3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人

決算説明資料
2025年7月期（第21期）
2025年9月12日
資産運用会社
証券コード：3455

目次
III ポートフォリオの運用状況
1.ポートフォリオハイライト
2.継続鑑定評価
3.含み益の推移
4.長期安定的なキャッシュフロー
VIAppendix
1
I 決算概要
1.第21期の主な指標
2.第21期実績
3.第21期分配金の増減要因
4.第22期及び第23期の業績予想
5.第22期及び第23期予想分配金の増減要因
6.1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移
エグゼクティブサマリー
1.第21期（2025年7月期）ハイライト
2.第22期（2026年1月期）取得資産の概要
V ヘルスケア業界を取り巻く環境
1.診療報酬・介護報酬の改定（2024年度）
2.ヘルスケア施設の需要と供給
3.地域包括ケアシステム
4.地域医療構想
5.高齢者向け施設・住宅の種類
IVESGの取組み
1.マテリアリティ
2.トピックス
II 成長戦略
1.成長戦略
2.外部成長戦略
3.病院案件の取組み
4.本投資法人の外部成長の実績
5.内部成長戦略
6.財務戦略

エグゼクティブサマリー
2

1. 第21期（2025年７月期）ハイライト
財務状況
期末時点の有利子負債は総額428.2億円、全額ソーシャルファイナンスによる調達
LTVは総資産ベースで50.7%（同+0.1pt）、時価ベースで44.1％（同△0.1pt）
長期発行体格付（JCR）はA+（安定的）で変更なし
業績
営業収益：2,547百万円（予想比+0百万円、前期比+25百万円）
当期純利益：1,017百万円（予想比+8百万円、前期比△7百万円）
1口当たり分配金：3,164円（予想比+24円（+0.8%）、前期比△19円（△0.6%））
1口当たりNAV：139,082円（前期末比+996円（+0.6%））
3
運用状況
既存物件の鑑定評価額合計は僅かに増加（前期比+27百万円）
期末時点の含み益は126億円、含み益率は15.6%
稼働率は前期同様に、当期中も100％を維持
エグゼクティブサマリー
第21期取組み
ブリッジファンドへの匿名組合出資を実施（出資金額100百万円、出資割合3.5％）

3,140
3,250
3,032
3,150
公表済第22期予想
（前回予想）
取得後第22期予想
（今回予想）
2026年1月
リファイナンス後
取得後第23期予想
（今回予想）
50.6%
52.8%
44.1%
46.2%
55.0%
50.0%
LTV（総資産ベース）
LTV（時価ベース）
2.第22期（2026年1月期）取得資産の概要①
第21期
（2025年7月期）
第22期取得資産
（2026年1月期取得）
取得後
物件数54
物件
3
物件
57
物件
取得（予定）価格合計827
億円
37
億円
865
億円
鑑定評価額合計
（注）
932
億円
39
億円
972
億円
平均鑑定NOI利回り5.4
%
5.0
%
5.4
%
平均償却後利回り4.0
％
4.0
％
4.0
％
三大都市圏比率81.6
%
100.0
%
82.4
%
平均築年数
（注）
19.4
年
16.3
年
19.2
年
（注）「鑑定評価額合計」は、第21期末時点で保有している資産については2025年7月31日を価格時点、第22期取得資産については2025年７月1日とする鑑定評価書に基づき記載しています。
「平均築年数」は2025年7月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均により算出し
ています。
4
2025年９月に「星ヶ丘ドクターズビル」、「サニーライフ
船橋」を取得し、10月に「メディカル・リハビリホームく
らら京王東府中」を取得予定
ポートフォリオの収益性を維持しつつ、良質な物件取得を
実現（右図三大都市圏比率、平均築年数の観点でポート
フォリオの質の向上に寄与）
2026年の1月予定のリファイナンスによる収益減を軽減し
分配金の底上げを企図
第22期及び第23期分配金への影響
物件取得の意義
新規借入れ後のLTV変動イメージ
時価LTV水準も意識しながら
適切にコントロール
エグゼクティブサマリー
3.5％
3.8％
+2.2pt
+2.1pt
第22期
（2026年1月期）
資金調達前
資金調達後
第23期
（2026年7月期）

星ヶ丘ドクターズビル
有料老人ホームに加えて複数のクリニックや調剤薬局等が入居す
る複合施設。
地下鉄東山線｢星ヶ丘｣ 駅から徒歩圏に位置し、周辺は公園や大学
などの教育機関も点在する高級住宅街に立地。
取得日2025年9月1日
取得価格820百万円
鑑定評価額882百万円
鑑定NOI利回り5.6%
所在地愛知県名古屋市名東区代万町三丁目11番1
賃貸可能面積/敷地面積4,440.49㎡/2,546.30㎡
構造/階数鉄筋コンクリート造陸屋根/7階
竣工年月2005年4月
施設の概要
7F
有料老人ホーム
（ニチイホーム星ヶ丘）
6F
5F
4F
3F
2F歯科・皮膚科・内科等
1F薬局・整形外科等
5
本物件の代表的テナントで、3階から7階に入居する｢ニチイホーム
星ヶ丘｣ は、株式会社ニチイケアパレスが運営する介護付有料老人
ホーム。2023年6月に前オペレーターから事業を承継して開設した
ホームで、キッチンや浴室等が配された広々とした間取り（30.4㎡～
60.8㎡）、また夫婦で入居できる2人部屋が充実していることが特徴。
1階から2階のクリニックモール部分には総合メディカル株式会社運
営する｢ 中日調剤薬局星ヶ丘店｣、整形外科、歯科、皮膚科、内科等
が入居し、当該地域へ医療サービスを提供するほか、企業主導型保
育園、就労継続支援Ｂ型事業所等が入居。
（注）取得価格については取得資産の売買契約書に記載された売買代金で百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含
みません。
2.第22期（2026年1月期）取得資産の概要②
エグゼクティブサマリー
（代表的テナント：ニチイホーム星ヶ丘）
居室数/定員42室/61人
入居率73.8％
オペレーター
株式会社ニチイケアパレス

サニーライフ船橋
メディカル・リハビリホームくらら京王東府中
2013年5月開設の住宅型有料老人ホーム。JR総武本線｢津田沼｣ 駅から
徒歩圏に位置し、周辺は低層の共同住宅や戸建て住宅を中心とした閑
静な住宅地域に立地。
株式会社川島コーポレーションが運営する住宅型有料老人ホームの中
では最大規模。施設内には自社運営の居宅介護支援事業所と訪問介護
事業所を併設、協力医療機関との連携など、住宅型でありながら特定
施設入居者生活介護並みのサービス提供体制を志向。また、入居金無
料、無理のない料金体系が設定されており、高い入居率を維持。
2002年12月開設の株式会社ベネッセスタイルケアが運営する介護付
有料老人ホーム。京王線｢東府中｣ 駅徒歩約5分とアクセスは良好で、
周辺は戸建住宅を中心として共同住宅や保育施設等もみられる住宅
地域に立地。
少人数のユニットケアで温かい家庭的な暮らしを謳う「くらら」シ
リーズで、ホーム名にメディカル・リハビリを冠し、24時間看護師
常駐、リハビリテーション専門職の配置など、手厚い人員体制が特
徴で、充実したサービスを提供。
取得日2025年9月1日
取得価格2,133百万円
鑑定評価額2,230百万円
鑑定NOI利回り4.9%
所在地千葉県船橋市前原西四丁目21番17号
賃貸可能面積/敷地面積6,213.87㎡/2,829.31㎡
構造/階数鉄筋コンクリート造陸屋根/4階
竣工年月2013年4月
居室数/定員185室/185人
入居率99.5％
オペレーター
株式会社川島コーポレーション
取得予定日2025年10月1日
取得予定価格825百万円
鑑定評価額846百万円
鑑定NOI利回り4.5%
所在地東京都府中市八幡町三丁目6番22
賃貸可能面積/敷地面積1,874.56㎡/1284.74㎡
構造/階数鉄筋コンクリート造陸屋根/3階
竣工年月2002年11月
居室数/定員50室/50人
入居率86.0％
オペレーター株式会社ベネッセスタイルケア
6
（注）取得（予定）価格については取得（予定）資産の売買契約書に記載された売買代金で百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に
要する諸費用は含みません。
2.第22期（2026年1月期）取得資産の概要③
エグゼクティブサマリー

I
決算概要
7

1.第21期の主な指標
Equity（純資産の部）
Asset（資産の部）
保有物件数
54件あ
（±0物件）
取得価格合計
827億円 あ
（±0億円）
鑑定評価額合計
932億円 あ
（＋0億円）
含み益
126億円 あ
（+4億円）
平均鑑定NOI利回り
5.4%あ
（±0pt）
稼働率
100.0%あ
（±0pt）
固定賃料比率
100.0%あ
（±0pt）
三大都市圏投資比率
81.6%あ
（±0pt）
賃貸借契約平均残存年数
10.6年 あ
（△0.4年）
時価総額合計
414億円 あ
（+33億円）
1口当たり分配金
3,164円あ
（△19円）
利益超過分配金
（注）
（出資の払戻しに相当）
335円あ
（+2円）
1口当たりNAV
139,082円あ
（+996円）
Debt（負債の部）
有利子負債総額
428.2億円あ
（±0億円）
平均残存年数
2.6年あ
（△0.5年）
平均金利
0.97%あ
（+0.01pt）
長期比率
82.3%あ
（±0pt）
固定金利比率
97.3%あ
（±0pt）
LTV（総資産ベース/
時価ベース）
50.7%/44.1％あ
（+0.1pt/△0.1pt）
長期発行体格付（JCR）
A+（安定的）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（）内は前期末比増減
8
I決算概要

支払利息（+26）
投資口交付費償却（△5）
融資手数料（△１）
営業外費用の差異（＋19）
賃貸事業費用（+17）
公租公課（固都税）（+10）
修繕費（+6）
減価償却費（+3）
信託報酬（△1）
2. 第21期実績
第20期取得物件の賃料収入の通期寄与により営業収益が増加、1口当たり分配金は予想比24円増加を実現。
第20期
（2025年1月期）
第21期
（2025年7月期）
実績予想
（注2）
実績第20期比予想比
（A）（B）（C）（C）-（A）
（C）-（A）
（A）
（C）-（B）
営業収益
2,5222,5472,547+25+1.0％+0
営業費用
1,2491,2671,261+12+1.0%△5
賃貸事業費用
877895895+17+2.1%△0
（減価償却費）
599604602+3+0.6%△1
一般管理費
371371366△5△1.4%△5
営業利益
1,2731,2801,286+12+1.0%+6
営業外収益
202△0△5.0%+1
営業外費用
250271270+19+8.0%△1
経常利益
1,0251,0091,017△7△0.7%+8
当期純利益
1,0241,0081,017△7△0.7%+8
１口当たり分配金（円）
3,1833,1403,164△19△0.6％+24
利益分配金
2,8502,8042,829△21△0.7%+25
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
333336335+2+0.6%△1
（単位：百万円）
第21期実績（対予想比）
第21期実績（対第20期実績比）
営業費用の差異（+12）
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第21期予想（B）は2025年3月18日付「2025年1月期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
9
I決算概要
一般管理費の差異（△5）
広告宣伝費（△1）
専門家報酬（△2）
（単位：百万円）
（単位：百万円）
営業収益の差異（+25）
20期取得物件による賃料収入（+23）
匿名組合投資利益（+1）
支払利息（△1）
営業外費用の差異（△1）
公租公課（固都税）（+2）
修繕費（△2）
賃貸事業費用の差異（△0）

3,140
3,164
+1
+16
+4
+4
△1
第21期予想
（利益超過分配を含む）
第21期実績
（利益超過分配を含む）
10
第21期分配金の増減要因（対第20期実績比）
3. 第21期分配金の増減要因
I決算概要
（単位：円）
第21期分配金の増減要因（対予想比）
（単位：円）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
営業収益の差異営業費用の差異営業外費用の差異利益超過分配金営業外収益の差異
広告宣伝費（+6）
専門家報酬（+6）
公租公課（△8）
修繕費未消化（+6）
支払利息（+4）
3,183
3,164
+42
+4
△66
△16
+15
+2
第20期実績
（利益超過分配金を含む）
第21期実績
（利益超過分配金を含む）
物件取得
による影響
匿名組合投資利益
による影響
リファイナンス
による影響
営業費用の差異営業外費用の差異利益超過分配金
戸塚の賃料収入の通期寄与（+65）
戸塚の減価償却費（△6）
戸塚の固都税の費用化（△7）
支払利息（△10）
支払利息等（△66）
公租公課（△22）
減価償却費（△4）
信託報酬（+3）
修繕費（△19）
総会費用剥落（+15）
投資口交付費償却終了（+15）

