3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人

0
決算説明資料
2024年1月
期
（第18期）
2024年3月19日
資産運用会社
証券コード︓
3455

目次
III 財務状況
1. 財務状況
P19
II ポートフォリオの運用状況
1.
ポートフォリオハイライト
P13
2.
継続鑑定評価
P14
3.
含み益の推移
P15
4.
⻑期安定的なキャッシュフロー
P16
VII Appendix
1
I 決算概要
1. 第18期の主な指標
P6
2. 第18期実績
P7
3. 第18期分配金の増減要因
P8
4. 第19期及び第20期の業績予想
P9
5. 第19期及び第20期予想分配金の増減要因
P10
6. 1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移
P11
エグゼクティブサマリー
1. 第18期（2024年1月期）ハイライト
P2
2. 第19期（2024年7月期）資産の取得
P3
VI ヘルスケア業界を取り巻く環境
1. ヘルスケア施設の需要と供給
P33
2. 地域包括ケアシステム
P34
3. 地域医療構想
P35
4. 高齢者向け施設・住宅の種類
P36
V ESGの取組み
1.
マテリアリティ
P30
2.
トピックス
P31
IV 外部成⻑の取組み
1. 外部成⻑のロードマップ
P22
2. 第19期取得資産の概要
P23
3. 外部成⻑戦略
P26
4. 病院案件の取組み
P28

1. 第18期（2024年1月期）ハイライト
財務状況
有利子負債は391.5億円（前期末比±0億円）、LTVは48.5%（同±0pt）

⻑期借入金（72.5億円）のリファイナンスを実施
借入金の⻑期固定化・返済期限分散の基本方針を継続

⻑期発行体格付（JCR）はA+（安定的）
業績
営業収益
︓2,438百万円 （予想比△0百万円、前期比△0百万円）

当期純利益
︓1,049百万円 （予想比△0百万円、前期比△18百万円）

1口当たり分配金 ︓3,235円
（予想比±0円（±0%）、前期比△47円（△1.4%））

1口当たりNAV ︓135,954円 （前期末比+3,042円（+2.3%））
2
運用状況
資産規模は48物件／792億円、新たな資産の取得／売却はなし
（2024年2月1日（第19期）に5物件23.9億円を取得済）

鑑定評価額の上昇に伴い、第18期末時点で含み益は115億円、含み益率は14.7%に拡大

稼働率は100％維持。テナントの解約や賃料の減額・支払猶予はなし
エグゼクティブサマリー

3
既存パイプラインの中から新たに5物件を23.9億円で取得
スポンサー等が組成したSPCからの取得
スポンサー以外からの取得
ノアガーデン
Ａ館
ノアガーデン
Ｂ館
ノアガーデン
別邸
ノアガーデン
ブルームビュー
ＰＤハウス
東大阪
取得先
合同会社ノアガーデン八軒
トーセイ・アール
株式会社
合計 / 平均
施設分類
住宅型有料老人ホーム
サービス付き
高齢者向け住宅
住宅型有料老人ホーム
オペレーター
株式会社ノアコンツェル
株式会社
サンウェルズ
所在地
北海道札幌市
大阪府東大阪市
取得価格
（百万円）
384
280
300
736
693
2,393
鑑定評価額（百万円）
400
292
314
768
738
2,512
鑑定NOI
利回り
6.3％
5.6％
5.3％
5.1％
5.3％
5.5％
築年数
（注2）
28.2年
24.4年
12.8年
10.2年
1.6年
12.5年
取得日
2024/2/1
-
2. 第
19
期（
2024
年
7
月期）資産の取得
エグゼクティブサマリー
（注
1
）「鑑定評価額」は
2024
年
11
月
30
日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注
2
）「築年数」は
2024
年
2
月
1
日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第
1
位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均により算出しています。

memo
4

決算概要
5

1. 第18期の主な指標
Equity（純資産の部）
Asset（資産の部）
保有物件数
48物件
あ
（±0物件）
取得価格合計
792億円
あ
（±0億円）
鑑定評価額合計
895億円
あ
（+7億円）
含み益
115億円
あ
（+11億円）
平均鑑定NOI利回り
5.5%
あ
（±0pt）
稼働率
100.0%
あ
（±0pt）
固定賃料比率
100.0%
あ
（±0pt）
三大都市圏投資比率
82.9%
あ
（±0pt）
賃貸借契約平均残存年数
11.5年
あ
（△0.5年）
時価総額合計
473億円
あ
（△77億円）
1口当たり分配金
3,235円
あ
（△47円）
利益超過分配金
（注）
（出資の払戻しに相当）
316円
あ
（+5円）
1口当たりNAV
135,954円
あ
（+3,042円）
Debt（負債の部）
有利子負債総額
391.5億円
あ
（±0億円）
平均残存年数
3.1年
あ
（+0.3年）
平均金利
0.78%
あ
（+0.08pt）
⻑期比率
80.7%
あ
（+4.3pt）
固定金利比率
94.9%
あ
（±0pt）
LTV（総資産ベース
/時価ベース）
48.5%/42.5％
あ
（±0pt/△0.5pt）
⻑期発行体格付（JCR）
A+（安定的）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（）内は前期末比増減
6
I 決算概要


賃貸事業費用の増加（+11）

減価償却費（+6）

固定資産除却損（+4）

一般管理費の増加（+2）

調査費（+2）

資産運用報酬（+1）
2. 第18期実績
営業収益は横ばい。営業費用は増加するが、当期純利益・1口当たり分配金ともに予想通りの着地
第17期
（2023年7月期）
第18期
（2024年1月期）
実績
予想
（注2）
実績
第17期比
予想比
（A）
（B）
（C）
（C）-（A）
（C）-（A）
（A）
（C）-（B）
営業収益
2,438 2,438
2,438
△0 △0.0％
△0
営業費用
1,170 1,183
1,184
+14 +1.2%
+0
賃貸事業費用
820
829
832
+11 +1.4%
+2
（減価償却費）
560
566
566
+6 +1.1%
+0
一般管理費
349
353
352
+2 +0.7%
△1
営業利益
1,268 1,255
1,254
△14 △1.1%
△1
営業外収益
2－
0
△2 △83.3%
+0
営業外費用
202
204
204
+1 +1.0%
+0
経常利益
1,068 1,051
1,050
△18 △1.7%
△0
当期純利益
1,068 1,050
1,049
△18 △1.7%
△0
１口当たり分配金（円）
3,282 3,235
3,235
△47 △1.4%
±0
利益分配金
2,828
2,920
2,919
△52 △1.8%
△1
一時差異等調整引当額
からの分配金
143
0
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
311
315
316
+5 +1.6%
+1
（単位︓百万円）
第18期実績（対予想比）第18期実績（対第17期実績比）
営業費用の差異（+14）
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。（注2）第18期予想（B）は2023年9月15日付「2023年7月期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
7

支払利息の増加（+2）
営業外費用の差異（＋1）
I 決算概要
営業費用の差異（+0）

賃貸事業費用の増加（+2）

固定資産除却損（+4）

修繕費（△2）

一般管理費の減少（△1）

公租公課（控除対象外消費税）（+1）

専門家報酬（△1）
（単位︓百万円）（単位︓百万円）

受取保険金の減少（△2）
営業外収益の差異（△2）

8
第18期分配金の増減要因（対第17期実績比）
3. 第18期分配金の増減要因
I 決算概要
（単位︓円）
第18期分配金の増減要因（対予想比）
3,282
3,235
△39
△6
△5
+5
第17期
（実績）
第18期
（実績）
（単位︓円）
賃貸事業費用等
営業外収益
支払利息の増加（△6）
受取保険金の減少（△6）
減価償却費の増加（△16）
固定資産除却損（△13）
調査費の増加（△ 6）
営業外費用
3,235
3,235
△13
+7
+4
+1
第18期
（予想）
第18期
（実績）
一般管理費
賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課（控除対象外消費税）の増加（△3）
専門家報酬の減少（+5）
固定資産除却損（△13）
利益超過分配金
修繕費の減少（+7）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
（利益超過
分配金
を含む）
（利益超過
分配金
を含む）
（利益超過
分配金
を含む）
（利益超過
分配金
を含む）
利益超過分配金

