8975 いちごオフィスリート投資法人

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
www.ichigo-office.co.jp
December 16, 2024
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.Ichigo Office REIT Investment Corporationいちごオフィスリート投資法人（
8975
）
いちご投資顧問株式会社
2024
年
10
月期（第
38
期）決算説明資料
いちごオフィス（
8975
）
Ichigo Office

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20181213 15
：
26
Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」

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いちごの心築いちごの不動産技術とノウハウを活用し一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り現存不動産に新しい価値を創造することで日本における「
100
年不動産」の実現を目指しています。

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目次

2024
年
10
月期 運用実績

決算ハイライト

決算内訳

財務指標の推移

いちごオフィスの
1
口当たり
NAV
の推移

稼働率、平均賃料単価の推移

新規成約における賃料の変動状況

既存テナント賃料の変動状況

心築の成果①

心築の成果②

いちご笹塚ビルにおけるリーシング状況

2024
年
10
月期取得物件におけるリーシング
進捗

戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得

「サステナブル運用」の取り組み
6

今後の成長に向けた取り組み

いちごオフィスのトータルリターン（
TSR
）

今後の運用戦略：投資主還元政策の強化へ

心築
CAPEX
を資金使途とした資金の借入

戦略的譲渡の実行

今後のサステナビリティ運営に向けた取り組み

スポンサーパイプライン

2025
年
4
月期予想

2025
年
10
月期予想

Appendix

いちごオフィスのサステナビリティ（
ESG
）

決算・物件関連データ

その他
・・・
0
7
・・・
0
8
・・・
9
・・・
10
・・・
11
・・・
12
・・・
13
・・・
14
・・・
15
・・・
16
・・・
17
・・・
18
・・・
19
・・・
20
・・・
21
・・・
22
・・・
23
・・・
24
・・・
25
・・・
26
・・・
27
・・・
28
・・・
29
・・・
30
・・・
40
・・・
55

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7
2024
年
10
月期運用実績

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決算ハイライト
8
2024
年
10
月期実績
説明
•
いちご九段二丁目ビル
/ 20
億円
•
譲渡時簿価
7.4
億円、鑑定評価
12
億円を大幅に超える譲渡
•
譲渡益
10.5
億円獲得し、全額分配
1,950
円（前期比
-32
円、
-1.6%
）
•
期初予想比
+22
円（
+1.1%
）
資産譲渡
•
NOI
：期初予想比
+80
百万円
•
当期純利益：期初予想比
+13
百万円
•
心築
CAPEX
による賃料単価の上昇
•
取得した
6
物件の
NOI
は期初予想比
+5.1%
利益成長
•
増資（第三者割当）
34
億円
•
新規借入
85
億円
•
借換え（リファイナンス）
41
億円
•
6
物件取得時に新規借入および第三者割当増資により約
120
億円を調達
財務
巡航
EPU
1
口当たり
NAV
101,306
円（前期比
+1,117
円、
+1.1%
）
•
ポートフォリオの含み益
553
億円（前期末比
+25
億円）
•
心築による資産価値向上が継続
2,692
円（前期比
+493
円、
+22.4%
）
1
口当たり分配金
•
期初予想比
+9
円（
+0.3%
）
•
6
物件
/ 154
億円
•
東京都心部や福岡市に所在する中規模オフィス
6
物件を取得、
資産規模
2,251
億円（
2024
年
10
月期末）まで拡大
資産取得
※巡航
EPU
は、当期純利益（
1
口当たり）から純譲渡益（
1
口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（
1
口当たり）を足し戻して算出
※
1
口当たり
NAV
（
Net Asset Value
、純資産）＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数

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2024
年
4
月期
実績
2024
年
10
月期
実績（
A
）
2024
年
10
月期
期初予想（
B
）
期初予想比
（
A
）
-
（
B
）
営業収益
8,068 9,223 9,214
+8
　
営業利益
4,094 4,991 4,977 +13
経常利益
3,323 4,082 4,068 +13
当期純利益
3,323 4,081 4,068 +13
任意積立金

積立額合計

（
-
）
101 –
–
–
任意積立金

取崩額合計

（
+
）
105 105 105
–
1
口当たり分配金

（
DPU
）
2,199
円
2,692
円
2,683
円
+9
円
巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）
1,982
円
1,950
円
1,928
円
+22
円
発行済投資口数
1,513,367
口
1,554,934
口
1,554,934
口
–
NOI
5,583 5,778 5,698 +80
運用物件数
87
物件
92
物件
92
物件
–
期末稼働率
96.6%
95.7%
97.0%
-1.3%
（期中平均稼働率）
（95.7%）
（96.0%）
（96.1%）
（-0.1%）
主な差異要因