第22期は物件取得により賃料収入が増加、さらに第23期では通期寄与する一方で、賃貸事業費用や支払
利息が増加し減益を見込む。
4. 第22期及び第23期の業績予想
（注1）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第22期前回予想（B）は2025年3月18日付「2025年1月期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
（注3）第22期予想（C）及び第23期予想（D）は2025年9月12日付「2025年7月期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
第22期予想（対第21期実績比）
（単位：百万円）
第23期予想（対第22期予想比）
営業費用の差異（+32）
賃貸事業費用（+22）
管理業務費（+1）
修繕費（+3）
減価償却費（+15）
一般管理費（+9）
資産運用報酬（+5）
その他営業費用（+2）
第21期
（2025年7月期）
第22期
（2026年1月期）
第23期
（2026年7月期）
実績
前回予想
（注2）
予想
（注3）
第21期比予想
（注3）
第22期
予想比
（A）（B）（C）（C）-（A）（D）（D）-（C）
営業収益
2,5472,5432,635+872,657+22
営業費用
1,2611,2581,294+321,304+10
賃貸事業費用
895891917+22923+5
（減価償却費）
602604618+15621+3
一般管理費
366367376+9381+4
営業利益
1,2861,2841,341+551,352+11
営業外収益
212△02+0
営業外費用
270276297+26345+48
経常利益
1,0171,0091,046+281,009△36
当期純利益
1,0171,0081,045+271,008△36
１口当たり分配金（円）
3,1643,1403,250+863,150△100
１口当たり分配金
（利益超過分配金（出資の払戻し）
（注1）
を含まない）
2,8292,8042,906+772,805△101
利益超過分配金
（出資の払戻し）
（注1）
335336344+9345+1
11
営業外費用の差異（＋26）
支払利息（＋22）
融資手数料（+4）
I決算概要
支払利息（+48）
営業外費用の差異（+48）
営業費用の差異（+10）
賃貸事業費用（+5）
公租公課（固都税）（+10）
修繕費（△8）
減価償却費（+3）
一般管理費（+4）
資産運用報酬（+5）
営業収益の差異（+87）
第22期取得資産による賃料収入（+87）
（単位：百万円）
（単位：百万円）
営業収益の差異（+22）
第22期取得資産による賃料収入の通期寄与（+22）

3,164
3,250
3,150
+130
△3
△50
+9
△12
△119
+30
+1
第21期実績
（利益超過分配金を含む）
第22期予想
（利益超過分配金を含む）
第23期予想
（利益超過分配金を含む）
12
第22期予想分配金の増減要因（対第21期実績比）
（単位：円）
I決算概要
第23期予想分配金の増減要因（対第22期予想比）
（注）主要な差異要因のみ記載しています。
第22期物件取得
による影響
2025年12月
リファイナンス
による影響
その他の要因
による差異
利益超過分配金
利益超過分配金
5. 第22期及び第23期予想分配金の増減要因
賃貸収入（+253）
管理業務費（△5）
信託報酬（△３）
減価償却費（△40）
資産運用報酬（△9）
支払利息（△50）
融資手数料（△13）
第22期物件取得の
通期寄与による影響
修繕費（△25）
広告宣伝費（△2）
専門家報酬（△2）
賃料上乗せ分の剥落（△10）
修繕費（△10）
減価償却費（△3）
資産運用報酬（△6）
広告宣伝費（△6）
専門家報酬（△7）
受取利息（+3）
支払利息（△10）
賃貸収入（+62）
固都税の費用化（△29）
減価償却費（△9）
資産運用報酬（△14）
調査費（△2）
支払利息（△15）
2026年1月
リファイナンス
による影響
その他の要因
による差異

6. 1口当たり分配金／1口当たりNAVの推移
13
I決算概要
1口当たりNAVは9期連続増加
中長期的に安定的な分配金、並びにNAVの増大を通じて、投資主価値の向上を目指す
（分配金：円）
（注）減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（1口当たりNAV：円）
（注）
3,320
3,240
3,226
3,266
3,244
3,367
3,557
3,282
3,235
3,261
3,183
3,164
119,303
119,842
119,268
120,907
124,814
127,069
131,033
132,912
135,954
137,706
138,086
139,082
110,000
115,000
120,000
125,000
130,000
135,000
140,000
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
7月期
1口当たり利益超過分配金
1口当たり分配金（出資の払戻しに伴う利益超過分配金を除く）
0

II
成長戦略
14

II成長戦略
1.成長戦略
当面の施策
外部成長
内部成長
財務戦略
ポートフォリオの質の維持・向上を図りながら、
中長期的にインフレにも負けない安定性を目指す
ポートフォリオの質の向上に繋がる外部成長施策を推進
パイプライン物件の拡充
戦略的な物件入れ替え
今後到来する契約更改時に、個別の方針を策定し、交渉
予防修繕を含む計画的なメンテナンスを実施し、ライフサイクルコストを意識した
運用を行うとともに、オペレーターとの信頼関係を維持・強化
内部成長余地のあるアセットタイプの組入れ検討
金融政策の動向を鑑みながら最適な財務戦略を選択することで、金利コスト要因に
よる成長の押し下げを軽減
LTV水準を総資産ベース（55％）及び時価ベース（50％）を意識しながら適切なコ
ントロールを継続
15

16
2.外部成長戦略（パイプラインの状況）
物件情報の着信状況
ヘルスケア不動産の運用は高い専門性が必
要であり、その専門性を持つ本投資法人は
物件情報が集まりやすい立場にあると認識
物件情報の着信件数は上昇傾向にあり、物
件情報着信件数は直近3年間で2倍
ヘルスケア専業リートの目利き力により、
優良物件を組み入れ、継続的な外部成長を
実現
16
第22期取得資産取得後
のポートフォリオ
パイプライン物件
平均償却後利回り
4.0％4.0%
三大都市圏比率
82.4%84.8%
平均築年数
（注2）
19.2年9.5年
パイプラインの活用
調達環境がやや不安定な環境下において、
優良資産の確保を目的としたパイプライン
の拡充は継続
足許のパイプラインは、償却後利回りを意
識しつつ、ポートフォリオの質の向上（三
大都市圏比率の向上、平均築年数の若年
化）につながる物件を確保
適切なタイミングを意識しながら、投資法
人への組み入れを企図
パイプラインの積み上げ状況
良質な案件・情報が集まる仕組み
高齢者向け
施設・住宅
（開発）
医療関連
施設等
高齢者向け
施設・住宅
（開設済）
総額約300億円のパイプライン（注1）
（注1）本投資法人は、上記物件の取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。
II成長戦略
（注2）2025年7月31日を基準として、ポートフォリオ物件については取得価格、パイプライン物件に関しては購入検討価格
で加重平均した年数となります。

17
戦略的な物件入れ替え
ポートフォリオ収益性の改善及び質（三大都市圏比率、
平均築年数等）の向上を実現
継続的な入替により、含み益の顕在化を実現し、投資主
への還元のほか、将来的な収益安定性の観点から一部は
内部留保を実施
LTV水準の適切なコントロールを行いながら新たな物件
取得につなげる
目的
CAPEXの増加等により、現在及び将来的に収益性が低い
と思われる物件
含み益を有している物件
築古物件（長期的視点で収益性悪化の懸念があるもの）
入替対象物件
＜概念図＞
背景
資本コストを意識した運用が求められる中、含み益の顕
在化が求められる状況
上場して10年以上経過し、物件毎のパフォーマンスに優
劣がみられる状況
物件取得
物件売却
収益性の改善
質の向上
LTV水準の適切なコン
トロール
ポートフォリオ
安定配当
適切な
コントロール
含み益はあるも、将来的に
収益悪化懸念がある物件
築浅物件等、ポートフォリ
オの質的向上に資する物件
2.外部成長戦略（物件入れ替え）
II成長戦略
（参考）直近の外部成長実績
第19期（2024年7月期）
「ノアガーデンブルームビュー」他4物件を借入金にて取得
「チャームスイート夙川」を裏付け資産とするブリッジファ
ンドの匿名組合出資持分を手許資金にて取得
第20期（2025年1月期）
「ツクイ・サンシャイン横浜戸塚」を借入金にて取得
第21期（2025年7月期）
「練馬谷原ケアパークそよ風」他5物件を裏付け資産とする
ブリッジファンドの匿名組合出資持分を手許資金にて取得
第22期（2026年1月期）
「星ヶ丘ドクターズビル」他2物件を借入金にて取得

「病院不動産ガイドライン」に準拠した運用体制
病院事業に精通した専門家を資産運用会社内に配置
原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
運用方針
主な投資対象
経営の安定した病院の不動産
（地域医療構想の中で確たる役割が見込まれる病院）
⇔ 事業再生ファンドと異なる
医療モールや健診センター等も組入れ可能
1
2
3
投資比率
高齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80%
以上
病院不動産のみの上限は設定しない
4
市場拡大に向けての普及活動
医療関連団体（日本病院会等）の学会において、
ヘルスケアリートの活用につき講演
金融庁・国土交通省等主催の医療・介護施設関連事業者
向けセミナーに参加
病院不動産の市場規模
市場規模は約23兆円
（注）
で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
大半が医療法人等による自己保有
病院の主なニーズ
医療機能の強化を企図した建替え・増改築
規模拡大のための増床やＭ＆Ａに際しての資金調達
財務体質の強化、キャッシュフローマネジメント
経営資源の本業への集中、不動産業務のアウトソーシング
運営施設のブランドイメージの向上
取組み事例
リート投資（活用）の機会
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6月時点の試算値を基に資産運用会社にて計算した値です。
18
名称
シップ千里ビルディング
（千里中央病院）
所在地大阪府豊中市
オペレーター医療法人協和会
病床数400床
取得価格12,920百万円
備考
病院と老人ホームを合築
した複合施設
名称
新潟リハビリテーション
病院
所在地新潟県新潟市
オペレーター医療法人愛広会
病床数
（注）
168床
取得価格2,060百万円
3.病院案件の取組み
II成長戦略
運営にかかる事業環境等を見極めつつ、継続的に検討
（注）「病床数」は、2025年9月1日付で、158床へ変更となっています。

236
405 405
421
648 648
663 663
670 670
784
792 792 792
816
827 827
865
16
2525
27
3535
3636
3737
47
484848
53
5454
57
0
10
20
30
40
50
60
第1期
2015年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
７月期
新規物件
取得後
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
（物件数）
（億円）
資産規模
物件数
＜目標＞
1,000
（注）
資産規模と物件数の推移
2019年2月
・第2回公募増資実施
・病院不動産を含む
8物件（227億円）を取得
（注）本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないこともあります。
2017年11月
・J-REIT初の病院不動産を
20億円で取得
19
2022年2月
・第3回公募増資実施
・10物件（114億円）を取得
2015年3月
・新規上場
・16物件（236億円）を取得
2024年12月
・1物件（11億円）を取得
II成長戦略
4.本投資法人の外部成長の実績
2025年9月,10月
・3物件（37億円）を取得

53.7%
14.8%
9.3%
22.2%
1～5年6～10年10年～20年20年以上
1.9%
5.6%5.6%
14.8%
9.3%9.3%
1.9%1.9%1.9%1.9%
0.0%
0%
5%
10%
15%
第22期
2026年
1月期
第23期
2026年
7月期
第24期
2027年
1月期
第25期
2027年
7月期
第26期
2028年
1月期
第27期
2028年
７月期
第28期
2029年
1月期
第29期
2029年
７月期
第30期
2030年
1月期
第31期
2030年
7月期
第32期
2031年
1月期
20
II成長戦略
5.内部成長戦略
今後の賃料改定の機会（メインテナント契約改定スケジュール）
ポートフォリオ全体に対して、今後5年間で賃貸契約の満了・改定を迎えるテナントが53.7%
持続的な内部成長機会の獲得のため、契約改定のタイミングでの賃料改定を含む契約条件の見直しを推進する
01
02
建物の適切なメンテナンス
03
内部成長余地のある物件の取得
契約改定時における対応
契約改定時に物件毎の個別事情を勘案した交
渉方針を策定し、賃上げやコスト負担区分の
変更等の交渉を推進
メインテナントだけでなく、サブテナントに
対しても、適宜交渉を実施
クリニックモール等の複合施設型物件やシニア
レジデンス、フィットネスクラブ等の組み入れ
も視野に入れて、アセットタイプの多様化を目
指す
内部成長機会の獲得に向けての重点取り組み施策
20
長期的に安定した運用のため、予防修繕を含
む計画的なメンテナンスを実施
資産価値の維持・向上を図りながら、収益的
価値の向上を目指す
（注）上記のメインテナント賃貸契約の満了・改定を迎える割合は、メインテナントによる契約件数をベースに算出しています。

