8975 いちごオフィスリート投資法人

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December15, 2023
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.
Ichigo Office REIT Investment Corporation
いちごオフィスリート投資法人（8975）
いちご投資顧問株式会社
2023年10月期（第36期） 決算説明資料
いちごオフィス （8975）
Ichigo Office

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20181213 15：26
Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」

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目次
2023年10月期運用実績
決算ハイライト
決算内訳
財務指標の推移
いちごオフィスの1口当たりNAVの推移
いちごオフィスのトータルリターン/ TSR
【2023年10月期の取り組み】
戦略的な資産入替による収益力向上
【2023年10月期の取り組み】
いちご栄ビル：「NIKENAGOYASAKAE」
2023年10月開店
稼働率、平均賃料単価の推移
月額賃料の変動（オフィス物件のみ）
内部成長①：
新規成約における賃料の変動状況
内部成長②：
既存テナント賃料の変動状況
内部成長③：
いちごオフィスの心築
5
いちごオフィスの成長に向けて
価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す
【価値創造CAPEXによるバリューアップ】
いちご笹塚ビル
強力なスポンサーサポートの活用
パイプライン
2024年4月期予想
2024年10月期予想
Appendix
いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）
決算・物件関連データ
中規模オフィスの投資魅力
「いちごオフィス」とは
Ｊリーグ投資主優待、スポンサー、その他
・・・06
・・・07
・・・08
・・・ 9
・・・10
・・・11
・・・12

・・・13
・・・14
・・・15
・・・16
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・・・18
・・・19
・・・20
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・・・25
・・・27
・・・34
・・・52
・・・55
・・・63
心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの
不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新し
い価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実
現を目指しております。

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6
2023年10月期運用実績

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決算ハイライト
7
※巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
※1口当たりNAV （Net Asset Value、 純資産）＝ （分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
※1口当たりFFO（Funds From Operations、現金収入）
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
2023年10月期実績説 明
資産入替
•取得：1物件 / 18億円
•譲渡：1物件 / 16億円
•資産入替により1口当たりNAVの向上、NOIの増加を実現
•長らく稼働が低迷していた商業物件を譲渡し、都内のオフィス
を取得
•譲渡により譲渡益105百万円を獲得し、全額分配
1,976円 （前期比+78円、+4.1%）•期初予想比+31円（+1.6%）
外部成長
•NOI：期初予想比+10百万円（+0.2%）
•賃貸事業収入の増加
•適切なコストコントロールによる営業費用の圧縮
内部成長
•借換え（リファイナンス）76億円
•借入期間の長期化、金利スワップによる固定化を継続
（今期借入：平均期間 6.7年、金利固定化比率 100.0%）
財務
巡航EPU
1口当たりNAV
97,624円 （前期比+964円、+1.0%）
•ポートフォリオの含み益489億円（前期末比+15億円）
2,617円 （前期比+670円、+34.4%）
•売却を考慮しないFFO、巡航EPUはともに前期比成長
1口当たりFFO
2,115円 （前期比-2,109円、-49.9%）
1口当たり分配金
•いちご池之端ビル譲渡益の剥落が主な差異要因
•期初予想比+100円（+5.0%）
•今期特殊要因：臨時投資主総会費用（1口当たり）-23円

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2023年4月期
実績
2023年10月期
実績（A）
2023
年10
月期
期初予想（
B
）
期初予想比
（
A）-（
B）
【ご参考】
2023年9月発表
修正予想
　
営業収益12,380 7,914 8,258 -3438,137
営業利益7,189 3,914 3,727 +1873,880
経常利益6,390 3,096 2,945 +1513,098
当期純利益
6,390 3,095 2,944 +1513,097
任意積立金
積立額合計 （-）103 ––––
任意積立金 取崩額合計 （+）105 105 105
––
1口当たり分配金 （DPU）4,224円2,115円
2,015円+100円2,116円
巡航EPU
（
1
口当たり当期純利益）
1,898
円
1,976円1,945円+31円–
発行済投資口数1,513,367 1,513,367口1,513,367口–1,513,367
NOI 5,712 5,648 5,637
+10–
運用物件数88物件 88物件 88物件 –
87物件
期末稼働率95.9%96.8%97.1%-0.3%–
（期中平均稼働率）
（96.2%）（96.4%）（96.7%）（-0.3%）–
主な差異要因
（期初予想比）
■ 不動産賃貸事業収入の減少: -449
　・賃貸事業収入の増加: +2
　・水道光熱費収入の減少
: -459
　　（うち、電気料収入の減少: -443）
■ 不動産売却益の増加:
+105
■ 不動産賃貸事業費用の減少
: -447
　・水道光熱費費用の減少
: -387
　　（うち、電気料費用の減少: -365、ガス料費用の減少: -20）
　・外注委託費の減少: -42
　・修繕費の減少: -31
　
■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の減少: -83
　・収益・分配金成果報酬等の減少: -90
　・控除対象外消費税の増加: +9
　・臨時投資主総会関連費用: +1
　
■ 営業外費用の増加: +36
　・売却に伴う修繕積立金の取崩し: +38
【参考】資本的支出
　・2023年10月期実績: 775
【参考】2023年10月期分配後
　・一時差異等調整積立金残高: 8,584
　・配当積立金残高: 3,471
【参考】
　・臨時投資主総会関連費用: 41
　（1
口当たり分配金への影響: -23円）
決算内訳
8
（単位：百万円）
（※1） 2023年10月期の期初予想は、2023年6月14日発表の予想値
（※2） 1口当たり分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（※3） 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
（※4） NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（※5） 各期末時点の運用物件数を記載

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財務指標の推移
1口当たりNAVの成長持続、借入期間の長期化と金利の固定化を継続
9
※1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
※1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
※簿価LTV（総資産ベース）＝ 有利子負債残高 ÷総資産額 ×100
※時価LTV（鑑定ベース）＝ 有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×100
※平均借入期間 ＝ 期末時点における有利子負債の平均調達年限
1口当たり分配金
1口当たりNAV
1口当たりFFO
簿価LTV（総資産ベース）
平均借入金利
平均借入期間
金利固定化比率
2023年4月30日
2,052円
97,079円
2,584円
49.2%
0.81%
7.0年
91.4%
4,224円
2023年10月31日
96,660円
1,947円
48.7%
0.84%
7.0年
91.6%
2022年10月31日
時価LTV（鑑定ベース）
格付（JCR）
A+（安定的）A+（安定的）
44.7%45.0%
2,115円
97,624円
2,617円
49.7%
0.90%
7.1年
94.2%
A+（安定的）
44.7%

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継続的な積極運用を通じ、保有資産の価値向上を実現
いちごオフィスの1口当たりNAVの推移
10
（単位：円）
※1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
2015年10月期以降の成長率：+39.2%
2015年9月
オフィス特化型
リートへの転換
2018年
4月期
2016年
4月期
73,493
2015年
10月期
70,117
2016年
10月期
76,400
84,076
2017年
10月期
81,155
2017年
4月期
78,336
2018年
10月期
85,957
2019年
4月期
87,934
2019年
10月期
91,618
2020年
4月期
93,193
2020年
10月期
92,787
2021年
4月期
92,874
2021年
10月期
92,958
95,053
2022年
4月期
97,079
2022年
10月期
97,624
2023年
10月期
96,660
2023年
4月期