（期初予想比）
■ 賃貸事業収入の増加:
+37
　■ その他賃貸事業収入の減少:
-10
　・水道光熱費収入の減少: -26（電気料収入-27）　・一時収入の増加: +6（原状回復費収入+5）　■ 不動産等譲渡益の減少:
-17（譲渡益実績: 1,051）
■ 不動産賃貸費用の減少:
-20
　・外注委託費用の減少: -67（賃貸借業務手数料等-44）　・減価償却費の増加: +36　・修繕費（原状回復工事費を含む）の減少: -8　・固定資産税等の増加+16　・水道光熱費費用の減少: -3　■ 投資法人費用の増加:
+14
　・収益・分配金成果報酬の増加: +20　・控除対象外消費税の減少: -2　【参考】資本的支出　・2024年10月期実績: 948【参考】2024年10月期分配後　・一時差異等調整積立金残高: 8,374　・配当積立金残高: 3,572
決算内訳
9
（単位：百万円）
（
※
1
）
2024
年
10
月期の期初予想は、
2024
年
6
月
14
日発表の予想値
（
※
2
）
1
口当たり分配金（
DPU
）および巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（
※
3
）巡航
EPU
は、当期純利益（
1
口当たり）から譲渡益（
1
口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（
1
口当たり）を足し戻して算出
（
※
4
）
NOI
＝
賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（
※
5
）運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載

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財務指標の推移
盤石な財務基盤の堅持と資産価値の向上
10
1
口当たり分配金
1
口当たり
NAV
1
口当たり
FFO
簿価
LTV
（総資産ベース）
平均借入金利平均借入期間金利固定化比率
2024
年
4
月
30
日
2,115
円
2024
年
10
月
31
日
97,624
円
2,617
円
49.7%0.90%
7.1
年
94.2%
2023
年
10
月
31
日
時価
LTV
（鑑定ベース）
格付（
JCR
）
A+
（安定的）
44.7%
2,199
円
100,189
円
2,643
円
49.8%0.92%
7.1
年
95.0%
A+
（安定的）
44.5%
2,692
円
101,306
円
2,579
円
50.6%0.99%
7.2
年
97.1%
A+
（安定的）
44.8%
※
1
口当たり
NAV
＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷期末時点発行済投資口数
※
1
口当たり
FFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発
行済投資口数
※
簿価
LTV
（総資産ベース）＝有利子負債残高÷総資産額×
100
※
時価
LTV
（鑑定ベース）＝有利子負債残高÷各時点の期末鑑定評価額（期中取得物件は取得時鑑定評価額）×
100
※
平均借入期間＝期末時点における有利子負債の平均調達年限

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戦略的な資産入替や心築を通じた資産価値創造により過去最高額を更新
直近
1
年間の
NAV
成長率：
+3.8%

年平均
NAV
成長率（
CAGR
）：
オフィス特化型転換後
+4.2%
いちごオフィスの
1
口当たり
NAV
の推移
11
（単位：円）
2015
年
9
月
オフィス特化型
リートへの転換
2018
年
4
月期
2016
年
4
月期
73,493
2015
年
10
月期
70,117
2016
年
10
月期
76,400
84,076
2017
年
10
月期
81,155
2017
年
4
月期
78,336
2018
年
10
月期
85,957
2019
年
4
月期
87,934
2019
年
10
月期
91,618
2020
年
4
月期
93,193
2020
年
10
月期
92,787
2021
年
4
月期
92,874
2021
年
10
月期
92,958
95,053
2022
年
4
月期
97,079
2022
年
10
月期
97,624
2023
年
10
月期
96,660
2023
年
4
月期
100,189
2024
年
4
月期
+3.8%
101,306
2024
年
10
月期

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2.5
2.0
1.9
2.3
2.1
96.6%
96.0%
96.7%
96.5%
95.6%
94.8%
95.1%
95.9%
94.7%
94.9%
0
か月
4
か月
8
か月
90%95%
100%
2022
年
10
月
2023
年
4
月
2023
年
10
月
2024
年
4
月
2024
年
10
月
フリーレント平均月数（オフィス）
契約稼働率経済的稼働率

