3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人

0
決算説明資料
2025年1月期（第20期）
2025年3月18日
資産運用会社
証券コード：3455

目次
III財務状況
1.財務状況P18
IIポートフォリオの運用状況
1.ポートフォリオハイライトP12
2.継続鑑定評価P13
3.含み益の推移P14
4.長期安定的なキャッシュフローP15
VIIAppendix
1
I決算概要
1.第20期の主な指標P5
2.第20期実績P6
3.第20期分配金の増減要因P7
4.第21期及び第22期の業績予想P8
5.第21期及び第22期予想分配金の増減要因P9
6.1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移P10
エグゼクティブサマリー
1.第20期（2025年1月期）ハイライトP2
2.第20期（2025年1月期）取得資産P3
VIヘルスケア業界を取り巻く環境
1.診療報酬・介護報酬の改定（2024年度）P30
2.ヘルスケア施設の需要と供給P31
3.地域包括ケアシステムP32
4.地域医療構想P33
5.高齢者向け施設・住宅の種類P34
VESGの取組み
1.マテリアリティP27
2.トピックスP28
IV外部成長の取組み
1.本投資法人の外部成長の実績P21
2.外部成長戦略P22
3.病院案件の取組みP25

1. 第20期（2025年1月期）ハイライト
財務状況
⚫物件取得資金として新たに11.7億円の短期借入、既存の借入金55.5億円を長期固定にてリファイナンス
⚫期末時点の有利子負債は総額428.2億円、全額ソーシャルファイナンスによる調達
⚫LTVは総資産ベースで50.6%（同+0.7pt）、時価ベースで44.2％（同+0.6pt）
⚫長期発行体格付（JCR）はA+（安定的）で変更なし
業績
⚫営業収益：2,522百万円（予想比+6百万円、前期比+8百万円）
⚫当期純利益：1,024百万円（予想比+2百万円、前期比△30百万円）
⚫1口当たり分配金：3,183円（予想比+8円（+0.3%）、前期比△78円（△2.4%））
⚫1口当たりNAV：138,086円（前期末比+380円（+0.3%））
2
運用状況
⚫新規物件（11.5億円）の取得により資産規模は54物件／827億円に拡大
⚫既存物件の鑑定評価額合計は横ばい
⚫期末時点の含み益は121億円、含み益率は15.0%
⚫稼働率は前期同様に、当期中も100％を維持
エグゼクティブサマリー

3
株式会社ツクイ（新規オペレーター）
取得日2024年12月20日
取得価格1,150百万円
鑑定評価額（注）1,190百万円
鑑定NOI利回り（注）4.6%
所在地
神奈川県横浜市戸塚区
東俣野町字南町15番地１
賃貸可能面積/敷地面積2,768.33㎡/1,633.84㎡
構造/階数RC造/6階
居室数/定員66室/66人
竣工年月2010年1月
入居率（注）98.5％
オペレーター株式会社ツクイ
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
⚫2010年3月開設の介護付有料老人ホーム。全室個室。幹線道路に面し、
車でのアクセスは良好。屋上からは富士山や江の島が望める立地。
⚫生活リハビリに注力し、機能訓練指導員を中心に全職員が入居者支援を
実施。レクリエーションや談話室での交流活性化を通じ、入居者の生活
の質の向上を図っている。
有料老人ホーム
本社所在地
神奈川県横浜市港南区
上大岡西1丁目6番1号
創業1969年6月
設立2020年5月
資本金500万円
代表者高畠毅
従業員数21,300人
運営施設数
（注1）
102施設（介護付有料老人ホーム29、住宅型有料老人ホーム3、
サービス付き高齢者向け住宅16、グループホーム51、ホスピス3）
備考
⚫1983年に介護事業を開始した業界の老舗。全国47都道府県で事
業展開し、デイサービスでは国内最大手。2021年よりMBKパー
トナーズグループの傘下
2.第20期（2025年1月期）取得資産
エグゼクティブサマリー
（注）「鑑定評価額」、「鑑定
NOI
利回り」及び「入居率」は
2025
年
1
月
31
日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記
載しています。
（注
1
）「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載してい
ます。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（
2025
年
3
月
1
日時点）を基に、
本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
⚫取得のポイント
優良な
オペレーター
独自のソーシング
全国で550ヶ所を超えるデイサービスを中核に、
在宅介護サービス、居住系介護サービス、在宅看護
サービスを展開する大手事業者。
本投資法人としては、同社が運営する施設の初めて
の組入れ。
本資産運用会社独自のネットワークを通じて、
個人オーナーの売却ニーズを捕捉。
スポンサー以外のウェアハウジング機能を活用し
て、タイムリーに本物件を取得。

I
決算概要
4

1.第20期の主な指標
Equity（純資産の部）
Asset（資産の部）
保有物件数
54件あ
（+1物件）
取得価格合計
827億円あ
（+11億円）
鑑定評価額合計
932億円あ
（+10億円）
含み益
121億円あ
（+1億円）
平均鑑定NOI利回り
5.5%あ
（±0pt）
稼働率
100.0%あ
（±0pt）
固定賃料比率
100.0%あ
（±0pt）
三大都市圏投資比率
81.6%あ
（+0.2pt）
賃貸借契約平均残存年数
11.0年あ
（△0.5年）
時価総額合計
381億円あ
（△66億円）
1口当たり分配金
3,183円あ
（△78円）
利益超過分配金
（注）
（出資の払戻しに相当）
333円あ
（+6円）
1口当たりNAV
138,086円あ
（+380円）
Debt（負債の部）
有利子負債総額
428.2億円あ
（+11.7億円）
平均残存年数
3.1年あ
（+0.1年）
平均金利
0.96%あ
（+0.11pt）
長期比率
82.3%あ
（△4.4pt）
固定金利比率
97.3%あ
（△2.7pt）
LTV（総資産ベース/
時価ベース）
50.6%/44.2％あ
（+0.7pt/+0.6pt）
長期発行体格付（JCR）
A+（安定的）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（）内は前期末比増減
5
I決算概要

営業収益の差異（+6）
⚫物件取得による賃料収入の増加（+6）
⚫賃貸事業費用の増加（+17）
➢減価償却費（+10）
➢損害保険料（+2）
⚫一般管理費の増加（+15）
➢資産運用報酬（+7）
➢投資主総会関連費用（+6）
2. 第20期実績
新規物件取得により営業収益が増加。1口当たり分配金は予想比8円増加を実現
第19期
（2024年7月期）
第20期
（2025年1月期）
実績予想
（注2）
実績第19期比予想比
（A）（B）（C）（C）-（A）
（C）-（A）
（A）
（C）-（B）
営業収益
2,5142,5152,522+8+0.3％+6
営業費用
1,2151,2431,249+33+2.7%+5
賃貸事業費用
859870877+17+2.1%+6
（減価償却費）
588598599+10+1.8%+1
一般管理費
356372371+15+4.4%△1
営業利益
1,2981,2721,273△24△1.9%+1
営業外収益
0－2+1+396.9%+2
営業外費用
243249250+7+2.9%+1
経常利益
1,0551,0231,025△30△2.9%+2
当期純利益
1,0541,0221,024△30△2.9%+2
１口当たり分配金（円）
3,2613,1753,183△78△2.4%+8
利益分配金
2,9342,8432,850△84△2.9%+7
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
327332333+6+1.8%+1
（単位：百万円）
第20期実績（対予想比）
第20期実績（対第19期実績比）
営業費用の差異（+33）
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第20期予想（B）は2024年9月13日付「2024年7月期決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
6
⚫支払利息の増加（+5）
営業外費用の差異（＋7）
I決算概要
営業費用の差異（+5）
⚫賃貸事業費用の増加（+6）
➢損害保険料（+2）
（単位：百万円）
（単位：百万円）
営業収益の差異（+8）
⚫物件取得による賃料収入の増加（+6）
⚫匿名組合投資利益（+1）
⚫支払利息の増加（+1）
営業外費用の差異（＋1）