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1年3年10年上場来
トータルリターン実績
+8.7%+49.5%+130.2%+327.9%
年平均トータルリターン
+8.7%+14.3%+8.7%+8.4%
東証リート指数
年平均トータルリターン
-4.2%+7.6%+6.0%+5.3%
いちごオフィス
超過年平均トータルリターン
（対東証リート指数）
+12.9%+6.8%+2.7%+3.0%
いちごオフィスのトータルリターン/ TSR
11
トータルリターン（投資主総利回り）は、上場来+327.9%
トータルリターンの実績
※トータルリターン（投資主総利回り）とは、投資により得られた収益の合計（再投資した分配金＋キャピタルゲイン）を投資額（投資口価格）で割った比率（配当再投資前提）
上場来：2005年10月12日、期間10年：2013年10月31日、期間3年：2020年10月31日、期間1年：2022年10月31日を基準出所：Bloomberg
（2023年10月31日時点）
投資主価値の最大化に向けて
引き続き年平均 8 %以上のトータルリターンを目標とする

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【2023年10月期の取り組み】
戦略的な資産入替による収益力向上
長らく稼働が低迷していた商業施設を譲渡し、アップサイド余地のあるオフィス
ビルを取得
12
物件名
取得日
2023年10月31日
取得先
所在地
立地
取得のポイント
取得価格
鑑定評価額
想定NOI利回り
いちご錦糸町サウスビル
国内一般事業会社
東京都墨田区
JR総武線、東京メトロ半蔵門線
「錦糸町」駅徒歩約6分
都心部主要オフィスエリアへの
アクセスが良好な錦糸町エリア
1,875百万円
2,060百万円
4.5%
物件タイプ
商業施設
帳簿価格
鑑定評価額
譲渡価格
譲渡日
譲渡益
譲渡先
トワイシア横濱磯子（商業区画）
1,418百万円
1,510百万円
1,600百万円
2023年10月30日
105百万円
国内の一般事業会社
■ 2023年10月期 取得物件
■ 2023
年10月期 譲渡物件
※想定NOI利回りは、資産運用会社が取得時に試算した想定年間NOIを取得価格で除した数値

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【2023年10月期の取り組み】
いちご栄ビル：「NIKE NAGOYA SAKAE」2023年10月開店
名古屋市有数の商業地「栄」エリア内のハイストリート「大津通」に面した
希少性の高い物件
グローバルスポーツブランド「NIKE」の旗艦店オープンはビル認知度、
ビルグレードの向上に大きく貢献
13
錦通
大津通
広小路通
いちご栄ビル
矢場町駅
栄駅
名古屋市営地下鉄東山線
伏見駅
名古屋市営地下鉄鶴舞線
名古屋市営地下鉄名城線
若宮大
■ 本取り組みのポイント
・ ダウンタイム無しでの新テナント誘致を実現
・1階、2階2フロア計777.24㎡の大型店舗でも強い需要を獲得できる競争力の高い立地
・ NIKEのコンセプトストア「NIKE RISE」の新店舗である「NIKE NAGOYA SAKAE」として、2023年10月にオープン

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1.9
2.3
2.5
2.0
1.9
96.9%
95.6%
96.6%
96.0%
96.7%
96.2%
94.1%
94.8%
95.1%
95.9%
0か月
4か月
8か月
90%
95%
100%
2021年10月2022年4月2022年10月2023年4月2023年10月
フリーレント平均月数（オフィス）
契約稼働率
経済的稼働率
2022年4月期
81物件
（44物件）
15,100
18,200
稼働率、平均賃料単価の推移
移転需要は強く、直近9期の平均成約面積を超える成約を実現し、稼働率
フリーレント期間は回復傾向
平均賃料坪単価（全物件）の低下は、いちご栄ビルの大型店舗退去の影響
14
2023年4月期
84物件
（44物件）
18,100
15,100
■ フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移 （オフィス）
■ 平均賃料坪単価の推移
（オフィス）
※ 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を
控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入）
※ 平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で
除した単価（百円未満は四捨五入）
（単位：円）
■ 全物件■ 都心6区
オフィス（O）
（うち都心6区）
2022年10月期
82物件
（44物件）
18,100
15,200
2021年10月期
82物件
（45物件）
15,000
18,000
2023年10月期
85物件
（44物件）
18,100
15,000

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月額賃料の変動（オフィス物件のみ）
高単価の大型店舗区画の解約による減少を、稼働率上昇でカバー
15
■ 月額賃料の変動 （オフィス）
（百万円 / 月）
※期中の取得物件および譲渡物件を除く
※稼働率の変動（オフィス）：96.0%（2023年4月期末） → 96.7%（2023年10月期末）
1,1391,140
-54
+55
入替および稼働率変動による
増減+0.7百万円（+0.1%）
+0.0
契約改定による増減
+0百万円（+0.0%）
2023年4月期末2023年10月期末成約 / 増床解約 / 減床増額・減額改定

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54.8%
67.7%
67.6%
64.5%
12.8%
6.2%
6.4%
15.6%
32.4%
26.1%
26.0%
19.9%
2022年
4月期
2022年
10月期
2023年
4月期
2023年
10月期
平均増額率
+14.5％
平均増額率
+13.7％
平均増額率
+21.5％
平均増額率
+18.2％
平均減額率
-38.2％（※）
内部成長①：新規成約における賃料の変動状況
新規成約の約3分の2が賃料 増額（従前賃料比）で成約
16
■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース）■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース）
同額入替件数
8件
増額入替件数
38件
■ 減額入替■同額入替■ 増額入替
入替による
賃料変動額
2024年
4月期
2022年
4月期
-2,215
3,412
+1,197
※2024年4月期は、2023年12月5日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
2023年
10月期
-6,164
※
減額入替件数
10件
2022年
10月期
4,503
-2,298
+2,204
（単位：千円）
増額入替による増額分
減額入替による減額分
2023年
4月期
-1,154
+1,745
+2,899
+3,966
-10,131
-9,420
いちご栄ビル大型商業テナント
減額分
-633
3,552
+2,918
※2023年10月期の平均減額率は、いちご栄ビルの大型解約を除くと -10.9%

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-856
内部成長②：既存テナント賃料の変動状況
翌期からの増額改定の合意を獲得、今期は据置中心の安定推移
17
※2024年4月期は、2023年12月5日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース）■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
据置更新件数
186件
増額改定件数
4件
■ 減額改定■据置更新■ 増額改定
2022年
4月期
2024年
4月期
1,545
0
2023年
10月期
+35
+1,545
※
（単位：千円）
増額改定による増額分
減額改定による減額分
改定による
賃料変動額
-40
1,264
+1,223
減額改定件数：2件
減額率：-6.0%
2022年
10月期
772
-581
+190
2023年
4月期
625
-231
+210
-175
6.9%
3.8%
1.9%
1.7%
92.7%
95.5%
93.7%
97.2%
0.4%0.7%
4.4%
1.1%
2022年
4月期
2022年
10月期
2023年
4月期
2023年
10月期
平均増額率
+6.2％
平均増額率
+11.5％
平均増額率
+5.9％
平均増額率
+9.5％