賃料単価の継続的な上昇と安定稼働を両立

都心
6
区の賃料単価上昇が全物件の賃料単価上昇をけん引
2024
年
10
月期
89
物件
（
46
物件）
15,200
18,400
稼働率、平均賃料単価の推移
12
2023
年
4
月期
84
物件
（
44
物件）
18,100
15,100
■フリーレント平均月数、契約稼働率、経済的稼働率の推移（オフィス）
■平均賃料坪単価の推移（オフィス）
※
契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を
控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第
2
位を四捨五入）
※
平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で
除した単価（百円未満は四捨五入）
（単位：円）
■
全物件
■
都心
6
区
オフィス（
O
）
（うち都心
6
区）
2022
年
10
月期
82
物件
（
44
物件）
18,100
15,200
2024
年
4
月期
84
物件
（
44
物件）
15,100
18,300
2023
年
10
月期
85
物件
（
44
物件）
18,100
15,000

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新規成約における賃料の変動状況
新規成約の約
80%
が増額入替、減額入替は減少（従前賃料比）
13
■新規成約時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース）
■テナント入替による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース）
同額入替件数
7
件
増額入替件数
35
件
■
減額入替
■
同額入替
■
増額入替
入替による
賃料変動額
2024
年
4
月期
2024
年
10
月期
+4,108
※
2025
年
4
月期は、
2024
年
12
月
5
日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
2023
年
10
月期
-6,164
※
減額入替件数
3
件
2025
年
4
月期
-20
+989
（単位：千円）
増額入替による増額分減額入替による減額分
2023
年
4
月期
-1,154
+1,745
+2,899
+3,966
-10,131
-9,420
いちご栄ビル大型商業テナント減額分
-1,648
10,056
+8,408
-423
+4,531
+1,010
67.6%
64.5%
77.7%
76.4%
6.4%
15.6%
7.0%
17.3%
26.0%
19.9%
15.3%
6.2%
2023
年
4
月期
2023
年
10
月期
2024
年
4
月期
2024
年
10
月期
平均増額率
+24.8
％
平均増額率
+13.7
％
平均増額率
+14.5
％
平均増額率
+18.2
％
平均減額率
-16.0
％

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増額改定件数
22
件
据置更新件数
233
件
-856
既存テナント賃料の変動状況
減額改定は
1
件のみ
14
※
2025
年
4
月期は、
2024
年
12
月
5
日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
■賃料改定による月額賃料変動の推移
（オフィス、月額賃料ベース）
■賃料改定時の内訳割合の推移
（オフィス、賃貸面積ベース）
■
減額改定
■
据置更新
■
増額改定
2024
年
10
月期
2024
年
4
月期
+4,160
0
2023
年
10
月期
+35
+4,160
※
（単位：千円）
増額改定による増額分減額改定による減額分
改定による
賃料変動額
2025
年
4
月期
+1,563
+1,563
2023
年
4
月期
+625
-231
+210
-175
+1,768
+1,517
-250
1.9%
1.7%
13.6%
9.1%
93.7%
97.2%
86.4%
90.2%
4.4%
1.1%
0.0%
0.7%
2023
年
4
月期
2023
年
10
月期
2024
年
４月期
2024
年
10
月期
平均増額率
+8.6
％
平均増額率
+12.8
％
平均増額率
+11.5
％
平均増額率
+6.2
％
減額改定件数
1
件
0

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心築
CAPEX
の
ROI
は約
28%

共用部リニューアルやセットアップオフィスの設置による収益の拡大

引き続き高い
ROI
の継続を想定
心築の成果①
15
■心築
CAPEX
を実行した成果の進捗
※
2024
年
4
月期末時点から進捗のあった箇所につきハイライト
※
リーシング活動中の区画がある物件および追加工事を見込んでいる物件についての
ROI
は想定賃料ならびに想定投資額で計算
賃料増加額
（年ベース）
+34
百万円
賃料改定率
テナント入替
+41%
（
2
件）
賃料改定
+56%
（
1
件）
いちご渋谷神山町ビル
いちご神保町ビル
いちご笹塚ビル
いちご東池袋ビル
いちご池袋イーストビル
いちご中目黒ビル
・エントランス改修・
LED
化
・共用部改修・化粧室増設・セットアップオフィス設置
・共用部改修・化粧室改修
+7
百万円
テナント入替
+39%
（
1
件）
+13
百万円
賃料改定
+10%
（
1
件）
+4
百万円
テナント入替
+71%
（
1
件）
ROI
20.6%
（想定）
16.3%
（想定）
33.8%
（想定）
31.6%
（実績）
13.0%
（実績）
・共用部改修・化粧室改修・セットアップオフィス設置・セットアップオフィス設置
工事内容
対象物件
+3
百万円
テナント入替
+1%
（
3
件）
20.7%
（実績）
+5
百万円
テナント入替
+44%
（
1
件）