3,175
3,183
+19
△16
+6
△3
+1
第20期予想
（利益超過分配を含む）
第20期実績
（利益超過分配を含む）
営業外収益の差異
受取保険料（+4）
損害保険料増加（△6）賃料収入（+19）
3,261
3,183
+12
+4
△17
△10
△73
+6
第19期実績
（利益超過分配を含む）
第20期実績
（利益超過分配を含む）
7
第20期分配金の増減要因（対第19期実績比）
3. 第20期分配金の増減要因
I決算概要
（単位：円）
第20期分配金の増減要因（対予想比）
（単位：円）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
賃貸収入（+19）
減価償却費等（△3）
支払利息（△3）
物件取得による増減
匿名組合投資利益
による増減
投資主総会費用
その他の要因
による増減
減価償却費（△25）
損害保険料（△5）
資産運用報酬（△20）
営業収益の差異
営業費用の差異
営業外費用の差異
利益超過分配金
新規借入に伴う支払利息、
融資手数料（△3）
2025年3月借入の
支払利息通期発生
（+2カ月）
利益超過分配金

第21期は、前期取得物件の賃料収入が通期で寄与する一方、賃貸事業費用や支払利息が増加し、
前回予想どおりの着地を見込む
4. 第21期及び第22期の業績予想
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第21期前回予想（B）は2024年9月13日付「2024年7月期決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
（注3）第21期予想（C）及び第22期予想（D）は2025年3月18日付「2025年1月期決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
第21期予想（対第20期実績比）
（単位：百万円）
第22期予想（対第21期予想比）
営業費用の差異（+18）
⚫賃貸事業費用の増加（+18）
➢公租公課（固都税）（+7）
➢修繕費（+8）
➢減価償却費（+4）
第20期
（2025年1月期）
第21期
（2025年7月期）
第22期
（2026年1月期）
実績
前回予想
（注2）
予想
（注3）
第20期比予想
（注3）
第21期
予想比
（A）（B）（C）（C）-（A）（D）（D）-（C）
営業収益
2,5222,5162,547+242,543△4
営業費用
1,2491,2421,267+181,258△8
賃貸事業費用
877877895+18891△4
（減価償却費）
599600604+4604+0
一般管理費
371365371△0367△4
営業利益
1,2731,2741,280+61,284+4
営業外収益
2－0△11+0
営業外費用
250263271+21276+4
経常利益
1,0251,0101,009△161,009△0
当期純利益
1,0241,0091,008△161,008△0
１口当たり分配金（円）
3,1833,1403,140△433,140±0
１口当たり分配金
（利益超過分配金（出資の払戻し）
（注1）
を含まない）
2,8502,8072,804△462,804±0
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
333333336+3336±0
8
営業外費用の差異（＋21）
⚫支払利息の増加（＋28）
⚫第15期POに関わる投資口交付費償却終了（△5）
I決算概要
⚫支払利息の増加（+4）
営業外費用の差異（+4）
営業費用の差異（△8）
⚫賃貸事業費用の減少（△4）
➢修繕費（△5）
⚫一般管理費の減少（△4）
➢調査費（△3）
営業収益の差異（+24）
⚫第20期取得資産の賃料収入の通期寄与（+23）
⚫匿名組合投資利益（+1）
（単位：百万円）
（単位：百万円）
営業収益の差異（△4）
⚫システム投資（EGAOlink）に関わる
賃料上乗せ分の剥落（△3）

3,183
3,140 3,140
+68
△51
△58
+3
△12
+24
△12
第20期実績
（利益超過分配金を含む）
第21期予想
（利益超過分配金を含む）
第22期予想
（利益超過分配金を含む）
9
第21期予想分配金の増減要因（対第20期実績比）
（単位：円）
5. 第21期及び第22期予想分配金の増減要因
I決算概要
第22期予想分配金の増減要因（対第21期予想比）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
営業収益
営業費用
営業外費用
利益超過分配金
営業収益
営業費用
営業外費用
第20期取得物件賃料の通期寄与（+65）
匿名組合投資利益（+4）
修繕費の増加（△24）
第19期、第20期取得物件に関わる固都税の費用化（△21）
減価償却費の増加（△13）
投資主総会関連費用の剥落（+17）
支払利息の増加（△79）
投資口交付費償却終了（+15）
システム投資（EGAOlink）に関わる賃料上乗せ分の剥落（△10）
修繕費の減少（+15）
調査費の減少（+9）
営業日数の増加に伴う
支払利息の増加
（△9）

6. 1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移
10
I決算概要
1口当たりNAVは8期連続増加
中長期的に安定的な分配金、並びにNAVの増大を通じて、投資主価値の向上を目指す
（分配金：円）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（1口当たりNAV：円）
（注）
3,643
3,320
3,240
3,226
3,266
3,244
3,367
3,557
3,282
3,235
3,261
3,183
118,986
119,303
119,842
119,268
120,907
124,814
127,069
131,033
132,912
135,954
137,706
138,086
110,000
115,000
120,000
125,000
130,000
135,000
140,000
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
1口当たり利益超過分配金
1口当たり分配金（出資の払い戻しに伴う利益超過分配金を除く）
1口当たりNAV
0

ポートフォリオの運用状況
II
11

グリーン
ライフ
22.8%
ＳＯＭＰＯケア
16.1%
協和会
9.2%
ベネッセスタイルケア
8.5%
ノアコンツェル
7.4%
その他
35.9%
（注1）「鑑定評価額合計」は、2025年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2025年1月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均により算出しています。
（注2）（）は第19期末比です。
（注3）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4）シップ千里ビルディングのオペレーターは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして面積案分しています。
１．ポートフォリオハイライト
IIポートフォリオの運用状況
12
オペレーター（注4）
鑑定評価額合計
（注1）
932億円
（+10億円）
保有物件数
54物件
（+1物件）
取得価格合計
827億円
（+11億円）
固定賃料比率
100.0％
（±0pt）
平均鑑定NOI
利回り
5.5％
（±0pt）
稼働率
100.0％
（±0pt）
賃貸借契約平均
残存年数（注1）
11.0年
（△0.5年）
平均築年数（注1）
18.9年
（+0.5年）
主要データ
分散状況（注3）
オペレーター
17社
三大都市圏
81.6％
ヘルスケア施設
100％
施設タイプ
投資エリア
有料老人ホーム
75.3%
サービス付高齢者向け住宅
6.6%
医療関連施設等
2.5%
有料老人ホーム・医療関連施設等
15.6%
首都圏
44.8%
近畿圏
36.8%
中核都市圏
16.3%
その他
2.1%