財務の健全性と分配金への影響を踏まえた運営を継続
当局の金融政策変更に伴う金利の変動に注視した財務
マネジメント
原則として期間は長期、金利は固定化
市場環境に応じて短期または変動金利での調達も検討
レバレッジの活用
LTV水準を総資産ベース（55％）及び時価ベース
（50％）を意識しながら適切なコントロールを継続
※
公募増資、物件売却及び手許資金を活用したLTV水準の引き下
げ、或いは取得余力を考慮した借入での物件取得によるLTV水準
の引き上げついては、市場環境等を踏まえつつ弾力的に対応
21
有利子負債の状況
第20期末
（2025年1月期）
第21期末
（2025年7月期）
有利子負債総額（億円）428.2428.2
（うち、ソーシャルローン）（億円）
408.2408.2
（うち、ソーシャルボンド）（億円）
20.020.0
平均残存年数（年）3.12.6
固定金利比率（
%
）97.397.3
LTV（総資産ベース）（
%
）50.650.7
LTV（時価ベース）（
%
）44.244.1
平均金利（
%
）0.960.97
LTVと有利子負債総額の推移
6.財務戦略①
平均残存年数及び平均金利の推移
格付・フレームワーク評価の状況
JCR長期発行体格付
JCRソーシャルファイナンス・
フレームワーク評価
（注）
A+（安定的）Social 1（F）（最上位）
（注）「ＪＣＲソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」とは、国際資本市場協会（ＩＣＭＡ）が作成したソーシャ
ルボンド原則を受けた発行体又は借入人のソーシャルボンド発行又はソーシャルローン借入方針（ソーシャルファ
イナンス方針）に対するＪＣＲによる第三者評価をいいます。
取組み方針
物件取得後
（2025年10月時点見込）
465.7
445.7
20.0
2.6
89.4
52.8
（注1）
46.2
（注1）
0.97
（注1）
（注1）第21期末総資産額及び有利子負債総額に2025年9月1日に実施した借入金29.5億円、2025年10月1日に実施予定の借
入金8億円を足して算出した数値を記載しています。
391.5391.5
416.5
428.2428.2
465.7
48.548.5
49.9
50.6
50.7
52.8
43.0
42.5
43.6
44.2
44.1
46.2
40
45
50
55
60
0
100
200
300
400
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
7月期
物件取得後
2025年
10月時点
（％）
（億円）
有利子負債総額LTV（総資産ベース）LTV（時価ベース）
II成長戦略
2.9
2.6
3.3
2.8
3.1
3.0
3.1
2.62.6
0.55
0.56
0.70 0.70
0.78
0.85
0.96
0.970.97
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
７月期
物件取得後
2025年
10月時点
0.30
0.70
1.10
（年）
（％）
平均残存年数平均金利
（注2）小数点第二位未満を四捨五入して表記しています。また、基準金利
（全銀協1ヶ月日本円TIBOR）に関しては2025年８月28日の0.59545%を採用し計算しております。

20.0
64.0
59.0
60.5
72.5
40.0
45.0
55.5
11.7
8.0
29.5
0
20
40
60
80
100
第21期第22期第23期第24期第25期第26期第27期第28期第29期第30期第31期
億円
新規借入短期借入金長期借入金投資法人債（ソーシャルボンド）
6. 財務戦略②
22
第22期新規借入れについて
区分 金額（億円）金利
（注）
借入日借入期間
長期29.51.04%2025年9月1日4.9年
短期
8.00.84%2025年10月1日1.0年
合計/
平均37.51.00%-4.1年
物件取得による新規借入内訳
借入資金の多様化
金額（億円）比率（%）
■三井住友銀行
140.231.5
■三井住友信託銀行64.514.5
■りそな銀行38.08.5
■
SBI
新生銀行24.55.5
■信金中央金庫22.55.0
■広島銀行20.04.5
■七十七銀行19.54.4
■西日本シティ銀行17.53.9
■福岡銀行17.53.9
■第一生命保険15.53.5
■群馬銀行12.52.8
■千葉銀行12.52.8
■三十三銀行10.52.4
■あおぞら銀行10.02.2
■日本生命保険8.01.8
■横浜銀行7.51.7
■東日本銀行5.01.1
合計445.7100.0
借入先の分散状況（2025年10月時点見込み）
（注）金利は、小数点第二位未満を四捨五入して表記しています。また、基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR）
に関しては2025年８月28日の0.59545%を採用し計算しております。
返済期限の分散状況（2025年10月時点見込み）
金利
（加重平均）
-0.63％-0.64％-0.97％0.98％1.29％1.19％1.27％1.04％
借入期間
（加重平均）
-3.6年-4.5年-5.4年4.5年6.0年5.4年6.3年4.9年
借入金総額
445.7億円
借入先
17社
31.5%
14.5%
8.5%
5.5%
5.0%
4.5%
4.4%
3.9%
3.9%
新規借入（2025年9月1日） ：29.5億円
新規借入（2025年10月1日）：8億円
本投資法人の資金調達は、長期・固定金利が原則ながら、足
許の金利環境や固定化コスト等を勘案、今回の新規借入は固
定化せず、一部を短期借入とした調達を実施
II成長戦略
変動

ポートフォリオの運用状況
III
23

グリーン
ライフ
22.8%
ＳＯＭＰＯケア
16.1%
協和会
9.2%
ベネッセスタイルケア
8.5%
ノアコンツェル
7.4%
その他
35.9%
（注1） 「鑑定評価額合計」は、2025年7月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2025年7月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均により算出しています。
（注2）（ ）は第20期末比です。
（注3）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4）シップ千里ビルディングのオペレーターは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして面積案分しています。
１．ポートフォリオハイライト
IIIポートフォリオの運用状況
24
オペレーター（注4）
鑑定評価額合計
（注1）
932億円
（+0億円）
保有物件数
54物件
（±0物件）
取得価格合計
827億円
（±0億円）
固定賃料比率
100.0％
（±0pt）
平均鑑定NOI
利回り
5.4％
（±0pt）
稼働率
100.0％
（±0pt）
賃貸借契約平均
残存年数
（注1）
10.6年
（△0.4年）
平均築年数（注1）
19.4年
（+0.5年）
主要データ
分散状況（注3）
オペレーター
17社
三大都市圏
81.6％
ヘルスケア施設
100％
施設タイプ
投資エリア
有料老人ホーム
75.3%
サービス付高齢者向け住宅
6.6%
医療関連施設等
2.5%
有料老人ホーム・医療関連施設等
15.6%
首都圏
44.8%
近畿圏
36.8%
中核都市圏
16.3%
その他
2.1%

72,531
73,485
86,364
88,206
88,769
89,543
92,291
93,265
93,292
3737
47
484848
53
5454
0
10
20
30
40
50
60
65,000
70,000
75,000
80,000
85,000
90,000
95,000
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
7月期
（物件数）（百万円）
鑑定評価額（百万円）
物件数
（注）直接還元法の還元利回りを基準としています。
2. 継続鑑定評価
25
IIIポートフォリオの運用状況
第20期末第21期末前期比
物件数54物件54物件±0物件
鑑定評価額93,265百万円93,292百万円+27百万円
含み益12,184百万円12,616百万円+432百万円
継続鑑定評価概要
物件ごとの変動
第20期末第21期末
上昇87
維持3739
下落88
第20期末第21期末
低下14
維持5250
上昇00
鑑定評価額キャップレート
（注）
（物件数）
（物件数）
0

3. 含み益の推移
26
IIIポートフォリオの運用状況
51
50
56
69
80
94
103
115
120
121
126
7.7
7.7
8.5
10.5
10.3
12.0
13.2
14.7
15.0
15.0
15.6
5.0
7.0
9.0
11.0
13.0
15.0
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
7月期
0
20
40
60
80
100
120
140
（％）
（億円）
含み益（左軸）
含み益率（右軸）

オペレーター総定員数（注2）比率（％）
グリーンライフ株式会社
4,874名
（全国26位）
（注3）
22.8
SOMPOケア株式会社
29,778名
（全国1位）
16.1
医療法人協和会ー9.2
株式会社ベネッセスタイルケア
21,388名
（全国3位）
8.5
4. 長期安定的なキャッシュフロー①
ヘルスケア分野の知見を活かし、厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有
固定賃料比率
100%
（注）2025年7月31日を基準日とし、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てして記載しています。
平均残存年数
10.6年
（注）
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価
長期安定的な賃料収入
27
IIIポートフォリオの運用状況
厳選した優良オペレーター
事業デュー・デリジェンス/ モニタリング
業歴・業容
事業モデル
財務内容
組織管理体制
人材確保・育成
コンプライアンス
（虐待防止への取組等）
定量面/定性面の評価分析
定期的な施設訪問・実査（施設長等との面談）
事業運営能力
経営の安定性
事業デュー・デリジェンスとモニタリングを通じて、
安定的なポートフォリオを構築
オペレーター
オペレーターとの間で原則賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
（注1）シップ千里ビルディングは、千里中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとして取得価格を面積按分しています。
（注2）（出所）週刊高齢者住宅新聞2025年8月20日号（第812号）
（注3）シップヘルスケアホールディングス全体の数字です。
（注4）2025年3月末時点の数字です。
オペレーター上位（取得価格ベース）（注1）
業界大手のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア傘下のグ
リーンライフをはじめ、豊富な実績と高い信用力を有するオペレーター17社
医療法人協和会は、6病院（2,108床）（注4）、4介護老人保健施設（入所495
名）等を運営する大手医療法人
（注）同部長は国土交通省がガイドラインで定める「ヘルスケア施設の事業特性を十分に理解している専門家」に該当しています。
本資産運用会社にヘルスケア業務推進部（注）を設置
ヘルスケア施設及びオペレーターの事業評価や、
ヘルスケア業界の調査・分析業務を所管
10年未満
47.4%
10年以上20年未満
39.7%
20年以上
12.9%

4.長期安定的なキャッシュフロー②
28
IIIポートフォリオの運用状況
（注）稼働率は、各決算期末日現在における各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。平均入居率は、高齢者施設・住宅について、オペレーターから提供を受けた重要事項説明書に
表示された入居者数の合計を定員の合計で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
稼働率と平均入居率の推移
本投資法人の稼働率は上場来ほぼ100%、平均入居率も足元90%前後で推移
100100100100
99.9
100100100100100
99.9
100100100100100100
86.7
84.9
85.3
87.7
91.6
91.5
92.6
92.4
91.1
91.3
88.9
89.0
89.2
89.6
89.5
90.190.1
75
80
85
90
95
100
第5期
2017年
7月期
第6期
2018年
1月期
第7期
2018年
7月期
第8期
2019年
1月期
第9期
2019年
7月期
第10期
2020年
1月期
第11期
2020年
7月期
第12期
2021年
1月期
第13期
2021年
7月期
第14期
2022年
1月期
第15期
2022年
7月期
第16期
2023年
1月期
第17期
2023年
7月期
第18期
2024年
1月期
第19期
2024年
7月期
第20期
2025年
1月期
第21期
2025年
7月期
（%）
稼働率
平均入居率

ESGの取組み
IV
29

解決すべき課題取組み事例関連性の強いSDGs
環境
（Environment）
・水資源の消費量の抑制
・省エネルギーとCO2排出削減
・気候変動を原因とする自然災害への対応
（レジリエンス）
・廃棄物の管理と削減
・設備機器の高効率化改修工事、給湯設備の高効率化改修工事
（グリーンライフ守口）／廃フロンガスの再生処理（ハートラ
ンド川口明生苑）／グリーンリースの締結、LED化工事（神戸
学園都市ビル）／断熱性能の高い部材・工法による屋根改修工
事、騒音配慮型非常用発電機への更新（ニチイホーム西国分
寺）／換気扇の高効率化更新工事（シップ千里ビルディング）
・急傾斜対策工事（はなことば追浜）、雨水対策工事（さわやか
和布刈館）、地震被害に関する建物影響調査契約の締結
・環境配慮型資材の使用（グリーンライフ守口）
社会
（Social）
・高齢者人口に対する高齢者向け住宅の
供給不足の解消
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防止
・介護職員の業務効率化・業務負担の軽減
・入居者に対する虐待及び施設職員に対する
ハラスメントの防止態勢
・病院の老朽化対応・耐震化推進
・ワークライフバランス、職員等の健康
・介護業務効率化システム「EGAOlink」の導入
（アズハイム光が丘、アズハイム文京白山）
・オペレーターによる障がい者就労支援
（グリーンライフ守口、シップ千里ビルディング）
・テナント（オペレーター）満足度調査の実施
・本資産運用会社における従業員満足度調査、プレミアム・
フライデーの継続実施、企業型確定拠出年金制度の導入、
病気休暇の新設
ガバナンス
（Governance）
・意思決定の透明性
・公正な取引（利益相反の適切な管理）
・各種リスクの管理（反社会的勢力の排除を含む）
・本投資法人の執行役員と本資産運用会社の代表取締役
社長の分離
・コンプライアンス室と内部監査室の分離
・利益相反を適切に管理するためにウェアハウジング
ルールの運用状況を外部の第三者が定期的に検証する
態勢を構築
・本資産運用会社における「お客さま本位委員会」での各部
取組事例の共有と意見交換の継続
・本資産運用会社にて毎月コンプライアンス勉強会を実施
ESGに資する資産運用を通じた、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値向上への取組み
30
1．マテリアリティ
IVESGの取組み