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今期も共用部等のリニューアルを実施し、テナント満足度向上を推進
内部成長③：いちごオフィスの心築
18
いちご四谷四丁目ビル
化粧室
エントランス
いちご西参道ビル
ファサード
エレベーターホール
いちご渋谷道玄坂ビル
エントランス
ラウンジ
いちご熊本ビル
ラウンジ

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いちごオフィスの成長に向けて
19

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価値創造CAPEXを通じて、資産価値の成長を目指す
20
いちごオフィスにおける
CAPEX戦略の課題
導管性要件により減価償却費の範囲内で
計画的に実施
（およそ900百万円 / 期）
限定的な予算範囲により、大半をLCCに使用
保有資産の価値向上余地はあるものの、価
値創造CAPEXに活用できる金額は限られる
2023年11月に、価値創造CAPEX資金（350
百万円）をスポンサーより投資法人債で調達
ROI 10%以上の実現が可能と判断
トラックレコードの積み上げを通じて、今後も
継続的な実施を計画
価値創造CAPEXの積極的な実行
により、資産価値の成長を引き出す
1口当たりNAVの成長を通じて、中長期目標（トータルリターン8%以上）の達成を目指す
■価値創造CAPEX事例（いちご内神田ビル）■価値創造CAPEX事例（いちご乃木坂ビル）
（※1）CAPEXとは、不動産を維持するための修繕費ではなく、不動産および設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出
（※2）LCCとは、ライフサイクルコストを指し、物件の維持管理に必要なメンテナンス費用
投資効果（実績）
投資額
NOI増加額
（年ベース）
ROI
24百万円
+7百万円
29.4%
投資効果（実績）
投資額
NOI増加額
（年ベース）
ROI
58百万円
+25百万円
44.1%

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【価値創造CAPEXによるバリューアップ】
いちご笹塚ビル
21
2023年11月調達の価値創造CAPEX資金の一部を活用
大型テナントの退去に伴い、大規模な共用部リニューアル等に着手
リニューアル後、賃料単価増加を伴う早期のリースアップを目指す
■ いちご笹塚ビル（東京都渋谷区）
現時点における投資効果（実績）
賃料増加額
（年ベース）
+30百万円
主な価値創造CAPEX工事
•エントランス改修工事
•LED化工事
賃料改定率
テナント入替
+85%（1件）
賃料改定
+56%（1件）
•共用部改修工事
•化粧室増設工事
ファサードエレベーターホール
さらなる投資効果余地あり

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強力なスポンサーサポートの活用
22
スポンサーによるいちごオフィス投資口の取得
いちごオフィスのさらなる成長に向けた支援ならびに投資口価値の向上に対し
スポンサーとして力強いコミットメントを示す
—2023年10月末時点いちご保有数107,040口（保有比率7.1%）
第1回価値創造CAPEXのための資金として投資法人債を引き受け
金額：350百万円、期間：10年、金利：1.0%
優良物件の提供など、いちごオフィスの価値創造への取り組みをサポート
外部からの物件取得の機会を捉え、スポンサーがブリッジで物件を取得し適切な
タイミングでいちごオフィスへ売却
RE100など、サステナブル経営の実現に向けた取り組みの推進
いちごの不動産技術とノウハウを活用し、日本における「100年不動産」の実現を
目指す
サステナビリティ推進体制を構築し、スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に
鑑み、事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーへの切り替えを推進
—全保有物件にて再生可能エネルギーへ切り替え完了
※2023年10月期取得のいちご錦糸町サウスビルおよび区分所有物件および共有物件等を除く

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パイプライン
23
合計20物件、約747億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力
No.
物件名エリア区分
1
櫻岳ビル
（※）
都心6区
2
いちご博多明治通りビル
（※）
4大都市
3
東京都千代田区オフィス都心6区
4
東京都千代田区オフィス都心6区
5
東京都港区オフィス都心6区
6
東京都港区オフィス都心6区
7
東京都港区オフィス都心6区
8
東京都品川区オフィス都心6区
9
東京都目黒区オフィスその他首都圏
10
東京都江東区オフィスその他首都圏
11
東京都台東区オフィスその他首都圏
12
東京都武蔵野市オフィスその他首都圏
13
千葉県船橋市オフィスその他首都圏
14
宮城県仙台市オフィスその他
15
栃木県宇都宮市オフィスその他
16
福岡県福岡市オフィス4大都市
17
福岡県福岡市オフィス4大都市
18
福岡県福岡市オフィス4大都市
19
福岡県福岡市オフィス4大都市
20
福岡県福岡市オフィス4大都市
取得時簿価および優先交渉価格合計：747億円
※優先交渉権保有物件
福岡県福岡市
福岡県福岡市
宮城県仙台市
東京都千代田区

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2023
年
10
月期
実績（
B
）
2024
年
4
月期
予想（
A）
増減

（A
）-（
B
）
営業収益
7,914
7,923
+8
営業利益
3,914
3,708-205
経常利益3,096
2,931-164
当期純利益3,095
2,931
-164
任意積立金
積立額合計
（
-
）
––
–
任意積立金
取崩額合計
（
+）
105105
–
1
口当たり分配金 （DPU
）2,115円2,006円
-109円
巡航EPU
（1口当たり当期純利益）
1,976円1,936円
-40円
発行済投資口数1,513,367口
1,513,367口–
NO I5,648
5,468-179
運用物件数88物件88物件–
期末稼働率96.8%96.7%-0.1%
（期中平均稼働率）（96.4%）（96.1%）-0.3%
主な差異要因
（
2023
年10
月期実績比）
■

前期の不動産等売却益の剥落
: -105
■
不動産賃貸事業収入の増加
: +115
　・
2023
年10
月期取得物件に係る増加: +48
　・2023年
10
月期売却物件に係る減少: -52
【その他物件】
　・賃料共益費収入の減少: -22
　・水道光熱費収入の増加: +146
　・一時収入の減少: -8
■
不動産賃貸事業費用の増加
: +301
　・
2023年
10
月期取得物件に係る増加
: +16
　・2023
年
10月期売却物件に係る減少: -35
【その他物件】
　・仲介手数料等外注委託費の増加: +70
　・水道光熱費の増加 : +159
　・固定資産税の増加 : +22
　・修繕費の増加: +42
　・減価償却費及びその他費用の増加: +25
■
営業費用（賃貸事業費用除く）の減少
: -87
　・減益による収益・分配金成果報酬の減少: -40

・臨時投資主総会関連費用の減少: -36
（36
期支出: 41及び37
期支出: 5）
　・前期物件売却に伴う控除対象外消費税の減少
: -9
■
営業外費用の減少
: -41
　・37
期新規借入に伴う支払利息の増加 : +22
　・融資関連費用の減少: -26
　・前期物件売却による修繕積立金の取崩しの減少: -38
【参考】資本的支出
　・2024年4月期予想: 1,415
【参考】2024
年4月期分配後予想
　・一時差異等調整積立金残高 : 8,479
　・配当積立金残高 ： 3,471
2024年4月期予想
譲渡益の剥落や大型区画解約により、一時的に収益は減少
24
（単位：百万円）
（※1） 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（※2） 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
（※3）NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（※4） 各期末時点の運用物件数を記載