（注1）第20期取得資産を除いて記載しています。
（注2）直接還元法の還元利回りを基準としています。
2. 継続鑑定評価
13
IIポートフォリオの運用状況
第19期末第20期末前期比
物件数53物件54物件+1物件
鑑定評価額92,291百万円
93,265百万円
（92,075百万円）
+974百万円
（△216百万円）
含み益12,027百万円12,184百万円+156百万円
継続鑑定評価概要
物件ごとの変動（注1）
第19期末第20期末
上昇88
維持3837
下落78
第19期末第20期末
低下31
維持5052
上昇00
鑑定評価額キャップレート（注2）
（物件数）
（物件数）
（注）（）は第20期取得資産を除いて記載しています。
71,518
72,531
73,485
86,364
88,206
88,769
89,543
92,291
93,265
36
3737
47
484848
53
54
0
10
20
30
40
50
60
65,000
70,000
75,000
80,000
85,000
90,000
95,000
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
（物件数）（百万円）
鑑定評価額（百万円）物件数
0

3. 含み益の推移
14
IIポートフォリオの運用状況
50
56
69
80
94
103
115
120
121
7.7
8.5
10.5
10.3
12.0
13.2
14.7
15.0
15.0
5.0
7.0
9.0
11.0
13.0
15.0
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
0
20
40
60
80
100
120
140
（％）
（億円）
含み益（左軸）
含み益率（右軸）

オペレーター総定員数（注2）比率（％）
グリーンライフ株式会社
4,753名
（全国25位）
（注3）
22.8
SOMPOケア株式会社
29,777名
（全国1位）
16.1
医療法人協和会ー9.2
株式会社ベネッセスタイルケア
20,642名
（全国3位）
8.5
4. 長期安定的なキャッシュフロー①
ヘルスケア分野の知見を活かし、厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有
固定賃料比率
100%
（注）2025年1月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てして記載しています。
平均残存年数
11.0年
（注）
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価
長期安定的な賃料収入
15
IIポートフォリオの運用状況
厳選した優良オペレーター
事業デュー・デリジェンス/ モニタリング
業歴・業容
事業モデル
財務内容
組織管理体制
人材確保・育成
コンプライアンス
（虐待防止への取組等）
◆定量面/定性面の評価分析
◆定期的な施設訪問・実査（施設長等との面談）
事業運営能力
経営の安定性
事業デュー・デリジェンスとモニタリングを通じて、
安定的なポートフォリオを構築
オペレーター
⚫オペレーターとの間で原則賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
（注1）シップ千里ビルディングは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして取得価格を面積按分しています。
（注2）（出所）週刊高齢者住宅新聞2024年8月21・28日号（第769号）
（注3）シップヘルスケアホールディングス全体の数字です。
オペレーター上位（取得価格ベース）（注1）
⚫業界大手のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア傘下のグ
リーンライフをはじめ、豊富な実績と高い信用力を有するオペレーター17社
⚫医療法人協和会は、6病院（2,108床）、4介護老人保健施設（入所495名）等
を運営する大手医療法人
（注）同部長は国土交通省がガイドラインで定める「ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解している専門家」に該当しています。
本資産運用会社にヘルスケア業務推進部（注）を設置
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価や、
ヘルスケア業界の調査・分析業務を所管
10年未満
46.1%
10年以上20年未満
41.1%
20年以上
12.9%

4.長期安定的なキャッシュフロー②
16
IIポートフォリオの運用状況
（注）稼働率は、各決算期末日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。平均入居率は、高齢者施設・住宅について、オペレーターから提供を受けた重要事項説明書に
表示された入居者数の合計を定員の合計で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
稼働率と平均入居率の推移
本投資法人の稼働率は上場来ほぼ100%、平均入居率も足元90%前後で推移
100100100100100
99.9
100100100100100
99.9
100100100100100
85.2
86.7
84.9
85.3
87.7
91.6
91.5
92.6
92.4
91.1
91.3
88.9
89.0
89.2
89.6
89.5
90.0
75
80
85
90
95
100
第4期
2017年
1月期
第5期
2017年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
（%）
稼働率
平均入居率

財務状況
III
17

18
有利子負債の状況
第19期末
（2024年7月期）
第20期末
（2025年1月期）
増減
有利子負債総額（億円）416.5428.2+11.7
（うち、ソーシャルローン）（億円）
396.5408.2+11.7
（うち、ソーシャルボンド）（億円）
20.020.0±0
平均残存年数（年）3.03.1+0.1
固定金利比率（
%
）100.097.3△2.7
LTV（総資産ベース）（
%
）49.950.6+0.7
LTV（時価ベース）（
%
）43.644.2+0.6
平均金利（
%
）0.850.96+0.11
LTVと有利子負債総額の推移
1.財務状況①
III財務状況
平均残存年数及び平均金利の推移
格付・フレームワーク評価の状況
JCR長期発行体格付
JCRソーシャルファイナンス・
フレームワーク評価（注）
A+（安定的）Social 1（F）（最上位）
（注）「ＪＣＲソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ＩＣＭＡ）が作成したソーシャ
ルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファ
イナンス方針）に対するＪＣＲによる第三者評価をいいます。
⚫財務の健全性と分配金への影響を踏まえた運営を継続
➢当局の金融政策変更に伴う金利の変動に注視した財務
マネジメント
➢原則として期間は長期、金利は固定化
環境に応じて、短期または変動金利での調達も検討
⚫レバレッジの活用
➢従来、LTV（総資産ベース）にて50%を目途としてい
たが、今後はLTV（時価ベース）も考慮し、レバレッ
ジ水準をコントロール
取組み方針
331.5331.5
386.5
391.5391.5391.5
416.5
428.2
48.1
48.2
48.1
48.2
48.5
48.5
49.9
50.6
44.5
43.8
43.7
43.2
43.0
42.5
43.6
44.2
35
40
45
50
55
0
100
200
300
400
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
（％）
（億円）
有利子負債総額LTV（総資産ベース）LTV（時価ベース）
2.4
2.9
2.6
3.3
2.8
3.1
3.0
3.1
0.57
0.55
0.56
0.700.70
0.78
0.85
0.96
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
0.30
0.70
1.10
（年）
（％）
平均残存年数平均金利

20.0
64.0
59.0
60.5
72.5
40.0
45.0
55.5
11.7
55.5
0
20
40
60
80
100
第20期第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期
（億円）
リファイナンス対象借入短期借入金長期借入金投資法人債（ソーシャルボンド）
１. 財務状況②
19
III財務状況
返済期限の分散状況
リファイナンス概要
区分金額（億円）金利
（注）
借入日借入期間
長期
44.50.54%2020年1月31日5.0年
11.00.38%2022年1月31日3.0年
合計/平均55.50.51%-4.6年
区分金額（億円）金利
（注）
借入日借入期間
長期55.51.44%2025年1月31日5.0年
リファイナンス対象借入
リファイナンス実施後
金額（億円）比率（%）
■三井住友銀行130.732.0
■三井住友信託銀行62.515.3
■りそな銀行38.09.3
■信金中央金庫22.55.5
■七十七銀行19.54.8
■
SBI
新生銀行18.54.5
■福岡銀行17.54.3
■西日本シティ銀行17.54.3
■第一生命保険15.53.8
■広島銀行15.53.8
■群馬銀行12.53.1
■日本生命保険8.02.0
■三十三銀行7.51.8
■横浜銀行7.51.8
■東日本銀行5.01.2
■あおぞら銀行5.01.2
■千葉銀行5.01.2
合計408.2100.0
借入先の分散状況
32.0%
15.3%
9.3%
5.5%
4.8%
4.5%
4.3%
4.3%
3.8%
借入金総額
408.2億円
借入先
17社
（注）金利は、小数点第二位未満を切り捨てして表記しています。
返済期限の分散状況
金利
（加重平均）
0.51%-0.61％-0.61％‐0.97％0.98％1.29％1.19％1.27％
借入期間
（加重平均）
4.6年-3.6年-5.0年-5.4年4.5年6.0年5.4年6.3年
NEW
新規借入
リファイナンス