第19期は、資産取得によりトップラインは増収。外部成⻑に伴
い減価償却費や支払利息が増加するが、
当期純利益並びに1口当たり分配金は横ばいを見込む
4. 第19期及び第20期の業績予想
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。（注2）第19期前回予想（B）は2023年9月15日付「2023年7月期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載していま
す。
（注3）第19期予想（C）及び第20期予想（D）は2024年3月19日付「2024年1月期 決算短信（REIT）」にて公表した予
想値を記載しています。
第19期予想（対第18期実績比）
（単位︓百万円）
第20期予想（対第19期予想比）
営業費用の差異（+39）

賃貸事業費用の増加（+35）

減価償却費（+23）

修繕費（+14）

固定資産除却損（△4）

一般管理費の増加（+3）

公租公課（控除対象外消費税）（+1）

専門家報酬（+1）

資産運用報酬（△1）
第18期
（2024年1月期）
第19期
（2024年7月期）
第20期
（2025年1月期）
実績
前回予想
（注2）
予想
（注3）
第18期比 予想
（注3）
第19期
予想比
（A）
（B）
（C）
（C）-（A）
（D）
（D）-（C）
営業収益
2,438 2,438
2,514
+75
2,514
±0
営業費用
1,184 1,184
1,223
+39
1,240
+17
賃貸事業費用
832
832
867
+35
869
+2
（減価償却費）
566
568
589
+23
596
+6
一般管理費
352
351
355
+3
370
+15
営業利益
1,254 1,253
1,290
+36
1,273
△17
営業外収益
0－－△0－±0
営業外費用
204
216
244
+40
249
+5
経常利益
1,050 1,037
1,046
△4
1,023
△22
当期純利益
1,049 1,036
1,045
△4
1,022
△22
１口当たり分配金（円）
3,235 3,200
3,235
±0
3,175
△60
１口当たり分配金
（利益超過分配金（出資の払戻し）
（注1）
を含まない）
2,919 2,884
2,907
△12
2,844
△63
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
316
316
328
+12
331
+3
9
営業外費用の差異（＋40）

支払利息の増加（＋34）

融資手数料の増加（+5）
I 決算概要

支払利息の増加（+5）
営業外費用の差異（+5）
営業費用の差異（+17）

賃貸事業費用の増加（+2）

減価償却費（+6）

修繕費（△4）

一般管理費の増加（+15）

資産運用報酬（+7）

投資主総会関連費用（+7）
営業収益の差異（+75）

第19期取得資産の賃料収入が通期寄与（+75）
（単位︓百万円）（単位︓百万円）

10
第19期予想分配金の増減要因（対第18期実績比）
（単位︓円）
5. 第19期及び第20期予想分配金の増減要因
I 決算概要
3,235
3,235
3,175
+210
△108
△112
+12
△6
△42
△14
+3
第18期
実績
第19期
予想
第20期
予想
第20期予想分配金の増減要因（対第19期予想比）
営業収益
賃貸事業費用等
営業外費用
賃貸事業費用 一般管理費
営業外費用
第19期取得資産の賃料収入
（+210）
減価償却費の増加（△65）
修繕費の増加（△39）
管理業務費の増加（△ 4）
支払利息の増加（△95）
融資手数料の増加（△16）
支払利息の増加（△14）
減価償却費の増加（△17）
修繕費の減少（+11）
投資主総会関連費用（△21）資産運用報酬の増加（△19）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
（利益超過
分配金
を含む）
（利益超過
分配金
を含む）
（利益超過
分配金
を含む）
利益超過分配金
利益超過分配金

6. 1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移
11
I 決算概要
1口当たりNAVは6期連続増加中⻑期的に安定的な分配金、並びにNAVの増大を通じて、投資主価値の向上を目指す
（分配金︓円）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（1口当たりNAV︓円）
（注）
2,699
3,120
3,643
3,320
3,240
3,226
3,266
3,244
3,367
3,557
3,282
3,235
117,445
118,038
118,986
119,303
119,842
119,268
120,907
124,814
127,069
131,033
132,912
135,954
110,000115,000120,000125,000130,000135,000140,000
0
500
1,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
1口当たり利益超過分配金
分配金（出資の払い戻しに伴う利益超過分配金を除く）
1口当たりNAV
0

ポートフォリオの運用状況
12

（注1） 「鑑定評価額合計」は、2024年1月31日（2024年2月1日の取得資産については2023年11月30日）を価格時点と
する鑑定評価書に基づいて記載しています。
「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2024年1月31日及び2024年3月31日を基準日とし、取得価格との加重平均に
より算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均により算出しています。
（注2）（ ）は第17期末比です。（注3）（ ）は第18期末比です。（注4）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。（注5）シップ千里ビルディングのオペレーターは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして面積案分しています
。
1. ポートフォリオハイライト
II ポートフォリオの運用状況
13
主な運用指標
分散状況（2024年3月末見込）
（注4）
第18期
（2024年1月期）
（注2）
保有物件数
48
物件
（±0物件）
取得価格合計
792
億円
（±0億円）
鑑定評価額合計
（注1）
895
億円
（＋7億円）
平均鑑定NOI利回り
5.5
％
（±0pt）
平均築年数
（注1）
18.1
年
（＋0.5年）
賃貸借契約平均残存年数
（注1）
11.5
年
（△0.5年）
固定賃料比率
100.0％
（±0pt）
稼働率
100.0
％
（±0pt）
第19期
（2024年3月末見込）
（注3）
53
物件
（+5物件）
816
億円
（+23億円）
920
億円
（+25億円）
5.5
％
（±0pt）
18.1
年
（±0年）
11.8
年
（+0.3年）
100.0
％
（±0pt）
100.0
％
（±0pt）
ヘルスケア施設
100％
有料老人ホーム
74.9%
ｻｰﾋﾞｽ付き高齢者向け住宅
6.7%
医療関連施設等
2.5%
有料老人ホーム・医療関連施設等
15.8%
施設タイプ
中核都市圏
16.5%
その他
2.1%
首都圏
44.0%
近畿圏
37.4%
投資エリア
三大都市圏
81.4%
オペレーター
（注5）
オペレーター
17社
グリーンライフ及び
グリーンライフ東日本
23.2%
SOMPOケア
16.4%
協和会
9.3%
ベネッセスタイルケア
8.6%
ノアコンツェル
7.5%
その他
35.0%

2. 継続鑑定評価
14
II ポートフォリオの運用状況
第17期末
第18期末
前期比
物件数
48物件
48物件
±0物件
鑑定評価額 88,769百万円 89,543百万円 +774百万円
含み益
10,344百万円 11,501百万円 +1,157百万円
継続鑑定評価概要
物件ごとの変動
第17期末 第18期末
上昇
16
15
維持
28
21
下落
4
12
第17期末 第18期末
低下
15
16
維持
33
32
上昇
0
0
鑑定評価額
キャップレート
（注）
（物件数）
（物件数）
（注）直接還元法の還元利回りを記載しています。
70,413
71,862
71,518
72,531
73,485
86,364
88,206
88,769
89,543
35
36 36
37 37
47
48 48 48
0102030405060
65,00070,00075,00080,00085,00090,00095,000
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
（物件数）
（百万円）
鑑定評価額（百万円）
物件数
0