ソーシャルローン
95.3%
ソーシャルボンド
4.7%
2．トピックス
31
環境（Environment）
IVESGの取組み
GRESB
2022年度よりGRESBへ参加
2024年度はリアルエステイト評価に
おいて「1スター」及び「グリーン
スター」、開示評価においては
最上位の「Aレベル」評価を取得
BELS評価（建築物省エネルギー性能表示制度）
BELS評価を取得
（ノアガーデンエル・グレイス、ノアガーデンシーズンベル）
TCFD提言
2023年3月にTCFD （気候関連財務情報タスクフォース）への賛
同を表明し、国内の賛同企業による組織である「TCFDコンソー
シアム」に加入
2024年1月にTCFD提言に基づく開示を実施
CASBEE認証（建築環境総合性能評価システム）
CASBEE認証取得済の物件を第19期に組入れ
（ＰＤハウス東大阪）
社会（Social）
ガバナンス（Governance）
外部評価／環境認証
ソーシャルファイナンス
自律的なコンプライアンス体制の強化（Compliance Comes First）
役職員の自律的なコンプライアンス意識の醸成・向上のため、
毎月コンプライアンス勉強会を実施
HCMの有利子負債は、すべてソーシャルファイナンスによる調達
（2025年7月末時点）
有利子負債
428.2億円
ポジティブな社会的成果を生
み出すインパクト投資の資金
調達に対して、ソーシャル性
と管理・運営・透明性の両面
から判定して付与されるフ
レームワーク評価
JCRソーシャルファイナンス・
フレームワーク評価
最上位Social １（F）
お客さま本位の業務運営の実践（Customer Comes First）
本資産運用会社内にお客様本位委員会を設置し、毎月定例開催
コンプライアンス室と内部監査室の分離によるガバナンス強化
2025年4月1日から、コンプライアンスオフィサーが内部監査
室長を兼務する体制を解消

ヘルスケア業界を取り巻く環境
V
32

33
1.賃上げ・基本料等の引き上げ（ベースアップ評価料の新設等）
2.医療DXの推進（マイナ保険証の利用と活用を評価）
3.ポストコロナにおける感染症対策の推進（感染症対策の評価）
4.同時報酬改定における対応（協力医療機関に関する体制整備）
5.外来医療の機能分化・強化等（生活習慣病対策、処方等の評価）
6.医療機能に応じた入院医療の評価（地域包括医療病棟の新設等）
7.質の高い訪問診療・訪問看護の確保（ICTによる医療介護連携）
8.重点的な分野における対応（救急患者の“下り搬送”の評価等）
9.個別改定項目/医療資源の少ない地域への対応
診療報酬・介護報酬改定と医療計画・介護保険事業計画の推移診療報酬改定の主なポイント
1．診療報酬・介護報酬の改定（2024年度）
Vヘルスケア業界を取り巻く環境
1.地域包括ケアシステムの深化・推進（協力医療機関との連携体制
の構築、業務継続計画未実施減算、高齢者虐待防止の推進）
2.自立支援・重度化防止に向けた対応（リハビリテーション・機能
訓練、口腔、栄養の一体的取組、LIFE関連加算の見直し）
3.良質な介護サービスの効率的な提供に向けた働きやすい職場づく
り（処遇改善、介護ロボットやICT等のテクノロジー活用促進）
4.制度の安定性・持続可能性の確保（同一建物減算の見直し等）
5.その他（「書面掲示」規制の見直し、地域区分の見直し）
介護報酬改定の主なポイント
今回の同時改定では、医療・介護の連携推進、従事者の処遇改善、DXを含めた生産性の向上が焦点に
これらの方向性に対応するよう、各オペレーターの今後の取組みに期待
年度診療報酬介護報酬医療計画
介護保険
事業計画
本体部分
2012+1.38％+0.00%+1.20％第5期
2013第6次
2014+0.73％+0.10%+0.63％
2015-2.27％第6期
2016+0.49％-0.84%
2017+1.14％
2018+0.55％-1.19%+0.54％第7次 第7期
2019
2020+0.55％-0.46%
2021+0.70％第8期
2022+0.43％-0.94%
2023
2024+0.88%-0.12%+1.59%第8次 第9期
2025
2026次回改定
2027次回改定第10期

471
717
1,160
1,613
1,825
2,155
2,238
2,277
776
1,109
1,407
1,734
1,709
1,498
1,535
1,668
10,854
10,718
10,161
9,218
8,788
8,673
7,891
6,935
3.9%
5.7%
9.1%
12.7%
14.5%
17.5%
19.2%
20.9%
10.3%
14.5%
20.1%
26.3%
28.0%
29.6%
32.3%
36.3%
0%
10%
20%
30%
40%
0
5,000
10,000
15,000
1985年1995年2005年2015年2020年2025年2035年2045年
75歳以上65~74歳
64歳以下75歳以上の割合
65歳以上の割合
推計値
実績値
2．ヘルスケア施設の需要と供給
（出所）厚生労働省「病院の耐震改修状況調査（令和5年調査）」
34
日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し
高齢者世帯に対する単独高齢者世帯の割合
高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しているものの、高齢者人口に対する有料老人ホームの
供給率は2023年において1.9％にすぎず、更なる供給促進が求められています。
有料老人ホームの供給状況
サービス付き高齢者向け住宅の供給状況
2021年３月
住生活基本計画
（全国計画）
高齢者人口に対する高齢者向け住宅
の割合（充足率）を2030年に4％ま
で引き上げる成果指標が示されまし
た。
高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率
2005年
0.9％
2014年
2.1％
2030年
４％
成果指標
定員数
（注）
148万人
定員数
69万人
定員数
23万人
（万人）
（千世帯）
高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
供給促進が求められるヘルスケア施設病院の建替え等についての現状
1960～70年代に建設された耐震基準未達の病院も存在
耐震化率は有料老人ホームが95％以上に対し、病院は80.5％に留まる
実績値推計値
病院の耐震化状況
2018年
2.5％
定員数
89万人
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（令和6（2024）年推計）
（注）「定員数」は充足率についての成果指標に基づき試算した数値です。
（出所）総務省統計局「令和2年国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」
Vヘルスケア業界を取り巻く環境
（戸）
4,791
5,928
6,717
8,155
8,870
9,604
10,413
5,525
6,420
6,848
6,743
6,614
6,501
6,563
9,022
9,365
9,090
6,888
6,912
6,952
7,140
24.8%
27.3%
29.6%
37.4%
39.6%
41.7%
43.2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
10,000
20,000
30,000
2010年2015年2020年2025年2030年2035年2040年
その他夫婦のみ単独単独高齢者割合
350,990 391,144 424,828 482,792 518,507 552,350 576,116 609,472 634,395 666,276 689,810
1.1%
1.2%
1.3%
1.4%
1.5%
1.6%
1.6%
1.7%
1.8%
1.8%
1.9%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
0
200,000
400,000
600,000
2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年
（人）
定員数65歳以上人口に対する供給率
210,859 225,374 238,289 250,352 262,021 272,870 280,384 285,267 285,267 289,013
0.50%
0.57%
0.61%
0.64%
0.67%
0.70%
0.72%
0.75%
0.77%
0.79%
0.00%
0.50%
1.00%
0
100,000
200,000
300,000
2016年12月2017年12月2018年12月2019年12月2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月2024年12月2025年12月
戸数65歳以上人口に対する供給率
5,880
6,050
6,130
6,231
6,318
6,382
6,467
6,425
6,552
719
704
674
664
633
619
586
572
543
131
141
141
123
113
100
99
110
106
1,747
1,569
1,466
1,344
1,344
1,153
1,070
978
942
0
2,000
4,000
6,000
8,000
2015年
調査
2016年
調査
2017年
調査
2018年
調査
2019年
調査
2020年
調査
2021年
調査
2022年
調査
2023年
調査
（院）
全ての建物に耐震性のある病院数一部の建物に耐震性がある病院数
全ての建物に耐震性がない病院数建物の耐震性が不明である病院数

（出所）厚生労働省ホームページより
3．地域包括ケアシステム
35
Vヘルスケア業界を取り巻く環境

4．地域医療構想
36
現行の地域医療構想は、2025年に向けて、病床の機能分化・連携を通じて、質の高い効率的な医療提供体制の確保を目的とするものです。
2040年頃を見据え、新たな地域医療構想を策定するとの方針が示されました。
（注）上図は、厚生労働省「地域医療構想」を基に本資産運用会社が作成したものです。
Vヘルスケア業界を取り巻く環境
慢性期
35.5万床
（28％）
慢性期
30.3万床
（25％）
慢性期
29.7万床
（25％）
慢性期
28.4万床
（24％）
回復期
13.0万床
（10％）
回復期
20.4万床
（17％）
回復期
21.1万床
（18％）
回復期
37.5万床
（31％）
急性期
59.6万床
（48％）
急性期
52.5万床
（44％）
急性期
51.8万床
（44％）
急性期
40.1万床
（34％）
高度急性期
16.9万床
（14％）
高度急性期
16.0万床
（13％）
高度急性期
16.2万床
（14％）
高度急性期
13.0万床
（11％）
2015年度の病床機能報告
合計125.1万床
2023年
合計119.2万床
2025年見込
合計119.0万床
地域医療構想における
2025年の病床の必要量
（2016年度末時点）
合計119.1万床
2023年度病床機能報告

種類特徴
主な
開設者
介護付有料老人ホーム
各都道府県から介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホーム。入
居者が介護を必要とする場合、介護サービスは施設のスタッフが提供。また、介護報酬は入
居者の要介護度に応じて一定額（定額制）が定められている。開設は指定制（制限あり）。
営利法人
住宅型有料老人ホーム
介護付と異なり、入居者が介護を必要とする場合に入居者自身が外部の介護事業者と別途契
約して介護サービスを利用する有料老人ホーム。介護報酬は、入居者の介護サービスの利用
量に応じて決まる（変動制）。開設は届け出制。
営利法人
サービス付き高齢者向け住宅
（サ高住）
住宅として規模・設備等の登録基準を満たした高齢者向け賃貸住宅。少なくとも安否確認
サービスと生活相談サービスの提供が義務付けられている。開設は登録制。
営利法人
認知症対応型共同生活介護
（グループホーム）
介護保険法に定める地域密着型介護サービス事業の一種。利用者は認知症の状態にある要介
護者で、1ユニット9人までの少人数で、介助を受けながら共同生活を行い、機能訓練も行う
ことで認知症の進行を遅らせることを目的としている。
営利法人
介護老人福祉施設
（特別養護老人ホーム）
常時介護が必要且つ居宅においてこれを受けることが困難な要介護者を対象とした老人福祉
施設。2015年4月以降、入居要件が厳格化され、原則要介護度3以上の高齢者が対象。
社会福祉法人
介護老人保健施設
（老健）
要介護者に対して、自立と自宅での生活復帰を目指し、看護、医学的管理の下における介護
及び機能訓練その他必要な医療サービスの提供や日常生活上の世話を行う施設。
医療法人
介護医療院
2018年4月創設、長期療養が必要な高齢者に対する日常的な医学的管理、一定程度の介護に
加え、住まいの機能を兼ね備えた施設。ターミナルケアの実施や看取りも対応可能。
医療法人
37
5．高齢者向け施設・住宅の種類
Vヘルスケア業界を取り巻く環境

memo
38

memo
39

Appendix
VI
40

本投資法人の投資理念と３つの特長
介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割
需要の拡大が見込まれる
ヘルスケア施設に特化した
ポートフォリオの構築
社会インフラとしての
ヘルスケア施設の供給を促進
国民一人ひとりが安心して
生き生きと生活できる社会の実現
投資理念
３つの特長
•高齢化の更なる進展による需要の拡大
•政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充
成長が見込まれるヘルスケア市場への投資
•シップヘルスケア、NECキャピタル、三井住友銀行が有する
「介護・医療」「ファンド運営」「金融」に関わる
高度な専門性の活用
•多様なネットワークを活用した物件取得機会の確保
スポンサーによる強力なサポート
•優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約
•オペレーターとの強固な関係に基づく適切な
ポートフォリオ管理
長期安定的なキャッシュフロー
41
1
2
3
VIAppendix

「生命を守る人の環境づくり」を使命に掲げ、「医療」、「保健」、「福祉」、
「介護」、「サービス」の5分野に特化。医療機関とのパートナーシップを核に、
病院等の建替えや整備等に関するコンサルティングをはじめ、有料老人ホームや
調剤薬局に至るまで、グループ全体で医療・介護関連ビジネスを幅広く展開。
株式会社三井住友銀行
本店所在地東京都千代田区丸の内１-１-２
代表者頭取 福留朗裕
資本金1,771,93百万円
NECキャピタルソリューション株式会社
本社所在地東京都港区港南２-15-３
代表者代表取締役社長菅沼正明
設立年月日1978年11月
資本金3,794百万円
売上高254,879百万円（2025年３月期）
シップヘルスケアホールディングス株式会社
本社所在地大阪府吹田市春日３-20-８
代表者
代表取締役会長古川國久
代表取締役社長大橋太
設立年月日1992年８月
資本金15,553百万円
売上高連結678,229百万円（2025年３月期）
SBI新生銀行グループの総合金融会社で、幅広い顧客層に対してリースや割賦等のファ
イナンスサービスを提供。また、子会社のリサ・パートナーズを中心に、「企業」
「債権」「資産」の事業領域において、ファンド等を通じた投融資や各種アドバイザ
リー業務を展開。
三井住友フィナンシャルグループの中核会社。国内有数の営業基盤、
戦略実行のスピード、さらには有力グループ会社群による金融サービス提供力に
強みを持つ。また、上場不動産投資法人に対するファイナンスの分野では、
国内トップクラスの実績を有する。
42
主要スポンサーの概要
42
VIAppendix