外部成長の取組み
IV
20

236
384
405 405
421
648 648
663 663
670 670
784
792 792 792
816
827
16
24
2525
27
3535
3636
3737
47
484848
53
54
0
10
20
30
40
50
60
第1期
2015年
7月期
第5期
2017年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
（物件数）
（億円）
資産規模
物件数
＜目標＞
1,000
（注）
資産規模と物件数の推移
2019年2月
・第2回公募増資実施
・病院不動産を含む
8物件（227億円）を取得
（注）本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないこともあります。
2017年2月
・第1回公募増資実施
・6物件（134億円）を取得
2017年11月
・J-REIT初の病院不動産を
20億円で取得
21
2022年2月
・第3回公募増資実施
・10物件（114億円）を取得
2015年3月
・新規上場
・16物件（236億円）を取得
2024年12月
・1物件（11億円）を取得
1. 本投資法人の外部成長の実績
IV外部成長の取組み

22
2．外部成長戦略①
パイプラインの積み上げ状況
IV外部成長の取組み
取組み方針
環境認識
⚫ヘルスケア不動産の価格は高止まり
⚫建築コスト上昇等により新規開発案件は減少
オペレーターのM＆Aに伴う不動産の流動化や
個人オーナーによる売却ニーズは増加傾向
⚫Jリートの投資口価格は総じて軟調に推移
公募増資を通じた外部成長は困難
取組み方針
⚫多様なスポンサーサポートや広範なネットワークを
活用した良質なパイプラインの拡充
➢ウェアハウジング機能の強化
➢ブリッジファンドへの匿名組合出資を通じた
優先交渉権の獲得と収益機会の創出
⚫レバレッジを活用した物件の取得
⚫戦略的な資産の入れ替えによる
ポートフォリオの強化と含み益の実現
良質な案件・情報が集まる仕組み
高齢者向け
施設・住宅
（開発）
医療関連
施設等
高齢者向け
施設・住宅
（開設済）
総額約350億円のパイプライン（注）
主な取組み実績
⚫第16期（2023年1月期）
➢本投資法人として初めての資産入替を実施
➢「メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧」を譲渡、
「ニチイメゾン稲毛」と「はなことば追浜」を取得
⚫第19期（2024年7月期）
➢「ノアガーデンブルームビュー」他4物件を借入金にて取得
➢「チャームスイート夙川」を裏付け資産とするブリッジファンド
の匿名組合出資持分を手許資金にて取得
⚫第20期（2025年1月期）
➢「ツクイ・サンシャイン横浜戸塚」を借入金にて取得
⚫第21期（2025年7月期）
➢「練馬谷原ケアパークそよ風」他5物件を裏付け資産とする
ブリッジファンドの匿名組合出資持分を手許資金にて取得予定
（注）本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。

23
2．外部成長戦略②
IV外部成長の取組み
第21期（2025年7月期）匿名組合出資持分取得
ＨＣＴＵＲＦ合同会社
不動産信託受益権：7,257百万円
流動資産等：627百万円
シニア･ローン：5,000百万円
匿名組合出資：2,884百万円
（持分3.５％を取得）
⚫HCMとして2回目のブリッジファンドへの匿名組合出資
⚫出資金額100百万円、出資割合3.5％
⚫一部パイプライン物件について想定保有期間が終了
新たにファンドを組成し優先交渉権を確保
⚫ブリッジ期間中の収益機会の創出
物件名所在地竣工年月オペレーター
サニーライフ新琴似
北海道
札幌市
2023年2月
川島
コーポレーション
練馬谷原ケアパーク
そよ風
東京都
練馬区
2023年2月SOYOKAZE
メディカル・
リハビリホーム
グランダ豊田元町
愛知県
豊田市
2016年9月
ベネッセ
スタイルケア
さわやか
ひがしおおさか館
大阪府
東大阪市
2018年1月さわやか倶楽部
さわやかひめじ館
兵庫県
姫路市
2018年4月さわやか倶楽部
さわやか
シーサイドくきのうみ
福岡県
北九州市
2017年4月さわやか倶楽部
概要
ポイント
匿名組合の概要
裏付資産

本資産運用会社
デベロッパー
ハウスメーカー
オーナー
（個人地主・事業会社・ファンド等）
ウェアハウジング機能
物件情報
物件情報
物件情報幅広いネットワーク
サポート会社
SMBC信託銀行/ リサ・パートナーズ
マックスリアルティー/ SMFLみらいパートナーズ
スポンサー
サポート契約
パイプライン
サポート契約
オペレーター
良質な案件・情報が集まる仕組み
オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークと多様なスポンサーサポートを活用した
「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充に注力
24
2．外部成長戦略③
スポンサーサポート会社
医療法人
神戸土地建物室町建物銀泉陽栄
三井住友ファイナンス＆リース
IV外部成長の取組み

「病院不動産ガイドライン」に準拠した運用体制
⚫病院事業に精通した専門家を資産運用会社内に配置
⚫原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
3．病院案件の取組み
運用方針
主な投資対象
⚫経営の安定した病院の不動産
（地域医療構想の中で確たる役割が見込まれる病院）
⇔事業再生ファンドと異なる
⚫医療モールや健診センター等も組入れ可能
1
2
3
投資比率
⚫高齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80%
以上
⚫病院不動産のみの上限は設定しない
4
市場拡大に向けての普及活動
⚫医療関連団体（日本病院会等）の学会において、
ヘルスケアリートの活用につき講演
⚫金融庁・国土交通省等主催の医療・介護施設関連事業者
向けセミナーに参加
⚫病院不動産の市場規模
➢市場規模は約23兆円
（注）
で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
➢大半が医療法人等による自己保有
⚫病院の主なニーズ
➢医療機能の強化を企図した建替え・増改築
➢規模拡大のための増床やＭ＆Ａに際しての資金調達
➢財務体質の強化、キャッシュフローマネジメント
➢経営資源の本業への集中、不動産業務のアウトソーシング
➢運営施設のブランドイメージの向上
取組み事例
リート投資（活用）の機会
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6月時点の試算値を基に資産運用会社にて計算した値です。
25
IV外部成長の取組み
名称
シップ千里ビルディング
（千里中央病院）
所在地大阪府豊中市
オペレーター医療法人協和会
病床数400床
取得価格12,920百万円
備考
病院と老人ホームを合築
した複合施設
名称
新潟リハビリテーション
病院
所在地新潟県新潟市
オペレーター医療法人愛広会
病床数168床
取得価格2,060百万円