3. 含み益の推移
15
鑑定評価額の上昇に伴い、ポートフォリオの含み益は着実に拡大
II ポートフォリオの運用状況
49
51
50
56
69
80
94
103
115
7.5
7.7
7.7
8.5
10.5
10.3
12.0
13.2
14.7
5.07.09.011.013.015.0
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
0
20406080
100120140
（％）
（億円）
含み益（左軸）
含み益率（右軸）

オペレーター
総定員数
（注2）
比率
（％）
（注3）
グリーンライフ株式会社
4,762名
（全国25位）
（注4）
23.2
グリーンライフ東日本株式会社SOMPOケア株式会社
29,454名
（全国1位）
16.4
医療法人協和会
ー
9.3
株式会社ベネッセスタイルケア
20,318名
（全国2位）
8.6
4. ⻑期安定的なキャッシュフロー①
ヘルスケア分野の知見を活かし、厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有
固定賃料比率
100%
（注）2024年3月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てして記載しています。
平均残存年数
11.8年
（注）
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価
⻑期安定的な賃料収入
16
II ポートフォリオの運用状況
厳選した優良オペレーター
事業デュー・デリジェンス / モニタリング
業歴・業容
事業モデル
財務内容
組織管理体制
人材確保・育成
コンプライアンス
（虐待防止への取組等）

定量面/定性面の評価分析

定期的な施設訪問・実査 （施設⻑等との面談）
事業運営能力
経営の安定性
事業デュー・デリジェンスとモニタリングを通じて、
安定的なポートフォリオを構築
オペレーター

オペレーターとの間で原則賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結

水道光熱費はオペレーター負担のため、直接的な影響はなし
（注1）シップ千里ビルディングは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして取得価格を面積按分しています。（注2）（出所）週刊高齢者住宅新聞 2023年8月23・30日号（第726号）（注3） 2024年3月末見込の数値を記載しています。（注4）シップヘルスケアホールディングス全体の数字です。
オペレーター上位（取得価格ベース）
（注1）

業界大手のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア傘下のグリーンライフをはじめ、豊富な実績と高い信用力を有するオペレーター17社

医療法人協和会は、6病院 （2,108床）、4介護老人保健施設（入所495名）等を運営する大手医療法人
（注）同部⻑は国土交通省がガイドラインで定める「ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解している専門家」に該当しています。
本資産運用会社にヘルスケア業務推進部
（注）
を設置
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価や、
ヘルスケア業界の調査・分析業務を所管
10年未満
42.9%
10年以上20年未満
44.1%
20年以上
13.1%

4. ⻑期安定的なキャッシュフロー②
17
II ポートフォリオの運用状況
（注）稼働率は、各決算期末日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨
五入して記載しています。平均入居率は、高齢者施設・住宅について、オペレーターから提供を受けた重要事項説明書に
表示された入居者数の合計を定員の合計で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
稼働率と平均入居率の推移
本投資法人の稼働率は上場来ほぼ100%、平均入居率も足元90%前後で推移
100 100 100 100 100 100
99.9
100 100 100 100 100
99.9
100 100 100
84.4
85.2
86.7
84.9
85.3
87.7
91.6
91.5
92.6
92.4
91.1
91.3
88.9
89.0
89.2
89.6
7580859095
100
第3期
2016年
7月期
第4期
2017年
1月期
第5期
2017年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
（%）
稼働率平均入居率

財務状況
18

III 財務状況
19
1. 財務状況①
取組み方針有利子負債の状況
第17期末
（2023年7月期）
第18期末
（2024年1月期）
有利子負債総額
（億円）
391.5 391.5
（うち、ソーシャルローン） （億円）
361.5 371.5
（うち、ソーシャルボンド） （億円）
20.0 20.0
平均残存年数
（年）
2.8
3.1
固定金利比率
（
%
）
94.9 94.9
LTV（総資産ベース） （
%
）
48.5 48.5
LTV（時価ベース）
（％）
43.0 42.5
平均金利
（
%
）
0.70 0.78
LTVと有利子負債総額の推移
環境認識

日本銀行の金融政策見直しにより⻑期金利は上昇傾向

レンダーの融資姿勢は大きな変化なし
取組み方針

財務の健全性と分配金への影響を踏まえた運営を継続

足元は金利スワップにより金利を固定化

LTVについては引き続き50％前後を目処にコントロール

返済期限並びに借入先の更なる分散を検討

⻑期固定金利によるリファイナンス並びに
新規借入を実施、返済期限を分散

既存の短期借入金は⻑期固定化を予定

あおぞら銀行を新たに取引銀行に追加

LTVは50％前後を維持
第18期及び第19期の取組み実績
第19期
（2024年3月末見込）
416.5396.5
20.0
3.4
100.0
50.1
（注）
44.0
（注）
-
331.5
331.5
386.5
391.5 391.5 391.5
416.5
48.1
48.2
48.1
48.2
48.5 48.5
50.1
44.5
43.8
43.7
43.2
43.0
42.5
44.0
404244464850
0
50
100150200250300350400
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
3月末見込
（％）
（億円）
有利子負債総額
LTV（総資産ベース）
LTV（時価ベース）
（注）第18期末総資産額及び有利子負債総額に2024年2月1日に実施した借入金25億円を足して算出した数値を記載しています。

1. 財務状況②
金額
（億円）
比率
（%）
■
三井住友銀行
119.0 30.0%
■
三井住友信託銀行
62.5 15.8%
■
りそな銀行
38.0 9.6%
■
信金中央金庫
22.5 5.7%
■
七十七銀行
19.5 4.9%
■
日本生命保険
18.0 4.5%
■
福岡銀行
17.5 4.4%
■
⻄日本シティ銀行
17.5 4.4%
■
第一生命保険
15.5 3.9%
■
広島銀行
15.5 3.9%
■
SBI新生銀行
13.5 3.4%
■
群馬銀行
12.5 3.2%
■
三十三銀行
7.5 1.9%
■
横浜銀行
7.5 1.9%
■
東日本銀行
5.0 1.3%
■
あおぞら銀行
5.0 1.3%
合計
396.5 100.0
20
借入先の分散状況（2024年3月末見込）
III 財務状況
返済期限の分散状況（2024年3月末見込）
格付・フレームワーク評価の状況
信用格付業者
発行体格付
（アウトルック）
株式会社日本格付研究所
（JCR）
⻑期発行体格付
A+
（安定的）
外部評価機関
ソーシャルファイナンス・
フレームワーク評価
（注）
株式会社日本格付研究所
（JCR）
Social 1（F）
（最上位）
（注）「ＪＣＲソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ＩＣＭＡ）が作成したソーシャ
ルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファイナンス方針）に対するＪＣＲによる第三者評価をいいます。
55.5
64
59
60.5
72.5
40
20
72.5
20
25
20
0
20406080
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第
24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（億円）
⻑期借入金
短期借入金
リファイナンス対象借入
新規借入
投資法人債（ソーシャルボンド）
リファイナンス
リファイナンス（2024年1月31日）︓72.5億円新規借入（2024年2月1日）
︓25億円
リファイナンス（2024年3月29日予定）︓20億円
30.0%
15.8%
9.6%
5.7%
4.9%
4.5%
4.4%
4.4%
3.9%
借入金総額
396.5
億円
借入先
16
社