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2024年4月期
予想（
B）
2024
年10月期
予想（A
）
増減

（A）-（
B）
営業収益7,9237,948+24
営業利益
3,7083,838+129
経常利益2,9313,021+90
当期純利益2,9313,021+90
任意積立金 積立額合計
（-）––
–
任意積立金 取崩額合計 （+）105105–
1口当たり分配金 （DPU）
2,006
円
2,066
円
+60
円
巡航
EPU
（1口当たり当期純利益）1,936円1,996
円
+60
円
発行済投資口数
1,513,367口1,513,367口–
NO I5,4685,595
+126
運用物件数
88
物件
88
物件–
期末稼働率
96.7%97.0%+0.2%
（期中平均稼働率）
（96.1%）
（97.4%）（+1.3%）
主な差異要因 （2024年4
月期予想比）
■ 不動産賃貸事業収益の増加: +24
　・賃貸事業収入の増加: +96
　・水道光熱費収入の減少: -70
■
不動産賃貸事業費用の減少: -137
　・仲介手数料等外注委託費の減少: -48
　・水道光熱費の減少: -77
　・減価償却費等の減少 : -35
　・修繕費の増加: +26
　
■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の増加
: +32
　・増益による収益・分配金成果報酬の増加: +37
・臨時投資主総会関連費用の減少: -5
・定時投資主総会関連費用の増加: +2
　・委託調査費/ER等の増加: +5
■

営業外費用の増加: +39
　・新規借入に伴う支払利息の増加
: +22
　・融資関連費用の増加: +16
【参考】資本的支出
　・2024年10月期予想 : 1,107
【参考】2024年10月期分配後予想
　・一時差異等調整積立金残高 : 8,374
　・配当積立金残高 : 3,471
2024年10月期予想
安定した運用を継続し収益および分配金は成長トレンドへ
25
（単位：百万円）
（※1） 分配金（DPU）および巡航EPU（1口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（※2） 巡航EPUは、売却損益および当該売却損益に係る運用報酬への影響を除外して算出
（※3）NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（※4） 各期末時点の運用物件数を記載

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Appendix ：いちごオフィスのサステナビリティ（ESG）
26

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いちごオフィスのサステナビリティ方針
私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E）/ 社会（S）/ ガバナンス（G）の維持と発展に貢献
することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下の
とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。
1.環境との調和
不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。
2.省エネルギー
不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、 廃棄物の削減･リサイクル等に努め、低炭素社会と資源循環の実現を目指します。
3.法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を順守し、環境管理体制を整備することにより環境保全に努めます。
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します。
4.教育・啓発活動
サステナビリティに関する社内教育を充実させ、本方針を全従業員およびサイト内で働くすべての人に周知し、意識の向上を図ります。
また、協力会社・入居テナント等ビル利用者に対しても本方針に関する理解・協力を呼びかけ、さまざまなステークホルダーとサステナビリティの推進に努めます。
5.サステナビリティ・パフォーマンスの開示等
本方針やサステナビリティに関する取り組み等の情報開示に努め、投資主をはじめ広く社会とのコミュニケーションを図ります。
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます。
6.グリーン調達の実施
建物の改修等において、環境配慮型の工法や材料、省エネルギー・省資源設備等を積極的に採用します。また、協力会社の選定に際しては、サステナビリティに
関する取り組みを考慮するなど、グリーン調達を推進します。
いちごオフィスのサステナビリティ推進体制
オフィスリート本部長を責任者とし、サステナビリティ推進に係る体制の整備、各種施策の実行を統括
サステナビリティ会議（原則、3か月に1回開催）
—サステナビリティ責任者、アセットマネジメント部長、企画管理部長、ESG推進部長により構成し、アセットマネジメント部が事務局となり運営
—スポンサーの環境・建築技術担当者を加え、サステナビリティに関する目標や各種施策を検討、立案
情報開示
—サステナビリティ目標と実績の適切な開示に努めるとともに、投資主をはじめとするステークホルダーとのコミュニケーションを図る
いちごオフィスのサステナビリティ理念
27

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クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と
再生可能エネルギー由来の電力へ切替・オフセット（CO2排出量の削減）を推進
【いちごグループにおけるESGの取り組み】
いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量/ 排出量比較）
（単位：t-CO2）
（※1） 環境省が公表する毎年3月1日時点の各電力会社の調整後排出係数を、それぞれの事業期間ごとの年間 固定値として算出（発電量×排出係数）
（※2） 非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、RE100対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報（トラッキング情報）が付与されたもの
■ CO2削減量 / 排出量削減効果 / 排出量の推移
■ クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1）
■ グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2）
CO2削減施策
＜従前からの施策＞
① 再生可能エネルギーへの切換
28,900
t-CO2
② 省エネ化
（LED化、空調機器高効率化）
870 t-CO2
＜いちごならではの新施策＞
③ いちご発電所由来の
トラッキング付非化石証書
（※2）

取得
4,700
t-CO2
75,425
75,808
2020年2月期
排出量基準年
95,478
2022年2月期
54,803
83,412
59,445
2021年2月期
RE100始動
-250
施策による
削減量
2023年2月期
98,647
26,000
-7,070
-34,470
28

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【いちごグループにおけるESGの取り組み】
サステナブルな社会へ向けた再生可能エネルギーへの切り替え
CO2削減量 約35,000t-CO2
（※） グループ全体の年間CO2削減量予測
×約15,200台分 削減
（※） 乗用車（ガソリン車） 1台あたり約2,300kg/年 （環境省資料）
■ 電力切り替え・カーボンオフセット効果 年間予測
■ RE100
達成率と手段の内訳 （2023年8月末時点）
※いちご、いちごオフィス、いちごホテルの実績（レジデンス除く）
51%
21%
85%
今期目標
100%（RE100達成）
2025年 目標
72%
再生可能
エネルギー
への切替
いちご発電所由来の
トラッキング付
非化石証書
29

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2023年GRESBリアルエステイト評価（2016年度より参加）
GRESBレーティングでは「4 Star」を取得（昨年より1ランクアップ）
ESG推進のための方針や組織体制等を評価する
「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境
パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する
「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を
受け、「Green Star」を7年連続で獲得
消費電力の再生可能エネルギーへの切り替え
【いちごの目標】2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーにする
スポンサーが加盟した「RE100」の主旨に鑑み、いちごオフィスの全保有物件
※
において
事業活動で消費する電力の再生可能エネルギーへの切り替えが完了
区分所有/共有物件における消費電力について、トラッキング付非化石証書を購入予定
いちごオフィスが保有する全ての物件において、電力の消費によるCO2排出量ゼロを目指す
30
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】
環境①
「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進
※2023年10月期取得のいちご錦糸町サウスビルおよび区分所有物件および共有物件等を除く