ESGの取組み
V
26

解決すべき課題取組み事例関連性の強いSDGs
環境
（Environment）
・水資源の消費量の抑制
・省エネルギーとCO2排出削減
・気候変動を原因とする自然災害への対応
（レジリエンス）
・廃棄物の管理と削減
・グリーンリース（神戸学園都市ビル）
・補助金を活用した空調等の高効率化改修工事
（グリーンライフ守口、神戸学園都市ビル）
・環境配慮型資材の使用（グリーンライフ守口）
・急傾斜対策工事（はなことば追浜）
社会
（Social）
・高齢者人口に対する高齢者向け住宅の
供給不足の解消
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防止
・介護職員の業務効率化・業務負担の軽減
・入居者に対する虐待及び施設職員に対する
ハラスメントの防止態勢
・病院の老朽化対応・耐震化推進
・ワークライフバランス、職員等の健康
・介護業務効率化システム「EGAOlink」の導入
（アズハイム光が丘、アズハイム文京白山）
・オペレーターによる障がい者就労支援
（グリーンライフ守口、シップ千里ビルディング）
・テナント（オペレーター）満足度調査の実施
・本資産運用会社における従業員満足度調査、プレミアム・
フライデーの継続実施、企業型確定拠出年金制度の導入、
病気休暇の新設
ガバナンス
（Governance）
・意思決定の透明性
・公正な取引（利益相反の適切な管理）
・各種リスクの管理（反社会的勢力の排除を含む）
・本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役
社長の分離
・利益相反を適切に管理するためにウェアハウジング
ルールの運用状況を外部の第三者が定期的に検証する
態勢を構築
・本資産運用会社における「お客さま本位委員会」での各部
取組事例の共有と意見交換の継続
・本資産運用会社にて毎月コンプライアンス勉強会を実施
ESGに資する資産運用を通じた、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値向上への取組み
27
1．マテリアリティ
VESGの取組み

2．トピックス
28
環境（Environment）
VESGの取組み
➢GRESB
2022年度よりGRESBへ参加
2024年度はリアルエステイト評価に
おいて「1スター」及び「グリーン
スター」、開示評価においては
最上位の「Aレベル」評価を取得
➢BELS評価（建築物省エネルギー性能表示制度）
BELS評価を取得
（ノアガーデンエル・グレイス、ノアガーデンシーズンベル）
➢TCFD提言
2023年3月にTCFD （気候関連財務情報タスクフォース）への賛
同を表明し、国内の賛同企業による組織である「TCFDコンソー
シアム」に加入
2024年1月にTCFD提言に基づく開示を実施
➢CASBEE認証（建築環境総合性能評価システム）
CASBEE認証取得済の物件を第19期に組入れ
（ＰＤハウス東大阪）
社会（Social）
ガバナンス（Governance）
⚫外部評価／環境認証
⚫ソーシャルファイナンス
⚫自律的なコンプライアンス体制の強化（Compliance Comes First）
➢役職員の自律的なコンプライアンス意識の醸成・向上のため、
毎月コンプライアンス勉強会を実施
➢HCMの有利子負債は、すべてソーシャルファイナンスによる調達
（2025年1月末時点）
有利子負債
428.2億円
ポジティブな社会的成果を生
み出すインパクト投資の資金
調達に対して、ソーシャル性
と管理・運営・透明性の両面
から判定して付与されるフ
レームワーク評価
JCRソーシャルファイナンス・
フレームワーク評価
最上位Social １（F）
⚫お客さま本位の業務運営の実践（Customer Comes First）
➢本資産運用会社内にお客様本位委員会を設置し、毎月定例開催
ソーシャルローン
95.3%
ソーシャルボンド
4.7%
⚫外部評価
➢不動産証券化協会が主催する
「ARESESGアワード2024」に
おいて、ESG研修体制の充実が
評価され「グッドアクション賞
ガバナンス部門」を受賞

ヘルスケア業界を取り巻く環境
VI
29

30
1.賃上げ・基本料等の引き上げ（ベースアップ評価料の新設等）
2.医療DXの推進（マイナ保険証の利用と活用を評価）
3.ポストコロナにおける感染症対策の推進（感染症対策の評価）
4.同時報酬改定における対応（協力医療機関に関する体制整備）
5.外来医療の機能分化・強化等（生活習慣病対策、処方等の評価）
6.医療機能に応じた入院医療の評価（地域包括医療病棟の新設等）
7.質の高い訪問診療・訪問看護の確保（ICTによる医療介護連携）
8.重点的な分野における対応（救急患者の“下り搬送”の評価等）
9.個別改定項目/医療資源の少ない地域への対応
診療報酬・介護報酬改定と医療計画・介護保険事業計画の推移診療報酬改定の主なポイント
1．診療報酬・介護報酬の改定（2024年度）
VIヘルスケア業界を取り巻く環境
1.地域包括ケアシステムの深化・推進（協力医療機関との連携体制
の構築、業務継続計画未実施減算、高齢者虐待防止の推進）
2.自立支援・重度化防止に向けた対応（リハビリテーション・機能
訓練、口腔、栄養の一体的取組、LIFE関連加算の見直し）
3.良質な介護サービスの効率的な提供に向けた働きやすい職場づく
り（処遇改善、介護ロボットやICT等のテクノロジー活用促進）
4.制度の安定性・持続可能性の確保（同一建物減算の見直し等）
5.その他（「書面掲示」規制の見直し、地域区分の見直し）
介護報酬改定の主なポイント
今回の同時改定では、医療・介護の連携推進、従事者の処遇改善、DXを含めた生産性の向上が焦点に
これらの方向性に対応するよう、各オペレーターの今後の取組みに期待
年度診療報酬介護報酬医療計画
介護保険
事業計画
本体部分
2012+1.38％+0.00%+1.20％第5期
2013第6次
2014+0.73％+0.10%+0.63％
2015-2.27％第6期
2016+0.49％-0.84%
2017+1.14％
2018+0.55％-1.19%+0.54％第7次第7期
2019
2020+0.55％-0.46%
2021+0.70％第8期
2022+0.43％-0.94%
2023
2024+0.88%-0.12%+1.59%第8次第9期
2025
2026次回改定
2027次回改定第10期

471
717
1,160
1,613
1,825
2,155
2,238
2,277
776
1,109
1,407
1,734
1,709
1,498
1,535
1,668
10,854
10,718
10,161
9,218
8,788
8,673
7,891
6,935
3.9%
5.7%
9.1%
12.7%
14.5%
17.5%
19.2%
20.9%
10.3%
14.5%
20.1%
26.3%
28.0%
29.6%
32.3%
36.3%
0%
10%
20%
30%
40%
0
5,000
10,000
15,000
1985年1995年2005年2015年2020年2025年2035年2045年
75歳以上65~74歳
64歳以下75歳以上の割合
65歳以上の割合
推計値
実績値
2．ヘルスケア施設の需要と供給
（出所）厚生労働省「病院の耐震改修状況調査（令和4年調査）」
31
日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し
高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合
高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの
供給率は2023年において1.9％にすぎず、更なる供給促進が求められています。
有料老人ホームの供給状況
サービス付き高齢者向け住宅の供給状況
2021年３月
住生活基本計画
（全国計画）
高齢者人口に対する高齢者向け住宅
の割合（充足率）を2030年に4％ま
で引き上げる成果方針が掲げられま
した。
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率
2005年
0.9％
2014年
2.1％
2030年
４％
成果指標
定員数（注）
148万人
定員数
69万人
定員数
23万人
（万人）
（千世帯）
高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
供給促進が求められるヘルスケア施設病院の建替え等についての現状
⚫1960～70年代に建設された耐震基準未達の病院も存在
➢耐震化率は有料老人ホームが95％以上に対し、病院は79.5％に留まる
実績値推計値
病院の耐震化状況
2018年
2.5％
定員数
89万人
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（令和6（2024）年推計）
（注）「定員数」は充足率についての成果指標に基づき試算した数値です。
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」
VIヘルスケア業界を取り巻く環境
5,687
5,880
6,050
6,130
6,231
6,318
6,382
6,467
6,425
729
719
704
674
664
633
619
586
572
122
131
141
141
123
113
100
99
110
1,955
1,747
1,569
1,466
1,344
1,344
1,153
1,070
978
0
2,000
4,000
6,000
8,000
2014年
調査
2015年
調査
2016年
調査
2017年
調査
2018年
調査
2019年
調査
2020年
調査
2021年
調査
2022年
調査
（院）
全ての建物に耐震性のある病院数一部の建物に耐震性がある病院数
全ての建物に耐震性がない病院数建物の耐震性が不明である病院数
（戸）
166,279 191,871 210,859 225,374 238,289 250,352 262,021 272,870 280,384 285,267
0.50%
0.57%
0.61%
0.64%
0.67%
0.70%
0.72%
0.75%
0.77%
0.79%
0.00%
0.50%
1.00%
0
100,000
200,000
300,000
2014年12月2015年12月2016年12月2017年12月2018年12月2019年12月2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月
戸数65歳以上人口に対する供給率
4,791
5,928
6,717
8,155
8,870
9,604
10,413
5,525
6,420
6,848
6,743
6,614
6,501
6,563
9,022
9,365
9,090
6,888
6,912
6,952
7,140
24.8%
27.3%
29.6%
37.4%
39.6%
41.7%
43.2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
10,000
20,000
30,000
2010年2015年2020年2025年2030年2035年2040年
その他夫婦のみ単独単独高齢者割合
350,990 391,144 424,828 482,792 518,507 552,350 576,116 609,472 634,395 666,276 689,810
1.1%
1.2%
1.3%
1.4%
1.5%
1.6%
1.6%
1.7%
1.8%
1.8%
1.9%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
0
200,000
400,000
600,000
2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年
（人）
定員数65歳以上人口に対する供給率