外部成長の取組み
21

236
384
405 405
421
648 648
663 663
670 670
784
792 792 792
816
16
24
25 25
27
35
35
36 36
37
37
47
48 48
48
53
152535455565
第1期
2015年
7月期
第5期
2017年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
3月末見込
1002003004005006007008009001,000
（物件数）
（億円）
資産規模物件数
１．外部成⻑のロードマップ
資産規模と物件数の推移
IV 外部成⻑の取組み
2019年2月
・第2回公募増資実施・病院不動産を含む
8物件（227億円）を取得
（注）本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないこともあります。
2017年2月
・第1回公募増資実施・6物件（134億円）を取得
第19期の期初に5物件を新たに取得し、資産規模は53物件／816億円に拡大。
2017年11月
・J-REIT初の病院不動産を
20億円で取得
22
2022年2月
・第3回公募増資実施・10物件（114億円）を取得
2015年3月
・新規上場・16物件（236億円）を取得
＜目標＞
1,000
（注）
2024年2月
・5物件（23億円）を取得
0
0

23
取得日
2024年2月1日
取得価格
280百万円
鑑定評価額
292百万円
鑑定NOI利回り
5.6%
所在地
北海道札幌市⻄区八軒9条⻄4-5-15
賃貸可能面積/敷地面積
（注）
1,049.05㎡/5,136.99㎡
構造/階数
RC造/3階
居室数/定員
37室/40人
竣工年月
1999年9月
入居率
85.0%
オペレーター
株式会社ノアコンツェル
ノアガーデン Ｂ館
有料老人ホーム
取得日
2024年2月1日
取得価格
384百万円
鑑定評価額
400百万円
鑑定NOI利回り
6.3%
所在地
北海道札幌市⻄区八軒9条⻄4-5-20
賃貸可能面積/敷地面積
（注）
1,578.76㎡/5,136.99㎡
構造/階数
RC造/4階
居室数/定員
42室/42人
竣工年月
1995年11月
入居率
71.4％
オペレーター
株式会社ノアコンツェル
ノアガーデン Ａ館

2010年10月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。

札幌市⻄区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。

2010年7月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。

札幌市⻄区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
2. 第19期取得資産①
IV 外部成⻑の取組み
有料老人ホーム
札幌市内でドミナント展開する、株式会社ノアコンツェルの運営施設を追加取得
（注）「ノアガーデン Ａ館」、「ノアガーデン Ｂ館」、「ノアガーデン 別邸」及び「ノアガーデン ブルームビュー」は同敷地内に所在してい
るため、敷地面積の合計を記載しています。

24
取得日
2024年2月1日
取得価格
736百万円
鑑定評価額
768百万円
鑑定NOI利回り
5.1%
所在地
北海道札幌市⻄区八軒9条⻄4-5-14
賃貸可能面積/敷地面積
（注）
2,079.81㎡/5,136.99㎡
構造/階数
RC造/4階
居室数/定員
54室/54人
竣工年月
2013年12月
入居率
70.4%
オペレーター
株式会社ノアコンツェル
ノアガーデン ブルームビュー
取得日
2024年2月1日
取得価格
300百万円
鑑定評価額
314百万円
鑑定NOI利回り
5.3%
所在地
北海道札幌市⻄区八軒9条⻄4-5-30
賃貸可能面積/敷地面積
（注）
1,073.34㎡/5,136.99㎡
構造/階数
RC造/3階
居室数/定員
28室/28人
竣工年月
2011年4月
入居率
67.9％
オペレーター
株式会社ノアコンツェル
ノアガーデン 別邸
サービス付き高齢者向け住宅

2011年5月開設の住宅型有料老人ホーム。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。

札幌市⻄区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。

2013年12月開設のサービス付高齢者向け住宅。同一敷地内で高齢者向け住宅4施設計161室、定期巡回・随時対応型訪問介護看護事業所、訪問看護ステーション、デイサービスが一体運営されている。

札幌市⻄区八軒の閑静な住宅街にあり、24時間対応の介護サービス、リーズナブルな料金設定、天然温泉付きの大浴場が特徴。
2. 第19期取得資産②
IV 外部成⻑の取組み
有料老人ホーム
（注）「ノアガーデン Ａ館」、「ノアガーデン Ｂ館」、「ノアガーデン 別邸」及び「ノアガーデン ブルームビュー」は同敷地内に所在してい
るため、敷地面積の合計を記載しています。

25
株式会社サンウェルズ（新規オペレーター）
取得日
2024年2月1日
取得価格
693百万円
鑑定評価額
738百万円
鑑定NOI利回り
5.3%
所在地
大阪府東大阪市⻄堤本通⻄1-3-42
賃貸可能面積/敷地面積
1,792.59㎡/1,081.03㎡
構造/階数
RC造/3階
居室数/定員
48室/48人
竣工年月
2022年6月
入居率
（注）
97.9％
オペレーター
株式会社サンウェルズ
ＰＤハウス東大阪

2022年7月に開設した住宅型有料老人ホームで、訪問介護事業所と訪問看護ステーションを併設、大規模な機能回復訓練室を設けるなど、パーキンソン病のケアに特化したハード・設備仕様になっている。

近鉄奈良線「河内小阪」駅から徒歩 12 分の戶建て住宅、作業所、共同住宅等が混在する一定の住環境を兼ね備えた地域に立地。
2. 第19期取得資産③
IV 外部成⻑の取組み
有料老人ホーム
本社所在地
石川県金沢市二宮町15-13
設立
2006年9月
資本金
35百万円
代表者
苗代 亮達
運営施設数
38施設、うちPDハウス31施設（2023年12月末現在）
備考

パーキンソン病専門ホーム「ＰＤハウス」を中心に、医療特化型住宅、グループホーム、デイサービス等の介護事業を展開。

2022年6月東証グロース市場に上場。大学との共同研究をはじめ専門分野のドクターや医療機関等との連携にも取り組む。
３つの特徴・神経内科専門の医師による訪問診療・パーキンソン病に特化したリハビリプログラム（専門医監修）・24時間体制の訪問看護
訪問看護（併設） － リハビリテーション
訪問介護（併設）
看護職（医療保険）•
体調管理
•
バイタルチェック
•
喀痰吸引
•
服薬管理など
セラピスト•
パーキンソン病
特化のリハビリプログラム
（個別・集団）
介護職（介護保険）•
身体介護

食事介助

入浴介助

身体整容など
転倒防止を企図した居室、先端デバイス、機能回復訓練室
ＰＤハウスのケア提供体制
株式会社サンウェルズが運営する、パーキンソン病ケアに特化した有料老人ホームを初めて取得
（注）入居率は2024年2月末時点のヒアリングによるものです。

26
3．外部成⻑戦略①
良質な案件・情報が集まる仕組み
高齢者向け施設・住宅
（開発）
医療関連
施設等
高齢者向け施設・住宅（開設済）
総額約300億円のパイプライン
（注）
パイプラインの積み上げ状況と事例
IV 外部成⻑の取組み
取組み方針
（注）本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。
環境認識

国内外のファンド等多様なプレイヤーの新規参入により、ヘルスケア不動産の取得需要は旺盛

キャップレートは依然低下傾向で、売買市場は過熱感のある状況
取組み方針

多様なスポンサーサポートや広範なネットワークを活用した良質なパイプラインの拡充

投資対象の拡大、投資手法の多様化を柔軟に検討

戦略的な資産入替による中⻑期的なポートフォリオの質の向上も企図
有料老人ホーム（開発）
出資金額
98百万円
出資予定日
2024年3月21日
所在地
兵庫県⻄宮市
竣工年月
2024年2月
オペレーター
株式会社ケア21
本匿名組合出資持分取得の狙い
ブリッジSPCへの出資による手許資金の有効活用
1
将来的な成⻑の足掛かりとしての優先交渉権の獲得
匿名出資者としての収益獲得機会の創出
23

