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2022年7月期決算説明資料
2022年9月12日
証券コード3458
写真：ロジスクエア三芳II
写真：ロジスクエア大阪交野
写真：ロジスクエア狭山日高
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今後の見通し
1
昨年、事業利益倍増の120億円を目指す第2次中期経営計画を公表いたしました。
初年度である22年7月期は、依然好調な物流不動産の売買・賃貸市場を背景に、期初計画比22％増の109.9億円の事業利
益を達成することができました。
現在、引き続き底硬い物流不動産への需要は健在である一方、物流不動産に対する投資の過熱による土地価格上昇や、資材価
格急騰等、新規投資に対し慎重な姿勢が求められる局面と理解しています。
フロービジネスである物流投資事業においては、既存の豊富な開発パイプラインをしっかりと仕上げていきます。
大型PJである、埼玉ふじみ野PJ、京田辺PJに注力し、新規案件の投資の中心は、26年7月期以降にシフトします。
CREグループの開発事業の強みを生かし、中期的なPJに経営資源を注力することで、継続的な高い開発利益を目論みます。
賃貸市場において、中大型物流不動産の供給が、2022、2023年度は高水準が続く想定ですが、23年7月期売却予定物件にお
いては、LS伊丹の50%、LS白井に関しては、テナントが既に確保できており、LS枚方もテナント候補に内諾をいただいており、リーシン
グは順調です。
原価においても、23年、24年7月期売却予定物件に関しては、約80％の建築費の目線は合意しており、物価高騰のリスクは限定
的です。なお、各物件の売却は、下期を予定しております。
ストックビジネスにおいては、フロービジネスを成長ドライバーにアセットマネジメント事業の運用資産残高は、堅調に積みあがる想定です。
不動産管理事業の中核であるマスターリース事業においては、管理物件の再開発や資産の入れ替え（太陽光発電設備の売却）
により、23年7月期はコアストックが一時的に、減少するものの、マスターリースの稼働率は、高水準であり、安定的な収益が見込める
と考えています。
投資家の皆様とCREの将来の見通しを共有するため、この度、各事業年度の事業利益の見込みを公表いたしました。
最終年度の事業利益は、120億円超、第2次中期経営計画期間平均の事業利益は、前中期経営計画平均の倍増を計画してい
ますが、23年7月期の事業利益は、事業基盤を固める「踊り場」であり、65億円の予定です。
また、株主還元を充実させるため、方針を変更し、総還元性向30％を目標に、中期経営計画期間累計70億円の株主還元を目
論んでおります。なお、株主の皆様への公平な利益還元のあり方という観点から株主優待を廃止することを決定しました。
引き続きのCREグループへのご理解・ご支援よろしくお願いいたします。
代表取締役社長亀山忠秀
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株主還元の基本方針の変更
•物流投資事業の成長を鑑み、株主還元の原資を
ストックビジネスに限定せず、配当と自己株式取得を
合わせた総還元性向の目標を30%程度に変更い
たします。
•この変更に伴い、2022年7月期については、1株
当たり配当金24円に加え、今後、10億円を上限と
する自己株式取得及び総還元性向30%を目指し
ます。
•2023年7月期の株主還元については、１株当た
り配当金24円（予想）を継続します。配当に加
え、機動的な自己株式取得を実施し、積極的
な株主還元を目指します。今後の株価水準に
よっては、配当と自己株式取得の割合が変わ
る場合があります。
20
21
22
23
2424
24.0%
75.4%
21.2%
17.6%
12.2%
69.0%
30.0%
30.0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
18
19
20
21
22
23
24
25
18.7期19.7期20.7期21.7期22.7期23.7期
予想
年間配当額配当性向総還元性向
（円）
※2016年11月1日付、2018年8月1日付でそれぞれ1株につき2株の割合をもって株式を分割しており、上記グラフの年間配当額は、株式の分割を反映し、遡及修正
年間配当額、配当性向及び総還元性向の推移
2
目標
目標
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3
目次
2022年7月期ハイライトP.4
2022年7月期重要指標P.5
2022年7月期決算概要P.6
事業利益及びセグメント利益の期初計画、修正計画、着地P.7
ストックビジネスP.8
フロービジネスP.13
新領域P.18
持続可能な社会への取り組みP.19
2023年7月期通期業績予想P.21
第2次中期経営計画の補足説明P.22
APPENDIXP.27
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2022年7月期ハイライト
4
※1事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）+事業投資による損益※22022年3月14日の修正計画比
事業ハイライト
売上高62,734百万円（前年同期比＋31.9％/ 修正計画比
※2
1.8％）
事業利益
※1
10,991百万円（前年同期比＋76.6％/ 修正計画比
※2
5.7％）
⚫売上、利益ともに、修正計画を達成。
⚫物流投資事業：超高水準の利益率（約28％）で計画物件の売却完了。
⚫不動産管理事業：マスターリース事業及びファンドへの物件売却が好調。
⚫アセットマネジメント事業：CREリートの堅調なAUMの成長、私募ファンドの組成が進む。
⚫海外事業：ベトナム・インドネシアにおける物流施設開発が順調。
業績ハイライト
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2022年7月期｜重要指標
