
III-2.ポートフォリオ収益構成11
III-3.2024年12月期業績予想の概要12
III-4.2025年6月期業績予想の概要13
III-5.国内ホテルKPI （実績と2024年・2025年の予想）14
III-6.ケイマンホテルKPI （実績と2024年・2025年の予想）15
III-7.MHM73物件の売上とGOPの推移（実績と2024年・2025年の予想）16
III-8.宴会・会議需要の動向17
III-9.資本的支出及び減価償却費18
III-10.戦略的CAPEX事例①：フレックステイイン飯田橋19
III-11.戦略的CAPEX事例②：サンシャイン・スイーツ・リゾート20
IV. ホテル運営状況と市場環境
IV-1.日本国内における延べ宿泊者数推移
22
IV-2.日本人旅行者の国内旅行需要
23
IV-3.夏休みの過ごし方（明治安田生命保険「夏に関するアンケート調査」）
24
IV-4.インバウンド：市場動向（2019年1月-6月vs. 2024年1月-6月）
25
IV-5.インバウンド：市場動向（中国）
26
IV-6.インバウンド：市場動向（今後の見通し）
27
IV-7.インバウンド：訪日リピーターの推移と訪問先の傾向
28
IV-8.MHMによる取り組み
29
IV-9.MHM：今後の見通しと戦略
30
IV-10.シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取り組み
31
IV-11.試算：ビジネス/レジャー需要の動向
32
IV-12.ケイマン諸島のホテル事業環境について
33
IV-13.海外の状況
34
IV-14.ホテル供給環境：日本の新規ホテル開発と建築費・人件費の上昇
35
目次
Appendix （1）
1.
2024年7月取得物件のKPI
（2023年実績、2024年予想、不動産鑑定士による2026年想定）
45～46
2.投資主優待47
3.国別訪日外国人の状況48
4.国内ポートフォリオマップ49
5.外部成長の実績50
6.スポンサーパイプライン51
7.鑑定評価額と1口当たりNAVの推移52
8.為替変動の影響①（2024年12月期業績予想対比）53
9.為替変動の影響②（2025年6月期業績予想対比）54
Appendix （2） – 財務・運営データ
1.変動賃料ホテルの主要運用データ56～57
2.財務指標データ58
3.2024年6月期損益計算書59
4.2024年6月期貸借対照表60～61
5.2024年6月期キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書62
6.物件収支63～66
7.期末算定価額67～70
8.ポートフォリオ一覧71～74
9.借入金・投資法人債75～82
10.投資主の状況83
11.投資口価格の推移84
V.住居運用状況
V-1.住居の業績について37
V-2.住居ポートフォリオの賃料改定状況38
VI.財務の状況40
VII. ESGに関する取り組み
VII-1.本投資法人による取り組み42
VII-2.MHMによる取り組み43

I. エグゼクティブ・サマリー

I. エグゼクティブ・サマリー（1）
3
2024年6月期
実績
◼当期はホテルの業績向上及び8期ぶりに計上された受取配当金
1
により大幅な増収増益。営業収益は対前期比で12.3%増加の21,136百万円
◼当期純利益は前期比16.9%増加の12,900百万円。1口当たり分配金も同16.9％増加の1,917円となり、2010年2月に本投資法人の商号が
「インヴィンシブル投資法人」に変更されて以降、最大の金額となった
◼当期の1口当たり分配金は2024年7月18日の増資発行決議時に公表した業績予想と比較して32円（1.7%）増加
◼2024年6月期の期末時点保有133物件の期末鑑定評価額は657,902百万円と、2023年12月末対比28,861百万円（4.6%）増加
2024年7月
取得物件の概要
◼国内ホテル12物件を平均鑑定NOI利回り6.0%（償却後NOI利回り4.8%）となる取得価格合計1,044億円で取得
◼地方部の物件を含む国内フルサービスタイプホテルを中心に投資し、全J-REIT中最大のホテルポートフォリオは6,122億円に拡大
◼コロナ禍から大きく回復している宴会・会議・レストラン等の非宿泊関連需要及び地方でのインバウンド需要の取込みを目指す
◼潜在的なスポンサーパイプラインについて、スポンサーは、主として株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「MHM」）
が運営する50以上のホテル（約6,000室）を管理
国内
ポートフォリオ
◼本投資法人が保有する国内ホテル81物件
2
の当期のKPIは全て前年同期を上回った。RevPARは前年同期比11.0%増、GOPは同17.2%増を
達成
◼主要テナントであるMHMが運営する国内73物件
3
（以下「MHM73物件」）においては、当期の宴会・会議・レストラン等の料飲売上
4
はコロナ禍前を超える水準に到達（2019年同期比100.2%）。MHMによるGOPPAR（販売可能室数に対するGOP）を最大化する戦略が
引き続き奏功し、様々なコストが増加する中でも、MHM73物件のGOP比率は2019年同期（39.8%）と同水準の39.7%となった
◼当期の住居41物件のNOIは、賃料増額と稼働率向上の取組みが奏功し、1,140百万円と、前年同期比1.2%増
（注1）「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（以下、「SGTB」または「シェラトン」ということがあります。）」を裏付資産とするキングダム特定目的会社の優先出資証券からの受取配当金を指します
（注2）2024年6月期の期初時点で保有する国内ホテル90物件（優先出資証券の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料等の9物件を除く81物件を指します。
（注3）2023年12 月期の期初時点で本投資法人が保有するMHM運営ホテル73物件を指します。以下本書において同じです。
（注4）料飲売上には、宴会、会議、婚礼、レストランに係る料飲売上の他、宴会、会議、婚礼に係る室料売上、婚礼に係る委託売上等が含まれています。以下本書において同じです。

I. エグゼクティブ・サマリー（2）
4
海外ホテル
ポートフォリオ
◼ケイマン2ホテルの当期のRevPARは、ADR及び稼働率の上昇により446米ドルと、前年同期の415米ドルを7.4%上回った
◼米ドルベースの運営委託収益は、前年同期比8.2%の増加となった
◼期中平均客室稼働率は依然コロナ禍前の水準にまで回復しておらず、2019年同期比10.3pt減の79.0％。今後、コロナ禍で減便したケイ
マン諸島への航空便数の更なる回復により、客室稼働率も2019年水準への上昇が見込まれ、収益の増加が期待される
財務の状況
◼当期は本投資法人初の個人投資家向け投資法人債（2024年２月：60億円）を発行し、資金調達手段の多様化を実現
◼2024年3月には、株式会社日本格付研究所の信用格付がA（ポジティブ）からA+（安定的）に格上げ
◼2024年7月の物件取得に係る総額567億円の借入れを、平均借入期間5.9年で実行し、有利子負債の平均残存年数を2023年12月末時点の
2.4年から2024年8月26日時点で3.5年に長期化し、また、返済期限の分散化を実現
2024年12月期と
2025年6月期の
業績予想
◼1口当たり分配金は2024年12月期1,797円、2025年6月期1,895円と予想。第三者割当増資における発行投資口数の変更により、2024年7
月18日公表の業績予想からそれぞれ8円（0.4％）、8円（0.4％）増加
◼業績予想には、全国旅行支援終了による反動減を見込む。2024年のインバウンド需要に関しては、中国人旅行客の戻りは鈍いが、年間
の訪日外客数は2019年の水準を上回ることを見込む。2025年に関しては、「EXPO 2025 大阪・関西万博」の開催による一定の需要増を
見込む
◼住居41物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込む