43
VIAppendix
サービス付き
高齢者向け住宅
SOMPOケア
そんぽの家S淡路駅前
SOMPOケア
そんぽの家S 神戸上沢
ノアガーデンカーサ・リッツ
ノアガーデンブルームビュー
医療関連施設等新潟リハビリテーション病院
有料老人ホーム・
医療関連施設等
シップ千里ビルディング
近畿圏36.8％
中核都市圏16.3％
首都圏44.8％
三大都市圏投資比率
81.6%
その他2.1％
1
22
30
29
24
28
5
12
13
11
有料老人ホーム
アクアマリーン西宮浜
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール日野
ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
アズハイム光が丘
アズハイム文京白山
SOMPOケア
ラヴィーレ町田小野路
SOMPOケア
ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館
さわやか和布刈館
さわやか田川館
グッドタイムホーム不動前
リハビリホーム
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
神戸学園都市ビル
グリーンライフ守口
はぴね神戸魚崎弐番館
グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立
愛広苑壱番館ビル
はなことば南
はなことば三浦
SOMPOケア
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜
はなことば新横浜２号館
はなことば小田原
ベルジ箕輪
ベルジ武尊
サニーライフ北品川
サニーライフ鎌倉
ニチイホーム西国分寺
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸伊川谷
32
3
2
1
4
5
7
8
9
13
14
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
10
11
12
15
32
33
7
8
21
15
31
14
2
3
9
4
10
20
25
26
27
23
33
有料老人ホーム
SOMPOケア
そんぽの家狭山
ロイヤル川口
ノアガーデンレジェンド
ノアガーデンエル・グレイス
ノアガーデンシーズンベル
ハートランド川口明生苑
リハビリホームグランダ南浦和
まどか南浦和
ニチイメゾン稲毛
はなことば追浜
ノアガーデンA館
ノアガーデンB館
ノアガーデン別邸
PDハウス東大阪
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
1
1
3
1
19
16
17
18
1
1
34
35
36
40
4142
39
3738
3
34
35
三大都市圏に
戦略的に投資
44
43
ポートフォリオマップ
４
45
46
474
48
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
2
1
2
49
49

44
ポートフォリオ詳細①
有料老人ホーム
アクアマリーン西宮浜ボンセジュール千歳船橋ボンセジュール日野ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホーム
ボンセジュール秦野渋沢
所在地
兵庫県西宮市西宮浜
4-15-2
東京都世田谷区船橋
1-37-3
東京都日野市落川
438-1
神奈川県川崎市高津区千年
773-2
神奈川県秦野市渋沢上
1-6-60
最寄駅
阪神本線
阪神西宮駅
小田急小田原線
千歳船橋駅
京王線
百草園駅
JR南武線
武蔵新城駅
小田急小田原線
渋沢駅
竣工年月2007年5月1988年3月1990年5月1985年2月1991年7月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
116百万円47百万円44百万円37百万円50百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.9%5.8%6.1%6.4%6.9%
鑑定評価額
（注1）
2,130百万円997百万円834百万円643百万円867百万円
取得価格（比率）1,950百万円（2.4％）824百万円（1.0％）724百万円（0.9％）582百万円（0.7％）728百万円（0.9％）
敷地面積2,587.93㎡1,020.92㎡2,211.28㎡1,233.49㎡2,588.04㎡
総賃貸可能面積5,274.54㎡2,342.17㎡1,984.17㎡1,710.43㎡3,435.79㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上5階RC造/地下1階地上6階RC造/地上3階RC造/地上4階RC造/地上5階
居室数/定員90室/100人42室/47人56室/58人46室/49人100室/101人
入居率
（注3）
100.0%89.4%100.0%95.9%86.1%
オペレーターグリーンライフベネッセスタイルケアベネッセスタイルケアベネッセスタイルケアベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
11.8年0.8年0.8年1.3年1.8年
1234
5
VIAppendix

45
ポートフォリオ詳細②
）
有料老人ホーム
アズハイム光が丘アズハイム文京白山
SOMPOケア
ラヴィーレ町田小野路
SOMPOケア
ラヴィーレあざみ野
さわやか立花館
所在地
東京都練馬区谷原
4-3-23
東京都文京区白山
4-36-13
東京都町田市小野路町
1612
神奈川県横浜市都筑区
あゆみが丘19-24
福岡県福岡市博多区大字
立花寺173-15
最寄駅
西武池袋線
石神井公園駅
都営地下鉄三田線
白山駅
京王相模原線
京王永山駅
小田急多摩線
小田急永山駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
中川駅
JR鹿児島本線
笹原駅
竣工年月2006年3月2007年2月2007年10月2004年3月2005年10月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
75百万円74百万円193百万円154百万円92百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.4%5.2%5.4%5.0%6.0%
鑑定評価額
（注1）
1,510百万円1,860百万円4,280百万円3,430百万円1,580百万円
取得価格（比率）1,385百万円（1.7％）1,430百万円（1.7％）3,580百万円（4.3％）
3,050百万円（3.7％）1,520百万円（1.8％）
敷地面積2,868.46㎡540.29㎡7,404.13㎡2,748.64㎡3,359.66㎡
総賃貸可能面積3,628.60㎡2,507.25㎡7,720.17㎡5,789.25㎡5,652.94㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上3階RC造/地上8階RC造/地下1階地上6階RC造/地下1階地上5階RC造/地下1階地上6階
居室数/定員83室/89人50室/52人163室/169人145室/145人104室/104人
入居率
（注3）
86.5%96.2%83.4%96.6%93.3%
オペレーターアズパートナーズアズパートナーズSOMPOケアSOMPOケアさわやか倶楽部
賃貸借契約残存年数
（注4）
8.6年1.6年2.2年1.9年2.4年
789
10
11
VIAppendix

46
ポートフォリオ詳細③
有料老人ホーム
さわやか和布刈館さわやか田川館グッドタイムホーム不動前
リハビリホーム
ボンセジュール四つ木
メディカルホーム
ボンセジュール伊丹
所在地
福岡県北九州市門司区大久保
1-9-15
福岡県田川市大字伊田
393-1
東京都品川区西五反田
5-25-13
東京都葛飾区東四つ木
3-1-11
兵庫県伊丹市中央
1-2-25
最寄駅
JR鹿児島本線
門司港駅
平成筑豊鉄道田川線
匂金駅
東急目黒線
不動前駅
京成押上線
四ツ木駅
阪急伊丹線
阪急伊丹駅
竣工年月2005年11月2006年1月1992年3月1989年3月1989年3月
取得時期2015年7月期2015年7月期2015年7月期2016年7月期2016年7月期
鑑定NOI
（注1）
85百万円24百万円90百万円47百万円38百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.2%6.2%5.1%5.7%7.5%
鑑定評価額
（注1）
1,470百万円354百万円2,040百万円905百万円557百万円
取得価格（比率）1,380百万円（1.7％）390百万円（0.5％）1,740百万円（2.1％）824百万円（1.0％）514百万円（
0.6％）
敷地面積3,758.26㎡4,300.90㎡1,206.60㎡1,136.46㎡1,976.11㎡
総賃貸可能面積4,720.46㎡2,366.20㎡3,400.20㎡1,962.89㎡2,129.87㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階RC造/地上3階RC造/地下1階地上5階RC造/地上5階SRC造/地上11階（専有部分）
居室数/定員95室/95人60室/60人61室/67人61室/65 人62室/64人
入居率
（注3）
91.6%96.7%91.0%96.9%89.1%
オペレーターさわやか倶楽部さわやか倶楽部JAPANライフデザインベネッセスタイルケアベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
2.4年2.4年1.3年5.4年1.8年
121314
15
16
VIAppendix

47
有料老人ホーム
神戸学園都市ビルグリーンライフ守口はぴね神戸魚崎弐番館グランダ鶴間・大和
スマイリングホーム
メディス足立
所在地
兵庫県神戸市西区学園西町
1-1-2
大阪府守口市佐太中町
6-17-34
兵庫県神戸市東灘区魚崎南町
8-10-7
神奈川県大和市下鶴間
2-3-41
東京都足立区南花畑
3-35-10
最寄駅
神戸市営地下鉄西神・山手線
学園都市駅
大阪メトロ谷町線・
大阪モノレール大日駅
阪神電鉄本線
魚崎駅
小田急江ノ島線
鶴間駅
つくばエクスプレス線
六町駅
竣工年月2009年1月2006年9月2010年3月1998年3月2005年11月
取得時期2017年7月期2017年7月期2017年7月期2017年7月期2017年7月期
鑑定NOI
（注1）
226百万円220百万円48百万円52百万円118百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.2%5.3%5.2%5.2%5.2%
鑑定評価額
（注1）
4,800百万円4,850百万円1,050百万円1,020百万円2,610百万円
取得価格（比率）4,320百万円（5.2％）4,150百万円（5.0％）930百万円（1.1％）1,000百万円（1.2％）2,253百万円（2.7
％）
敷地面積2,742.81㎡5,872.83㎡932.94㎡2,877.11㎡2,069.41㎡
総賃貸可能面積12,636.48㎡8,356.85㎡1,772.89㎡3,427.08㎡3,870.98㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上9階S・RC造/地上9階S造/地下1階地上4階RC・S造/地上5階RC造/地上4階
居室数/定員131室/138人155室/189人47室/47人73室/90人82室/82人
入居率
（注3）
100.0%100.0%100.0%84.4%84.1%
オペレーターグリーンライフグリーンライフグリーンライフベネッセスタイルケアグリーンライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
15.6年14.2年15.6年0.6年11.5年
171819
2021
ポートフォリオ詳細④
VIAppendix

48
ポートフォリオ詳細⑤
有料老人ホーム
愛広苑壱番館ビルはなことば南はなことば三浦
SOMPOケア
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜
所在地
新潟県新潟市中央区田町
1-3239-1
神奈川県横浜市南区新川町
2-4-38
神奈川県三浦市諏訪町
3-5
神奈川県川崎市川崎区田島町
23-1
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-5
最寄駅
JR信越本線
新潟駅
横浜市営地下鉄ブルーライン
吉野町駅
京急電鉄久里浜線
三崎口駅
JR南武線
小田栄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線 新横浜駅
竣工年月2010年2月2010年2月2007年6月2007年3月2004年3月
取得時期2017年7月期2019年1月期2019年1月期2019年7月期2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
42百万円55百万円34百万円88百万円110百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.5%5.1%5.6%5.1%5.3%
鑑定評価額
（注1）
823百万円1,210百万円668百万円1,830百万円2,600百万円
取得価格（比率）770百万円（0.9％）1,071百万円（1.3％）615百万円（0.7％）1,710
百万円（2.1％）2,071百万円（2.5％）
敷地面積2,597.52㎡428.76㎡1,017.55㎡2,832.33㎡894.00㎡
総賃貸可能面積4,311.20㎡1,710.68㎡1,959.64㎡4,060.21㎡5,230.23㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上5階RC造/地上7階RC造/地上4階RC造/地上4階（専有部分）RC造/地上9階
居室数/定員90室/90人50室/50人53室/54人58室/58人136室/136人
入居率
（注3）
82.2%98.0%96.3%89.7%91.9%
オペレーター医療法人愛広会プラウドライフプラウドライフSOMPOケアプラウドライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
11.0年7.3年7.3年2.4年7.3年
222324
25
26
VIAppendix

49
ポートフォリオ詳細⑥
有料老人ホーム
はなことば新横浜２号館はなことば小田原ベルジ箕輪ベルジ武尊サニーライフ北品川
所在地
神奈川県横浜市港北区新横浜
1-11-11
神奈川県小田原市酒匂
3-9-12
群馬県高崎市箕郷町上芝
字町屋坊839-4
群馬県利根郡川場村大字生品
字前原1221
東京都品川区北品川
3-8-6
最寄駅
横浜市営地下鉄ブルーライン・
JR横浜線 新横浜駅
JR東海道線
鴨宮駅
JR高崎線
高崎駅
JR上越線
沼田駅
京急電鉄本線
新馬場駅
竣工年月2007年4月2009年9月
2003年11月（建物①）
1974年2月（建物②）
1982年9月（建物①）
1989年7月（建物②）
2018年9月
取得時期2019年7月期2019年7月期2019年7月期2019年7月期2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
22百万円49百万円106百万円90百万円89百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
6.0%5.6%6.5%6.8%4.9%
鑑定評価額
（注1）
436百万円952百万円1,770百万円1,590百万円2,090百万円
取得価格（比率）375百万円（0.5％）880百万円（1.1％）1,620百万円（2.0％）1,328百万円（1.6％）1,825百万円（2.2％）
敷地面積375.00㎡1,202.12㎡8,014.02㎡4,375.31㎡1,105.12㎡
総賃貸可能面積1,837.29㎡2,203.42㎡11,098.17㎡6,352.86㎡2,135.54㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地下1階地上7階RC造/地上4階
S造/地上5階（建物①）
S･RC造/地上8階（建物②）
S・SRC造/地上5階（建物①）
S造/地上2階（建物②）
S造/地上3階
居室数/定員29室/30人60室/65人174室/206人121室/174人66室/66人
入居率
（注3）
96.7%86.2%99.5%97.1%95.5%
オペレータープラウドライフプラウドライフベルジベルジ川島コーポレーション
賃貸借契約残存年数
（注4）
7.3年7.3年1.8年1.8年18.2年
272829
30
31
VIAppendix