5
97.6％
マスターリース稼働率
不動産管理事業アセットマネジメント事業
（前期末比+398億円、2026年7月期目標4,500億円）
2,398億円
AUM:ファンド運用資産残高
物流投資事業
第2次中期経営計画におけるパイプライン残高（未公表、売却済含）
2,000億円超
内公表済パイプライン残高
約1,900億円
ネットD/E レシオ
0.51倍
（期末時点での上限2.5倍）
有利子負債
552億円
（前期末比△0.6pt）
※パイプラインの詳細は、P14参照
ストックビジネス
フロービジネス
財務
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6
2021年7月期
通期実績
2022年7月期
通期実績
2022年7月期
修正計画
（2022年3月14日）
売上高47,55662,73461,600
売上総利益10,31015,717－
販管費4,5375,534－
（のれん償却額）236258－
営業利益5,77210,1829,300
EBITDA6,28810,76710,000
事業利益
※1
6,22410,99110,400
経常利益5,3139,1878,200
親会社株主
に帰属する
当期純利益
3,5745,7755,600
1株当たり
当期純利益
（EPS）
130.40円196.82円190.82円
2021年7月期
通期実績
2022年7月期
通期実績
2022年7月期
修正計画
（2022年3月14日）
売上高47,55662,73461,600
不動産管理事業24,27428,05827,600
物流投資事業22,25233,26032,650
アセットマネジメント事業1,0241,408
1,350
その他事業47―
セグメント利益5,77210,1829,300
不動産管理事業2,0552,8922,100
物流投資事業4,3597,7967,760
アセットマネジメント事業538847840
その他事業52―
調整額△1,185△1,356△1,400
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記※１事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）+事業投資による損益
2022年7月期決算概要
⚫全セグメントにおいて前年同期比、増収増益。過去最高の利益を達成。
⚫連結子会社の固定資産及びソフトウエアを減損処理。
⚫連結子会社ののれんの一括償却。
（百万円）
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⚫好調な事業環境の中、事業利益109億円。
（期初計画対比+22.1%、2022年3月14日発表の修正計画対比+5.7%）
事業利益及びセグメント利益の期初計画、修正計画、着地
7
02,0004,0006,0008,00010,000
事業利益※1
全
社
セ
グ
メ
ン
ト
利
益
90億円
109億円
（期初対比＋22.1％）
05001,0001,5002,0002,500
不動産管理事業
期
初
着
地
期
初
修
正
①
修
正
②
着
地
19億円
28億円
（期初対比＋49.1％）
01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000
物流投資事業
0100200300400500600700800
アセットマネジメント事業
期
初
修
正
①
修
正
②
着
地
77億円
（期初対比＋1.9％）
76億円
期
初
修
正
①
修
正
②
着
地
6億円
8億円
（期初対比＋38.9％）
※1事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）+事業投資による損益
修
正
①
修
正
②
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重要指標：管理物件推移
ストックビジネス｜不動産管理事業
8
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
マスターリース
プロパティマネジメント
マスターリース稼働率
⚫マスターリースの稼働率は順調
⚫CREマスターリース3号、4号ファンドに物件を売却し収益を計上
⚫（株）エンバイオC・エナジーの設立に合わせ、太陽光発電設備を移
転
⚫新規事業・海外事業の先行投資費用を負担するも、収益は計
画を上回る。
堅調なマスターリースに加え、CREマスターリース3号、4号ファンドへの物件売却が寄与し、前年同期比増収増益
修正計画比
※1
約183万坪｜1,603物件
マスターリース稼働率97.6％
※1 2022年3月14日の修正計画比
138%
0%25%50%75%100%
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リテナント時の賃料
ストックビジネス｜不動産管理事業
ML事業領域においても、リテナント賃料は上昇傾向
物流投資事業・アセットマネジメント事業を支える顧客との濃厚なタッチポイント
ML物件の推移
1,184
1,324
1,346
（件）
IPO時
現在
ロジコム統合
No.3
管理業界におけるポジショニング
※物流施設中心型PM会社の受託面積ランキング
月刊プロパティマネジメント2021年11月号より当社作成
（受託面積：百万㎡）
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
G社D社当社P社
9
2021ー2022
入替テナント賃料変動率入替率
2.6％
6.5％
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CREロジスティクスファンド投資法人の物件取得が進み、
資産残高は、前期末比＋398億円
公募・私募ともに、ファンドへの資産組入により取得報酬が寄与し、前年同期比増収増益
10
2019.7月2020.7月2021.7月2022.7月