（出所）厚生労働省ホームページより
3．地域包括ケアシステム
32
VIヘルスケア業界を取り巻く環境

4．地域医療構想
33
現行の地域医療構想は、2025年に向けて、病床の機能分化・連携を通じて、質の高い効率的な医療提供体制の確保を目的とするものです。
2040年頃を見据え、新たな地域医療構想を策定するとの方針が示されました。
（注）上図は、厚生労働省「地域医療構想」を基に本資産運用会社が作成したものです。
VIヘルスケア業界を取り巻く環境
慢性期
35.5万床
（28％）
慢性期
30.3万床
（25％）
慢性期
29.7万床
（25％）
慢性期
28.4万床
（24％）
回復期
13.0万床
（10％）
回復期
20.4万床
（17％）
回復期
21.1万床
（18％）
回復期
37.5万床
（31％）
急性期
59.6万床
（48％）
急性期
52.5万床
（44％）
急性期
51.8万床
（44％）
急性期
40.1万床
（34％）
高度急性期
16.9万床
（14％）
高度急性期
16.0万床
（13％）
高度急性期
16.2万床
（14％）
高度急性期
13.0万床
（11％）
2015年度の病床機能報告
合計125.1万床
2023年
合計119.2万床
2025年見込
合計119.0万床
地域医療構想における
2025年の病床の必要量
（2016年度末時点）
合計119.1万床
2023年度病床機能報告

種類特徴
主な
開設者
介護付有料老人ホーム
各都道府県から介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホーム。入
居者が介護を必要とする場合、介護サービスは施設のスタッフが提供。また、介護報酬は入
居者の要介護度に応じて一定額（定額制）が定められている。開設は指定制（制限あり）。
営利法人
住宅型有料老人ホーム
介護付と異なり、入居者が介護を必要とする場合に入居者自身が外部の介護事業者と別途契
約して介護サービスを利用する有料老人ホーム。介護報酬は、入居者の介護サービスの利用
量に応じて決まる（変動制）。開設は届け出制。
営利法人
サービス付き高齢者向け住宅
（サ高住）
住宅として規模・設備等の登録基準を満たした高齢者向け賃貸住宅。少なくとも安否確認
サービスと生活相談サービスの提供が義務付けられている。開設は登録制。
営利法人
認知症対応型共同生活介護
（グループホーム）
介護保険法に定める地域密着型介護サービス事業の一種。利用者は認知症の状態にある要介
護者で、1ユニット9人までの少人数で、介助を受けながら共同生活を行い、機能訓練も行う
ことで認知症の進行を遅らせることを目的としている。
営利法人
介護老人福祉施設
（特別養護老人ホーム）
常時介護が必要且つ居宅においてこれを受けることが困難な要介護者を対象とした老人福祉
施設。2015年4月以降、入居要件が厳格化され、原則要介護度3以上の高齢者が対象。
社会福祉法人
介護老人保健施設
（老健）
要介護者に対して、自立と自宅での生活復帰を目指し、看護、医学的管理の下における介護
及び機能訓練その他必要な医療サービスの提供や日常生活上の世話を行う施設。
医療法人
介護医療院
2018年4月創設、長期療養が必要な高齢者に対する日常的な医学的管理、一定程度の介護に
加え、住まいの機能を兼ね備えた施設。ターミナルケアの実施や看取りも対応可能。
医療法人
34
5．高齢者向け施設・住宅の種類
VIヘルスケア業界を取り巻く環境

memo
35

memo
36

Appendix
VII
37

38
VIIAppendix
サービス付き
高齢者向け住宅
SOMPOケア
そんぽの家S淡路駅前
SOMPOケア
そんぽの家S 神戸上沢
ノアガーデンカーサ・リッツ
ノアガーデンブルームビュー
医療関連施設等新潟リハビリテーション病院
有料老人ホーム・
医療関連施設等
シップ千里ビルディング
近畿圏36.8％
中核都市圏16.3％
首都圏44.8％
三大都市圏投資比率
81.6%
その他2.1％
1
22
30
29
24
28
5
12
13
11
有料老人ホーム
アクアマリーン西宮浜
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール日野
ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
アズハイム光が丘
アズハイム文京白山
SOMPOケア
ラヴィーレ町田小野路
SOMPOケア
ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館
さわやか和布刈館
さわやか田川館
グッドタイムホーム不動前
リハビリホーム
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
神戸学園都市ビル
グリーンライフ守口
はぴね神戸魚崎弐番館
グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立
愛広苑壱番館ビル
はなことば南
はなことば三浦
SOMPOケア
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜
はなことば新横浜２号館
はなことば小田原
ベルジ箕輪
ベルジ武尊
サニーライフ北品川
サニーライフ鎌倉
ニチイホーム西国分寺
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸伊川谷
32
3
2
1
4
5
7
8
9
13
14
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
10
11
12
15
32
33
7
8
21
15
31
14
2
3
9
4
10
20
25
26
27
23
33
有料老人ホーム
SOMPOケア
そんぽの家狭山
ロイヤル川口
ノアガーデンレジェンド
ノアガーデンエル・グレイス
ノアガーデンシーズンベル
ハートランド川口明生苑
リハビリホームグランダ南浦和
まどか南浦和
ニチイメゾン稲毛
はなことば追浜
ノアガーデンA館
ノアガーデンB館
ノアガーデン別邸
PDハウス東大阪
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
1
1
3
1
19
16
17
18
1
1
34
35
36
40
4142
39
3738
3
34
35
三大都市圏に
戦略的に投資
44
43
ポートフォリオマップ
４
45
46
474
48
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
2
1
2
49
49