50
ポートフォリオ詳細⑦
有料老人ホーム
サニーライフ鎌倉ニチイホーム西国分寺
SOMPOケア
ラヴィーレ神戸伊川谷
SOMPOケアそんぽの家狭山ロイヤル川口
所在地
神奈川県鎌倉市上町屋字吉目
214-4
東京都国分寺市西恋ヶ窪
2-11-22
兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬
字尾崎1745-1
大阪府堺市東区南野田548-1埼玉県川口市青木2-5-24
最寄駅
湘南モノレール
湘南町屋駅
JR中央線
西国分寺駅
神戸市営地下鉄西神・山手線
伊川谷駅
南海高野線
狭山駅
埼玉高速鉄道
川口元郷駅
竣工年月2014年9月1990年9月
2009年4月（新築）
2015年12月（増築）
2005年8月2008年10月
取得時期2020年7月期2021年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期
鑑定NOI
（注1）
76百万円36百万円63百万円32百万円62百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.3%5.0%4.9%5.4%4.9%
鑑定評価額
（注1）
1,650百万円793百万円1,300百万円647百万円1,360百万円
取得価格（比率）1,418百万円（
1.7％）720百万円（0.9％）1,288百万円（1.6％）600百万円（0.7％）1,260百万円（1.5％）
敷地面積2,055.67㎡1,948.41㎡3,606.00㎡2,264.75㎡2,294.91㎡
総賃貸可能面積3,817.91㎡1,559.99㎡3,824.54㎡1,997.87㎡3,484.02㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上5階S造/地上3階RC・S造/地上4階S造/地上3階RC造/地上3階
居室数/定員128室/128人46室/46人80室/80人50室/50人56室/56人
入居率
（注3）
98.4%100.0%86.3%84.0%76.8%
オペレーター川島コーポレーションニチイケアパレスSOMPOケアSOMPOケアシニアライフサポート
賃貸借契約残存年数
（注4）
14.2年2.6年10.6年3.1年24.1年
3233
3435
36
VIAppendix

51
ポートフォリオ詳細⑧
有料老人ホーム
ノアガーデンレジェンドノアガーデンエル・グレイスノアガーデンシーズンベルハートランド川口明生苑リハビリホームグランダ南浦和
所在地
北海道札幌市清田区美しが丘
2条10-4-3
北海道札幌市清田区美しが丘
2条10-4-1
北海道札幌市豊平区福住1条
5-3-1
埼玉県川口市上青木3-10-17
埼玉県川口市大字小谷場
字西ノ妻63-2
最寄駅
JR千歳線
上野幌駅
JR千歳線
上野幌駅
札幌市営地下鉄東豊線
福住駅
埼玉高速鉄道
鳩ケ谷駅
JR京浜東北線
南浦和駅
竣工年月2015年10月2017年10月2019年12月2006年1月2011年7月
取得時期2022年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期2022年7月期
鑑定NOI
（注1）
48百万円35百万円78百万円100百万円49百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.6%5.6%5.8%5.0%4.8%
鑑定評価額
（注1）
930百万円670百万円1,580百万円2,280百万円1,100百万円
取得価格（比率）859百万円（1.0％）622
百万円（0.8％）1,350百万円（1.6％）2,000百万円（2.4％）1,022百万円（1.2％）
敷地面積9,012.28㎡9,012.28㎡3,636.38㎡1,996.66㎡2,620.05㎡
総賃貸可能面積2,736.89㎡2,075.25㎡4,602.26㎡3,885.90㎡2,373.25㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階RC造/地上4階RC造/地上5階RC造/地上6階S造/地上3階
居室数/定員70室/70人51室/51人136室/136人97室/100人58室/60人
入居率
（注3）
77.1%78.4%67.6%64.0%96.7%
オペレーターノアコンツェルノアコンツェルノアコンツェル明昭ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
24.6年24.6年26.6年6.1年15.9年
373839
40
41
VIAppendix

52
ポートフォリオ詳細⑨ポートフォリオ詳細
有料老人ホーム
まどか南浦和ニチイメゾン稲毛はなことば追浜ノアガーデンA館ノアガーデンB館
所在地
埼玉県川口市大字小谷場
字西ノ妻58
千葉県千葉市稲毛区宮野木町
2153-2
神奈川県横須賀市
追浜町1-1-11
北海道札幌市西区
八軒9条西4-5-20
北海道札幌市西区
八軒9条西4-5-15
最寄駅
JR京浜東北線
南浦和駅
JR総武線
稲毛駅
京急電鉄本線
京急田浦駅
JR札沼線
八軒駅
JR札沼線
八軒駅
竣工年月2005年4月2008年2月2011年7月1995年11月1999年9月
取得時期2022年7月期2023年1月期2023年1月期2024年7月期2024年7月期
鑑定NOI
（注1）
39百万円83百万円25百万円24百万円15百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
4.8%5.5%5.1%6.3%5.6%
鑑定評価額
（注1）
882百万円1,670百万円513百万円401百万円292百万円
取得価格（比率）822百万円（
1.0％）1,508百万円（1.8％）500百万円（0.6％）384百万円（0.5％）280百万円（0.3％）
敷地面積2,620.05㎡2,444.12㎡1,499.82㎡5,136.99㎡5,136.99㎡
総賃貸可能面積1,918.98㎡4,700.07㎡1,899.46㎡1,578.76㎡1,049.05㎡
構造/階数
（注2）
S造/地上3階RC造/地上4階S造/地上5階RC造/地上4階RC造/地上3階
居室数/定員54室/54人85室/95人59室/59人42室/42人37室/40人
入居率
（注3）
96.3%61.1%96.6%81.0%85.0%
オペレーターベネッセスタイルケアニチイケアパレスプラウドライフノアコンツェルノアコンツェル
賃貸借契約残存年数
（注4）
2.7年7.6年27.2年25.4年25.4年
42
43
44
VIAppendix
45
46

53
ポートフォリオ詳細⑩ポートフォリオ詳細
有料老人ホームサービス付き高齢者向け住宅
ノアガーデン別邸PDハウス東大阪ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
SOMPOケアそんぽの家S
淡路駅前
SOMPOケアそんぽの家S
神戸上沢
所在地
北海道札幌市西区
八軒9条西4-5-30
大阪府東大阪市
西堤本通西1-3-42
神奈川県横浜市戸塚区
東俣野町字南町15-１
大阪府大阪市東淀川区淡路
3-20-26
兵庫県神戸市兵庫区上沢通
8-2-5
最寄駅
JR札沼線
八軒駅
近鉄奈良線
河内小阪駅
ＪＲ東海道本線・小田急江ノ島
線・江ノ島電鉄線藤沢駅
阪急電鉄京都線・千里線
淡路駅
神戸市営地下鉄西神･山手線
上沢駅
竣工年月2011年4月2022年6月2010年1月2009年6月2009年6月
取得時期2024年7月期2024年7月期2025年1月期2015年7月期2015年7月期
鑑定NOI
（注1）
16百万円37百万円53百万円116百万円72百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.3%5.4%4.6%6.0%6.0%
鑑定評価額
（注1）
314百万円745百万円1,190百万円2,380百万円1,430百万円
取得価格（比率）300百万円（
0.4％）693百万円（0.8％）1,150百万円（1.4%）1,930 百万円（2.3％）1,200 百万円（1.4％）
敷地面積5,136.99㎡1,094.03㎡1,633.84㎡1,251.26㎡743.22㎡
総賃貸可能面積1,073.34㎡1,792.59㎡2768.33㎡5,745.15㎡4,058.35㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上3階RC造/地上3階RC造/地上6階RC造/地上12階S造/地上9階
居室数/定員28室/28人48室/48人66室/66人137室/137人85室/85人
入居率
（注3）
78.6%100.0%100.0%87.6%98.8%
オペレーターノアコンツェルサンウェルズツクイSOMPOケアSOMPOケア
賃貸借契約残存年数
（注4）
25.4年26.8年9.5年9.0年9.0年
47
48
VIAppendix
1
2
49

54
ポートフォリオ詳細⑪
（注1）鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2025年7月31日時点のものです。鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）本書の作成日時点で資産運用会社が入手した本投資法人が保有する高齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている入居者数を定員数で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注4）賃貸借契約残存年数は、2025年7月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注5）「病床数」は、2025年9月1日付で、158床へ変更となっています。
サービス付き高齢者向け住宅医療関連施設等
有料老人ホーム
・医療関連施設等
ノアガーデンカーサ・リッツノアガーデンブルームビュー新潟リハビリテーション病院シップ千里ビルディング
所在地
北海道札幌市清田区美しが丘
2条10-4-5
北海道札幌市西区
八軒9条西4-5-14
新潟県新潟市北区木崎
761
大阪府豊中市新千里東町
1-4-3
最寄駅
JR千歳線
上野幌駅
JR札沼線
八軒駅
JR白新線
早通駅
北大阪急行南北線・大阪モノ
レール 千里中央駅
竣工年月
2015年3月（新築）
2016月10月（増築）
2013年12月1日
1990年4月（建物①）
2001年2月（建物②）
2008年9月
取得時期2022年7月期2024年7月期2018年1月期2019年7月期
鑑定NOI
（注1）
91百万円38百万円152百万円669百万円
鑑定NOI利回り
（注1）
5.6%5.1%7.4%5.1%
鑑定評価額
（注1）
1,760百万円769百万円2,280百万円14,600百万円
取得価格（比率）1,619百万円（2.0％）736百万円（0.9％）
2,060百万円（2.5％）12,920百万円（15.6％）
敷地面積9,012.28㎡5,136.99㎡15,056.85㎡4,202.65㎡
総賃貸可能面積4,986.98㎡2,079.81㎡13,476.55㎡24,813.85㎡
構造/階数
（注2）
RC造/地上4階
（セカンドコート：地上5階）
RC造/地上4階
RC造/地上3階（建物①）
S造/地上5階（建物②）
RC造/地下1階地上11階
居室数/定員115室/115人54室/54人168床
（注5）
病院：400床
有老：181室/200人
入居率
（注3）
70.4%77.8%－100.0%
オペレーターノアコンツェルノアコンツェル医療法人愛広会
医療法人協和会
グリーンライフ
賃貸借契約残存年数
（注4）
24.6年25.4年21.6年13.2年
1
1
4
VIAppendix
3

事業者名
運営施設数
（注1）
属性備考本投資法人の保有する施設
シェア
（％）
（注2）
高齢者向け
施設・住宅
病院
グリーンライフ
株式会社
76－
東証プライム市場上場
のシップヘルスケア
ホールディングス株式
会社の連結子会社
シップヘルスケアのライフケア事業
の中核を担う介護事業会社。介護施
設を全国に展開。
アクアマリーン西宮浜
神戸学園都市ビル
グリーンライフ守口
はぴね神戸魚崎弐番館
スマイリングホームメディス足立
シップ千里ビルディング
22.8
SOMPOケア
株式会社
474－
東証プライム市場上場
のSOMPOホールディ
ングス株式会社の連結
子会社
主に介護付有料老人ホームを
｢SOMPOケアラヴィーレ｣、中低価
格帯の「SOMPOケアそんぽの家」
及び「SOMPOケアそんぽの家S」
等のブランドで三大都市圏を中心に
展開。
SOMPOケアラヴィーレ町田小野路
SOMPOケアラヴィーレあざみ野
SOMPOケアそんぽの家S 淡路駅前
SOMPOケアそんぽの家S 神戸上沢
SOMPOケアラヴィーレ浜川崎
SOMPOケアラヴィーレ神戸伊川谷
SOMPOケアそんぽの家狭山
16.1
医療法人協和会
4
（注3）
6－
6病院（2,108床）、4介護老人保健
施設（入所495
名）、在宅支援事業
等を幅広く運営する大手医療法人。
急性期医療からリハビリ、在宅医
療・介護まで、安心で利便性に富ん
だ優れた医療・介護サービスを提供。
シップ千里ビルディング9.2
株式会社
ベネッセスタイルケア
360
－
非上場会社
「ボンセジュール」「グラニー＆グ
ランダ」など7
シリーズのホームを
三大都市圏をはじめ全国各地で運営。
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール日野
ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
リハビリホームボンセジュール四つ木
メディカルホームボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・大和
リハビリホームグランダ南浦和
まどか南浦和
8.5
株式会社
ノアコンツェル
27－
東証グロース市場上場
の株式会社シーユー
シーの連結子会社
札幌市を拠点にCUCパートナーズの
一員としてメディカルレジデンス
サービスを提供、サービス付き高齢
者向け住宅の施設数及び戸数は道内
トップ。服薬支援システム「服やっ
くん」の開発や、福祉用具のレンタ
ル、給食サービスも手掛ける福祉総
合サービス企業。
ノアガーデンレジェンド
ノアガーデンエル・グレイス
ノアガーデンシーズンベル
ノアガーデンカーサ・リッツ
ノアガーデンA館
ノアガーデンB館
ノアガーデン別邸
ノアガーデンブルームビュー
7.4
オペレーター一覧①
VIAppendix
55