公募私募
2,398億円
公募（CREロジスティクスファンド投資法人）
⚫資産規模拡大、AUM1,300億円に。
私募
⚫CRE ML4号ファンドの組成完了。
⚫コアブリッジファンド第1号の組成完了。
⚫セルフストレージ特化型ファンド組成。
101%
0%25%50%75%100%
2,000億円
1,560億円
1,168億円
ストックビジネス｜アセットマネジメント事業
重要指標：ＡＵＭ推移
修正計画比
※1
※1 2022年3月14日の修正計画比
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2021.7月2022.7月2026.7月
公募私募（物流）私募（非物流）
11
※100BPS＝1％
2,000億円
ストックビジネス｜アセットマネジメント事業
アセットクラス別ＡＵＭ推移と平均AM報酬料率推移
33BPS
AM報酬＝AUM×AM報酬料率
AUMの倍増×報酬料率向上を目論む
×
2,398億円
36BPS
×
目標4,500 億円
ターゲット45～BPS
×
物流AUM物流AUM
物流AUM
非物流AUM
非物流AUM
非物流AUM
※私募（物流）には、CREリートへのブリッジファンド、セパレートアカウント、オープンエンド型コアファンドなどを含む。
⚫物流施設の割合を高めることにより、AM報酬料率を向上させ、報酬額の成長を高める
注）CREリートからの運用報酬の計算方法を見直し、再計算しました。
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ストックビジネス｜アセットマネジメント事業
12
オープンエンド型コアファンド
私募領域における物流系ファンドを多様化し、AM報酬の底上げを図る
セルフストレージファンド
NEWNEW
1,000億円程度での組成を
目指し、第1号ブリッジファンド
を組成。
3月1日にLS三芳IIを組み
入れ。
今後拡大が期待されるセルフス
トレージ（SS）の特化型ファンド
を2021年12月に組成。
SS22物件を組み入れ。
特徴特徴
⚫J-REITと同様、実質無期限（オープンエンド）のファ
ンド
⚫長期安定の運用方針（コア）
⚫非上場ファンドの為、株式市場の影響を受けづらい
⚫投資家は、主に国内外の大手機関投資家
⚫セルフストレージ（トランクルーム）に特化
⚫物件を追加的に組み入れ、規模拡大を目論む
⚫非上場ファンドの為、株式市場の影響を受けづらい
⚫投資家は、海外の大手機関投資家
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上場来最高のセグメント利益率23.4%
100%
0%25%50%75%100%
フロービジネス｜物流投資事業
※2 開発に伴う特別利益565百万円はセグメント利益に含まれない。
特別利益565百万円
＋
⚫今期売却予定３物件はすべて売却
⚫開発に伴う特別利益565百万円を計上
⚫大型物流施設「ロジスクエア京田辺」の開
発プロジェクトに着手
⚫物流施設「ロジスクエア掛川」開発に着手
重要指標：第2次中期経営計画におけるパイプライン
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
売却済竣工済着工済土地取得済契約
※締結済
未公表かつ
契約締結済
首都圏関西圏九州圏中部圏その他
13
（億円）
LS大阪交野
LS狭山日高（20%）
LS三芳II
LS白井
LS厚木I
LS松戸
LS枚方
LS伊丹
LSふじみ野A
LSふじみ野B
LSふじみ野C
LS厚木II
LS一宮
LS福岡小郡
※契約：土地売買契約・優先交渉権獲得
修正計画比
※1
※1 2022年3月14日の修正計画比
LS京田辺A
LS掛川
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2026年7月期までの2,000億円超のパイプラインは順調に進捗。首都圏・関西圏にバランスよく投資。
物件名
スケジュール
2022年7月期2023年7月期2024年7月期2025年7月期2026年7月期
ロジスクエア伊丹
エリア兵庫県伊丹市
延べ床面積29,967m
2
ロジスクエア白井
エリア千葉県白井市
延べ床面積30,808m
2
ロジスクエア枚方
エリア大阪府枚方市
延べ床面積45,842m
2
ロジスクエア厚木I
エリア神奈川県愛川町
延べ床面積18,236m
2
ロジスクエア松戸
エリア千葉県松戸市
延べ床面積15,642m
2
ロジスクエア福岡小郡
エリア福岡県小郡市
延べ床面積24,144m
2
ロジスクエア一宮
エリア愛知県一宮市
延べ床面積60,641m
2
ロジスクエアふじみ野A・B・C棟
エリア埼玉県ふじみ野市
延べ床面積112,295/116,319/43,283m
2
ロジスクエア厚木II
エリア神奈川県厚木市
延べ床面積19,000m
2
ロジスクエア京田辺A
エリア京都府京田辺市
延べ床面積160,530m
2
ロジスクエア掛川
エリア静岡県掛川市
延べ床面積14,200m
2
2022年11月竣工予定
2021年9月着工
※国内の開発物件のみ記載
売却予定
14
フロービジネス｜物流投資事業:パイプライン
全パイプラインのエリア分散
首都圏
51%
中部圏
6%
関西圏
37%
九州圏
4%
その他
2%
2021年12月着工
売却予定
2022年11月竣工予定
2021年10月着工
売却予定
2023年1月竣工予定
2022年4月着工
2023年3月竣工予定
2022年5月着工
2023年5月竣工予定
2022年8月着工
2023年9月竣工予定
2023年1月着工予定
2024年2月竣工予定
2023年春頃着工予定
2024年夏頃竣工予定
2022年7月着工
2024年1月竣工予定
2023年3月着工予定
2024年10月竣工予定
2024年着工予定
2025年竣工予定
2023年4月着工予定
2025年2月竣工予定
2023年2月着工予定
2024年1月竣工予定
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15
フロービジネス｜物流投資事業