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31
各種環境認証の取得
22件（19物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の32.0%
【決算発表日現在】
CASBEE
（建築物環境総合性能評価システム）
BELS
（建築物省エネルギー性能表示制度）
東京都中小低炭素モデルビル
DBJ Green Building
Sランク
いちご
高松ビル
いちご
丸の内ビル
いちご
神宮前ビル
Aランク
いちご恵比寿
グリーングラス
いちご堺筋
本町ビル
いちご仙台
イーストビル
いちご
東五反田ビル
いちご
神田錦町ビル
いちご・みらい
信金ビル
ウィン第2
五反田ビル
2つ星（★★）
いちご
秋葉原ノースビル
1つ星（★）
いちご大宮ビル
3つ星（★★★）
1つ星（★）
いちご
日本橋イーストビル
ウィン五反田ビル
A2+
いちご九段ビル
A1+
いちご秋葉原
ノースビル
いちご
大森ビル
いちご
大塚ビル
いちご
三田ビル
A1
いちご広尾ビル
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】
環境②
A3-
いちご東五反田ビル
A3
いちご神宮前ビル

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32
【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】
社会
ステークホルダーの満足度を高める、各種取り組みの推進
■ いちごオフィスにおける災害対策
非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、
災害時救援自動販売機などを設置
河川氾濫対策としてビル敷地内に土嚢を設置
■ テナント満足度調査
定期的に実施する「テナント満足度」により収集した
テナントのニーズを物件管理に反映
シェアサイクルサービスの導入により、テナント従業員の
健康や利便性向上に寄与
■ いちごグループ全体の取り組み
地域活性化への貢献
•地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、
不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、
地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた
形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進
「いちご大学」の運営
•役職員一人ひとりが学び続けられる場「いちご大学」を、
2013年5月より企業内大学として開校
開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら講師となり、
経験談や実績を踏まえた講義内容を展開するほか、
外部専門講師を招聘（1年間の平均開講数30回）
スポーツ支援
•スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化への取り組みが可能と考え、
Ｊリーグのトップパートナーとして提携契約を締結し、活動を支援。
また、ウエイトリフティング部・ライフル射撃部・陸上部・テニス部
を創設し、可能性豊かなアスリートたちを社員として雇用のうえ、
競技活動を支援
ELV内
防災キャビネット
災害時救援自動販売機
AED
シェアサイクルサービス
【いちご大学の様子】
オンライン開催オフライン開催

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【いちごオフィスにおけるESGの取り組み】
ガバナンス
33
徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に
■ 完全成果報酬体系
への移行
2020年11月1日より、
資産規模連動報酬等
とは異なる、投資主
価値向上との完全
連動報酬体系を導入
静観的な運用ではなく
投資主価値向上に
つながる能動的な
運用の促進
2023年6月23日開催
の投資主総会決議に
基づき、2023年10月期
より収益・分配金成果
報酬の料率を改定
【投資法人】
資産運用会社の執行をモニタリング
•投資法人の役員は全員、資産運用会社および
いちごグループから独立した社外役員にて構成
•執行役員を中心とした役員会での活発な議論に
より、資産運用会社への牽制機能を発揮
•監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な
見地から執行を監督
【資産運用会社】
ベストプラクティスを目指す運用体制
•取締役4名のうち2名が社外取締役
•オフィスリート運用部門を他業務から
分離し、独立判断による最良執行を図る
•リスク・コンプライアンス部および監査部を
社長直轄とし、法令順守・内部管理体制を
確保
•投資運用委員会、リスク・コンプライアンス
委員会に外部有識者を入れることで、
投資判断、コンプライアンス運営の客観性を
充実
■ ベストプラクティスを目指すガバナンス体制
※2023年11月末の
調査に基づく
➡ Ｊリート58投資法人中、26投資法人で兼務
資産運用会社社長・投資法人執行役員の兼務
いちごオフィス： 役員は全員、いちごグループ
から独立した第三者
➡ （1名でも）社外取締役を導入している
資産運用会社は4社のみ
資産運用会社の取締役会の独立性
いちご投資顧問： 4名中、2名が社外取締役
資産運用会社の社長が、投資法人の執行役員を兼務しておらず、かつ、
資産運用会社の取締役の半数以上が、社外取締役で構成
されているのは、
Ｊリート58投資法人中、3投資法人（うち2投資法人は、いちごオフィスといちごホテル）

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Appendix ：決算・物件関連データ
34

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
0.84%
0.79%
0.81%
0.84%
0.90%
3.8
年
3.9年
4.0年
4.1年
4.1年
0年
1年
2年
3年
4年
5年
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
2021年
10月末
2022年
4月末
2022年
10月末
2023年
4月末
2023年
10月末
平均借入金利平均借入残存期間
35
有利子負債の状況①
■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移
※投資法人債を含む
■ 資金調達の概要
種別
金額
（百万円）
期間金利
銀行
借入
2,000
6.4年
1.109%
（固定）
1,004
4.6年
1.160%
（固定）
2,043
7.8年
1.644%
（固定）
1,000
8.0年
1.772%
（固定）
813
4.6年
1.202%
（固定）
787
8.0年
1.773%
（固定）
合計
（平均）
7,647
（6.7年） （1.424%）
■ 金利固定化比率の推移
■ 変動金利■ 固定金利（金利スワップによる金利固定化を含む）
91.3%
8.7%
2021年
10月末
94.2%
5.8%
2023年
10月末
91.3%
2022年
4月末
8.7%
91.4%
2022年
10月末
8.6%
91.6%
2023年
4月末
8.4%

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
48.9%
48.9%
48.8%
49.2%
48.7%
49.7%
45.6%
45.6%
45.2%
44.7%
45.0%
44.7%
35
40
45
50
55
2021年
4月期
2021年
10月期
2022年
4月期
2022年
10月期
2023年
4月期
2023年
10月期
簿価LTV（総資産ベース）時価LTV（鑑定ベース）
36
有利子負債の状況②
■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2023年10月31日時点）
■ 有利子負債比率の推移
（2023年10月31日時点）
■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む）■ 長期借入金（変動金利）■ 投資法人債
（単位：百万円）
2030年
4月期
1,200
9,347
1,300
900
2,000
2,900
5,494
7,246
1,000
8,846
9,812
1,200
11,645
1,000
9,763
2029年
10月期
2032年
4月期
2024年
4月期
2024年
10月期
2025年
4月期
2025年
10月期
2026年
4月期
2026年
10月期
2027年
4月期
2027年
10月期
2028年
4月期
2028年
10月期
2029年
4月期
600
7,953
8,908
955
10,445
6,346
1,000
7,346
4,192
8,267
8,763
8,147
2031年
10月期
2030年
10月期
2031年
4月期
5,330
4,899
5,476
1,700
2032年
10月期
3,830
1,500
9,682

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
37
借入先借入残高比率
三井住友銀行
29,52825.7%
みずほ銀行
21,19518.4%
SBI新生銀行
13,60811.8%
三菱UFJ銀行
11,58310.1%
あおぞら銀行
9,9528.7%
りそな銀行
8,4187.3%
福岡銀行
3,5293.1%
日本政策投資銀行
3,4003.0%
香川銀行
1,7151.5%
みずほ信託銀行
1,6371.4%
横浜銀行
1,4221.2%
西日本シティ銀行
1,4121.2%
オリックス銀行
4130.4%
関西みらい銀行
1950.2%
借入金合計
108,00794.0%
投資法人債残高比率
第1回投資法人債
1,2001.0%
第2回投資法人債
1,0000.9%
第3回投資法人債
1,0000.9%
第4回投資法人債
1,2001.0%
第5回投資法人債
1,0000.9%
第6回投資法人債
1,5001.3%
投資法人債合計
6,9006.0%
有利子負債合計
114,907100.0%
（単位：百万円）
■ 有利子負債の内訳 （2023年10月31日時点）■ 格付
信用格付業者
日本格付研究所（JCR）
格付対象
長期発行体格付
格付
A+
格付見通し
安定的
有利子負債の状況③