39
ポートフォリオ詳細①
有料老人ホーム
アクアマリーン西宮浜ボンセジュール千歳船橋ボンセジュール日野ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
所在地
兵庫県西宮市西宮浜
4-15-2
東京都世田谷区船橋
1-37-3
東京都日野市落川
438-1
神奈川県川崎市高津区千年
773-2
神奈川県秦野市渋沢上
1-6-60
最寄駅
阪神本線
阪神西宮駅
小田急小田原線
千歳船橋駅
京王線
百草園駅
JR南武線
武蔵新城駅
小田急小田原線
渋沢駅
竣工年月2007年5月1988年3月1990年5月1985年2月1991年7月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
117百万円48百万円43百万円39百万円47百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.0%5.9%6.0%6.8%6.5%
鑑定評価額
（注1）
2,140百万円997百万円834百万円643百万円851百万円
取得価格（比率）1,950百万円（2.4％）824百万円（1.0％）724百万円（0.9％）582百万円（0.7％）728百万円（0.9％）
敷地面積2,587.93㎡1,020.92㎡2,211.28㎡1,233.49㎡2,588.04㎡
総賃貸可能面積5,274.54㎡2,342.17㎡1,984.17㎡1,710.43㎡3,435.79㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上5階RC造/地下1階地上6階RC造/地上3階RC造/地上4階RC造/地上5階
居室数/定員90室/100人42室/47人56室/58人46室/49人100室/101人
入居率
（注3）
100.0%89.4%100.0%98.0%87.1%
オペレーターグリーンライフベネッセスタイルケアベネッセスタイルケアベネッセスタイルケアベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
12.3年1.3年1.3年1.8年2.3年
1234
5
VIIAppendix

40
ポートフォリオ詳細②
）
有料老人ホーム
アズハイム光が丘アズハイム文京白山
SOMPOケア
ラヴィーレ町田小野路
SOMPOケア
ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館
所在地
東京都練馬区谷原
4-3-23
東京都文京区白山
4-36-13
東京都町田市小野路町
1612
神奈川県横浜市都筑区
あゆみが丘19-24
福岡県福岡市博多区大字
立花寺173-15
最寄駅
西武池袋線
石神井公園駅
都営地下鉄三田線
白山駅
京王相模原線
京王永山駅
小田急多摩線
小田急永山駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
中川駅
JR鹿児島本線
笹原駅
竣工年月2006年3月2007年2月2007年10月2004年3月2005年10月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
76百万円74百万円193百万円154百万円92百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.5%5.2%5.4%5.0%6.0%
鑑定評価額
（注1）
1,580百万円1,810百万円4,280百万円3,430百万円1,580百万円
取得価格（比率）1,385百万円（1.7％）1,430百万円（1.7％）3,580百万円（4.3％）3,050百万円（3.7％）1,520百万円（1.8％）
敷地面積2,868.46㎡540.29㎡7,404.13㎡2,748.64㎡3,359.66㎡
総賃貸可能面積3,628.60㎡2,507.25㎡7,720.17㎡5,789.25㎡5,652.94㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上3階RC造/地上8階RC造/地下1階地上6階RC造/地下1階地上5階RC造/地下1階地上6階
居室数/定員83室/89人50室/52人163室/169人145室/145人104室/104人
入居率
（注3）
86.5%96.2%83.4%96.6%93.3%
オペレーターアズパートナーズアズパートナーズSOMPOケアSOMPOケアさわやか倶楽部
賃貸借契約残存年数
（注4）
9.1年2.1年2.7年2.4年2.9年
789
10
11
VIIAppendix

41
ポートフォリオ詳細③
有料老人ホーム
さわやか和布刈館さわやか田川館グッドタイムホーム不動前
リハビリホーム
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
所在地
福岡県北九州市門司区大久保
1-9-15
福岡県田川市大字伊田
393-1
東京都品川区西五反田
5-25-13
東京都葛飾区東四つ木
3-1-11
兵庫県伊丹市中央
1-2-25
最寄駅
JR鹿児島本線
門司港駅
平成筑豊鉄道田川線
匂金駅
東急目黒線
不動前駅
京成押上線
四ツ木駅
阪急伊丹線
阪急伊丹駅
竣工年月2005年11月2006年1月1992年3月1989年3月1989年3月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2016年7月期2016年7月期
鑑定NOI
（注1）
85百万円24百万円90百万円47百万円38百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.2%6.2%5.2%5.7%7.5%
鑑定評価額
（注1）
1,470百万円354百万円1,990百万円905百万円557百万円
取得価格（比率）1,380百万円（1.7％）390百万円（0.5％）1,740百万円（2.1％）824百万円（1.0％）514百万円（0.6％）
敷地面積3,758.26㎡4,300.90㎡1,206.60㎡1,136.46㎡1,976.11㎡
総賃貸可能面積4,720.46㎡2,366.20㎡3,400.20㎡1,962.89㎡2,129.87㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階RC造/地上3階RC造/地下1階地上5階RC造/地上5階SRC造/地上11階（専有部分）
居室数/定員95室/95人60室/60人61室/67人61室/65 人62室/64人
入居率
（注3）
91.6%96.7%91.0%96.9%89.1%
オペレーターさわやか倶楽部さわやか倶楽部JAPANライフデザインベネッセスタイルケアベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
2.9年2.9年1.8年0.9年2.3年
121314
1516
VIIAppendix

42
有料老人ホーム
神戸学園都市ビルグリーンライフ守口はぴね神戸魚崎弐番館グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立
所在地
兵庫県神戸市西区学園西町
1-1-2
大阪府守口市佐太中町
6-17-34
兵庫県神戸市東灘区魚崎南町
8-10-7
神奈川県大和市下鶴間
2-3-41
東京都足立区南花畑
3-35-10
最寄駅
神戸市営地下鉄西神・山手線
学園都市駅
大阪メトロ谷町線・
大阪モノレール大日駅
阪神電鉄本線
魚崎駅
小田急江ノ島線
鶴間駅
つくばエクスプレス線
六町駅
竣工年月2009年1月2006年9月2010年3月1998年3月2005年11月
取得時期2017年7月期2017年7月期2017年7月期2017年7月期2017年7月期
鑑定NOI
（注1）
226百万円220百万円48百万円52百万円118百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.2%5.3%5.2%5.2%5.2%
鑑定評価額
（注1）
4,800百万円4,850百万円1,050百万円1,020百万円2,610百万円
取得価格（比率）4,320百万円（5.2％）4,150百万円（5.0％）930百万円（1.1％）1,000百万円（1.2％）2,253百万円（2.7％）
敷地面積2,742.81㎡5,872.83㎡932.94㎡2,877.11㎡2,069.41㎡
総賃貸可能面積12,636.48㎡8,356.85㎡1,772.89㎡3,427.08㎡3,870.98㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上9階S・RC造/地上9階S造/地下1階地上4階RC・S造/地上5階RC造/地上4階
居室数/定員131室/138人155室/189人47室/47人73室/90人82室/82人
入居率
（注3）
100.0%100.0%95.7%84.4%87.8%
オペレーターグリーンライフグリーンライフグリーンライフベネッセスタイルケアグリーンライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
16.1年14.7年16.1年1.1年12.0年
171819
2021
ポートフォリオ詳細④
VIIAppendix