地域特性を熟知（市街化調整区域・土地区画整理地）
45％
市街化調整区域での
開発実績割合
CREグループの高い土壌対策能力
40％
土壌汚染対策を講じた
開発実績割合
一級建築士により構成される
コンストラクション・マネジメントチーム
庫内オペレーションや
施設管理を熟知したプランニング
建築マネジメントを内製化
⚫汎用性・機能性の確保
（ロジスクエアブランドの確立）
⚫テナントニーズを豊富に反映
⇒高賃料獲得
⚫高いクオリティを創造
⚫高いコストコントロール力
⚫投資意思決定の迅速化
⇒高粗利の源泉
リーシングチームを内製化
物流不動産マーケットを熟知
58年1,346物件
業界随一の
物流不動産事業実績
マスターリースを通じた顧客との
豊富なタッチポイント
公募/私募の両領域での物流ファンド事業
公募：CREロジスティクスファンド投資法人
私募：オープンエンド型コアファンド組成に着手
継続開発を可能にするCREグループの競争優位性
開発の各フェーズにおける競争優位性
株価向上に伴い購買力向上
株式市場の影響を受けづらいプロ限定ファンド
※1天幸総建1964年創業※22022年7月末時点※3LS三芳IIまでの竣工済20物件の実績より
※１
※2
※3
※3
継続的開発
競争優位性
ソーシング
（土地仕入）
コンストラクション
・マネジメント
（建築）
リーシング
（テナント誘致）
EXIT戦略
（売却）
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-100.0%
-50.0%
0.0%
50.0%
100.0%
150.0%
18.3Q18.4Q19.1Q19.2Q19.3Q19.4Q20.1Q20.2Q20.3Q20.4Q21.1Q21.2Q21.3Q21.4Q22.1Q
過去投下累計投下金額売却
21.8
%
28.0
%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
ハードルレート10％
土
地
売
買
契
約
土
地
決
済
建
設
着
工
建
物
上
棟
建
物
竣
工
売
却
2018年
7月期
2019年
7月期
2020年
7月期
2022年
7月期
約19％
約3年半のプロジェクト期間にも関わらず、
加重平均投資期間は、約1.5年
注）総コストを100％とした場合の資金投下・回収イメージ（税抜）売却後のCREリートから受け取るＡＭ報酬・ＰＭ報酬は含まず
※１Cashベース。固都税精算・消費税含まず。レバレッジはLTV75%,金利1.5％前払と仮定
ノンレバIRRレバ後IRR
50％超
2021年
7月期
※１※1
セグメント粗利率推移
⚫高いセグメント粗利率を維持
参考：投資～回収プロセス
⚫テールヘビーな資金投下により、高いＩＲＲを実現
→高い粗利率との相乗効果にて、高いIRRを実現
参考例：LS大阪交野
フロービジネス｜物流投資事業：投資～回収実績
前期までの実績
22.7期
16
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3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
2019年1月2019年9月2020年5月2021年1月2021年9月2022年6月
取得価格NCF利回りCREリート
空室率2.13％
（2022CY2Q）
賃貸マーケット
フロービジネス｜物流不動産マーケット環境
売買マーケット
⚫CAPレートの低下傾向は継続。
※上場リート保有物件のうち、首都圏所在の物流施設の取得時鑑定NOI利回り
17
出所：当社「倉庫・物流不動産マーケットレポート（β 版）Ver. 202206」
首都圏
関西圏
■ストック量と空室率
万㎡
％
％
万㎡
空室率2.72％
（2022CY2Q）
出所：SMBC日興証券
⚫旺盛な需要が継続、首都圏・関西圏ともに2％と低い空室率
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
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新領域
ベトナム
⚫ハイフォン3棟（稼働中）
⚫ハイズオン1棟（2022年4月竣工）
⚫今後の計画
タイ
⚫セルフストレージ
海外L I Pを構成する新規事業群
インドネシア
⚫倉庫開発に向け、現地法人を設立
⚫BTS 型物流施設を着工（ジャカルタ近郊チカラン市）
連
結
子
会
社
持
分
法
適
用
関
連
会
社
投
資
先
（株）はぴロジ
流通プラットフォーム
事業
（株）APT
倉庫自動化
ソリューション
（株）A-TRUCK
冷凍車・ウイング車
専門リース・レンタル
CBcloud（株）
配送
マッチングサービス
（株）AMS
ECフルフィルメント
（株）倉庫人材派遣センター
人材の派遣
物流DX支援サービス
18
プロジェクト名（仮称）延床面積（予定）竣工（予定）
クアンガイ35,530㎡2023年12月
ゲアン41,270㎡2023年12月
バクニンII47,600㎡2024年
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持続可能な社会への取り組み
⚫開発物件「ロジスクエア」への太陽光発電システムの導入を通じ100%再エネ化へ
⚫開発物件「ロジスクエア」の環境評価獲得：BELS、CASBEE
⚫開発物件「ロジスクエア」の設備：LED照明導入、井戸水活用、緑化推進等
⚫ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人のGRESB登録への取り組み、グリーンファイナンスの実施
⚫土壌汚染対策
⚫歴史保存への協力（採掘への協力）
⚫倉庫開発による地域雇用の創出
⚫福祉活動への参加
⚫大学での講義（寄附講座）：上智大学、明治大学
⚫ダイバーシティの推進
⚫働き方改革の推進
⚫自己実現を重視した人材開発・人材育成
E
サステナブルな環境の実現
マテリアリティ（重要課題）への取組みを通じて、持続可能な社会の実現に向けて貢献していきます。
19