プレザングラン夙川（匿名組合出資持分（10％）の取得）

本資産運用会社
デベロッパー
ハウスメーカー
オーナー
（個人地主・事業会社・ファンド等）
ウェアハウジング機能
物件情報
物件情報
物件情報
幅広いネットワーク
サポート会社
SMBC信託銀行 / リサ・パートナーズ
マックスリアルティー / SMFLみらいパートナーズ
スポンサー
サポート契約
パイプラインサポート契約
オペレーター
良質な案件・情報が集まる仕組み
オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークと多様なスポンサーサポートを活用した「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力
27
3．外部成⻑戦略②
スポンサーサポート会社
医療法人
神戶土地建物
室町建物
銀泉
陽栄
三井住友ファイナンス＆リース
IV 外部成⻑の取組み

「病院不動産ガイドライン」に準拠した運用体制
病院事業に精通した専門家を資産運用会社内に配置

原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結
4．病院案件の取組み
運用方針
主な投資対象
経営の安定した病院の不動産
（地域医療構想の中で確たる役割が見込まれる病院）
⇔ 事業再生ファンドと異なる

医療モールや健診センター等も組入れ可能
1
2
3
投資比率

高齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの
80%
以上

病院不動産のみの上限は設定しない
4
市場拡大に向けての普及活動

医療関連団体
（
日本病院会等
）
の学会において、
ヘルスケアリートの活用につき講演

金融庁・国土交通省等主催の医療・介護施設関連事業者向けセミナーに参加

病院不動産の市場規模

市場規模は約23兆円
（注）
で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）

大半が医療法人等による自己保有

病院の主なニーズ

医療機能の強化を企図した建替え・増改築、

規模拡大のための増床やＭ＆Ａに際しての資金調達

財務体質の強化、キャッシュフローマネジメント

経営資源の本業への集中、不動産業務のアウトソーシング

運営施設のブランドイメージの向上
取組み事例
リート投資（活用）の機会
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6月時点の試算値を基に資産運用会社にて計算した値です。
28
IV 外部成⻑の取組み
名称
シップ千里ビルディング（千里中央病院）
所在地
大阪府豊中市
オペレーター
医療法人協和会
病床数
400
床
取得価格
12,920
百万円
備考
病院と老人ホームを合築した複合施設
名称
新潟リハビリテーション病院
所在地
新潟県新潟市
オペレーター
医療法人愛広会
病床数
168
床
取得価格
2,060
百万円

ESG
の取組み
29

解決すべき課題
取組み事例
関連性の強いSDGs
環境
（Environment）
・水資源の消費量の抑制・省エネルギーとCO2排出削減・気候変動を原因とする自然災害への対応
（レジリエンス）
・廃棄物の管理と削減
・グリーンリース（神戶学園都市ビル）・補助金を活用した空調等の高効率化改修工事
（グリーンライフ守口、神戶学園都市ビル）
・環境配慮型資材の使用（グリーンライフ守口）・急傾斜対策工事（はなことば追浜）
社会
（Social）
・高齢者人口に対する高齢者向け住宅の
供給不足の解消
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防止・介護職員の業務効率化・業務負担の軽減・入居者に対する虐待及び施設職員に対する
ハラスメントの防止態勢
・病院の老朽化対応・耐震化推進・ワークライフバランス、職員等の健康
・介護業務効率化システム「EGAO link」の導入
（アズハイム光が丘、アズハイム文京白山）
・オペレーターによる障がい者就労支援
（グリーンライフ守口、シップ千里ビルディング）
・テナント（オペレーター）満足度調査の実施・本資産運用会社における従業員満足度調査、プレミアム・
フライデーの継続実施、企業型確定拠出年金制度の導入、病気休暇の新設
ガバナンス
（Governance）
・意思決定の透明性・公正な取引（利益相反の適切な管理）・各種リスクの管理（反社会的勢力の排除を含む）
・本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役
社⻑の分離
・利益相反を適切に管理するためにウェアハウジング
ルールの運用状況を外部の第三者が定期的に検証する態勢を構築
・本資産運用会社における「お客さま本位委員会」での各部
取組事例の共有と意見交換の継続
・本資産運用会社にて毎月コンプライアンス勉強会を実施
ESGに資する資産運用を通じた、高齢社会への貢献と中⻑期的な投資主価値向上への取組み
30
1．マテリアリティ
V ESGの取組み

2．トピックス
31
環境（Environment）
V ESGの取組み

GRESB
2022年度よりGRESBへ参加2023年度はリアルエステイト評価において「2スター」、開示評価においては最上位の「Aレベル」評価を取得

BELS評価（建築物省エネルギー性能表示制度）
BELS評価を取得
（ノアガーデン エル・グレイス、ノアガーデン シーズンベル）

TCFD提言
2023年3月にTCFD （気候関連財務情報タスクフォース）への賛同を表明し、国内の賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に加入2024年1月にTCFD提言に基づく開示を実施

CASBEE認証（建築環境総合性能評価システム）
CASBEE認証取得済の物件を第19期に組入れ
（ＰＤハウス東大阪）
社会（Social）ガバナンス（Governance）

外部評価／環境認証

ソーシャルファイナンス

自律的なコンプライアンス体制の強化（Compliance Comes First）

役職員の自律的なコンプライアンス意識の醸成・向上のため、毎月コンプライアンス勉強会を実施
2023年度
（注）
コンプライアンス勉強会
19回
コンプライアンス外部研修
13回
（注）2023年度お客さま本位委員会、コンプライアンス勉強会及びコンプライアンス外部研修は、2023年4月から2024年1月
までの開催・参加実績数に基づき記載しています。

HCMの調達資金は、すべてソーシャルファイナンスによる調達（2024年3月末時点）
ソーシャルローン
95.2%
ソーシャルボンド
4.8%
有利子負債
416.5億円
ポジティブな社会的成果を生み出すインパクト投資の資金調達に対して、ソーシャル性と管理・運営・透明性の両面から判定して付与されるフレームワーク評価
JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価
最上位 Social １（F）

お客さま本位の業務運営の実践（Customer Comes First）

本資産運用会社内にお客様本位委員会を設置し、毎月定例開催
2023年度
（注）
お客さま本位委員会
10回

ヘルスケア業界を取り巻く環境
32

4,791
 
5,928
 
6,717
 
7,512
 
7,959
 
8,418
 
8,963
 
5,525
 
6,420
 
6,848
 
6,763
 
6,693
 
6,666
 
6,870
 
9,022
 
9,365
 
9,090
 
6,756
 
6,606
 
6,510
 
6,590
 
24.8%
27.3%
29.6%
35.7%
37.4%
39.0%
40.0%
0%10%20%30%40%50%
0
10,00020,00030,000
2010年
2015年
2020年
2025年
2030年
2035年
2040年
その他
夫婦のみ
単独
単独高齢者割合
1．ヘルスケア施設の需要と供給
（出所）厚生労働省「病院の耐震改修状況調査（令和4年調査）」
33
日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し
高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合
高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は2022年において1.8％にすぎず、更なる供給促進が求められています。
有料老人ホームの供給状況
サービス付き高齢者向け住宅の供給状況
2021年３月
住生活基本計画
（全国計画）
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合（充足率）を2030年に4％まで引き上げる成果方針が掲げられました。
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率
2005年
0.9
％
2014年
2.1
％
2030年
４
％
成果指標
定員数
（注）
148
万人
定員数
69
万人
定員数
23
万人
（万人）
（千世帯）
高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加
政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
供給促進が求められるヘルスケア施設
病院の建替え等についての現状