事業者名
運営施設数
（注1）
属性備考本投資法人の保有する施設
シェア
（％）
（注2）
高齢者向け
施設・住宅
病院
プラウドライフ
株式会社
36－
東証プライム市場上場
のソニーグループ株式
会社の連結子会社
ソニーフィナンシャルグループにおいて介
護事業を統括するソニー・ライフケア株式
会社の100％子会社として、介護付有料老
人ホーム等を開発・企画・運営。神奈川県
を中心に「はなことば」ブランドにて有料
老人ホーム等を運営。
はなことば南
はなことば三浦
はなことば小田原
はなことば新横浜
はなことば新横浜２号館
はなことば追浜
6.7
株式会社
さわやか倶楽部
100－
東証スタンダード市場
上場の株式会社ウチヤ
マホールディングスの
連結子会社
介護付有料老人ホームを中心に、住宅型有
料老人ホーム、ショートステイ、グループ
ホーム、デイサービス、障がい児通所支援
事業などの各施設を全国に展開。
さわやか立花館
さわやか和布刈館
さわやか田川館
4.0
株式会社
川島コーポレーション
160－ 非上場会社
「高齢者ならびにそのご家族のために、が
んばり過ぎない勇気を応援したい」を合言
葉に、「サニーライフ」をメインブランド
として、首都圏を中心に全国展開する大手
介護事業者。全施設入居金無料。
サニーライフ北品川
サニーライフ鎌倉
3.9
ベルジ株式会社6－ 非上場会社
群馬県内最大の居室数を有する介護・福祉
事業グループであるベルジ・ほたか会・た
くみグループの中核会社。
ベルジ箕輪
ベルジ武尊
3.6
株式会社
アズパートナーズ
29－
東証スタンダード市場
上場会社
首都圏で有料老人ホームとデイサービスを
「アズハイム」ブランドにて展開。
アズハイム光が丘
アズハイム文京白山
3.4
医療法人愛広会133
売上高1,100億円を超
えるNSGグループに属
する医療法人
（注4）
新潟県内にて病院・クリニックのほか、介
護付有料老人ホーム、グループホーム及び
介護老人保健施設を運営。
愛広苑壱番館ビル
新潟リハビリテーション病院
3.4
株式会社
ニチイケアパレス
102－
非上場会社
（株式会社ニチイホー
ルディングスの100％
子会社）
「ニチイホーム」、「ニチイメゾン」、
「アイリスガーデン」の３ブランドの高齢
者住宅を三大都市圏に展開。
ニチイホーム西国分寺
ニチイメゾン稲毛
2.7
56
オペレーター一覧②
VIAppendix

事業者名
運営施設数
（注1）
属性備考本投資法人の保有する施設
シェア
（％）
（注2）
高齢者向け
施設・住宅
病院
株式会社明昭35－ 非上場会社
東京都足立区を中心に地域に密着した幅広
い医療を提供する医療法人社団苑田会を母
体とし、東京都・埼玉県・千葉県で有料老
人ホーム等を運営。
ハートランド川口明生苑2.4
株式会社
JAPANライフデザイン
3－
非上場会社
（野村不動産ホール
ディングス株式会社が
資本提携）
都内で｢ グッドタイムホーム｣ブランドの有
料老人ホームを運営。親会社の株式会社創
生事業団及び他子会社を通じ、首都圏の他
に九州や北海道で事業展開。
グッドタイムホーム不動前2.1
シニアライフサポート
株式会社
4－
東証プライム市場上場
の株式会社ゼンショー
ホールディングスの関
連会社
外食事業等を展開する株式会社ゼンショー
ホールディングス傘下の介護事業会社。
ロイヤル川口1.5
株式会社ツクイ102－
非上場会社
1983年に介護事業を開始し、全国有数の規
模のデイサービスを中核に、在宅介護サー
ビス、居住系介護サービス、在宅看護サー
ビスを展開。
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚1.4
株式会社サンウェルズ50－
東証プライム市場上場
会社
パーキンソン病専門ホーム「ＰＤハウス」
を中心に、医療特化型住宅、グループホー
ム、デイサービス等の介護事業を展開。
ＰＤハウス東大阪0.8
57
オペレーター一覧③
VIAppendix
（注1）「運営施設数」は、各オペレーターが運営する高齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2025年3月末時点）を基に、本資産運用会社において集計した数値を記載
しています。
（注2）取得価格ベースのシェアを表示しています。なお、シップ千里ビルディングのオペレーターは、千里中央病院部分を医療法人協和会、その他の部分をグリーンライフ株式会社として面積案分しています。
（注3）介護老人保健施設の数のみ掲載しています。
（注4）NSGグループのホームページより2024年9月の実績値を記載しています。

58
会社名優待内容
グリーンライフ株式会社
無料体験入居（1泊2日食事付）
無料昼食付見学
株式会社JAPANライフデザイン
無料体験入居（1泊2日食事付）
入居一時金割引
株式会社アズパートナーズ
入居一時金割引
月額利用料割引
株式会社さわやか倶楽部
初月利用料割引
無料体験入居（1泊2日食事付）
無料昼食付見学
SOMPOケア株式会社
「介護何でも相談室」における介護相談（無料）
家賃相当額の一部割引
プラウドライフ株式会社
前払金割引または敷金0円
ライフケアデザイン株式会社
前払金割引
株式会社ニチイケアパレス
初回入居時費用割引
株式会社ノアコンツェル
無料昼食付見学
敷金減額
（注）優待内容は2025年7月期末時点の投資主に対するものであり、今後変更される場合があります。
オペレーターの協力のもと、投資主の皆様に投資主優待を実施
投資主優待制度の概要
VIAppendix

鑑定評価書の概要①
物件名称鑑定評価機関
第21期末
鑑定評価額
（百万円）
（A）
鑑定評価書の概要（注1）
直接還元法DCF法
鑑定NOI
（百万円）
（注3）
価格
（百万円）
還元利回り
（％）
価格
（百万円）
割引率
（％）
（注2）
最終還元利
回り（％）
アクアマリーン西宮浜
立地評価研究所
2,1302,1505.12,1204.85.3116
ボンセジュール千歳船橋
谷澤総合鑑定所
9971,0204.39874.44.547
ボンセジュール日野
谷澤総合鑑定所
8348494.78274.84.944
ボンセジュール武蔵新城
谷澤総合鑑定所
6436535.16385.25.337
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
谷澤総合鑑定所
8678824.98615.05.150
アズハイム光が丘
日本不動産研究所
1,5101,5204.51,5004.34.675
アズハイム文京白山
日本不動産研究所
1,8601,8704.01,8403.84.174
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
日本不動産研究所
4,2804,3104.44,2504.24.5193
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
日本不動産研究所
3,4303,4504.23,4004.04.3154
さわやか立花館
日本不動産研究所
1,5801,5905.21,5605.05.492
さわやか和布刈館
日本不動産研究所
1,4701,4805.41,4505.25.685
さわやか田川館
日本不動産研究所
3543575.43515.25.624
グッドタイムホーム不動前
日本不動産研究所
2,0402,0504.02,0203.84.190
リハビリホームボンセジュール四つ木
谷澤総合鑑定所
9059224.68974.74.847
メディカルホームボンセジュール伊丹
谷澤総合鑑定所
5575665.15535.25.338
神戸学園都市ビル
大和不動産鑑定
4,8004,8704.34,7704.14.5226
グリーンライフ守口
大和不動産鑑定
4,8504,9304.24,8204.04.4220
はぴね神戸魚崎弐番館
大和不動産鑑定
1,0501,0604.31,0404.14.548
グランダ鶴間・大和
谷澤総合鑑定所
1,0201,0304.71,0104.84.952
スマイリングホームメディス足立
谷澤総合鑑定所
2,6102,6504.22,5904.34.4118
愛広苑壱番館ビル谷澤総合鑑定所
8238245.08225.15.242
はなことば南日本不動産研究所
1,2101,2204.31,2004.14.455
はなことば三浦谷澤総合鑑定所
6686784.66644.74.834
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎JLL森井鑑定
1,8301,8604.41,7904.24.688
はなことば新横浜日本不動産研究所
2,6002,6204.02,5803.84.1110
はなことば新横浜２号館日本不動産研究所
4364395.04334.85.222
はなことば小田原谷澤総合鑑定所
9529674.89464.95.049
ベルジ箕輪大和不動産鑑定
1,7701,7904.81,7604.65.0106
ベルジ武尊大和不動産鑑定
1,5901,6105.21,5805.05.490
第20期末
鑑定評価額
（百万円）
（B）
差額
（百万円）
（A）-（B）
2,140
△10
997
0
834
0
643
0
851
+16
1,580
△70
1,810
+50
4,280
0
3,430
0
1,580
0
1,470
0
354
0
1,990
+50
905
0
557
0
4,800
0
4,850
0
1,050
0
1,020
0
2,610
0
823
0
1,210
0
669
△1
1,830
0
2,600
0
437
△1
952
0
1,770
0
1,600
△10
59
VIAppendix

鑑定評価書の概要②
物件名称鑑定評価機関
第21期末
鑑定評価額
（百万円）
（A）
鑑定評価書の概要（注1）
直接還元法DCF法
鑑定NOI
（百万円）
（注3）
価格
（百万円）
還元利回り
（％）
価格
（百万円）
割引率
（％）
（注2）
最終還元利
回り（％）
サニーライフ北品川大和不動産鑑定
2,0902,1204.12,0703.94.389
サニーライフ鎌倉谷澤総合鑑定所
1,6501,6804.31,6404.44.576
ニチイホーム西国分寺大和不動産鑑定
7938084.17873.94.336
SOMPOケア ラヴィーレ神戸伊川谷
立地評価研究所
1,3001,3204.31,2904.14.563
SOMPOケア そんぽの家狭山
立地評価研究所
6476574.76434.54.932
ロイヤル川口
大和不動産鑑定
1,3601,3804.11,3503.94.362
ノアガーデンレジェンド
谷澤総合鑑定所
9309405.09205.15.248
ノアガーデンエル・グレイス
谷澤総合鑑定所
6706805.06705.15.235
ノアガーデンシーズンベル
谷澤総合鑑定所
1,5801,6004.81,5704.95.078
ハートランド川口明生苑
日本不動産研究所
2,2802,3004.12,2603.94.2100
リハビリホームグランダ南浦和
立地評価研究所
1,1001,1104.11,1003.94.249
まどか南浦和
立地評価研究所
8828924.18783.94.239
ニチイメゾン稲毛
立地評価研究所
1,6701,7004.61,6604.44.883
はなことば追浜谷澤総合鑑定所
5135164.45124.54.625
ノアガーデンA館
大和不動産鑑定
4014054.83994.65.024
ノアガーデンB館
大和不動産鑑定
2922954.82914.65.015
ノアガーデン別邸
大和不動産鑑定
3143174.83124.65.016
PDハウス東大阪
立地評価研究所
7457594.87394.65.037
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
大和不動産鑑定
1,1901,2104.01,1803.84.253
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前日本不動産研究所
2,3802,4104.72,3504.54.9116
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢日本不動産研究所
1,4301,4404.81,4104.65.072
ノアガーデンカーサ・リッツ谷澤総合鑑定所
1,7601,7805.01,7505.15.291
ノアガーデンブルームビュー大和不動産鑑定
7697784.87654.65.038
新潟リハビリテーション病院日本不動産研究所
2,2802,2906.52,2706.36.7152
シップ千里ビルディング谷澤総合鑑定所
14,60014,9004.314,5004.44.5669
合計
93,29294,504―92,575――4,550
第20期末
鑑定評価額
（百万円）
（B）
差額
（百万円）
（A）-（B）
2,090
0
1,650
0
793
0
1,300
0
647
0
1,360
0
930
0
670
0
1,550
+30
2,280
0
1,110
△10
882
0
1,670
0
513
0
401
0
292
0
313
+1
743
+2
1,190
0
2,390
△10
1,450
△20
1,750
+10
769
0
2,280
0
14,600
0
93,265
+27
60
VIAppendix
（注1）2025年7月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注2）「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採用の数値を記載しています。
（注3）「鑑定NOI」は、鑑定評価書に記載された2025年7月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、
NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。本書において同様です。