関連する主なSDGs
S
地域社会とともに発展・成長を実現
多様な人材が活躍できる組織づくり
コーポレート・ガバナンスを高め社会からの信頼を獲得
⚫コーポレート・ガバナンスへの対応
⚫コンプライアンスの徹底・強化
⚫リスクマネジメントの強化
特定したマテリアリティ（重要課題）
G
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ストックビジネスのセグメント利益
20
2,593
3,739
302
20
893
218
357
49
263
384
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2021.7期2022.7期
※ストックビジネス＝不動産管理事業+アセットマネジメント事業
（百万円）
ML賃料に
関連する
販管費増
AM事業
収益増
その他に
関連する
販管費増
新領域
販管費増
0
ML賃貸
差益増
AM事業
販管費増
その他
収益増
新領域
収益増
不動産管理
AM
新領域
・不動産販売収益増
・リーシング収益増
・リーシングの利益配分増
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21
2022年7月期
通期（連結）
実績
2023年7月期
通期（連結）
予想
増減
金額％
売上高62,73461,800△934△1.5%
営業利益10,1826,350△3,832△37.6%
EBITDA10,7677,020△3,747△34.8%
事業利益
※1
10,9916,500△4,491△40.9%
経常利益9,1875,000△4,187△45.6%
親会社株主
に帰属する
当期純利益
5,7753,200△2,575△44.6%
1株当たり
当期純利益
（EPS）
196.82円106.79円△90円△45.7%
2022年7月期
通期（連結）
実績
2023年7月期
通期（連結）
予想
増減
金額％
売上高62,73461,800△934△1.5%
不動産管理事業28,05829,8001,7416.2%
物流投資事業33,26030,850△2,410△7.2%
アセットマネジメント事業1,4081,150
△258△18.4%
その他事業7ーーー
セグメント利益10,1826,350△3,832△37.6%
不動産管理事業2,8922,580△312△10.8%
物流投資事業7,7964,980△2,816△36.1%
アセットマネジメント事業847680△167△19.7%
その他事業2ーーー
調整額△1,356△1,890△533ー
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記※１事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）+事業投資による損益
2023年7月通期業績予想
（百万円）
⚫事業利益120億円に向けての事業基盤を固める「踊り場」の期となる予想。
⚫物流投資事業では、ロジスクエア3物件を売却予定。セグメント利益率16%を超える計画であるものの、前期が超高水準であり、減収減益見込み。
⚫アセットマネジメント事業では、CREリートを含む運用資産残高は成長計画である一方、私募において、ファンド組成、物件売却による手数料が前期
比減少計画であり、セグメント全体では減収減益を見込む。
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22
第2次中期経営計画の補足説明
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19
47
62
109
65
65
70
120
39
45
45
52
50
53
58
65
0
20
40
60
80
100
120
140
2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期2023.7期2024.7期2025.7期2026.7期
事業利益コアストック
23
事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）+事業投資による損益
各事業年度の想定事業利益
第１次中期経営計画
第2次中期経営計画
事業利益の拡大に合わせ、安定収益基盤（コアストック）の成長を目論む
平均86億円（計画）
（億円）
期中平均倍増
平均43億円（実績）
～
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その他, 142
固定資産, 405
仕掛・販売用不
動産, 964
現預金, 216
自己資本, 523
その他負債, 261
有利子負債, 942
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
24
投資、財務の安定、株主還元のバランスを重視
バランスシートシミュレーション
✓開発事業の強みを生かし、収益性の高い中長期の投資に注力（2026年7月期以降への投資にシフト）
✓手元資金・借入を活用。財務レバレッジは、適切にコントロール（各期末上限ネットD/E 2.5倍以下）
✓次の不動産の買い場までは、株主還元を手厚く（第2次中期経営計画期間累計70億円目標）
その他, 90
固定資産, 259
仕掛・販売用不動産, 465
現預金, 368
自己資本, 362
その他負債, 269
有利子負債, 552
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2026年7月期末（想定）
2022年7月期末（実績）
ネットD/E 1.4
ネットD/E 0.51
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25
中期計画中のキャピタルアロケーション
✓物流投資事業
累計2,000億円の既存パイプライン＋450億円程度の積み上げ
2026年以降の中期案件に注力し、過当競争を回避
✓不動産管理事業