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心築の成果②
16
いちご渋谷神山町ビル（東京都渋谷区）

2023
年
11
月に調達した心築
CAPEX
資金を活用し、空室区画にセットアップ
オフィスを設置

従前賃料単価から
+44%
にて新規テナントを獲得

退去予定区画にも同様の心築
CAPEX
を行う予定
投資効果（実績）
賃料増加額
（年ベース）
+5
百万円
賃料改定率
テナント入替（
1
件）
+44%
ROI
20.7%
■いちご渋谷神山町ビル心築
CAPEX
事例

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いちご笹塚ビルにおけるリーシング状況
17
今後のリーシング戦略
【本物件の強み】・心築
CAPEX
によるエントランス
/
共用部等のリニューアル
・上層階からの眺望・充分な駐車場台数【今後の戦略】・リーシングマネジメント業務を委託
予定
・賃貸条件の柔軟化
心築
CAPEX
の想定
ROI
36.8%
⇒
20.6%
へ修正
・区画分割
/
サービス店舗の入居等
も柔軟に検討
⇒
2025
年
4
月期末
目標稼働率 約
90%
テナント入居中
13F
テナント入居中
12F
テナント入居中
11F
空室
10F
空室
9F
空室
8F
空室
7F
空室
6F
空室
5F
空室
4F
空室
3F
テナント入居中
2F
テナント入居中
空室
1F
テナント入居中
13F
テナント入居中
12F
テナント入居中
11F
空室
10F
空室
9F
空室
8F
増額入替：賃料
+26%
7F
増額入替：賃料
+26%
6F
増額入替：賃料
+26%
5F
空室
4F
空室
3F
テナント入居中
2F
テナント入居中増額改定：賃料
+56%
増額入替：賃料
+85%
1F
・テナント入居中：
785
坪
・空室：
1,157
坪
・稼働率：
40.4%
・テナント入居中：
785
坪
・リーシング済：
532
坪
・空室：
625
坪
・
2024
年
10
月期末稼働率：
67.8%
テナント退去時
2024
年
10
月末時点

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 
取得
6
物件の
NOI
は期初予想比
+5.1%

いちご博多明治通りビル：従前賃料単価
+47.5%
でリーシングを実現

いちご天神ノースビル：住居区画をオフィス区画へコンバージョンおよびセット
アップオフィス化が完成し募集を開始（想定
ROI 23.8%
）
2024
年
10
月期取得物件におけるリーシング進捗
18
いちご大手町ノースビル
いちご博多祇園ビル
いちご天神ノースビル
いちご博多明治通りビル
88.0%93.3%
89.0%
76.6%
取得時稼働率
物件名
100.0%100.0%
94.9%
91.8%
2024
年
10
月期末
稼働率
いちご秋葉原イーストビル
100.0%
100.0%
いちご五反田ウエストビル
85.4%
85.4%
■
2024
年
10
月期取得物件の稼働率推移
■いちご天神ノースビル心築
CAPEX
事例
（ご参考）
6
物件合計
87.0%
94.0%

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将来の心築余地が限定的な物件を譲渡し、譲渡益を還元

帳簿価格の
2.0
倍、鑑定評価額の
1.7
倍の価格にて譲渡を実現

譲渡益（
4.2
億円）は、
2025
年
4
月期の分配金として還元予定
※

仲介会社を介さずに売却を実現
戦略的な資産譲渡による譲渡益の獲得
19
※
譲渡益のうち、税法上の導管性要件を満たす前提で
101
百万円の配当積立金を内部留保した後の残額を分配金として還元予定
物件タイプ
オフィス
帳簿価格
鑑定評価額
譲渡価格
譲渡日譲渡益譲渡先
いちご四谷四丁目ビル
495
百万円
591
百万円（
2024
年
10
月期）
1,000
百万円
2024
年
11
月
29
日
424
百万円
東通不動産投資株式会社
物件名