1960〜70年代に建設された耐震基準未達の病院も存在
耐震化率は有料老人ホームが95％以上に対し、病院は79.5％に留まる
実績値
推計値
病院の耐震化状況
2018年
2.5
％
定員数
89
万人
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（2018（平成
30）年推計）
（注）「定員数」は充足率についての成果指標に基づき試算した数値です。
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」
VI ヘルスケア業界を取り巻く環境
471
 
717
 
1,160
 
1,613
 
1,825
 
2,155
 
2,238
 
2,277
 
776
 
1,109
 
1,407
 
1,734
 
1,709
 
1,498
 
1,535
 
1,668
 
10,854
 
10,718
 
10,161
 
9,218
 
8,788
 
8,673
 
7,891
 
6,935
 
3.9%
5.7%
9.1%
12.7%
14.5%
17.5%
19.2%
20.9%
10.3%
14.5%
20.1%
26.3%
28.0%
29.6%
32.3%
36.3%
0%10%20%30%40%
0
5,000
10,00015,000
1985年 1995年 2005年 2015年 2020年 2025年 2035年 2045年
75歳以上
65~74歳
64歳以下
75歳以上の割合
65歳以上の割合
推計値
実績値
135,352 166,279 191,871 210,859
225,374 238,289 250,352 262,021
272,870 280,384
0.42%
0.50%
0.57%
0.61%
0.64%
0.67%
0.70%
0.72%
0.75%
0.77%
0.00%0.50%1.00%
0
100,000200,000300,000
2013年12月 2014年12月 2015年12月 2016年12月
2017年12月 2018年12月 2019年12月 2020年12
月 2021年12月 2022年12月末
戶
数
65
歳
以上人口に
対
する供
給率
（戶）
315,234 350,990 391,144 424,828
482,792 518,507 552,350 576,116
609,472 634,395 666,276
1.0%
1.1%
1.2%
1.3%
1.4%
1.5%
1.6%
1.6%
1.7%
1.8%
1.8%
0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%
0
200,000400,000600,000
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
（人）
定員数
65歳以上人口に対する供給率
5,687
5,880
6,050
6,130
6,231
6,318
6,382
6,467
6,425
729
719
704
674
664
633
619
586
572
122
131
141
141
123
113
100
99
110
1,955
1,747
1,569
1,466
1,344
1,344
1,153
1,070
978
0
2,0004,0006,0008,000
2014年
調査
2015年
調査
2016年
調査
2017年
調査
2018年
調査
2019年
調査
2020年
調査
2021年
調査
2022年
調査
（院）
全ての建物に耐震性のある病院数
一部の建物に耐震性がある病院数
全ての建物に耐震性がない病院数
建物の耐震性が不明である病院数

（出所）厚生労働省ホームページより
2．地域包括ケアシステム
34
VI ヘルスケア業界を取り巻く環境

3．地域医療構想
35
医療機能の報告等を活用し、「地域医療構想」を策定し、更なる機能分化を推進
医療機関都道府県
（
A
病棟）
高度急性期機能
（
B
病棟）
急性期機能
（
D
病棟）
慢性期機能
（
C
病棟）
回復期機能
医療機能を
自主的に
選択
医療機能の現状と今後の方向を報告
高度急性期への偏重による、医療バランスの歪みと財政
懸念
「地域医療構想」は、病床の機能分化・連携を進めるために、医療機能ごとに
2025
年の医療需要（患者数）と病床の必要量を構想区域（二次医
療圏）単位で推計し、策定するものです。その後、策定された構想の実現に向け、都道府県と医療関係者が一体となって対応していきます。
（注）上図は、厚生労働省「地域医療構想」を基に本資産運用会社が作成したものです。
足下の病床機能（
2022
年現在）
2025
年の病床必要量
計
119.9
万床
計
119.1
万床
約
1
割縮減
介護施設、
在宅医療等に転換
約
2.5
割縮減
約
2
倍に増加
VI ヘルスケア業界を取り巻く環境
慢性期
30.8万床
（26％）
回復期
19.9万床
（17%）
急性期
53.3万床
（45％）
高度急性期
15.7万床（13％）
介護施設、在宅医療等
約30万人
慢性期
28.4万床
（24％）
回復期
37.5万床
（31％）
急性期
40.1万床
（34％）
高度急性期
13.1万床（11％）

種類
特徴
主な
開設者
介護付有料老人ホーム
各都道府県から介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホーム。入居者が介護を必要とする場合、介護サービスは施設のスタッフが提供。また、介護報酬は入居者の要介護度に応じて一定額（定額制）が定められている。開設は指定制（制限あり）。
営利法人
住宅型有料老人ホーム
介護付と異なり、入居者が介護を必要とする場合に入居者自身が外部の介護事業者と別途契約して介護サービスを利用する有料老人ホーム。介護報酬は、入居者の介護サービスの利用量に応じて決まる（変動制）。開設は届け出制。
営利法人
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
住宅として規模・設備等の登録基準を満たした高齢者向け賃貸住宅。少なくとも安否確認サービスと生活相談サービスの提供が義務付けられている。開設は登録制。
営利法人
認知症対応型共同生活介護（グループホーム）
介護保険法に定める地域密着型介護サービス事業の一種。利用者は認知症の状態にある要介護者で、1ユニット9人までの少人数で、介助を受けながら共同生活を行い、機能訓練も行うことで認知症の進行を遅らせることを目的としている。
営利法人
介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）
常時介護が必要且つ居宅においてこれを受けることが困難な要介護者を対象とした老人福祉施設。2015年4月以降、入居要件が厳格化され、原則要介護度3以上の高齢者が対象。
社会福祉法人
介護老人保健施設（老健）
要介護者に対して、自立と自宅での生活復帰を目指し、看護、医学的管理の下における介護及び機能訓練その他必要な医療サービスの提供や日常生活上の世話を行う施設。
医療法人
介護医療院
2018年4月創設、⻑期療養が必要な高齢者に対する日常的な医学的管理、一定程度の介護に加え、住まいの機能を兼ね備えた施設。ターミナルケアの実施や看取りも対応可能。
医療法人
36
4．高齢者向け施設・住宅の種類
VI ヘルスケア業界を取り巻く環境