中小型ファンド等向けに、小型倉庫投資を加速
保有期間の賃料収益（コアストック）⇒売却利益の循環を生み出す
✓AM事業
CREリートへのセームボート投資
⇒３％超の水準を維持
私募ファンドへのセームボート投資
✓新領域
海外：ベトナム、インドネシアへの投資を加速
中期的な収益機会を目論む
LIP：M&Aや、物流賃貸ニーズにつながる投資を継続
✓株主還元施策
配当と自社株買いを機動的に実施。
累計70億円の株主還元を目指す。（総還元性向30％）
物流投資事業投資, 2,500
不動産管理事業投資, 180
AM事業投資, 85
新領域投資, 120
株主還元, 70
単位：億円
※2023年7月期～2026年7月期中の投下資金の内訳
ただし、株主還元は、2026年7月期の収益を原資とする還元も含む
投資、財務の安定、株主還元のバランスを重視
前中計比
年平均株主還元額
約2.5倍
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26
開発事業の投資計画
321
440
1,507
2023年7月期
2024年7月期
2025年7月期
2026年7月期
協議中物件
2025年7月期追加物件
2026年7月期追加物件
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
売却済簿価（2022/7）
竣工時想定簿価想定販売価格
今後の仕入目標
既存開発パイプラインと今後の開発事業計画
合計開発粗利：240億円
今後の仕入目標：450億円～
粗利率
28％
工事価格高騰等を勘案し、
保守的に粗利率10％強に設定
既存パイプラインでしっかりと収益を確保、短期的な仕入はリスク／リターンを重視
今後の開発事業の主なリスク要因
・建築費高騰による利益圧縮
⇒2023、24年7月期売上見込物件の８割は工事費目線合意済
・テナント誘致の遅れによる売却の期ズレ
・テナント賃料の見込のズレによる売り上げ減
（億円）
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27
APPENDIX
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売上高
2,103
696
2,611
3,574
5,775
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
28
33,584
23,941
41,194
47,556
62,734
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
業績ハイライト（全体）
（百万円）
3,186
1,651
4,228
5,772
10,182
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
3,103
1,382
4,049
5,313
9,187
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
（百万円）
（百万円）
（百万円）
営業利益
経常利益親会社株主に帰属する当期純利益
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1,837
207
2,521
4,359
7,796
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
物流投資事業
セグメント利益
1,724
1,764
2,163
2,055
2,892
382
406
503
538
847
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
2018.7期2019.7期2020.7期2021.7期2022.7期
不動産管理事業アセットマネジメント事業
業績ハイライト（セグメント別）
29
（百万円）
（百万円）
ストックビジネス
フロービジネス
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セグメント別売上高・利益推移
30
2021年7月期2022年7月期
１Q２Q３Q４Q累計１Q２Q３Q４Q累計
不動産管理事業
売上高7,1475,4335,8015,89124,2747,9445,7136,5267,87428,058
利益7084306832332,0559494818166442,892
利益率
9.9%7.9%11.8%4.0%8.5%12.0%8.4%12.5%8.2%10.3%
物流投資事業
売上高76820,85718843722,25222,4393016,6903,82833,260
利益1304,753△255△2694,3594,997△92,5043047,796
利益率
17.0%22.8%△135.4%△61.6%19.6%22.3%△3.3%37.4%8.0%23.4%
アセットマネジメント事業
売上高
2472941902921,0243574342923231,408
利益
1412049596538261297187100847
利益率
57.2%69.5%49.9%33.2%52.5%73.2%68.5%64.0%31.0%60.2%
（百万円）
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2022年7月期決算概要連結BS
31
2021年
7月末
2022年
7月末
増減
2021年
7月末
2022年
7月末
増減
資産99,041118,24819,206負債72,29582,0909,795
流動資産76,79092,27315,483流動負債14,97520,6955,720
（主な内訳）（主な内訳）
現預金19,47336,80617,332短期借入金等※12,6503,429778
販売用不動産24,9202,555△22,364固定負債57,31961,3944,075
仕掛販売用不動産27,34243,98116,638（主な内訳）