（単位：千円）
保有物件の収支状況①
物件名称
不動産賃貸事業収益不動産賃貸事業費用
第21期
NOI
（注2）
第20期
NOI
（注2）
賃料収入その他収入公租公課外注委託費修繕費損害保険料減価償却費その他
アクアマリーン西宮浜
非開示
（注1）
25,8064,1652,1001,49925817,35043258,843
59,707
ボンセジュール千歳船橋
5,7021,864225-1283,04843421,399
21,311
ボンセジュール日野
5,1441,265214-993,13043319,507
19,398
ボンセジュール武蔵新城
4,1941,057167-872,44743316,175
16,078
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
8,4511,813213-1725,81743321,098
21,025
アズハイム光が丘
16,9493,87238184422711,18943339,990
40,472
アズハイム文京白山
11,7812,6163811651448,04043338,483
38,909
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
49,4725,9777801,62542440,23043395,758
88,802
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
33,2464,7057803,04131223,97243375,926
76,929
さわやか立花館
24,0032,6771,200-37819,31343347,164
47,115
さわやか和布刈館
23,0662,9861,200-14718,29843343,465
43,386
さわやか田川館
8,0871,1091,200-2585,08643312,682
12,227
グッドタイムホーム不動前
15,6323,15760098319810,26043345,627
45,547
リハビリホームボンセジュール四つ木
4,920923223-873,28640020,662
20,688
メディカルホームボンセジュール伊丹
6,5851,431371-1224,26040014,025
13,881
神戸学園都市ビル
54,3009,61190084167341,873400113,973
114,435
グリーンライフ守口
43,3157,1181,3635,93445628,042400104,726
106,259
はぴね神戸魚崎弐番館
10,8811,3901,2009001086,67760523,295
23,929
グランダ鶴間・大和
7,4111,955618-1774,26040027,097
26,745
スマイリングホームメディス足立
17,0273,35554088923211,61140059,791
58,668
愛広苑壱番館ビル
8,6862,547840-1504,74840021,656
20,789
はなことば南
10,0021,5906006901046,61740027,215
27,849
はなことば三浦
11,0841,5696001,3731137,02740016,343
16,621
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
20,8483,5062,7701,60824112,32240043,824
44,786
はなことば新横浜
15,3094,4719005983238,61540055,218
54,857
はなことば新横浜2号館
6,2672,5706001951162,38540010,930
10,853
はなことば小田原
11,3071,4106001,0341307,73140024,024
23,845
ベルジ箕輪
28,9895,1341,020-56221,87240056,790
56,658
61
VIAppendix

（単位：千円）
保有物件の収支状況②
（注1）各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」につきましては、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき、当期の賃料として受領した合計値を記
載しています。
（注2）「NOI」＝「不動産賃貸事業収益」－「不動産賃貸事業費用」+「減価償却費」
物件名称
不動産賃貸事業収益不動産賃貸事業費用
第21期
NOI
（注2）
第20期
NOI
（注2）
賃料収入その他収入公租公課外注委託費修繕費損害保険料減価償却費その他
ベルジ武尊
非開示
（注1）
29,0102,2221,02022528324,85840045,954
46,132
サニーライフ北品川
10,5012,8266002201556,29940045,297
44,956
サニーライフ鎌倉
15,5992,7217202,8722008,68440035,985
37,436
ニチイホーム西国分寺
5,5721,280660472892,66840018,093
17,557
SOMPOケア ラヴィーレ神戸伊川谷
15,3382,9657501,4042089,60940031,502
30,769
SOMPOケア そんぽの家狭山
5,3961,442750
-1022,70040016,203
16,022
ロイヤル川口
14,5262,9151,6472,0361977,32740330,000
30,512
ノアガーデンレジェンド
10,2151,989300-1437,61516724,399
24,390
ノアガーデンエル・グレイス
8,5031,7503007201085,45816616,977
17,688
ノアガーデンシーズンベル
16,6394,239720-23211,04740039,029
40,921
ハートランド川口明生苑
16,8572,85472041424712,22040050,743
51,127
リハビリホームグランダ南浦和
9,0801,8454803401296,08520025,072
25,421
まどか南浦和
5,2561,1174801721043,18220020,276
18,715
ニチイメゾン稲毛
16,3023,1319002,0632419,56640039,459
40,904
はなことば追浜
8,3032,0616009801014,16040011,921
11,954
ノアガーデンA館
5,2231,051225
-963,75010012,729
13,739
ノアガーデンB館
3,610749225
-632,4711008,155
8,876
ノアガーデン別邸
3,363761225200632,0141008,022
8,931
PDハウス東大阪
7,9291,575844
-975,01140018,681
20,056
ツクイ・サンシャイン横浜戸塚
6,7032,303600-1423,25740026,980
6,776
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前
32,9644,8895105,33031621,48543252,978
57,935
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢
17,6512,94251046819413,10443235,742
35,237
ノアガーデンカーサ・リッツ
18,6013,831300-25814,04416646,221
46,204
ノアガーデンブルームビュー
6,6291,383225-1204,80010019,602
20,957
新潟リハビリテーション病院
29,3109,4031,03076547917,13250077,702
78,398
シップ千里ビルディング
87,69729,1991,5006001,41254,585400338,690
339,800
合計2,544,7322,534,08910,642
895,266179,31339,43441,50612,232602,66120,1172,252,127
2,243,209
62
VIAppendix

貸借対照表
第20期（2025年1月期）
第21期（2025年7月期）
資産の部
流動資産
現金及び預金
2,108,7532,343,523
信託現金及び信託預金
309,833264,904
営業未収入金
46,92245,254
前払費用
149,522136,529
未収還付法人税等
-243
デリバティブ債権
26,72312,710
その他
558-
流動資産合計
2,642,3132,803,166
固定資産
有形固定資産
信託建物42,749,29742,928,294
減価償却累計額△7,696,973△8,257,967
信託建物（純額）35,052,32334,670,327
信託構築物139,445141,533
減価償却累計額△28,784△31,478
信託構築物（純額）110,660110,054
信託機械及び装置20,95620,956
減価償却累計額△10,537△11,584
信託機械及び装置（純額）10,4199,371
信託工具、器具及び備品495,672511,363
減価償却累計額△282,739△320,562
信託工具、器具及び備品（純額）212,933190,800
信託土地45,694,61145,694,611
有形固定資産合計81,080,94880,675,165
無形固定資産
ソフトウェア1,4671,141
無形固定資産合計1,4671,141
投資その他の資産
差入敷金及び保証金10,00010,000
投資有価証券102,492202,332
長期前払費用319,539275,142
デリバティブ債権439,167519,531
繰延税金資産1313
投資その他の資産合計871,2121,007,020
固定資産合計
81,953,62981,683,326
繰延資産
投資法人債発行費
10,4079,366
繰延資産合計
10,4079,366
資産合計84,606,34984,495,860
63
（単位：千円）
VIAppendix
第20期（2025年1月期）
第21期（2025年7月期）
負債の部
流動負債
営業未払金61,81017,017
短期借入金1,170,0001,170,000
１年内返済予定の長期借入金6,400,0006,400,000
未払金100,218105,328
未払費用281,497281,112
未払法人税等865688
未払消費税等22,07111,405
前受金417,555418,858
預り金660162
流動負債合計8,454,6808,404,573
固定負債
投資法人債2,000,0002,000,000
長期借入金33,250,00033,250,000
預り敷金及び保証金1,958,0821,958,082
信託預り敷金及び保証金194,616194,616
繰延税金負債146,569167,443
その他-522
固定負債合計37,549,26837,570,664
負債合計46,003,94945,975,237
純資産の部
投資主資本
出資総額38,323,79938,323,799
出資総額控除額△1,065,510△1,185,223
出資総額（純額）37,258,28937,138,576
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）1,024,7891,017,248
剰余金合計1,024,7891,017,248
投資主資本合計38,283,07838,155,824
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益319,321364,798
評価・換算差額等合計319,321364,798
純資産合計38,602,40038,520,622
負債純資産合計84,606,34984,495,860
貸借対照表

損益計算書、修繕費・資本的支出・減価償却費
第20期（2025年1月期）
第21期（2025年7月期）
営業収益
賃貸事業収入2,510,6142,534,089
その他賃貸事業収入10,65010,642
匿名組合投資利益1,5323,219
営業収益合計2,522,7972,547,951
営業費用
賃貸事業費用877,278895,266
資産運用報酬241,148240,644
資産保管手数料2,9182,952
一般事務委託手数料19,47819,005
役員報酬5,4005,400
公租公課36,16436,052
その他営業費用66,76962,478
営業費用合計1,249,1581,261,799
営業利益1,273,6381,286,151
営業外収益
受取利息2641,143
受取保険金1,766279
還付加算金1-
未払分配金戻入307836
その他36-
営業外収益合計2,3772,259
営業外費用
支払利息170,939197,718
投資法人債利息7,8007,800
投資口交付費償却5,742-
投資法人債発行費償却1,0401,040
融資関連費用64,99063,373
その他-558
営業外費用合計250,514270,491
経常利益1,025,5011,017,919
税引前当期純利益1,025,5011,017,919
法人税、住民税及び事業税895885
法人税等調整額00
法人税等合計895885
当期純利益1,024,6051,017,033
前期繰越利益183214
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）1,024,7891,017,248
64
（単位：千円）
VIAppendix
第20期（2025年1月期）
第21期（2025年7月期）
修繕費34,66041,506
資本的支出196,890197,083
主な内訳
SOMPOケアラヴィーレ
町田小野路
給湯設備改修
57,200
ニチイメゾン稲毛
共用部空調更新
65,917
SOMPOケアラヴィーレ
神戸伊川谷
既存棟共用部空調更新
22,176
アズハイム文京白山
外壁改修
39,528
神戸学園都市ビル
積算電力量計163台更新
10,184
SOMPOケアラヴィーレ
町田小野路
ナースコール設備更新
18,150
減価償却費599,223602,661
（単位：千円）
第22期（2026年1月期）
第23期（2026年7月期）
修繕費45,04036,150
資本的支出300,600305,620
主な内訳
シップ千里ビルディング
空調設備更新＜I期＞
85,000
SOMPOケアラヴィーレ
町田小野路
外壁改修
100,000
ノアガーデンブルームビュー
外壁改修
23,000
シップ千里ビルディング
空調設備更新＜II期＞
87,000
はなことば三浦
共用部空調更新
22,000
グリーンライフ守口
各階共用部LED化
12,400
減価償却費618,022621,215
（単位：千円）
損益計算書
修繕費・資本的支出・減価償却費（実績）
修繕費・資本的支出・減価償却費（予想）

投資主の状況等
投資主の状況
上位投資主一覧
（注）各指標の比率については小数点第2位を四捨五入して記載しています。
所有者別投資口数割合の推移（直近5期）
（注）
65
VIAppendix
合計
19,406名
合計
359,500口
（注）前期比+662名
25.8%
27.9%
30.4%
33.1%
33.4%
49.7%
47.3%
45.0%
43.4%42.8%
2.7%
2.1%1.7%
2.7%
3.4%
4.1%
4.3%
4.3%
4.5%
4.5%
17.6%
18.4%
18.6%
16.4%
16.0%
第17期第18期第19期第20期第21期
外国人
その他国内法人
証券会社
金融機関
個人・その他
個人・その他
33.1%
金融機関
43.4%
証券会社
2.7%
その他国内法人
4.5%
外国人
16.4%
所有者別投資口数の割合
個人・その他
97.0%
金融機関
0.2%
証券会社
0.1%
その他国内法人
1.4%
外国人
1.3%
所有者別投資主数の割合
順位氏名または名称
保有投資口数
（口）
保有比率
（％）
1
株式会社日本カストディ銀行（信託口）75,73421.1
2
日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口）
38,29610.7
3野村信託銀行株式会社（投信口）16,3554.5
4
THE NOMURA TRUST AND BANKING
CO., LTD. AS THE TRUSTEE OF
REPURCHASE AGREEMENT MOTHER
FUND
6,8301.9
5
NORTHERN TRUST CO．（AVFC）RE
FIDELITYFUNDS
6,8071.9
6JP MORGAN CHASE BANK 3857814,9521.4
7
STATE STREET BANK AND TRUST
COMPANY 505001
4,6211.3
8
BNP PARIBAS SINGAPORE／2S／
JASDEC／UOB KAY HIAN PRIVATE
LIMITED
4,0621.1
9
ＮＥＣキャピタルソリューション株式会社4,0001.1
シップヘルスケアホールディングス株式会
社
4,0001.1
株式会社三井住友銀行4,0001.1
合計169,65747.2

商号
ヘルスケアアセットマネジメント株式会社
所在地
東京都千代田区神田小川町三丁目３番地
設立年月日
2013年11月28日
資本金
150百万円
代表取締役社長
石原久稔
株主
シップヘルスケアホールディングス
NECキャピタルソリューション
三井住友銀行
三井住友ファイナンス&リース
SMBC日興証券
陽栄
銀泉
神戸土地建物
室町建物
33.3%
33.3%
5.0%
4.8%
4.8%
4.7%
4.7%
4.7%
4.7%
登録・免許等
金融商品取引業者登録
関東財務局長（金商）第2815号
宅地建物取引業免許
東京都知事（3）第96339号
取引一任代理等認可
国土交通大臣認可第85号
資産運用会社の概要
会社概要
組織図
66
株主総会
取締役会
代表取締役
コンプライアンス室内部監査室
ヘルスケア業務推進部
投資部
財務管理部
監査役
運用委員会コンプライアンス委員会
資産運用部
VIAppendix

本資料に関する留意事項
本資料には、予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に関する記述が含まれています。
こうした記述は、本資料作成時点（2025年9月12日）において入手可能な情報及び将来の
業績に影響を与える不確実な要因についての一定の仮定を前提としており、記述された内
容が将来実現する保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。
本資料に記載された見解、見通し及び予測等は、本資料作成時点での情報に基づく本投
資法人及びその資産運用会社の見解又は判断等に過ぎず、リスクと不確実性が含まれてい
ます。
本資料で提供している情報に関しては、その内容の正確性、完全性、適切性、妥当性等
を保証するものではありません。また、本資料に記載の情報については、常に最新のもの
に改定することをお約束するものではありません。
本資料の内容は、何らの予告なしに変更されることがあります。
本資料は投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資に関する決定は、
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67