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「サステナブル運用」の取り組み
全保有物件の消費電力を
100%
再生可能エネルギーへ切り替え達成

区分所有物件および共有物件等の
4
物件において、スポンサーのいちごを経由し、
いちごの発電所由来のトラッキング付非化石証書
※
を取得

区分所有等を含む全保有物件で
100%
再生可能エネルギーへの切り替えを達成
しているのは、
J
リート
57
投資法人中いちごオフィスといちごホテルのみ
20
※
非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、
RE100
対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報（トラッキング情報）が付与されたもの
■再生可能エネルギー切り替え達成率（
2024
年
8
月
31
日時点）
■電力切替・カーボンオフセット効果年間予測
CO2
削減量約
19,287
t-CO2
※
CO2
排出係数を
0.429
㎏
-CO2/kWh
とした場合
97%
3%
達成率
100%
再生可能エネルギーへの切り替え
いちご発電所由来トラッキング付非化石証書の取得

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今後の成長に向けた取り組み
21

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
直近
1
年のトータルリターン
※
は、対東証リート指数
+0.9%
、対東証リートオフィス
指数
+4.6%
であるものの、絶対値としては
-2.1%
、目標に対し大幅未達

上場来のトータルリターンは
+319.0%
上場来
10
年
3
年
1
年
+319.0%
+58.0%
+9.3%
-2.1%
トータルリターン実績
+7.8%
+4.7%
+3.0%
-2.1%
年平均トータルリターン（
A
）
+4.9%
+3.7%
-3.1%
-3.0%
東証リート指数年平均トータルリターン（
B
）
+2.9%
+0.9%
+6.0%
+0.9%
超過年平均トータルリターン（対東証リート指数）（
A
）
-
（
B
）
-
-0.5%
-6.3%
-6.6%
東証リートオフィス指数年平均トータルリターン（
C
）
-
+5.2%
+9.3%
+4.6%
超過年平均トータルリターン（対東証リートオフィス指数）（
A
）
-
（
C
）
いちごオフィスのトータルリターン（
TSR
）
22
投資主価値の最大化に向けて年平均
8 %
以上
のトータルリターンを目標とする
※
トータルリターン（投資主総利回り）とは、投資により得られた収益の合計（再投資した分配金＋キャピタルゲイン）を投資額（投資口価格
）で割った比率（配当再投資前提）
2024
年
10
月
31
日時点 上場来：
2005
年
10
月
12
日、期間
10
年：
2014
年
10
月
31
日、期間
3
年：
2021
年
10
月
31
日、期間
1
年：
2023
年
10
月
31
日を基準 出所：
Bloomberg
（
2024
年
10
月
31
日時点）

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方針
今後の運用戦略：投資主還元政策の強化へ
23
心築の推進

高い投資効果（
ROI
）を訴求し、心築
CAPEX
資金を借入で調達

物件収益、資産価値（
NAV
）の向上を加速
機動的な物件売却
資本コスト・投資口価格を
徹底的に意識した運用

流動性の高い不動産売買市場での売却活動

心築の効果で増加した含み益の実現による利益の創出および資金調達

積極的な自己投資口取得の検討

理論トータルリターン
※
と実績トータルリターン
の乖離を是正

資本コストを意識した厳選投資

アップサイドが見込めるパイプラインの確保
取り組み内容
※
直近
1
年の理論トータルリターン（分配金利回り＋
NAV
成長率）：
9.6%
2024
年
4
月期および
2024
年
10
月期の
1
口当たり分配金（
4,891
円）を
2023
年
10
月
31
日時点の投資口価格（
84,900
円）で除した数値に、
2023
年
10
月期から
2024
年
10
月期の
1
口当たり
NAV
成長率を加算した数値
4,891
円÷
84,900
円×
100 + 3.8% = 9.6%

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心築
CAPEX
を資金使途とした資金の借入
心築
CAPEX
の積極的かつ機動的な実行

J
リート初となるポートフォリオの資産価値向上のための
CAPEX
（心築
CAPEX
）を
資金使途とするコミットメント型タームローン

メインバンクの三井住友銀行から機動的な活用が可能な資金枠を確保

今回の調達資金およびノウハウをもとに、心築
CAPEX
を積極的に展開

さらなる物件のキャッシュフローおよび資産価値（
NAV
）の向上を目指す
24
株式会社三井住友銀行
借入先
1,000
百万円
借入可能金額
資本的支出（
CAPEX
）資金
資金使途
2024
年
11
月
29
日から
2025
年
11
月
28
日
借入可能期間
2032
年
10
月
25
日
元本返済期日
2027
年
10
月
25
日を第
1
回とし、以降毎年
1
・
4
・
7
・
10
月の各
25
日に元金を
均等返済し、元本返済期日に残額を一括返済
元本返済方法
無担保・無保証
担保等
■コミットメント型タームローンの概要