固定資産22,22425,9543,730長期借入金等※247,00251,7904,788
（主な内訳）受入敷金保証金7,9317,97543
有形固定資産4,5657,2222,656純資産26,74636,1579,410
無形固定資産1,6301,052△577資本金3,0715,2172,146
投資その他の資産16,02817,6791,651資本剰余金5,0317,1772,146
（内、敷金及び保証金）
（7,022）（7,548）
526利益剰余金17,15722,3115,154
資産計
99,041118,24819,206
負債・純資産計99,041118,24819,206
（単位：百万円）
※1短期借入金等＝短期借入金+1年内返済予定の長期借入金+1年内償還予定の社債
※2長期借入金等＝社債+長期借入金
•販売用不動産の主な内訳：小型倉庫等10物件
•仕掛販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア厚木I、ロジスクエア枚方、ロジスクエアふじみ野A棟・B棟・C棟、
ロジスクエア伊丹、ロジスクエア白井、ロジスクエア一宮、ロジスクエア松戸
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主要指標状況（連結）
財務基盤（2022年7月末）
32
5,550
15,694
14,226
36,571
42,144
7,126
8,846
10,230
13,082
13,105
12,676
24,540
24,456
49,653
55,249
0.81%
0.77%
0.74%
1.01%
1.14%
0.00%
0.20%
0.40%
0.60%
0.80%
1.00%
1.20%
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2018.72019.72020.72021.72022.7
開発資金開発資金以外
加重平均調達金利
0.75
1.40
1.22
1.86
1.53
-0.04
0.89
0.50
1.13
0.51
39.9%
31.9%
28.5%
26.9%
30.6%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
50.0%
-0.50
0.50
1.50
2.50
3.50
2018.72019.72020.72021.72022.7
D/Eレシオ※1ネットD/Eレシオ※2
自己資本比率
（百万円）
（件）18.719.720.721.722.7
調達先2024232844
※1D/Eレシオ＝有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）/自己資本
※2ネットD/Eレシオ＝｛有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）－現預金｝/自己資本
※3ネットD/Eレシオの上限は2.5倍を目安（2016年9月12日発表「長期経営方針」より）
借入残高・加重平均調達金利の推移（連結）
（倍）
ネットD/Eレシオ（上限）2.5倍※3
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33
会社概要
商号株式会社シーアールイー
代表代表取締役社長亀山忠秀
本社所在地東京都港区虎ノ門2-10-1虎ノ門ツインビルディング東棟19階
営業拠点西東京、神奈川、大阪、福岡、シンガポール、タイ
事業内容物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設立2009年12月22日
資本金52億1,769万円（2022年7月31日現在）
連結売上高627億3,451万円（2022年7月期）
連 結 従 業 員 数316名（2022年7月31日現在）
上場市場東京証券取引所プライム市場（証券コード：3458）
業種不動産業
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34
沿革
1964年
（株）天幸総建設立
1980年
（株）コマーシャル・
アールイー設立
2005年
物流投資事業
（開発）への参画
2009年
12月
CRE設立
2014年
8月
不動産ファンド
事業へ進出
2015年
4月
東証第二部
に上場
2016年
5月
東証第一部
に指定
2015年
10月
エンバイオ・
ホールディングス
と資本業務提携
2016年
4月
アジア進出
（株）天幸総建
（株）コマーシャル・アールイー
2010年8月：管理事業の譲受
2018年
2月
CRE
ロジスティクス
ファンド投資
法人上場
2018年
5月
流通プラットフォーム
ビジネスに進出
東京オリンピック
東京オリンピック
CRE 1.0
CRE 2.0
CRE 3.0
CRE 4.0
倉庫マスターリース事業の拡大
（1964年～2005年）
開発事業へ進出
（2005年～2014年）
不動産ファンド事業へ本格進出
（2014年以降）
物流インフラプラットフォームへ
（2018年以降）
・小型倉庫のマスターリース事業の
開始
・マスターリース物件への賃貸斡旋
機能の充実
・蓄積したノウハウを活用し開発
事業への本格参入
・物流不動産ファンド市場の拡大
に伴い管理事業拡大
・J-REIT事業へ進出、上場、
3年以内にAUM1,000億円へ
・私募ファンド事業も平行し拡大
・物流インフラプラットフォームを
新たな事業領域に
・タイ、ベトナムに本格進出、
事業エリアをアセアンに
2014年8月：完全子会社化
2011年7月：吸収合併
1996年
ブレインウェーブ
創業
（株）ロジコム
2018年12月:子会社化、2020年8月:吸収合併
2021年
2018年5月:子会社化、2020年11月：商号変更
2021年7月:子会社化
Copyright （C） 2022 CRE, Inc. All rights reserved.
シーアールイーグループの主な事業
35
Copyright （C） 2022 CRE, Inc. All rights reserved.