II. 2024年7月取得物件の概要

II-1.2024年7月取得物件サマリー
No.物件名所在ホテルタイプ
客室数
（室）
取得価格
1
（百万円）
鑑定NOI
2
（百万円）
鑑定NOI
利回り
3
ホテルKPI
4
（鑑定評価ベース）
ADR客室稼働率
1
アートホテル大阪ベイタワー＆
空庭温泉
大阪府大阪市フルサービス型45431,1851,6625.3%20,000円89.0%
2
函館国際ホテル北海道函館市フルサービス型43516,8301,0526.3%17,000円84.0%
3
アートホテル日暮里ラングウッド東京都荒川区フルサービス型13416,3359245.7%23,700円93.6%
4
ホテルマイステイズ熊本
リバーサイド
熊本県熊本市宿泊特化型1946,8314376.4%12,685円86.9%
5
アートホテル青森青森県青森市フルサービス型2115,6723726.6%11,500円82.0%
6
亀の井ホテル伊豆高原静岡県伊東市リゾートタイプ555,5633446.2%41,200円89.0%
7
アートホテル大分大分県大分市フルサービス型2285,4843606.6%9,990円86.1%
8
アートホテル小倉ニュータガワ福岡県北九州市フルサービス型90
5
4,6723267.0%13,000円90.0%
9
アートホテル宮崎スカイタワー宮崎県宮崎市フルサービス型1353,8212717.1%12,500円85.0%
10
アートホテル鹿児島鹿児島県鹿児島市フルサービス型2083,3952577.6%12,200円82.4%
11
亀の井ホテル彦根滋賀県彦根市リゾートタイプ482,6031796.9%21,350円88.0%
12
亀の井ホテル奈良奈良県奈良市リゾートタイプ422,0291226.0%20,400円85.0%
合計 / 平均
6
2,234104,4206,3116.0%17,960円86.7%
国内ホテル12物件を平均鑑定NOI利回り6.0%となる取得価格合計1,044億円で取得
78912
6
11
（注1）「取得価格」は、売買契約に記載された取得資産の売買価格を記載しています。なお、価格に消費税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
（注2）「鑑定NOI」は、2024年6月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法で算出された運営純収益（NOI）を記載しています。
（注3）「鑑定NOI利回り」は、各取得資産の鑑定NOIを取得価格で除して算出しています。
（注4）「ホテルKPI（鑑定評価ベース）」は、2024年6月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載の指標を記載しています。「ホテルKPI（鑑定評価ベース）」は、一定の前提条件の下に各鑑定評価機関が査定した平年度（概ねDCF法における3年目。以下同じです。）における想定指標であり、将来においてその達成が保証され
るものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注5）本物件の敷地内には「百年庭園の宿翠水」として営業を行っている建物が存在しますが、当該建物は取得対象に含まれないことから、当該建物の客室3室は含まない数値を記載しています。
（注6）「合計／平均」に記載の平均鑑定NOI利回りは、取得資産に係る（注2）記載の鑑定NOIの合計を取得資産の取得価格の合計で除して算出しています。ADRと客室稼働率は、単純平均により算出し、単位未満を切り捨てて算出しています。
10
12345
6

東京23区,
24.1%
首都圏,
10.4%
中部,
10.4%
関西,
11.5%
九州,
16.3%
北海道,
13.4%
その他,
8.0%
海外, 5.9%
東京23区,
33.8%
首都圏,
26.3%
中部,
6.5%
関西,
29.9%
九州, 3.5%
東京23区,
25.8%
首都圏,
12.6%
中部,
11.4%
関西, 6.9%
九州,
14.9%
北海道,
12.8%
その他,
8.6%
海外, 7.1%
2014年12月31日時点2023年12月31日時点2024年7月31日時点
ホテル物件数
1
20 物件92 物件104 物件
タイプ別
2
ホテルポート
フォリオ
3
地域別
4
ホテルポート
フォリオ
3
宿泊特化型,
37.8%
リゾートタイプ,
23.8%
フルサービス型,
38.4%
宿泊特化型,
82.6%
フルサービス型,
17.4%
宿泊特化型,
44.2%
リゾート
タイプ,
26.7%
フルサービス型,
29.1%
◼2024年7月のホテル12物件取得により、全J-REIT最大のホテルポートフォリオは6,122億円になった
◼本投資法人のホテルポートフォリオは当初宿泊特化型ホテルが中心だったが、継続的な外部成長を通じ、多様なニーズを捉えるバランスのとれたポート
フォリオに発展。コロナ禍から大きく回復している宴会・会議等の非宿泊関連需要及び地方でのインバウンド需要の取り込みも狙う
（注1）優先出資証券については、裏付資産を1物件としています。
（注2）「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。「宿泊特化型ホテル」とは、「フルサービス型ホテル」に該当しないホテルをいいます。「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養な
どを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテルをいい、フルサービス型と宿泊特化型の両方が含まれます。なお、「リゾートタイプホテル」に該当する「フルサービス型ホテル」のうち、会議・宴会・結婚式・飲食などへの需要が非宿泊客を含めて相当に見込まれるホテルは「フルサービス型ホテル」に分類し、それ以外のホテル
は「リゾートタイプホテル」に分類しています。また、「リゾートタイプホテル」に該当する「宿泊特化型ホテル」は「リゾートタイプホテル」に分類しています。以下本書において同じです。
（注3）取得価格に基づき算出しています。「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る特定目的会社優先出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算出しています。「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の海外資産2
物件（総称して以下「本海外ホテル」といいます。）については、本投資法人が、匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当として、本海外ホテルに係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社（以下「資産保有SPC」といいます。）から、本海外ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年
５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の帳簿価額を１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。なお、優先出資証券については、裏付資産のホテルタイプ及び所在地に基づき区分しています。
（注4）各エリアは以下のように定義しています。以下本書において同じです。
首都圏（除く東京23区）：東京都（除く東京23区）、神奈川県、千葉県及び埼玉県／関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県／中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県／九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、
佐賀県及び沖縄県
リゾート
タイプ
18.9%
100%= 45,373百万円
100%= 612,281百万円
II-2.ホテルポートフォリオの推移
7
100%= 507,861百万円

II-3. 国内ホテルの分布
8
宿泊特化型
リゾートタイプ
フルサービス型
2024年7月の資産取得により本投資法人が初めてホテルを保有することになった都道府県
◼2024年7月のホテル12物件の取得により、地域別及びホテルタイプ別分散がさらに強化され、バランスの取れたポートフォリオを構築
◼当該取得を通じて、本投資法人は滋賀・奈良・熊本・宮崎の4県にもホテル投資を拡大することになり、ホテルを保有する都道府県数は29に増加
函館国際ホテル
アートホテル青森
アートホテル日暮里
ラングウッド
亀の井ホテル伊豆高原
亀の井ホテル奈良
アートホテル
大阪ベイタワー
&空庭温泉
亀の井ホテル彦根
アートホテル小倉
ニュータガワ
ホテルマイステイズ熊本
リバーサイド
アートホテル鹿児島
アートホテル宮崎スカイタワー
アートホテル大分
2024年6月末時点で本投資法人保有のホテルが所在する都道府県
2024年7月の取得資産