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200,413
199,297
199,047
202,697
202,436
201,489
205,098
207,951
208,272
240,131
241,167
240,398
244,029
244,001
246,330
253,110
255,330
257,216
19.82%
21.01%
20.77%
20.39%
20.53%
22.25%
23.41%
22.78%
23.50%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
2019年10月期
（85物件）
2020年4月期
（85物件）
2020年10月期
（85物件）
2021年4月期
（86物件）
2021年10月期
（86物件）
2022年4月期
（85物件）
2022年10月期
（86物件）
2023年4月期
（88物件）
2023年10月期
（88物件）
（百万円）
期末帳簿価格（左軸）
期末評価額（左軸）
含み損益率（右軸）
2023年10月期の期末評価額は約489億円の含み益
（2023年4月期比+15億円）
含み益の推移
38
※期末評価額は鑑定評価額

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契約更改の内訳/ 月額賃料の変動
39
■ 2023年10月期用途別契約更新状況
■ 2023
年10月期用途別月額賃料変動
2023年
4月期末
成約/
増床
解約/
減床
増額改定
による
増加額
減額改定
による
減少額
物件取得物件譲渡
2023年
10月期末
増減
既存物件
増減
オフィス
1,139+55-54+0-0+8–1,148+8+0
その他
31+0-0–––-624-6–
合計
1,171+56-55+0-0+8-61,173+1+0
（単位：百万円）
区分件数面積
賃料変動額
（通期ベース）
対従前賃料
変動率
増額改定オフィス
4781.35m
2
+0.2百万円
+6.2%
その他
––––
計
4781.35m
2
+0.2百万円
+6.2%
減額改定オフィス
2520.53m
2
-0.1百万円
-6.0%
その他
––––
計
2520.53m
2
-0.1百万円
-6.0%
据置更新オフィス
18644,863.18m
2
––
その他
188.90m
2
––
計
18744,952.08m
2
––
更新対象合計オフィス
19246,165.06m
2
+0.0百万円
+0.0%
その他
188.90m
2
––
計
19346,253.96m
2
+0.0百万円
+0.0%

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2023年
4月期末
成約/
増床
解約/
減床
物件取得物件譲渡
2023年
10月期末
増減
既存物件
増減
オフィス
249,868+10,164-8,212+2,054–253,875+4,006+1,952
その他
8,832+88-88–-2,1956,637-2,195–
合計
258,701+10,253-8,301+2,054-2,195260,512+1,811+1,952
賃貸面積の推移/ 入退去の状況
■ 2023年10月期用途別賃貸面積の推移
■ 2023
年10月期用途別入退去の状況
40
（単位：m
2
）
区分件数面積
契約賃料
（通期ベース）
増額入替オフィス
386,554m
2
+188.1百万円
その他
–––
計
386,554m
2
+188.1百万円
減額入替オフィス
102,022m
2
+98.4百万円
その他
–––
計
102,022m
2
+98.4百万円
同額入替オフィス
81,588m
2
+44.9百万円
その他
188m
2
+5.3百万円
計
91,677m
2
+50.2百万円
合計オフィス
5610,164m
2
+331.5百万円
その他
188m
2
5.3百万円
計
5710,253m
2
+336.8百万円
① 成約 / 館内増床
件数面積
賃料減少額
（通期ベース）
オフィス
428,212m
2
-327.0百万円
その他
188m
2
-5.3百万円
計
438,301m
2
-332.4百万円
② 解約 / 館内減床

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オフィスビルにおける入退去理由
41
■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース）■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース）
■
拡張移転 / 立地改善
■ コスト削減 / 統合移転
■ 新規開設
■ その他
■ 拡張移転 / 立地改善
■ コスト削減 / 統合移転
■ 事業所閉鎖
■ その他
69.6%17.4%
2022年
4月期
68.3%
2023年
4月期
4.9%
4.9%
20.0%47.5%
2023年
4月期
21.1%9.1%60.6%
2022年
10月期
45.2%9.5%38.1%
7.1%
2023年
10月期
55.4%35.7%
3.6%
2023年
10月期
5.4%
2022年
4月期
57.5%22.5%10.0%
10.0%
22.0%
27.5%
5.0%
2.2%
10.9%
2022年
10月期
55.8%20.9%11.6%
11.6%
9.1%

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-8,212
10,164
テナント入退去の推移
42
2019年
10月期
2020年
4月期
2020年
10月期
2021年
4月期
2021年
10月期
2022年
4月期
2022年
10月期
2023年
4月期
2023年
10月期
2024年
4月期（見込）
入居率
4.6%6.5%3.2%8.9%4.5%5.8%6.5%5.6%7.7%
（※1）
退去率
4.5%5.9%7.3%9.6%5.3%8.6%4.5%6.7%6.3%8.3%
入居－退去
（m
2
）
+133+754-5,087-822-910-3,482+2,569-1,407+1,952
（※1）
■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス）
（※1）2024年4月期の入居面積は、本書日付現在未定（2023年12月5日時点で4,468m
2
の入居が契約済もしくは契約見込み）
（※2） 2024年4月期（見込）の退去面積は、2023年12月5日時点で入居テナントから受領済の解約予告を対象
（※3） 入居面積平均および退去面積平均は、2019年10月期から2023年10月期の平均値
・ 各期中の売却物件を除く
・ 入居率および退去率は、各期の入居面積および退去面積の合計をそれぞれ各期末時点の賃貸可能面積で除した数値を年換算
-9,110
（単位：m
2
）
（※1）
（※2）
-10,900
4,023
11,422
-12,244
7,418
-10,868
5,804
-6,714
8,187
-7,433
入居面積平均
7,630m
2
（※3）
退去面積平均
8,330m
2
（※3）
5,723
-5,590
-6,059
8,629
■ 入居面積■ 退去面積 入居面積－退去面積
-8,711
7,304

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2.2
2.7
2.8
2.1
2.1
1.3
1.7
2.0
1.8
1.5
0
1
2
3
4
2021年10月期2022年4月期2022年10月期2023年４月期2023年10月期
首都圏平均地方平均
フリーレントの状況
43
■ 平均フリーレント月数の推移
■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移
（月数）
（単位：百万円）
■ FRによる逸失賃料■ 実賃料収入
6,936
6,894
6,794
6,836
6,879
2021年
10月末
2022年
4月末
2022年
10月末
2023年
4月末
2023年
10月末
89
79
122
126
116