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戦略的譲渡の実行

含み損を抱える商業施設を外部売却

3
物件の譲渡益（
67
百万円）
※
は、全額
2025
年
4
月期の分配金として還元予定
25
その他（商業施設）
※
区分所有
フチュール和泉
1,005
百万円
553
百万円
物件タイプ
オフィス
想定帳簿価格
（合計
2,301
百万円）
鑑定評価額
（合計
2,228
百万円）
譲渡予定価格
譲渡予定日
譲渡損益（想定）
譲渡先
いちご溜池ビル
494
百万円
739
百万円
2,600
百万円
2025
年
3
月
21
日
67
百万円
国内の一般事業会社
物件名
オフィス
いちご九段三丁目ビル
801
百万円
936
百万円
※
譲渡予定価格から想定帳簿価格、本資産運用会社の譲渡成果報酬、本譲渡に係るその他費用を差し引くことにより、本資産運用会社が算定し
た本日現在で想定される金額

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今後のサステナビリティ運営に向けた取り組み
全保有物件における消費電力の再生可能エネルギーへの切り替えが完了したことから、新たな目標を設定
① 環境認証取得の促進
–
計画的に環境認証を取得（毎年
3
～
4
物件）することにより、段階的に比率を高めていく
• 2024
年
10
月期末から
2029
年
10
月期末まで、賃貸可能面積は変動しない前提
②
ZEB Ready
評価の取得
–J
リートが保有する中規模オフィスではまだ取得例の少ない、
ZEB
評価へのチャレンジ
–
候補物件については選定済み、
ZEB Ready
の基準を達成すべく、順次
CAPEX
工事
（空調機器の更新等）を進めていく
–
同時に
BELS
評価も取得予定
③
ESG
関連開示の充実（投資法人
HP
）
26
目標
（
2029
年
10
月期末）
現行
（
2024
年
10
月期末）
50%
超
（オフィス、賃貸可能面積ベース）
32.7%
（オフィス、賃貸可能面積ベース）

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スポンサーパイプライン
27
合計
17
物件、約
757
億円のスポンサーを中心としたパイプラインによる成長余力
エリア区分
物件
No.
4
大都市
北海道札幌市オフィス
1
都心
6
区
東京都千代田区オフィス
2
都心
6
区
東京都港区オフィス
3
都心
6
区
東京都港区オフィス
4
都心
6
区
東京都港区オフィス
5
その他首都圏
東京都目黒区オフィス
6
その他首都圏
東京都江東区オフィス
7
その他首都圏
東京都文京区オフィス
8
その他首都圏
東京都武蔵野市オフィス
9
その他首都圏
千葉県船橋市オフィス
10
その他
宮城県仙台市オフィス
11
その他
栃木県宇都宮市オフィス
12
4
大都市
大阪府大阪市オフィス
13
4
大都市
愛知県名古屋市オフィス
14
4
大都市
福岡県福岡市オフィス
15
4
大都市
福岡県福岡市オフィス
16
4
大都市
福岡県福岡市オフィス
17
取得時簿価合計：
757
億円
※
2024
年
8
月末時点の取得時簿価
※
ご参考：
2024
年
2
月末時点パイプライン
14
物件（約
646
億円）
東京都港区
福岡県福岡市
宮城県仙台市
東京都目黒区
北海道札幌市

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2024
年
10
月期
実績（
B
）
2025
年
4
月期
予想（
A
）
増減

（
A
）-（
B
）
営業収益
9,223
9,322
+99
営業利益
4,991
4,557
-434
経常利益
4,082
3,678
-403
当期純利益
4,081
3,678
-403
任意積立金

積立額合計

（
-
）
–
101
+101
任意積立金

取崩額合計

（
+
）
105
105
–
1
口当たり分配金

（
DPU
）
2,692
円
2,368
円
-324
円
巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）
1,950
円
1,957
円
+7
円
発行済投資口数
1,554,934
口
1,554,934
口
–
NOI
5,778
5,768
-10
運用物件数
92
物件
88
物件
-4
物件
期末稼働率
95.7%
96.5%
+0.8%
（期中平均稼働率）
（96.0%）
（96.5%）
（+0.5%）
主な差異要因