III. 2024年6月期決算と2024年12月期・2025年６月期
業績予想

III-1. 2024年6月期決算概要
10
2023年12月期2024年6月期
差異
金額（％）
営業収益18,81921,1362,31612.3%
不動産賃貸事業収益16,69614,933△1,763△10.6%
うち、ホテル賃料（変動）
7,4417,074△366△4.9%
うち、ホテル賃料（固定）
7,4695,853△1,616△21.6%
うち、住居賃料
1,3881,402131.0%
運営委託収益
2,1234,7742,651124.9%
受取配当金
- 1,428 1,428-
不動産等売却益
- - - -
営業費用6,2306,5002704.3%
不動産賃貸事業費用5,0965,107100.2%
うち、公租公課754623△130△17.3%
うち、減価償却費
3,7763,8891133.0%
運営委託費用73473610.2%
うち、減価償却費
441451102.3%
NOI17,20519,6342,42814.1%
償却後NOI12,98715,2922,30417.7%
営業利益12,58814,6352,04616.3%
営業外収益042742794,430.2%
営業外費用1,5562,16260638.9%
経常利益11,03312,9011,86716.9%
当期純利益11,03212,9001,86716.9%
1口当たり分配金（円）1,6401,91727716.9%
運用日数184182--
営業収益
•
2023年8月取得物件の収益減少：△1,024
•
2023年6月期末時点保有物件の収益増加/減少：△738
-
国内ホテル：△770/ 住居：+31
•
運営委託収益（海外ホテル）の増加：+2,651
-
円ベースで+124.9％、米ドルべースでは+116.3％の増収
（2024年6月期の為替レートは前期比3.9％円安となる1米ド
ル151.2円）
•
受取配当金の増加：+1,428
営業費用
•
2023年8月取得物件の費用増加：+127
-
減価償却費増加：+94、公租公課の増加：＋31
•
2023年6月期末時点保有物件の費用減少：△116
-
減価償却費増加：+19、公租公課の減少：△161
•
運営委託費用（海外ホテル）の増加：+1
営業外費用
•
融資関連費用の減少：△36
•
支払利息の増加：+290
•
投資法人債利息の増加：+45
•
為替差損の減少：△76
•
デリバティブ損失の増加：+530
•
投資口交付費の減少：△152
1口当たり分配金（円）
✓前期より増加：+277
主な差異要因（単位：百万円）
営業外収益
•
為替差益の増加：+423
◼当期は、国内ホテルの賃料が季節要因により前期比マイナスになったものの、海外ホテルの業績向上及び季節要因による運営委託収益の増加並びに8期ぶり
に計上された受取配当金（シェラトン）により、営業収益は前期比12.3%増の21,136百万円。なお当期の受取配当金（シェラトン）は特殊要因により通常よ
りも6ヶ月分多い12か月分に相当する額となっており、当該特殊要因を除いた場合の受取配当金の試算値は、1,053百万円
◼当期の純利益は前期比16.9%増の12,900百万円、1口当たり分配金も同16.9％増の1,917円で着地。 1口当たり分配金の金額は2010年2月に現商号になって以
降、最大の金額となった

営業収益の構成比
1
III-2. ポートフォリオ収益構成
◼当期の営業収益は、運営委託収益の向上と8期ぶりの受取配当金（シェラトン）により、前期比12.3%増加
（注1）各期中にINVが保有していた物件に基づきます。また、売却益は含みません。
（注2）2019年6月期の数値は、本海外ホテルを直接保有する以前の匿名組合出資に基づく分配金を含みます。
運営委託収益
（ケイマン）
受取配当金
（シェラトン）
変動賃料ホテル
（変動部分）
変動賃料ホテル
（固定部分）
固定賃料ホテル
住居
商業施設
11
（百万円）
2019年2023年2024年
6月期12月期6月期12月期6月期
運営委託収益
2
（ケイマン）
3,24020.0%1,3978.4%3,91424.6%2,12311.3%
4,77422.6%
受取配当金
（シェラトン）
8275.1%6734.1%
--%-
-%
1,4286.8%
ホ
テ
ル
変動賃料ホテル
（変動部分）
4,30726.6%5,33232.1%
4,80730.2%
7,57640.3%
7,39835.0%
変動賃料ホテル
（固定部分）
3,83423.6%6,14437.0%
5,19432.6%
7,19838.3%
5,58226.4%
固定賃料ホテル
3882.4%3862.3%
3412.1%
2811.5%
2811.3%
住居
3,31620.4%2,37414.3%
1,5169.5%
1,4978.0%
1,5297.2%
商業施設
3061.9%3071.9%
1410.9%
1410.8%
1410.7%
合計
16,221100.0%16,616100.0%
15,914100.0%
18,819100.0%
21,136100.0%
20.0%
5.1%
26.6%
23.6%
2.4%
20.4%
1.9%
8.4%
4.1%
32.1%
37.0%
2.3%
14.3%
1.9%
24.6%
30.2%
32.6%
2.1%
9.5%
0.9%
11.3%
40.3%
38.3%
1.5%
8.0%
0.8%
22.6%
6.8%
35.0%
26.4%
1.3%
7.2%
0.7%
16,221百万円
16,616百万円
15,914百万円
18,819百万円
21,136百万円
+12.3%

III-3. 2024年12月期業績予想の概要
◼2024年12月期は、サンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修や競合ホテルの開業キャンペーン等の影響で海外ホテルからの運営委託収益が前年同期
比で下回るものの、7月の新規取得物件による賃料増加等により、営業収益は前年同期比26.0％増の23,720百万円、 1口当たり分配金は同9.6％増の1,797円
を見込む
◼6月の訪日客数が依然コロナ禍前の水準を下回る中国人のインバウンド需要の回復次第では更なる上積みも期待される
2024 2H vs. 2023 2H主な差異要因
営業収益
•
2023年6月期末時点保有ホテル賃料（変動・固定合計）の増加：＋489
•
2023年8月取得物件の通期寄与による賃料（変動・固定合計）の増
加：＋392
•
2024年7月取得物件による賃料（変動・固定合計）の増加：＋3,435
•
住居賃料の増加：+28
•
運営委託収益の減少：△102
-
米ドルベースで△11.3%の減収の一方、想定レートは円安進行（2023 2Hは
平均145.4円に対して2024 2Hは想定156.1円）
•
受取配当金の増加：+687
（単位：百万円）
営業費用・営業外費用
•
不動産賃貸事業費用の増加：＋1,009
-
2023年8月取得物件による増加：+185
-
2024年7月取得物件による増加：+735
•
運営委託費用の増加：＋30
-
保険料等の増加：+12
-
減価償却費の増加：+18
•
営業外費用の増加：＋960
-
支払利息の増加：+829
-
投資法人債利息の増加：+58
-
融資関連費用の増加：+125
-
為替差損の減少：△76
-
デリバティブ損失の減少：△30
-
投資口交付費の増加：＋47
12
2023年12月期2024年12月期
差異
金額（％）
営業収益18,81923,7204,90126.0%
不動産賃貸事業収益16,69621,0114,31525.8%
うち、ホテル賃料（変動）
7,44110,7883,34645.0%
うち、ホテル賃料（固定）
7,4698,44097013.0%
うち、住居賃料
1,3881,417282.0%
運営委託収益
2,1232,020△102△4.8%
受取配当金
- 687687-
不動産等売却益
- - - -
営業費用6,2307,4841,25420.1%
不動産賃貸事業費用5,0966,1061,00919.8%
うち、公租公課7548327710.3%
うち、減価償却費
3,7764,53275520.0%
運営委託費用734765304.2%
うち、減価償却費
441459184.1%
NOI17,20521,8404,63426.9%
償却後NOI12,98716,8483,86129.7%
営業利益12,58816,2353,64629.0%
営業外収益0-0△100.0%
営業外費用1,5562,51696061.7%
経常利益11,03313,7192,68524.3%
当期純利益11,03213,7182,68524.3%
1口当たり分配金（円）1,6401,7971579.6%
運用日数184184--