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100
91
132
158
828
775
1,415
1,107
950
971
978
943
0
600
1,200
1,800
2023年4月期2023年10月期2024年4月期
（計画）
2024年10月期
（計画）
修繕費
CAPEX
減価償却費
継続的な心築：テナントニーズをくみ取ったCAPEXの実行
44
■ 2024年4月期における主なCAPEX計画
■ 2024
年10月期における主なCAPEX計画
■ 修繕費・
CAPEX・減価償却費の推移
（単位：百万円）
物件名工事内容投資額
いちご錦糸町サウスビル外壁改修工事39百万円
いちご西本町ビル外壁改修工事（3期）30百万円
いちご半蔵門ビル外壁改修工事27百万円
いちご中目黒ビル外壁改修工事（1期）26百万円
物件名工事内容投資額
いちご東池袋三丁目ビル空調設備更新工事30百万円
いちご丸の内サウスビルエレベーター更新工事28百万円
いちご博多イーストビル集合警備版設備更新工事25百万円
いちご中目黒ビル外壁改修工事（2期）24百万円
※2024年4月期以降、価値創造CAPEXの増加によりCAPEXの計画金額も増加

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-8.59%
-7.32%
-5.20%
-2.94%
-2.01%
-1.42%
-1.14%
-0.59%
-8.07%
-5.98%
-2.86%
0.58%
1.48%
2.20%
2.29%
2.35%
-10%
-5%
0%
5%
2020年
4月期
2020年
10月期
2021年
4月期
2021年
10月期
2022年
4月期
2022年
10月期
2023年
4月期
2023年
10月期
全体都心6区
62
45
2024年4月期、2024年10月期に契約更新を迎えるテナントの契約賃料は
半数程度がマーケット賃料以下
■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス）
■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布
（単位：百万円）
■ 10%以上
■ -10%以上～0%未満
■ 0%以上～10%未満
■ -10%未満
※「賃料ギャップ」は、対象物件の基準階における各期末時点の契約賃料総額とマーケット賃料総額
（契約賃料単価をシービーアールイー（株）の調査によるマーケット成約賃料に置き換えた場合の賃料総額）
との乖離率
※対象はオフィス（O）のみ、2023年10月末に取得したいちご錦糸町サウスビルは除く
※基準階を対象とし、解約予定テナントを除く
※（ ）内は2023年10月末時点での月額賃料合計に占める各期の契約更新対象
となる月額賃料の割合（基準階のみ）
※2023年10月末に取得したいちご錦糸町サウスビルは除く
2024年10月期
54
64
59
240（21.2%）
マーケット賃料以下
賃料ギャップ：縮小するも、 依然アップサイドあり
2024年4月期
51
51
78
53
234（20.7%）

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88物件
85物件
3物件
2,124億円
98%
2%
54%
22%
18%
6%
2,572億円
269,114.17㎡
96.4%
1,008
5.3%
中規模オフィスに特化したポートフォリオの着実な成長
46
※エリア別の割合は、取得価額割合を記載
※NOI利回りは、各時点までの譲渡資産を除いた各期のNOIを年換算した試算値。ただし、2023年10月期の取得資産については、直近鑑定評価における
直接還元法で採用された年間NOIにより算出
物件数
資産規模
エリア別
鑑定評価額
賃貸可能面積
稼働率
テナント数
NOI利回り
2023年4月30日時点
88物件
84物件
4物件
2,121億円
97%
3%
54%
22%
18%
6%
2,553億円
269,700.94㎡
95.9%
998
5.4%
全体
オフィス
その他
都心6区
その他首都圏
4大都市
その他主要都市
全体
オフィス
その他
2023年10月31日時点

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新耐震基準81物件
（賃貸可能面積割合90.0%）
旧耐震－耐震工事実施済
4物件
（賃貸可能面積割合6.7%）
旧耐震－新耐震並み（※2）
3物件
（賃貸可能面積割合
3.2%）
保有資産の高い耐震性
取得基準
耐震性能：新耐震基準または同等の耐震性を有するもの
地震PML（※1）：投資不動産単体のPML20%以下、ポートフォリオPML10%以下
47
■ 保有資産の耐震性区分（2023年10月31日時点）
（※1）PML（Probable Maximum Loss）：地震による予想最大損失率
PMLには 個別物件に関するものと、ポートフォリオに関するものがあり、本書においては、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に、想定される全ての
地震を考慮し、損失額あるいは損失の割合が10％を超過する割合を損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいう
（※2）耐震性能が新耐震基準同等である旨の第三者による耐震診断レポートを取得したもの
ポートフォリオPML
■ 旧耐震－耐震工事実施済（4物件）
いちご栄ビル、いちご三田ビル、いちご五反田ビル、
いちご東池袋ビル
■ 旧耐震－新耐震並み（
3物件）
いちご銀座612ビル、いちご大船ビル、いちご名古屋ビル
3.4%
（2023年10月31日時点ポートフォリオ）

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2023
年10月期末評価
地域
O-02
いちご西参道ビル
都心6区東京都渋谷区3,2543,3244,523.19100.0%3,2603.9%3,2603.9%－－
O-03
いちご三田ビル
都心6区東京都港区2,7402,7354,119.7473.4%3,6504.0%3,6404.0%+10 －
O-04
いちご南平台ビル都心6区東京都渋谷区1,9201,8731,925.24100.0%2,6003.3%2,6303.3%-30 －
O-05
いちご半蔵門ビル都心6区東京都千代田区1,5501,4842,080.37100.0%2,2403.4%2,2303.4%+10 －
O-06
いちご聖坂ビル都心6区東京都港区1,2001,1901,947.9094.1%1,5304.2%1,5004.3%+30 -0.1%
O-07いちご渋谷神山町ビル
都心6区東京都渋谷区1,5051,3211,321.5487.0%1,9403.6%1,8603.6%+80 －
O-09いちご芝公園ビル
都心6区東京都港区1,1001,1021,602.2986.3%1,2704.0%1,2704.1%－-0.1%
O-10
いちご恵比寿西ビル都心6区東京都渋谷区1,9171,9021,484.39100.0%2,6703.6%2,6203.6%+50 －
O-11
いちご銀座６１２ビル都心6区東京都中央区1,7731,7971,364.56100.0%2,3203.6%2,3203.6%－－
O-12いちご内神田ビル
都心6区東京都千代田区1,1401,1141,378.8389.8%1,4404.0%1,3904.1%+50 -0.1%
O-14いちご四谷四丁目ビル
都心6区東京都新宿区550497780.6481.8%5913.9%5834.0%+8 -0.1%
O-15
いちご溜池ビル都心6区東京都港区580497494.1482.8%7343.5%7263.6%+8 -0.1%
O-16いちご神保町ビル
都心6区東京都千代田区1,8201,7941,891.01100.0%2,3703.8%2,3703.9%－-0.1%
O-17いちご箱崎ビル
都心6区東京都中央区1,1501,1192,389.54100.0%1,3604.1%1,2904.2%+70 -0.1%
O-18いちご九段二丁目ビル都心6区東京都千代田区7637561,265.76100.0%1,1804.0%1,1604.1%+20 -0.1%
O-19いちご九段三丁目ビル都心6区東京都千代田区8448081,302.4363.2%9064.1%8834.2%+23 -0.1%
O-20いちご五反田ビル都心6区東京都品川区5,0604,7875,346.3989.8%6,8204.2%6,8204.2%－－
O-21いちご新横浜ビルその他首都圏神奈川県横浜市1,8161,6484,021.3297.7%1,6704.6%1,6604.6%+10 －
O-22いちご南池袋ビルその他首都圏東京都豊島区1,4601,3261,491.50100.0%2,0103.7%2,0103.7%－－
O-23いちご中野ノースビルその他首都圏東京都中野区7647031,264.1189.0%9904.5%9814.6%+9 -0.1%
O-24いちご永代ビルその他首都圏東京都江東区1,4901,3982,605.54100.0%1,4704.5%1,4704.5%－－
O-26いちご池尻ビル
その他首都圏東京都目黒区2,0301,9272,385.69100.0%2,3404.1%2,3404.1%－－
O-27いちご西池袋ビル
その他首都圏東京都豊島区6395821,261.91100.0%1,0704.2%1,0504.2%+20 －
O-28いちご西五反田ビル都心6区東京都品川区7657571,334.68100.0%9394.2%9314.3%+8 -0.1%
O-29いちご吉祥寺ビルその他首都圏東京都武蔵野市2,1602,1214,210.87100.0%2,8804.5%2,8704.6%+10 -0.1%
O-34いちご栄ビル4大都市愛知県名古屋市4,7054,7213,928.1297.4%5,0604.5%5,0504.5%+10 －
O-37
いちご丸の内ビル4大都市愛知県名古屋市6,7105,3708,009.11100.0%8,0603.9%7,9604.0%+100 -0.1%
O-38いちご富山駅西ビルその他主要都市富山県富山市1,6451,4038,601.72100.0%1,8505.7%1,8605.7%-10 －
O-39いちご・みらい信金ビルその他主要都市大分県大分市1,1581,0843,551.46100.0%1,4005.7%1,4005.7%－－
オ
フ
ィ
ス
Cap rate
期末評価額
（百万円）
Cap rate
期末評価額
（百万円）
物件番号
物件名称
所在地
取得価格
（百万円）
期末帳簿価格
（百万円）
Cap rate
賃貸可能
面積（
m
2
）
稼働率
2023年4月期末評価
増減
期末評価額
（百万円）
物件一覧①
※取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※期末評価額は、鑑定評価額
2023年10月31日時点
48