43
ポートフォリオ詳細⑤
有料老人ホーム
愛広苑壱番館ビルはなことば南はなことば三浦
SOMPOケア
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜
所在地
新潟県新潟市中央区田町
1-3239-1
神奈川県横浜市南区新川町
2-4-38
神奈川県三浦市諏訪町
3-5
神奈川県川崎市川崎区田島町
23-1
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-5
最寄駅
JR信越本線
新潟駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
吉野町駅
京急電鉄久里浜線
三崎口駅
JR南武線
小田栄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線新横浜駅
竣工年月2010年2月2010年2月2007年6月2007年3月2004年3月
取得時期2017年7月期2019年1月期2019年1月期2019年7月期2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
42百万円55百万円34百万円88百万円110百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.5%5.1%5.6%5.1%5.3%
鑑定評価額
（注1）
823百万円1,210百万円669百万円1,830百万円2,600百万円
取得価格（比率）770百万円（0.9％）1,071百万円（1.3％）615百万円（0.7％）1,710百万円（2.1％）2,071百万円（2.5％）
敷地面積2,597.52㎡428.76㎡1,017.55㎡2,832.33㎡894.00㎡
総賃貸可能面積4,311.20㎡1,710.68㎡1,959.64㎡4,060.21㎡5,230.23㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上5階RC造/地上7階RC造/地上4階RC造/地上4階（専有部分）RC造/地上9階
居室数/定員90室/90人50室/50人53室/54人58室/58人136室/136人
入居率
（注3）
85.6%96.0%94.4%89.7%91.2%
オペレーター医療法人愛広会プラウドライフプラウドライフSOMPOケアプラウドライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
11.5年7.8年7.8年2.9年7.8年
222324
25
26
VIIAppendix

44
ポートフォリオ詳細⑥
有料老人ホーム
はなことば新横浜２号館はなことば小田原ベルジ箕輪ベルジ武尊サニーライフ北品川
所在地
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-11
神奈川県小田原市酒匂
3-9-12
群馬県高崎市箕郷町上芝
字町屋坊839-4
群馬県利根郡川場村大字生品
字前原1221
東京都品川区北品川
3-8-6
最寄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線新横浜駅
JR東海道線
鴨宮駅
JR高崎線
高崎駅
JR上越線
沼田駅
京急電鉄本線
新馬場駅
竣工年月2007年4月2009年9月
2003年11月（建物①）
1974年2月（建物②）
1982年9月（建物①）
1989年7月（建物②）
2018年9月
取得時期2019年7月期2019年7月期2019年7月期2019年7月期2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
22百万円49百万円106百万円90百万円89百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.0%5.6%6.5%6.8%4.9%
鑑定評価額
（注1）
437百万円952百万円1,770百万円1,600百万円2,090百万円
取得価格（比率）375百万円（0.5％）880百万円（1.1％）1,620百万円（2.0％）1,328百万円（1.6％）1,825百万円（2.2％）
敷地面積375.00㎡1,202.12㎡8,014.02㎡4,375.31㎡1,105.12㎡
総賃貸可能面積1,837.29㎡2,203.42㎡11,098.17㎡6,352.86㎡2,135.54㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上7階RC造/地上4階
S造/地上5階（建物①）
S･RC造/地上8階（建物②）
S・SRC造/地上5階（建物①）
S造/地上2階（建物②）
S造/地上3階
居室数/定員29室/30人60室/65人174室/206人121室/174人66室/66人
入居率
（注3）
100.0%90.8%96.1%95.4%89.4%
オペレータープラウドライフプラウドライフベルジベルジ川島コーポレーション
賃貸借契約残存年数
（注4）
7.8年7.8年2.3年2.3年18.7年
272829
30
31
VIIAppendix

45
ポートフォリオ詳細⑦
有料老人ホーム
サニーライフ鎌倉ニチイホーム西国分寺
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸伊川谷
SOMPOケアそんぽの家狭山ロイヤル川口
所在地
神奈川県鎌倉市上町屋字吉目
214-4
東京都国分寺市西恋ヶ窪
2-11-22
兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬
字尾崎1745-1
大阪府堺市東区南野田548-1埼玉県川口市青木2-5-24
最寄駅
湘南モノレール
湘南町屋駅
JR中央線
西国分寺駅
神戸市営地下鉄西神・山手線
伊川谷駅
南海高野線
狭山駅
埼玉高速鉄道
川口元郷駅
竣工年月2014年9月1990年9月
2009年4月（新築）
2015年12月（増築）
2005年8月2008年10月
取得時期2020年7月期2021年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期
鑑定NOI
（注1）
76百万円36百万円63百万円32百万円62百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.3%5.0%4.9%5.4%4.9%
鑑定評価額
（注1）
1,650百万円793百万円1,300百万円647百万円1,360百万円
取得価格（比率）1,418百万円（1.7％）720百万円（0.9％）1,288百万円（1.6％）600百万円（0.7％）1,260百万円（1.5％）
敷地面積2,055.67㎡1,948.41㎡3,606.00㎡2,264.75㎡2,294.91㎡
総賃貸可能面積3,817.91㎡1,559.99㎡3,824.54㎡1,997.87㎡3,484.02㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上5階S造/地上3階RC・S造/地上4階S造/地上3階RC造/地上3階
居室数/定員128室/128人46室/46人80室/80人50室/50人56室/56人
入居率
（注3）
98.4%100.0%86.3%84.0%76.8%
オペレーター川島コーポレーションニチイケアパレスSOMPOケアSOMPOケアシニアライフサポート
賃貸借契約残存年数
（注4）
14.7年3.1年11.1年0.6年24.6年
3233
3435
36
VIIAppendix

46
ポートフォリオ詳細⑧
有料老人ホーム
ノアガーデンレジェンドノアガーデンエル・グレイスノアガーデンシーズンベルハートランド川口明生苑リハビリホームグランダ南浦和
所在地
北海道札幌市清田区美しが丘
2条10-4-3
北海道札幌市清田区美しが丘
2条10-4-1
北海道札幌市豊平区福住1条
5-3-1
埼玉県川口市上青木3-10-17
埼玉県川口市大字小谷場
字西ノ妻63-2
最寄駅
JR千歳線
上野幌駅
JR千歳線
上野幌駅
札幌市営地下鉄東豊線
福住駅
埼玉高速鉄道
鳩ケ谷駅
JR京浜東北線
南浦和駅
竣工年月2015年10月2017年10月2019年12月2006年1月2011年7月
取得時期2022年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期
鑑定NOI
（注1）
48百万円35百万円78百万円100百万円49百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.6%5.6%5.8%5.0%4.8%
鑑定評価額
（注1）
930百万円670百万円1,550百万円2,280百万円1,110百万円
取得価格（比率）859百万円（1.0％）622百万円（0.8％）1,350百万円（1.6％）2,000百万円（2.4％）1,022百万円（1.2％）
敷地面積9,012.28㎡9,012.28㎡3,636.38㎡1,996.66㎡2,620.05㎡
総賃貸可能面積2,736.89㎡2,075.25㎡4,602.26㎡3,885.90㎡2,373.25㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階RC造/地上4階RC造/地上5階RC造/地上6階S造/地上3階
居室数/定員70室/70人51室/51人136室/136人97室/100人58室/60人
入居率
（注3）
77.1%78.4%67.6%64.0%96.7%
オペレーターノアコンツェルノアコンツェルノアコンツェル明昭ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
25.1年25.1年27.1年6.6年16.4年
373839
40
41
VIIAppendix

47
ポートフォリオ詳細⑨ポートフォリオ詳細
有料老人ホーム
まどか南浦和ニチイメゾン稲毛はなことば追浜ノアガーデンA館ノアガーデンB館
所在地
埼玉県川口市大字小谷場
字西ノ妻58
千葉県千葉市稲