III-4. 2025年6月期業績予想の概要
◼2025年6月期は、受取配当金（シェラトン）が特殊要因（前年同期の受取配当金は通常よりも6ヶ月分多い12か月分の金額を計上）の剥落によって前年同期
比で減少し、海外ホテルからの運営委託収益も2024年12月期と同様の理由によって減少することが予想されるものの、 2024年7月の新規取得物件による賃
料増加等により、増収増益を見込む。営業収益は前年同期比14.7％増の24,247百万円、当期純利益は12.2%増の14,467百万円の予想
◼2025年6月期の1口当たり分配金は、前年同期比1.1%減の1,895円を見込むが、前述の受取配当金（シェラトン）の特殊要因がなかった場合、前年同期の1口
当たりの分配金の額は1,861円であり、前年同期比1.8％増に転じる
13
2025 1H vs. 2024 1H主な差異要因
営業収益
•
2024年6月期末時点保有ホテル賃料（変動・固定合計）の増加：＋457
•
2024年7月取得物件による賃料（変動・固定合計）の増加：＋3,457
•
住居賃料の増加：+20
•
運営委託収益の減少：△143
-
米ドルベースで△1.7%の減収
•
受取配当金の減少：△486
（単位：百万円）
営業費用・営業外費用
•
不動産賃貸事業費用の増加：＋1,044
-
2024年7月取得物件による増加：+992
•
運営委託費用の増加：＋75
-
保険料等の増加：+17
-
減価償却費の増加：+58
•
営業外費用の増加：＋73
-
支払利息の増加：+584
-
投資法人債利息の増加：+13
-
融資関連費用の増加：+34
-
デリバティブ損失の減少：△560
2024年6月期2025年6月期
差異
金額（％）
営業収益21,13624,2473,11114.7%
不動産賃貸事業収益14,93318,6743,74125.1%
うち、ホテル賃料（変動）
7,07410,2473,17344.9%
うち、ホテル賃料（固定）
5,8536,59474112.7%
うち、住居賃料
1,4021,422201.4%
運営委託収益
4,7744,630△143△3.0%
受取配当金
1,428 942△486△34.0%
不動産等売却益
- - - -
営業費用6,5007,5431,04316.1%
不動産賃貸事業費用5,1076,1511,04420.4%
うち、公租公課62375212820.6%
うち、減価償却費
3,8894,65176119.6%
運営委託費用7368117510.3%
うち、減価償却費
4515095812.9%
NOI19,63422,4452,81114.3%
償却後NOI15,29217,2841,99213.0%
営業利益14,63516,7042,06814.1%
営業外収益427-△427△100.0%
営業外費用2,1622,235733.4%
経常利益12,90114,4681,56712.1%
当期純利益12,90014,4671,56712.2%
1口当たり分配金（円）1,9171,895△22△1.1%
運用日数182181--
営業外収益
•
営業外収益の減少：△427
-
為替差益の減少：△423

III-5. 国内ホテルKPI（実績と2024年・2025年の予想）
◼当期は全てのKPIが前年同期を上回った。RevPARは前年同期比で11.0%、GOPは17.2%成長
◼2024年12月期も全てのKPIが前年同期を上回る予想。国内81ホテル
1
ベースのGOPは前年同期を3.6%上回る見込み
◼2025年6月期も、「EXPO2025大阪・関西万博」をはじめとした需要増を背景に、全てのKPIが前年同期を上回ることを見込む
（注1）国内81ホテルとは、2024年6月期の期初時点で保有する国内ホテル90物件（優先出資証券の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料等の9物件を除く81物件を指します。国内81ホテルに、2024年7月に取得した12物件を足したものを国内93ホテルとしています。すべての物件を2023年年初から保有
していたと仮定してKPIを算出しています。また、INVによる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績値を基に、INVが保有していたと仮定した調整を加えて算出していますが、会計上の取扱いの差異に基づく調整など算出時期によっては把握困難な場合があるため、当該調整に伴い実績値に差異が生じる場合があります。GOP算出にあたり、
シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルについては、同ホテルを裏付資産とする特定目的会社の優先出資証券に係るINVの出資割合（49％）をGOPに乗じて加算しています。また、「アパホテル横浜関内」については、INVが受領する賃料をGOPとして計算しています。なお、除外している9物件のうち、「高松東急REI ホテル」については2023
年4月25日より主要テナントである東急ホテルズ＆リゾーツ株式会社との契約を「固定賃料プラス変動賃料型」に変更していますが、開示データの連続性等に鑑み、本ホテルについては当面の間、これまでどおり固定賃料ホテルと同じ扱いとし、引き続き除外する方針です。以下、同じです。
14
11,545
12,787
13,686
11,667
12,886
13,877
13,670
13,958
13,762
14,127
12,629
13,397
12,740
13,533
20232024202520232024202520232024202320242023202420232024
9,295
10,314
11,253
9,302
10,372
11,427
11,279
12,101
11,342
12,228
10,295
11,213
10,330
11,306
20232024202520232024202520232024202320242023202420232024
11,715
13,729
14,176
13,595
16,358
17,633
16,245
16,824
18,618
20,091
27,960
30,553
32,214
36,450
20232024202520232024202520232024202320242023202420232024
80.5%
80.7%
82.2%
79.7%
80.5%
82.3%
82.5%
86.7%
82.4%
86.6%
81.5%
83.7%
81.1%
83.5%
20232024202520232024202520232024202320242023202420232024
6月期12月期年間
国内81ホテル
1
国内93ホテル
1
ADR
（円）
RevPAR
（円）
稼働率GOP
（百万円）
6月期12月期年間
6月期12月期年間
6月期12月期年間
+11.0%
+17.2%
+3.6%
国内81ホテル
1
国内93ホテル
1
国内81ホテル
1
国内93ホテル
1
国内81ホテル
1
国内93ホテル
1

45,659
49,036
51,425
30,041
28,441
37,786
38,682
55,662
67,403
69,751
39,709
40,360
47,370
53,663
2023202420252023202420232024
3,210
3,474
3,414
1,606 1,423
4,816
4,898
3,914
4,774
4,630
2,123
2,020
6,037
6,795
2023202420252023202420232024
59,073
62,084
67,582
46,335
49,758
53,210
56,876
72,015
85,337 91,666
61,247
70,611
66,706
78,903
2023202420252023202420232024
III-6. ケイマンホテルKPI（実績と2024年・2025年の予想）
＜ADR、RevPAR、GOPについて＞
棒グラフ=為替変動の影響をなくすため1米ドル=110円で換算。
折れ線グラフ（ ） = 以下の各期における加重平均為替レート（2024年12月期及び2025年6月期は想定）を使って円換算。
6月期12月期年間
2023年2024年2025年2023年2024年2023年2024年
加重平均為替レート（円）
134.1151.2149.2145.4156.1137.9152.6
◼当期は、全てのKPIが前年同期を上回った。米ドルベースでRevPARは前年同期比で7.4%、GOPは8.2%成長
◼2024年12月期は、競合ホテルの開業キャンペーン、サンシャイン・スイーツ・リゾーツの改修工事による客室売り止め等の影響により、米ドルベースの
GOPは前年同期比で11.3%の減少を見込む。
15
6月期12月期年間
ADR
（円）
稼働率
6月期12月期年間
RevPAR
（円）
GOP
（百万円）
6月期12月期年間6月期12月期年間
+8.2%
+7.4%
△11.3%
77.3%
79.0%
76.1%
64.8%
57.2%
71.0%
68.0%
2023202420252023202420232024