不動産管理事業管理面積（エリア別）
東京圏
約9割
475,363坪
1,346物件
東京圏
約8割
1,354,993坪
257物件
管理面積
管理物件数
415,664坪
36物件
千葉
357,015坪
46物件
埼玉
25,241坪
6物件
茨城
73,796坪
19物件
九州
7,355坪
3物件
東北
40,206坪
49物件
東京
222,376坪
79物件
神奈川
45,064坪
117物件
千葉
88,077坪
224物件
埼玉
15,250坪
27物件
茨城
199,081坪
698物件
神奈川
80,733坪
196物件
東京
7,141坪
5物件
九州
12,282坪
11物件
近畿
20,258坪
64物件
中部
※2022年7月末現在
※東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県
36
174,974坪
15物件
近畿
9,974坪
3物件
中部
平均規模約350坪
平均規模約5,300坪
マスターリース管理状況
プロパティマネジメント管理状況
5,977坪
1物件
北海道
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多様な顧客層
37
マスターリースの業種別テナント構成
プロパティマネジメントの主な顧客
運輸サービス
製造業
中間流通
不動産・建設
小売
法人サービス
消費者
サービス
その他
広告・情報通
信サービス
外食・中食
公共サービス
2022年7月期
テナント数
・ラサールロジポート投資法人
・ラサールREITアドバイザーズ（株）
・スターアジア不動産投資法人
・スターアジア投資顧問（株）
・ケネディクス商業リート投資法人
・ケネディクス不動産投資顧問（株）
・ユナイテッド・アーバン投資法人
・ジャパン・リート・アドバイザーズ（株）
・日本ロジスティクスファンド投資法人
・三井物産ロジスティクス・パートナーズ（株）
・産業ファンド投資法人
・（株）KJRマネジメント
・三菱地所物流リート投資法人
・三菱地所投資顧問（株）
・CREロジスティクスファンド投資法人
・CREリートアドバイザーズ（株）
・ラサール不動産投資顧問（株）
・タカラアセットマネジメント（株）
・ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント（株）
・Challenger（株）
・モルガン・スタンレー・キャピタル（株）
・大栄不動産（株）
・三井物産リアルティ・マネジメント（株）
・フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
・いちご地所（株）
・ヤマト運輸（株）
・宝産業（株）
・UIGアセットマネジメント（株）
・ユニバース開発（株）
・安田不動産ロジリース（株）
・ESRリートマネジメント（株）
・東急不動産リート・マネジメント（株）
・住友商事（株）
・ケネディクス・インベストメント・パートナーズ（株）
・大和リアル・エステート・アセット・マネジメント（株）
・大和ハウスリアルティマネジメント（株）
・エムエル・エステート（株）
・小田急不動産（株）
・東急不動産キャピタル・マネジメント（株）
・（株）AXions
・ニューブレイン（株）
・東京建物（株）
・スターアジア・アセット・アドバイザーズ（株）
・ストラテジック・パートナーズ（株）、等
（敬称略、順不同）
※2022年7月末現在
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物流インフラプラットフォーム（LIP）
38
appendixCASEappendixCASE
株式会社エンバイオC・エナジー
子会社・関連会社
資本業務提携アライアンス
※１
※１
※１
※１
※2
※2
※2
※１連結子会社、※2持分法適用関連会社
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株式情報（2022年7月31日現在）
39
所有者別株式数比率の推移
大株主
発行済株式総数および株主数
10.0%
10.2%
9.8%
12.6%
13.8%
3.7%
3.5%
2.8%
7.8%
10.1%
64.2%
63.6%
63.3%
57.4%
54.6%
17.0%
18.1%
18.9%
21.4%
20.4%
1.1%
4.1%
4.1%4.0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2018.7月2019.7月2020.7月2021.7月2022.7月
個人・その他金融機関その他国内法人
外国人証券会社自己名義株式
発行済株式総数29,971,800株
株主数12,288名
株主名
持株数
（千株）
持株比率
（％）
京橋興産（株）
11,00936.74
ケネディクス（株）
4,48514.97
GOLDMAN, SACHS & CO. REG
1,9226.41
NORTHERN TRUST CO. （AVFC） RE
HCR00
1,4274.76
CITCO TRUSTEES （CAYMAN）
LIMITED SOLELY IN ITS CAPACITY
AS TRUSTEE OF THE VPL1 TRUST
1,0003.34
野村信託銀行（株）（信託口2052257）
9993.33
（株）日本カストディ銀行（信託口）
8502.84
日本マスタートラスト信託銀行（株）
（信託口）
7772.59
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL
5992.00
公共建物（株）
5591.87
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事業利益
パイプライン
管理面積
AUM
コアストック
ROE
物流不動産領域の
リーディングカンパニーに
40
フロービジネスで得られた利益の
再投資により、事業基盤を拡大
AUM・管理面積の積み上げ、
コアストック
※1
を底上げ
2026.7期備考2021.7期
62億円
2,000億円
ML：471,247坪
2,000億円
45億円
15％
PM：1,260,132坪
120億円
3,500億円
ML：600,000坪
4,500億円
65億円
15%以上
PM：1,600,000坪
5ヵ年で倍増（年平均18％増）
2026.7期の数値は、2027.7期以降の
パイプライン
5ヵ年で約27％増加
5ヵ年で倍増
5ヵ年で約40％増加
5ヵ年で約27％増加
※1コアストック＝CRE単体の不動産管理事業の収益（新築の請負工事収益・不動産販売収益を除く）＋アセットマネジメント事業の期中運用報酬
CREの目指す5年後の事業規模
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ねますのでご了承ください。
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