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2023年10月期末評価
地域
O-42いちご高松ビルその他主要都市香川県高松市3,0101,9856,329.33100.0%3,9905.9%3,9905.9%－－
O-46いちご神田錦町ビル都心6区東京都千代田区2,1302,0132,523.09100.0%3,3203.5%3,3103.6%+10 -0.1%
O-47いちご秋葉原ノースビル都心6区東京都千代田区5,5005,4346,250.53100.0%7,9004.1%7,7804.2%+120 -0.1%
O-48いちご堺筋本町ビル4大都市大阪府大阪市1,9401,6783,729.3593.3%2,4904.2%2,4804.3%+10 -0.1%
O-49いちご神田小川町ビル都心6区東京都千代田区2,2102,1842,309.3979.7%2,4603.8%2,4003.9%+60 -0.1%
O-50いちご八丁堀ビル都心6区東京都中央区1,9051,7132,716.3384.6%2,6804.2%2,6604.3%+20 -0.1%
O-51いちご恵比寿グリーングラス
都心6区東京都渋谷区5,9005,7293,159.27100.0%7,6903.2%7,6803.3%+10 -0.1%
O-52いちご大森ビル都心6区東京都品川区3,8503,7963,585.93100.0%4,6304.0%4,7104.0%-80 －
O-53
いちご高田馬場ビル都心6区東京都新宿区1,5801,5981,606.9275.2%1,9403.7%1,9403.8%－-0.1%
O-54いちご大宮ビルその他首都圏埼玉県さいたま市3,4303,5026,213.3097.5%4,4904.8%4,3004.9%+190 -0.1%
O-55
いちご相模原ビルその他首都圏神奈川県相模原市1,1741,2052,960.81100.0%1,3505.0%1,3005.1%+50 -0.1%
O-56いちご大船ビルその他首都圏神奈川県鎌倉市2,0001,9942,176.4794.3%2,1805.2%2,1905.2%-10 －
O-57いちご仙台イーストビルその他主要都市宮城県仙台市1,8401,5305,205.49100.0%2,1005.1%2,1905.2%-90 -0.1%
O-58いちご熊本ビルその他主要都市熊本県熊本市1,4501,5674,507.59100.0%1,6205.6%1,6105.7%+10 -0.1%
O-59
いちご神宮前ビル都心6区東京都渋谷区7,2007,4164,510.00100.0%7,8903.0%7,8903.1%－-0.1%
O-60いちご渋谷道玄坂ビル都心6区東京都渋谷区3,6503,6902,789.86100.0%5,6903.2%5,5603.2%+130 －
O-61
いちご広尾ビル都心6区東京都渋谷区3,9603,9693,510.44100.0%4,7803.5%4,7403.6%+40 -0.1%
O-62いちご笹塚ビル都心6区東京都渋谷区4,7804,8686,425.29100.0%6,3203.7%6,2303.8%+90 -0.1%
O-63いちご日本橋イーストビル都心6区東京都中央区4,7004,2904,216.97100.0%5,7003.6%5,6403.7%+60 -0.1%
O-64
いちご桜橋ビル都心6区東京都中央区2,5002,5322,971.22100.0%3,2503.6%3,2403.6%+10 －
O-65いちご新川ビル都心6区東京都中央区2,3602,3902,312.03100.0%3,1303.6%3,1203.6%+10 －
O-66いちご九段ビル都心6区東京都千代田区3,1903,2683,090.65100.0%3,7203.6%3,7103.7%+10 -0.1%
O-67いちご東五反田ビル都心6区東京都品川区3,6603,6504,548.10100.0%4,4803.7%4,4303.8%+50 -0.1%
O-68アクシオール三田都心6区東京都港区1,8001,6892,369.82100.0%2,6803.4%2,6103.5%+70 -0.1%
O-69いちご東池袋ビルその他首都圏東京都豊島区4,5704,6204,437.9787.8%5,5703.7%5,4703.8%+100 -0.1%
O-70郡山ビッグアイ（オフィス区画）その他主要都市福島県郡山市1,6601,5183,433.0794.1%2,2005.0%2,1605.0%+40 －
O-71いちご川崎ビルその他首都圏神奈川県川崎市1,7501,8213,871.0687.6%2,3003.9%2,3004.0%－-0.1%
O-72いちご渋谷イーストビル都心6区東京都渋谷区1,3501,3781,041.36100.0%1,7603.3%1,6203.3%+140 －
O-73いちご人形町ビル都心6区東京都中央区1,4501,4901,769.75100.0%1,6803.8%1,6803.8%－－
オ
フ
ィ
ス
期末評価額
（百万円）
Cap rate
物件番号物件名称所在地
取得価格
（百万円）
期末帳簿価格
（百万円）
賃貸可能
面積（m
2
）
稼働率
2023年4月期末評価
増減
期末評価額
（百万円）
Cap rate
期末評価額
（百万円）
Cap rate
物件一覧②
49
※取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※期末評価額は、鑑定評価額
2023年10月31日時点

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2023
年10月期末評価
地域
O-74いちご西本町ビル
4大都市大阪府大阪市2,1902,2426,152.00100.0%2,5604.4%2,5304.5%+30 -0.1%
O-75いちご博多ビル
4大都市