（
2024
年
10
月期実績比）
■ 不動産等純譲渡益の減少:
-558
■ 賃貸事業収入の増加
: +49
　・フリーレント終了等に伴う寄与が譲渡に伴う減少（-65）を補う■ その他賃貸事業収入の減少
: -107
　・水道光熱費収入の減少: -96（電気料収入-85）■ 不動産賃貸費用の減少:
-43
　・外注委託費の増加: +82（賃貸借業務手数料等+69）　・水道光熱費費用の減少: -123（電気料費用-118）■ 投資法人費用の減少
: -136
　・収益分配金成果報酬の減少: -144■ 営業外費用の減少
: -34
　・投資口関連費の減少: -23　【参考】資本的支出　・2025年4月期予想: 1,835【参考】任意積立金　積立額合計　・譲渡益の内部留保による増加: +101【参考】2025年4月期分配後　・一時差異等調整積立金残高: 8,269　・配当積立金残高: 3,572
2025
年
4
月期予想
譲渡益の減少に伴い分配金も減少の見込み
28
（単位：百万円）
（
※
1
）分配金（
DPU
）および巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（
※
2
）巡航
EPU
は、当期純利益（
1
口当たり）から純譲渡益（
1
口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（
1
口当たり）を足し戻して算出
（
※
3
）
NOI
＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（
※
4
）運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
2025
年
10
月期予想

物件譲渡の予定がないことから、分配金は減少の見込み

心築
CAPEX
効果により分配金および巡航EPUは着実に成長
29
（単位：百万円）
（
※
1
）分配金（
DPU
）および巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）は、各期末時点発行済投資口数で除して算出
（
※
2
）巡航
EPU
は、当期純利益（
1
口当たり）から純譲渡益（
1
口当たり）を控除し、譲渡による運用報酬の増加額（
1
口当たり）を足し戻して算出
（
※
3
）
NOI
＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
（
※
4
）運用物件数：各期末時点の運用物件数を記載
2025
年
4
月期
予想（
B
）
2025
年
10
月期
予想（
A
）
増減

（
A
）-（
B
）
営業収益
9,322
8,257
-1,065
営業利益
4,557
4,098
-458
経常利益
3,678
3,203
-475
当期純利益
3,678
3,202
-475
任意積立金

積立額合計

（
-
）
101
–
-101
任意積立金

取崩額合計

（
+
）
105
105
–
1
口当たり分配金

（
DPU
）
2,368
円
2,127
円
-241
円
巡航
EPU
（
1
口当たり当期純利益）
1,957
円
2,059
円
+102
円
発行済投資口数
1,554,934
口
1,554,934
口
–
NOI
5,768
5,985
+216
運用物件数
88
物件
88
物件
–
期末稼働率
96.5%
96.9%
+0.3%
（期中平均稼働率）
（96.5%）
（97.1%）
（+0.7%）
主な差異要因

（
2025
年
4
月期予想比）
■ 不動産等純譲渡益の減少:
-492
■ 賃貸事業収入の増加:
+97
　・フリーレント終了等に伴う寄与が譲渡に伴う減少（-64）を補う■ その他賃貸事業収入の増加:
+46
　・水道光熱費収入の増加:
+53（電
気料収入+53）
■ 不動産賃貸費用の減少:
-63
　・水道光熱費費用の増加:
+53（電
気料費用+53）
　・外注委託費の減少: -88（賃貸借業務手数料等
-67）
　・修繕費・原状回復費の減少: -33■ 投資法人費用の増加:
+173
　・収益分配金成果報酬の増加: +205　・控除対象外消費税の減少: -25【参考】資本的支出　・2025年10月期予想: 1,661【参考】2025年10月期分配後　・一時差異等調整積立金残高: 8,164　・配当積立金残高: 3,572

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Appendix
：いちごオフィスのサステナビリティ（
ESG
）
30