III-7. MHM73物件の売上とGOPの推移（実績と2024年・2025年の予想）
18.8
18.5
21.3
22.2
5.5
4.8
5.5
5.7
1.7
1.6
1.6
1.5
10.3
9.3
11.3
11.6
19_売上
19_GOP!
23_売上
23_GOP!!
24_売上
24_GOP!!!
25_売上
25_GOP
2019年2023年2024年2025年（予想）
料飲売上
（宴会・会議含む）
客室売上
GOP
39.8%37.4%39.7%
ー88.1%100.2%
GOP比率
料飲売上
2019年比
39.2%
103.4%
６月期12月期
16
その他売上
その他売上
◼当期は、料飲売上がコロナ禍以降初めて2019年の水準を超過。また、MHMによるGOPPAR（販売可能室数に対するGOP）を最大化する戦略が引き続き奏
功し、各種コストの上昇圧力がある中でも、2019年と同水準のGOP比率を達成
◼2024年12月期、2025年6月期も、客室売上及び料飲売上の双方が伸長し、GOP比率も現状と同水準を維持していく見通し
20.4
22.5
24.2
6.1
5.8
6.5
1.8
1.7
1.7
11.4
12.2
12.7
19_売上
19_GOP!
23_売上
23_GOP!!
24_売上
24_GOP
2019年2023年2024年（予想）
40.3%40.7%39.3%
ー95.8%106.1%
GOP
GOP比率
料飲売上
2019年比
（十億円）
客室売上
（十億円）
料飲売上
（宴会・会議含む）

◼宴会・会議需要は、コロナ禍により低迷したが、対面コミュニケーションへの回帰、企業による社員研修拡充及び政府によるMICE
1
誘致等、需要増につな
がる動きが見られる
◼MHM18物件
2
、SGTBにおいても、宴会・会議の売上は、概ね2019年の水準まで回復。上記のマクロトレンドを追い風とした今後の更なる成長が期待され
る
III-8. 宴会・会議需要の動向
宴会・会議需要の増加要因
宴会
社員のエンゲージメント向上、人的資本に関する情報の開示義務化等の理由から、研
修費用の今後の増加が見込まれる。当該トレンドに連動した、ホテル施設を利用した
研修・会議（オフサイト等）の増加が期待される
62.8
55.8
43.1
32.4
40.1
39.3
4.8
4.1
17.5
23年度
22年度
21年度
増加現状維持減少
野村総合研究所の調査
1
によると、コミュニケーションの促進等を理由に、都内会社員
の出社割合は増加の傾向。当該トレンドに連動した宴会需要の増加が期待される
17
1位：勤務先のルール変更による出社要請39.0%
2位：円滑なコミュニケ―ションのための自主的出社28.2%
3位：集中するための自主的出社23.7%
4位：社内コミュニケーション促進のための出社奨励20.1%
5位：社外コミュニケーション促進のための出社奨励17.6%
75.1%
59.7%
24.9%
40.3%
23年7月
22年2月
コロナ前
週3日以上出社89.6%
週2日
以下
10.4%
都内会社員の
出社頻度推移
3
出社頻度
増加理由
トップ5
1
研修
教育研修費用
の今後（1-3年）
の方向性（%）
4
MICE
•2023年には、日本で363件の国際会議（国際会議協会基準）が開催された。2019年
（527件）比で68.9%まで回復
•MICE誘致のための、2024年度の政府関連予算は9.0億円と、2023年度の2.1億円から約
４倍に増加。今後一層の国際会議開催件数の回復が期待される
（19年6月期比）
19年6月期比
INV保有物件での宴会・会議の売上
5
MHM
18物件
2
（百万円）
SGTB
（百万円）
宴会売上
（注1） MICEとは、企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称です。以下本書において同じです。
（注2）以下のホテルを指します。マイステイズ新浦安コンファレンスセンター、ホテルマイステイズ函館五稜郭、ホテルマイステイズ宇都宮、ホテルマイステイズ五反田駅前、ホテルエピナール那須、ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンター、亀の井ホテル別府、アートホテル上越、アートホテル弘前シティ、ホテルマイステイズプレミア札幌パーク、ホテルマイステイズ札幌アスペン、アートホ
テル石垣島、アートホテル新潟駅前、ホテルマイステイズ鹿児島天文館、アートホテル旭川、ホテルマイステイズ松山、ホテルマイステイズプレミア成田、アートホテル盛岡
（注3）出所：株式会社野村総合研究所プレスリリース（2023年12月4日。N=3,090人）
（注4）出所：株式会社産労総合研究所「2023年度（第47回）教育研修費用の実態調査」（2023年11月7日。N=147社）
（注5）婚礼及びレストランに係る売上は含まれていません

252
385
971
830
1,297
1,494
1,329
1,006
1,829
2,696
4,435
4,662
667
928
1,323
960
82
45
92
1,798
2,298
1,112
1,877
2,770
3,350
3,585
4,108
5,703
6,651
5,647
5,175
2,455
2,372
2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2024年
III-9. 資本的支出及び減価償却費
減価償却費
資産総額
6
（百万円）
117,927173,815266,619353,695448,362497,979502,717494,766491,416548,646548,646653,066
（百万円）
フリー・キャッシュ
1口当たり310円
3
戦略的CAPEX
4
メンテナンス
CAPEX
5
（注1）Double Occupancy Ratio の略。宿泊人数を販売客室数で割った数値で、1室当たりの平均宿泊人数を意味します。以下本書において同じです。
（注2）「余剰FFO」とは、減価償却費から「メンテナンスCAPEX」を控除した金額をいいます。以下本書において同じです。
（注3）オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当に係る新投資口14,332口の発行が反映された口数7,646,453口を前提としています。
（注4）「戦略的CAPEX」とは、ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出をいいます。
（注5）「メンテナンスCAPEX」とは、建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出及び運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出をいいます。
（注6）各対象期間の末日時点における取得価格に基づきます。2017年以降は、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社優先出資証券にかかるINVの出資金額を含みます。また、本海外ホテルについては、「2018年」は本海外ホテルに係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた資産保有SPCの匿名組合出資持分にかかるINVの出
資金額を、「2019年」以降は、資産保有SPCから本海外ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年5月9日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年5月10日）時点の資産保有SPCにおける本海外ホテルに係るLeasehold等の帳簿価額を、それぞれ取得価格とし、2018年7月26日に締結した為替予約契約（2018年9月26日付で実行済み）に基づく米
ドルと日本円の為替予約レートである1米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。
“余剰FFO
2
”
◼2024年の戦略的CAPEXは、当初計画していたフレックステイイン飯田橋及びサンシャイン・スイーツ・リゾートにおける改装工事に加え、ポートフォリオ
の更なる収益性向上のために、DOR
1
増等を企図したホテルマイステイズ日暮里の改装工事（予算296百万円）への支出を新規に決定したこと等により、当
初予算から499百万円増加
◼減価償却費の当初予算からの増加は、主に2024年7月31日に取得した12物件と上述の戦略的CAPEXの増加による
7,964
7,522
7,740
7,992
6,926
5,811
4,848
2,262
1,365
3,741
8,689
18
9,333
当初予算
（2/26時点）
修正予算
（8/26時点）