Appendix
37

38
VII Appendix
サービス付き高齢者向け住宅
SOMPO
ケア
そんぽの家
S
淡路駅前
SOMPO
ケア
そんぽの家
S
神戶上沢
ノアガーデン カーサ・リッツ
医療関連施設等
新潟リハビリテーション病院
有料老人ホーム・医療関連施設等
シップ千里ビルディング
近畿圏
37.6
％
中核都市圏
14.9
％
首都圏
45.3
％
三大都市圏投資比率
82.9
%
その他
2.2
％
1
22
30
29
24
28
5
12
13
11
有料老人ホーム
アクアマリーン⻄宮浜ボンセジュール千歳船橋ボンセジュール日野ボンセジュール武蔵新城メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢アズハイム光が丘アズハイム文京白山SOMPO
ケア
ラヴィーレ町田小野路SOMPO
ケア
ラヴィーレあざみ野さわやか立花館さわやか和布刈館さわやか田川館グッドタイムホーム不動前リハビリホームボンセジュール四つ木メディカルホームボンセジュール伊丹神戶学園都市ビルグリーンライフ守口はぴね神戶魚崎弐番館グランダ鶴間・大和スマイリングホームメディス足立愛広苑壱番館ビルはなことば南はなことば三浦SOMPO
ケア
ラヴィーレ浜川崎はなことば新横浜はなことば新横浜２号館はなことば小田原ベルジ箕輪ベルジ武尊サニーライフ北品川サニーライフ鎌倉ニチイホーム⻄国分寺SOMPO
ケア
ラヴィーレ神戶伊川谷
32
32
1
45
7
8
9
131416
17
18
19
202122
23
24
25
26272829
30
31
1011
1215
3233
7
8
21
15
31
14
2
3
9
4
10
20
25
26
27
23
33
有料老人ホーム
SOMPO
ケア
そんぽの家 狭山ロイヤル川口ノアガーデン レジェンドノアガーデン エル・グレイスノアガーデン シーズンベルハートランド川口明生苑リハビリホームグランダ南浦和まどか南浦和ニチイメゾン稲毛はなことば追浜
11123
1
19
16
17
18
1
2
1
34
35
36
40
41
42
39
37
38
3
34
35
36393738
40
41
42
三大都市圏に戦略的に投資
43
44
44
43
ポートフォリオマップ

39
ポートフォリオ詳細①
有料老人ホーム
アクアマリーン⻄宮浜
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール日野
ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
所在地
兵庫県⻄宮市⻄宮浜
4-15-2
東京都世田谷区船橋
1-37-3
東京都日野市落川
438-1
神奈川県川崎市高津区千年
773-2
神奈川県秦野市渋沢上
1-6-60
最寄駅
阪神本線
阪神⻄宮駅
小田急小田原線
千歳船橋駅
京王線
百草園駅
JR南武線
武蔵新城駅
小田急小田原線
渋沢駅
竣工年月
2007年5月
1988年3月
1990年5月
1985年2月
1991年7月
取得時期
2015年7月期
2015年7月期
2015年7月
期
2015年7月期
2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
117百万円
48百万円
43百万円
39百万円
47百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.0%
5.9%
6.0%
6.8%
6.5%
鑑定評価額
（注1）
2,140百万円
997百万円
834百万円
643百万円
850百万円
取得価格（比率）
1,950百万円（2.5％）
824百万円（1.0％）
724百万円（0
.9％）
582百万円（0.7％）
728百万円（0.9％）
敷地面積
2,587.93㎡
1,020.92㎡
2,211.28㎡
1,233.49㎡
2,588.04㎡
総賃貸可能面積
5,274.54㎡
2,342.17㎡
1,984.17㎡
1,710.43㎡
3,435.79㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上5階
RC造/地下1階地上6階
RC造/地上3階
RC造/地上4階
RC造/地上5階
居室数/定員
90室/100人
42室/47人
56室/58人
46室/49人
100室/101人
入居率
（注3）
100.0%
87.2%
100.0%
83.7%
92.1%
オペレーター
グリーンライフ
ベネッセスタイルケア
ベネッセスタイルケア
ベネッセスタイルケア
ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
13.3年
2.3年
2.3年
2.8年
3.3年
1
2
3
4
5
VII Appendix

40
ポートフォリオ詳細②
）
有料老人ホーム
アズハイム光が丘
アズハイム文京白山
SOMPOケア
ラヴィーレ町田小野路
SOMPOケア
ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館
所在地
東京都練馬区谷原
4-3-23
東京都文京区白山
4-36-13
東京都町田市小野路町
1612
神奈川県横浜市都筑区
あゆみが丘19-24
福岡県福岡市博多区大字
立花寺173-15
最寄駅
⻄武池袋線
石神井公園駅
都営地下鉄三田線
白山駅
京王相模原線
京王永山駅
小田急多摩線小田急永山駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
中川駅
JR鹿児島本線
笹原駅
竣工年月
2006年3月
2007年2月
2007年10月
2004年3月
2005年10月
取得時期
2015年7月期
2015年7月期
2015年7月
期
2015年7月期
2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
76百万円
74百万円
192百万円
156百万円
93百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.5%
5.2%
5.3%
5.1%
6.1%
鑑定評価額
（注1）
1,590百万円
1,790百万円
4,230百万円
3,560百万円
1,630百万円
取得価格（比率）
1,385百万円（1.7％）
1,430百万円（1.8％）
3,580百万円（4.5％）
3,050百万円（3.8％）
1,520百万
円（1.9％）
敷地面積
2,868.46㎡
540.29㎡
7,404.13㎡
2,748.64㎡
3,359.66㎡
総賃貸可能面積
3,628.60㎡
2,507.25㎡
7,720.17㎡
5,789.25㎡
5,652.94㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上3階
RC造/地上8階
RC造/地下1階地上6
階
RC造/地下1階地上5階
RC造/地下1階地上6階
居室数/定員
83室/89人
50室/52人
163室/169人
145室/145人
104室/104人
入居率
（注3）
80.9%
92.3%
82.8%
93.8%
98.1%
オペレーター
アズパートナーズ
アズパートナーズ
SOMPOケア
SOMPOケア
さわやか倶楽部
賃貸借契約残存年数
（注4）
10.1年
3.1年
3.7年
3.4年
3.9年
7
8
9
10
11
VII Appendix

41
ポートフォリオ詳細③
有料老人ホーム
さわやか和布刈館
さわやか田川館
グッドタイムホーム不動前
リハビリホーム
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
所在地
福岡県北九州市門司区大久保
1-9-15
福岡県田川市大字伊田
393-1
東京都品川区⻄五反田
5-25-13
東京都葛飾区東四つ木
3-1-11
兵庫県伊丹市中央
1-2-25
最寄駅
JR鹿児島本線
門司港駅
平成筑豊鉄道田川線
匂金駅
東急目黑線
不動前駅
京成押上線
四ツ木駅
阪急伊丹線阪急伊丹駅
竣工年月
2005年11月
2006年1月
1992年3月
1989年3月
1989年3月
取得時期
2015年7月期
2015年7月期
2015年7月
期
2016年7月期
2016年7月期
鑑定NOI
（注1）
85百万円
25百万円
91百万円
47百万円
38百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.2%
6.4%
5.2%
5.7%
7.5%
鑑定評価額
（注1）
1,480百万円
405百万円
2,100百万円
905百万円
557百万円
取得価格（比率）
1,380百万円（1.7％）
390百万円（0.5％）
1,740
百万円（2.2％）
824百万円（1.0％）
514百万円（0.6％
）
敷地面積
3,758.26㎡
4,300.90㎡
1,206.60㎡
1,136.46㎡
1,976.11㎡
総賃貸可能面積
4,720.46㎡
2,366.20㎡
3,400.20㎡
1,962.89㎡
2,129.87㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階
RC造/地上3階
RC造/地下1階地上5階
RC造/地上5階
SRC造/地上11階（専有部分）
居室数/定員
95室/95人
60室/60人
61室/67人
61室/65 人
62室/64人
入居率
（注3）
78.9%
95.0%
85.1%
81.5%
82.8%
オペレーター
さわやか倶楽部
さわやか倶楽部
JAPANライフデザイン
ベネッセスタイルケア
ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
3.9年
3.9年
2.8年
1.9年
3.3年
12
13
14
15
16
VII Appendix

42
有料老人ホーム
神戶学園都市ビル
グリーンライフ守口
はぴね神戶魚崎弐番館
グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立
所在地
兵庫県神戶市⻄区学園⻄町
1-1-2
大阪府守口市佐太中町
6-17-34
兵庫県神戶市東灘区魚崎南町
8-10-7
神奈川県大和市下鶴間
2-3-41
東京都足立区南花畑
3-35-10
最寄駅
神戶市営地下鉄⻄神・山手線
学園都市駅
大阪メトロ谷町線・
大阪モノレール大日駅
阪神電鉄本線
魚崎駅
小田急江ノ島線
鶴間駅
つくばエクスプレス線
六町駅
竣工年月
2009年1月
2006年9月
2010年3月
1998年3月
2005年11月
取得時期
2017年7月期
2017年7月期
2017年7月
期
2017年7月期
2017年7月期
鑑定NOI
（注1）
226百万円
220百万円
48百万円
52百万円
118百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.2%
5.3%
5.2%
5.2%
5.2%
鑑定評価額
（注1）
4,800百万円
4,850百万円
1,050百万円
1,030百万円
2,490百万円
取得価格（比率）
4,320百万円（5.5％）
4,150百万円（5.2％）
930
百万円（1.2％）
1,000百万円（1.3％）
2,253百万円（
2.8％）
敷地面積
2,742.81㎡
5,872.83㎡
932.94㎡
2,877.11㎡
2,069.41㎡
総賃貸可能面積
12,636.48㎡
8,356.85㎡
1,772.89㎡
3,427.08㎡
3,870.98㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上9階
S・RC造/地上9階
S造/地下1
階地上4階
RC・S造/地上5階
RC造/地上4階
居室数/定員
131室/138人
155室/189人
47室/47人
73室/90人
82室/82人
入居率
（注3）
92.8%
100.0%
100.0%
74.4%
96.3%
オペレーター
グリーンライフ
グリーンライフ
グリーンライフ
ベネッセスタイルケア
グリーンライフ東日本
賃貸借契約残存年数
（注4）
17.1年
15.7年
17.1年
2.1年
13.0年
17
18
19
20
21
ポートフォリオ詳細④
VII Appendix

43
ポートフォリオ詳細⑤
有料老人ホーム
愛広苑壱番館ビル
はなことば南
はなことば三浦
SOMPOケア
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜
所在地
新潟県新潟市中央区田町
1-3239-1
神奈川県横浜市南区新川町
2-4-38
神奈川県三浦市諏訪町
3-5
神奈川県川崎市川崎区田島町
23-1
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-5
最寄駅
JR信越本線
新潟駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
吉野町駅
京急電鉄久里浜線
三崎口駅
JR南武線
小田栄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線 新横浜駅
竣工年月
2010年2月
2010年2月
2007年6月
2007年3月
2004年3月
取得時期
2017年7月期
2019年1月期
2019年1月
期
2019年7月期
2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
43百万円
55百万円
34百万円
89百万円
109百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.5%
5.1%
5.6%
5.2%
5.2%
鑑定評価額
（注1）
824百万円
1,210百万円
670百万円
1,850百万円
2,520百万円
取得価格（比率）
770百万円（1.0％）
1,071百万円（1.4％）
615百万円（0
.8％）
1,710百万円（2.2％）
2,071百万円（2.
6％）
敷地面積
2,597.52㎡
428.76㎡
1,017.55㎡
2,832.33㎡
894.00㎡
総賃貸可能面積
4,311.20㎡
1,710.68㎡
1,959.64㎡
4,060.21㎡
5,230.23㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上5階
RC造/地上7階
RC造/地上4階
RC造/地上4階（専有部分）
RC造/地上9階
居室数/定員
90室/90人
50室/50人
53室/54人
58室/58人
136室/136人
入居率
（注3）
95.6%
96.0%
98.1%
89.7%
89.7%
オペレーター
医療法人愛広会
プラウドライフ
プラウドライフ
SOMPOケア
プラウドライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
12.5年
8.8年
8.8年
3.9年
8.8年
22
23
24
25
26
VII Appendix

44
ポートフォリオ詳細⑥
有料老人ホーム
はなことば新横浜２号館
はなことば小田原
ベルジ箕輪
ベルジ武尊
サニーライフ北品川
所在地
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-11
神奈川県小田原市酒匂
3-9-12
群馬県高崎市箕郷町上芝
字町屋坊839-4
群馬県利根郡川場村大字生品
字前原1221
東京都品川区北品川
3-8-6
最寄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線 新横浜駅
JR東海道線
鴨宮駅
JR高崎線
高崎駅
JR上越線
沼田駅
京急電鉄本線
新馬場駅
竣工年月
2007年4月
2009年9月
2003年11月（建物①）
1974年 2月（建物②）
1982年9月（建物①）1989年7月（建物②）
2018年9月
取得時期
2019年7月期
2019年7月期
2019年7月
期
2019年7月期
2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
21百万円
49百万円
106百万円
90百万円
90百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.8%
5.6%
6.5%
6.8%
4.9%
鑑定評価額
（注1）
382百万円
962百万円
1,770百万円
1,590百万円
2,130百万円
取得価格（比率）
375百万円（0.5％）
880百万円（1.1％）
1,620百万円（2
.0％）
1,328百万円（1.7％）
1,825百万円（2.
3％）
敷地面積
375.00㎡
1,202.12㎡
8,014.02㎡
4,375.31㎡
1,105.12㎡
総賃貸可能面積
1,837.29㎡
2,203.42㎡
11,098.17㎡
6,352.86㎡
2,135.54㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上7階
RC造/地上4階
S造/地上5階（建物①）
S･RC造/地上8階（建物②）
S・SRC造/地上5階（建物①）
S造/地上2階（建物②）
S造/地上3階
居室数/定員
29室/30人
60室/65人
174室/206人
121室/174人
66室/66人
入居率
（注3）
90.0%
98.5%
94.2%
96.0%
89.4%
オペレーター
プラウドライフ
プラウドライフ
ベルジ
ベルジ
川島コーポレーション
賃貸借契約残存年数
（注4）
8.8年
8.8年
3.3年
3.3年
19.7年
27
28
29
30
31
VII Appendix

45
ポートフォリオ詳細⑦
有料老人ホーム
サニーライフ鎌倉
ニチイホーム⻄国分寺
SOMPOケア
ラヴィーレ神戶伊川谷
SOMPOケア そんぽの家 狭山
ロイヤル川口
所在地
神奈川県鎌倉市上町屋字吉目
214-4
東京都国分寺市⻄恋ヶ窪
2-11-22
兵庫県神戶市⻄区伊川谷町有瀬
字尾崎1745-1
大阪府堺市東区南野田548-1 埼玉県川口市⻘木2-5-24
最寄駅
湘南モノレール
湘南町屋駅
JR中央線
⻄国分寺駅
神戶市営地下鉄⻄神・山手線
伊川谷駅
南海高野線
狭山駅
埼玉高速鉄道
川口元郷駅
竣工年月
2014年9月
1990年9月
2009年4月（新築）
2015年12月（増築）
2005年8月
2008年10月
取得時期
2020年7月期
2021年7月期
2022年7月
期
2022年7月期
2022年7月期
鑑定NOI
（注1）
76百万円
36百万円
63百万円
32百万円
62百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.3%
5.0%
4.9%
5.4%
4.9%
鑑定評価額
（注1）
1,650百万円
793百万円
1,300百万円
646百万円
1,360百万円
取得価格（比率）
1,418百万円（1.8％）
720百万円（0.9％）
1,288
百万円（1.6％）
600百万円（0.8％）
1,260百万円（1.
6％）
敷地面積
2,055.67㎡
1,948.41㎡