◼改装工事による計9室の客室数増加に加え、トリプル・ファミリーなど多人数部屋を増やし、定員を現在の123名から178名まで拡大（44.7%増）。2024年9月
に「フレックステイイン」から「ホテルマイステイズ」へとブランド変更予定
◼定員増の結果、 DORは1.74から2.34へと増加し、ADRは2023年比＋68.4％増加する見込み
◼ROIは約25％を予想。本改装後は2024年予算（改装なし）と比較して年間99,423千円（+82.8％）のGOP増加を見込む
III-10. 戦略的CAPEX事例①：フレックステイイン飯田橋
フレックステイイン飯田橋の工事概要
工事概要
客室ミックスと収容人数の改装前後比較
期間2024年5月27日～2024年9月20日（予定）
金額390百万円（税別）
主な工事内容
①以下を含む客室改装工事
・6階「ジュニアスイートツイン」2室を「スタンダート
ツイン」2室と「デラックスファミリー」1室に改装
（1室増）
・2階レストランを客室に改装（5室増）
・1階テナントスペースを客室へ改装（3室増）
②共有部改装
■客室「スタンダードダブル」（2名）→「コンフォートダブル」（3名）
1
■6階「ジュニアスイートツイン」（2名）→「デラックスファミリールーム」（6名）
1
■ロビー・フロントエリア
1
（注1）完成後のイメージ図です
+44.7%
19

III-11. 戦略的CAPEX事例②：サンシャイン・スイーツ・リゾート
20
◼サンシャイン・スイーツ・リゾートの周辺では、競合ホテルの開業、リニューアルが続いているため、竣工から25年経過した本ホテルの大規模改修を実施
し競争力を強化する。全客室の全面改装、ロビーやレストラン等既存共用部の改装に加え、ピックルボールコート等の新設工事を予定
◼販売機会の損失を最小限に抑えるべく、売止めを伴う客室内装工事期間は2024年8月～11月（A棟）、2025年5月～8月（B棟）に分割し、繁忙期にあたる12月～4
月は両方の宿泊棟が稼働
◼改修費用の総額は26百万米ドルで、改修効果が通期寄与する2026年には、NOIは未改装の場合と比較し91.5%（3.4百万米ドル）増加、ROIは13.2%になる計画
周辺ホテルの動向
客室棟
（A棟）
客室棟
（B棟）
レストラン
カ
受付棟
カフェ
•既存全131室の全面改装
•A棟会議室を客室に転用
•既存設備改装
•屋外客席増設
フィットネス
施設に転用
駐車場
（ウェスティン増築時整備）
ジャグジー新設
ピックルボールコート新設
•ロビー・売店拡張
工期
主要な
改修内容
ホテル名客室数動向
Hampton by Hilton Grand Cayman
Seven Mile Beach
122
2021年改装・
リブランド
Holiday Inn Resort Grand Cayman822021年客室改装
Grand Cayman Marriott Resort3012024年客室改装
Hotel Indigo Grand Cayman2822024年開業
改修前後比較（改修後はイメージ）
■客室
■レストラン
投資効果
概要
2024年8月～2025年9月
うち、客室棟の工期は、2024年8月～11月（A棟）、2025年5月～8月（B棟）
改修費用総額：26百万米ドル
改修効果：改修効果が通期寄与する2026年に、未改修の場合よりも、
RevPAR37.4％増、NOI91.5%増（3.4百万米ドル増）。ROIは13.2％

IV.ホテル運営状況と市場環境

IV-1.日本国内における延べ宿泊者数推移
◼2024年6月期の延べ宿泊者数は前年同期比7.5%増。日本人の延べ宿泊者数は前年とほぼ同水準となる一方、外国人が全体の伸びを牽引
◼外国人の延べ宿泊者数は、過去10年間で堅調に成長し、267.9%の増加を達成した結果、2024年6月期における全体に占める割合は25.3%に到達。訪
日外国人客数を2030年までに2019年の約２倍に増やす政府目標を踏まえると、宿泊市場に占める外国人の重要性は一層高まることが想定される
22
（注1）出所：国土交通省「宿泊旅行統計調査」に基づき本資産運用会社が作成。また、2024年6月の数値は一次速報値、2024年1月～2024年5月の数値は二次速報値であり、今後変動する可能性があります。
過去10年間の延べ宿泊者数推移（1月-6月累計）
1
日本人
外国人
（百万人泊）
変動（%/pt）
+8.0pt+15.7pt

23
IV-2.日本人旅行者の国内旅行需要
◼2024年の日本人観光客の国内旅行における消費額は2019年比で6.0%増加する見込み
1,2
。他方で2024年1月から6月の日本人の出国者数は円安の加
速を背景に2019年同月比で減少
3,4
（注1）出所：株式会社JTB
（注2）2019年は実績の推計値、2024年は予測値であり、実際の数値とは異なる可能性があります。
（注3）出所：日本銀行、数値は月末時点のものであり、取引量に基づいて、最も取引されたレートを記載しています。
（注4）出所：法務省の公表資料に基づき、本資産運用会社が作成
1人１旅行あたり
平均消費額（円）
108.92
110.89
110.92
111.7
109.33
107.68
147.50
150.60
151.25
156.82
156.65
160.95
100
120
140
160
1月2月3月4月5月6月
1,452
1,535
1,930
1,667
1,438
1,521
839
979
1,220
889
942
930
0
500
1,000
1,500
2,000
1月2月3月4月5月6月
’19年
’24年
’24年
’19年
（兆円）
日本人観光客の国内旅行年間消費額推計
1,2
米ドル円為替レート
3
日本人出国者数（千人）
4

国内旅行
遠出をせず近
場でショッピ
ング等
帰省
プール・遊園
地・テーマ
パーク
アウトドア・
キャンプ
五輪・スポー
ツ観戦（自宅
でテレビ観戦
等）
海外旅行推し活未定
2023年
54.6
選択肢なし
26.221.020.0
選択肢なし
8.7
選択肢なし
10.4
2024年
56.922.122.020.018.310.57.36.96.6
56.9
22.1
22.0
20.0
18.3
10.5
7.3
6.9
6.6
0
10
20
30
40
50
60
夏休みの過ごし方（明治安田生命保険「夏に関するアンケート調査
1
」）
夏休みに使う金額の推移
2
◼2024年の夏休みは、物価高でお金を使う人と使わない人で二分「夏
「夏休みに使う金額を昨年より増やす」と回答した人は昨年からほぼ横ばいとなる一方で、「昨年より減らす」と回答した人は昨年より増加
◼今年の夏休みに使う金額は、2023年から10,296円増加の平均82,964円。３年連続で増加
◼夏休みに使う金額を「増やす」と回答した人の理由のトップは「旅行に行くため」
◼夏休みの過ごし方は、コロナ明けで増加した「帰省」から「旅行」へのシフトが見られ、「国内旅行」（56.9％。昨年から+2.3pt）が今年もトップ
◼GWとは対照的に「高（高い）・遠（遠い）・長（長い）」の傾向
夏休みに使う金額を「増やす理由」
2
夏休みの過ごし方
2
今年の夏の旅行の変化（昨年の旅行との違い）
2
78,732
82,950
76,950
84,736
86,159
84,848
82,974
83,622
84,891
89,296
84,332
81,380
83,814
68,071
65,157
53,807
68,632
72,668
82,964
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
（円）
３年連続で増加し
８万円超え
旅行に行くた
め
アウトドア・
レジャーにお
金をかけるた
め
帰省するため
豪華な食事に
行くため
ボーナスが増
えるため（予
定を含む）
賃上げで収入
が増加したた
め
GWにお金を使
わないよう我
慢したから
推し活にお金
をかけるため
家電等を購入
するため
2023年
67.727.419.422.68.110.8選択肢なし選択肢なし7.5
2024年
72.625.117.917.916.813.411.79.55.0
72.6
25.1
17.917.9
16.8
13.4
11.7
9.5
5.0
0
20
40
60
80
昨年から
4.9pt増
（%）
（%）
「国内旅行」が大差で1位
31.1
24.6
21.8
14.5
12
10.5
9.7
8.3
6.7
6
5.1
4.6
1.1
0
20
40
費用を
増やす
遠くに
行く
日数を
増やす
宿の
グレード
を上げる
費用を
減らす
近くに
行く
お土産を
増やす
外食を減
らすため
に飲食物
を持参する
宿のグレ
ードを下
げる
お土産を
減らす
一緒に行
く人数を
増やす
日数を減
らす
一緒に行
く人数を
減らす
今年の夏の旅行は、昨年から高・遠・長へ変化
（%）
（注1）明治安田生命保険相互会社「夏に関するアンケート調査」（https://www.meijiyasuda.co.jp/profile/news/release/2024/pdf/20240718_01.pdf） （注2）明治安田生命保険相互会社「夏に関するアンケート調査」を基に本資産運用会社が作成
回答対象：今年の夏休みに外出する人
回答対象：「国内旅行」または「海外旅行」に行く人（複数回答）
回答対象：夏休みに使う金額を増やす予定の人（複数回答）
24

IV-4.インバウンド：市場動向（2019年1月-6月vs. 2024年1月-6月）
◼2024年1月-6月の訪日外国人旅行者数
1
は2019年同期間比6.9%増。中国以外の国からの訪日外国人旅行者数は2019年同期間比で21.6%増加している
一方で、中国からの訪日旅行者数は依然として32.3%下回っている
◼2024年1月-6月の訪日外国人平均旅行消費額
2
は2019年同期間比で48.0%増。買物代の24.7%増に対し、宿泊費や飲食費といったサービス関連費は
60.8%増加していることから、コト消費へのシフトが生じている。なかでも宿泊費は29,145円増と全費目で最大の伸びを見せており、ADRの更なる
上昇が期待される
25
+9.2％
中国
韓国
台湾
香港
米国
欧州諸国
3
その他
+21.6%
コト消費
+60.8%
娯楽費
交通費
飲食費
宿泊費
買物代
訪日外国人旅行者数（千人）
1
訪日外国人平均旅行消費額（円）
2
（注1）出所：独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（JNTO））「訪日外客統計」に基づき本資産運用会社が作成
（注2）出所：国土交通省「インバウンド消費動向調査」。グラフは出所に基づき本資産運用会社が作成
（注3）英国・フランス・ドイツ・イタリア・スペイン・ロシア・スウェーデン・デンマーク・ノルウェー・フィンランドを指します

4 5 11 15
18
24
30
36
40
35
34
44
55
63
65
73
72
75
1012
24
26
31
42
49
60
63
56
60
57
50
6565
72
82
102
83
89
94
103 103
107
112
111
103
104
97
100
112
120
111
108
111
113
7
12
18
27
33
42
51
52
54
55
54
63
72
82
80
84
85
88
0
20
40
60
80
100
120
訪日中国人旅行者数MHM73物件客室販売数（中国人）中国国内線旅客数中国国際線旅客数
IV-5.インバウンド：市場動向（中国）
◼2023年1月にゼロコロナ政策が終了し、中国政府による観光目的の海外旅行禁止が撤廃されて以降、中国国際線旅客数（≒中国人の海外旅行者数）
は着実に回復し、2024年6月には2019年同月比約88%まで到達
1
。しかしながら2019年のレベルを超過している中国国内線旅客数（≒中国人の空路
による国内旅行者数）と比較すると回復は遅れている。中国政府系シンクタンクの中国旅行研究院は、2024年の中国人の海外旅行者数（日本を含
む全行き先）は2019年比で約84%になる見通しを2024年2月に発表
2
◼中国国際線旅客数の動向と同様に、訪日中国人旅行者数も回復傾向にあり、2024年6月は2019年同月比約75％を記録
3
◼MHM73 物件の中国人客の客室販売数は、2024年6月には2019年同月比の102％と、訪日中国人旅行者数の回復を上回る形で推移
各種規制
の動向
日本：水際対策終了
中国：入国時のコロ
ナ感染の事前検査は
不要
防疫
団体旅行
・
ビザ
2023年2024年
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月
中国：ゼロコロナ政策
終了。中国人の海外旅
行再開
団体旅行解禁対象に78ヵ
国追加
（日本・韓国・米国等）
•2月、20ヵ国を対象に団体旅行解禁
（タイ・ロシア等。日本は対象外）
•3月、団体旅行解禁対象40ヵ国追加
（フランス・イタリア・スペイン等）
26
（注1）中国民用航空局のデータに基づき、本資産運用会社が作成
（注2）出所：中国旅游研究院、ブルームバーグ。2024年の中国人の海外旅行者数（日本を含む全行き先）の予測値については、中国旅游研究院が発表した数としてブルームバーグの記事に掲載されている数値に基づいています。
（注3）独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（JNTO））のデータに基づき、本資産運用会社が作成
•10日、中国が日本人への
ビザ発給手続き停止
•29日、手続き再開
タイ、中国人向け
にビザ免除措置開
始
マレーシア、中国
人向けにビザ免除
措置開始
シンガポール、中
国人向けにビザ免
除措置開始
指標推移
（2019年同月
=100）

306
207
108
18
15
7
6
5
2
香港台湾韓国タイマレーシア中国フィリピンベトナムインドネシア
35%
30%
26%26%
25%
23%
22%
20%
17%17%
31,882
25,066
35,000
60,000
2019年2023年2024年2030年
IV-6.インバウンド：市場動向（今後の見通し）
訪日外国人旅行者数推移海外居住者の外国観光旅行意向調査結果（2023年7月実施）
2
55
1
人口から見たアジアからの訪日客の潜在力
Q：次に海外旅行したい国・地域（上位10地域）
アジア居住者による回答（n=4,857）欧米豪居住者による回答（n=2,557）
人口1,000人あたりの訪日客数（人・2019年）
3
◼2024年の訪日外国人旅行者数は、足元の勢いが持続すれば3,500万人に到達する見通しと政府は発表
1
。2023年7月実施の株式会社日本政策投資銀行
及び公益財団法人日本交通公社の調査によると、アジア居住者・欧米豪居住者の双方において、次の海外旅行の行き先として日本が最も人気を集
めている
2
◼中国及び東南アジア諸国からの人口1,000人あたりの訪日客数は2019年時点で香港、台湾、韓国より限定的であり
3
、今後一人当たりの国民所得が
増加することにより中国及び東南アジア諸国からの訪日客数が大きく増加することが期待される
◼日本政府は2030年に訪日外国人旅行者6,000万人という目標を設定している
4
27
（注1）出所：観光立国推進閣僚会議（第24回）、予想値であり、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注2）出所：株式会社日本政策投資銀行・公益財団法人日本交通公社「DBJ・JTBF アジア・欧米豪訪日外国人旅行者の意向調査（2023年度版）」、本調査のアジア居住者については、韓国、中国、台湾、香港、タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシアの8か国、欧米豪居住者についてはアメリカ、オーストラリア、
イギリス、フランスの4か国が対象となっています。
（注3）出所：総務省統計局と独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（JNTO））「訪日外客統計」に基づき本資産運用会社が作成、年間の各国籍別外国人旅行者数を各国の2019年7月初時点の人口で除して1,000倍することにより算出しています。
（注4）出所：観光立国推進閣僚会議（第23回）、日本政府の目標値であり、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注5）出所：独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（JNTO））「訪日外客統計」
65%
41%
26%26%26%
24%
22%
20%
19%19%
4
（千人）
（予想）（政府目標）

◼2016年以降、日本は最も行きたい旅行先として上位にランクインし続けており
1
、訪日外国人旅行者のうち訪日2回目以上のリピーターの比率はコ
ロナ禍前は4年連続で上昇し、コロナ禍後の2023年の当該比率は68.0％に達した
5
。日本政府が掲げる2030年の目標である訪日外国人旅行者数
6,000万人
2
に向け、一定のリピーターの増加が期待される
◼リピーターは、訪日1回目の訪日外国人旅行者と比べて、北海道、青森県、九州等の地方部
3
への訪問率が高まる傾向が見られることから、リピー
ターの増加による地方部での宿泊増、ひいては地方部に所在する保有資産への恩恵が期待できる
（注1）DBJ・JTBF アジア・欧米豪訪日外国人旅行者の意向調査（2016年～2019年、2023年版）における、海外居住者に対する「今後旅行したい国・地域」という問いでの日本の順位
（注2）出所：観光立国推進閣僚会議（第23回）、日本政府の目標値であり、達成が保証されるものではなく、実際は大きく変動する可能性があります。
（注3）地方部とは、千葉県、埼玉県、東京都、神奈川県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県以外の都道府県をいいます。
（注4）独立行政法人国際観光振興機構（日本政府観光局（JNTO））「訪日外客統計」と国土交通省「訪日外国人消費動向調査」に基づき本資産運用会社が作成。リピーターの人数は、「訪日外客統計」に基づく訪日外国人旅行者数に、「訪日外国人消費動向調査」に基づくリピーター率（日本への来訪回数が2回目以上の
人の割合）を乗じることで算出し、訪問1回目の人数は、「訪日外客統計」に基づく訪日外国人旅行者数から当該リピーターの人数を減ずることで算出しています。そのため、実際のリピーターの人数及び訪問1回目の人数とは異なります。
（注5）出所：国土交通省「訪日外国人消費動向調査」
（注6）出所：国土交通省「令和元年訪日外国人消費動向調査トピックス分析訪日外国人旅行者（観光・レジャー目的）の訪日回数と消費動向の関係について」より引用した2019年のデータです。調査対象は観光・レジャー目的の訪日外国人
訪日外国人旅行者の訪問地の傾向
6
訪日１回目
リピーター
15%以上
10%-14%
5%-9%
1%-4%
1%未満
凡例：
訪日外国人旅行者の
各都道府県の訪問率
訪日外国人旅行者数
4
とリピーター比率
5
の推移
IV-7.インバウンド：訪日リピーターの推移と訪問先の傾向
28
14,256
17,616
19,370
20,468
17,045
9,784
11,075
11,822
11,414
8,021
59.3%
61.4%
62.1%
64.2%
68.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
50.0%
55.0%
60.0%
65.0%
70.0%
75.0%
80.0%
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
2016年2017年2018年2019年2020年2023年2025年2030年
リピーター（千人）訪日1回目（千人）リピーター比率
（政府目標）
60,000
2
24,040
28,691
31,192
31,882
25,066
海外旅行先としての日本の人気度順位
1
アジア
居住者
欧米豪
居住者
1位1位1位1位1位
6位8位8位6位1位

41,981
73,650
0
40,000
80,000
2023年
6月期
2024年
6月期
客室売上高（千円）
1,951
15,333
0
20,000
2023年
6月期
2024年
6月期
客室売上高（千円）
244
1,705
0
2,000
2023年
6月期
2024年
6月期
販売客室数（室）
104.5
13.3
76.9
122.5
63.3
123.9
199.7
60.7
119.6
203.2
65.9
103.6
教育旅行国内スポーツ団体スタディーツアー
2019年6月期2023年6月期2024年6月期2024年12月期見通し
（6月30日時点）
IV-8. MHMによる取り組み
2024年6月期に実施した様々な取り組み
会議・宴会
積極的な提案営業による売上拡大
•国内外の航空便運航の再開によるクルーを対象にした新規運航宿泊をINV保有3ホテルで3
社から獲得。既存契約についても、契約更改のタイミングで単価をアップ
•海外からの「スタディーツアー
3
」については、2023年よりMHMのチェーンが持つメ
リットを活かした需要の掘り起こしや、海外専門エージェント、留学生を多く抱える国内
大学へのアプローチ強化などの取組みを進めていたことから、2024年6月期も2019年6月
期を上回る着地。ゴールデンルート型
4
、中長期滞在型
5
共に順調な受注状況となった
•国内スポーツ団体については、ホテル宿泊料金高騰による宿泊施設変更需要の発生を見越
し、運営ホテルにおける受入条件や価格の明確化や、ホテル近隣のスポーツ施設への営業
提案など、新規需要獲得に向けた施策を実施
◼宴会・会議については、会議単体での開催から宴会を伴う会議への移行や、宴会の戻りが進行。2024年12月期も同様の推移を見込む
◼MHMはホテルチェーン全体で「食が目的となる観光需要の創出」を目指し、本社料飲部門が商品開発、料飲マーケティング戦略策定・指導、定期的な料理コンテストの実施、調理人の
育成サポートやサービスクオリティなどの向上などを継続的に行うと共に、料理の分野別に最高レベルのスキルを持つ複数の統括総料理長が、それぞれが常駐するホテルのみならず
MHMチェーン全体の料理の「美味しさの追求」を指揮している
◼中国・台湾・韓国を担当するインバウンドセールス担当者を増員し、現地エージェントへのセールス能力を強化。積極的なインバウンド需要の取り込みに注力
◼欧米の顧客に対しては、部屋の広さの指定や食事制限の有無等の欧米固有の受注条件に配慮し、欧米に特化した旅行会社へのセールスを実施
顧客基盤拡大・強化に向けた取り組み
INV保有MHM73物件における各種プランの売上高の変化（例示）
（注1）対象：台湾旅行社を通じて予約をした台湾国籍の宿泊者（注2）ホテル近隣企業で行われる研修参加のために、企業が中途採用者を宿泊させる需要
（注3）日本文化・環境を学ぶ海外からの学生・教員向けツアー（注4）東京ー京都ー大阪ー広島のルート（注5）主に旅行期間が2週間～1か月未満の旅行者
•企業のインターン採用者向けの宿泊需
要は旺盛な採用マインドにより2024年
も好調な受注状況が継続。夏季イン
ターンはさらに需要拡大の見込み。中
途採用者向けの宿泊需要
2
についても、
MS亀戸とMS堺筋本町にて借上げ案件
を受注し、2025年も継続予定となるな
ど引き続き活発な需要を見込む
•会議単体での開催から宴会を伴う会議への移行や、宴会の戻りが進行。2024年12月
期も同様の推移を見込む。今後も引き続き需要を獲得するために様々な施策を検討
•INV保有15ホテルにおいて実施されているデリバリーサービス及びテイクアウトは、
実施しているレストラン売上の3.6%を占めており、一定の需要が定着していること
から今後も継続予定
インターン
宿泊需要
中途採用
宿泊需要
2
2023年6月期
1,600千円
6物件
17,135千円
12物件
2024年6月期
7,642千円
17物件
47,878千円
15物件
2024年12月期
（2024年7月18日時点）
11,890千円
10物件
19,210千円
14物件
（百万円）
29
•韓国
さらなる顧客基盤拡大のために、訪日団体/ゴルフツアー受注を目的とした「韓国系」
人材の採用や海外商談会への参加、韓国エージェントへのセールスを拡大
•欧米
予約時期が早く滞在期間が長い欧米の顧客に対しては、部屋の広さの指定や食事制限の
有無等の欧米