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved. 
いちごオフィスのサステナビリティ方針
私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（
E
）
/
社会（
S
）
/
ガバナンス（
G
）の維持と発展に貢献
することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取り組むことを目的に、以下のとおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。
1.
環境との調和
不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。2.
省エネルギー
不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、廃棄物の削減･リサイクル等に努め、低炭素社会と資源循
環の実現を目指します。
3.
法令適応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる
要求事項を順守し、環境管理体制を整備することにより環境保全に努め
ます。
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します。4.
教育・啓発活動
サステナビリティに関する社内教育を充実させ、本方針を全従業員およびサイト内で働くすべての人に周知し、意識の向上を図ります。また、協力会社・入居テナント等ビル利用者に対しても本方針に関する理解・協力を
呼びかけ、さまざまなステークホルダーとサステナビリ
ティの推進に努めます。
5.
サステナビリティ・パフォーマンスの開示等
本方針やサステナビリティに関する取り組み等の情報開示に努め、投資主をはじめ広く社会とのコミュニケーションを図ります。また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます。6.
グリーン調達の実施
建物の改修等において、環境配慮型の工法や材料、省エネルギー・省資源設備等を積極的に採用します。また、協力会社の選定に際しては、
サステナビリティに
関する取り組みを考慮するなど、グリーン調達を推進します。

いちごオフィスのサステナビリティ推進体制

オフィスリート本部長を責任者とし、サステナビリティ推進に係る体制の整備、各種施策の実行を統括

サステナビリティ会議
（原則、
3
か月に
1
回開催）
—
サステナビリティ責任者、アセットマネジメント部長、企画管理部長、
ESG
推進部長により構成し、アセットマネジメント部が事務局となり運営
—
スポンサーの環境・建築技術担当者を加え、サステナビリティに関する目標や各種施策を検討、立案

情報開示
—
サステナビリティ目標と実績の適切な開示に努めるとともに、投資主を
はじめとするステークホルダーとのコミュニケーションを図る
いちごオフィスのサステナビリティ理念
31

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
CO2
排出量
22,767
t-CO2
CO2
削減量
101,217
t-CO2
いちごが保有・運用する発電所による
CO2
削減量
（いちご
+
いちごグリーン）
【いちごグループにおける
ESG
の取り組み】
いちごのクライメート・ポジティブ（
CO2
削減量
/
排出量比較）①
32
CO2
削減量はグループ全体の
CO2
排出量の約
4
倍
■いちごの
ECO
発電所による
CO2
削減量とグループの排出量比較（
2024
年
2
月期末）
いちごグループの
Scope1+2
排出量
（いちご
+
いちごオフィス
+
いちごホテル
+
いちごグリーン）
いちごオフィスの
CO2
排出量
2,252 t-CO2

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
75,425
75,808
83,412
59,445
95,478
54,803
98,647
26,409
101,217
22,767
▲
250
▲
7,070
▲
34,470
▲
37,130
2020
年
2
月期
（基準年）
2021
年
2
月期
（
RE100
始動）
2022
年
2
月期
2023
年
2
月期
2024
年
2
月期
クリーンエネルギー事業の成長（
CO2
削減量の増加）と
再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（
CO2
排出量の削減）を推進
【いちごグループにおける
ESG
の取り組み】
いちごのクライメート・ポジティブ（
CO2
削減量
/
排出量比較）②
■
CO2
削減量
/
排出量削減効果
/
排出量の推移
■
クリーンエネルギー事業による
CO2
削減量（
※
1
）
■
グループ全体の
CO2
排出量（
Scope 1+2
）
■
うち、いちごオフィスの
CO2
排出量（
Scope 1+2
）
□施策による
CO2
削減量（省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（
※
2
））
33
（単位：
t-CO2
）
（
※
1
）環境省が公表する毎年
3
月
1
日時点の各電力会社の調整後排出係数を、それぞれの事業期間ごとの年間固定値として算出（発電量×排出係数）
（
※
2
）非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、
RE100
対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報（トラッキング情報）が付与されたもの
2,252

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
RE100
100
%
【いちごグループにおける
ESG
の取り組み】
RE100
：再生可能エネルギーへの切り替え
100%
完了
RE100
の認証取得と長期
VISION
「いちご
2030
」の
KPI
（
※
）
達成に向けて、
再生可能エネルギー
100%
を維持していく
34
■
RE100
達成率
（
2024
年
8
月
31
日時点）
（
※
）サステナブルな社会へ向けた環境課題解決
KPI
として、
「グループ全体の事業活動で消費する電力を
100%
再生可能エネルギーとする『
RE100
』を
2025
年までに達成しその状態を維持」と策定
再生可能エネルギーへの切り替え
61%
当社発電所由来トラッキング付
非化石証書の取得
39%
うち、いちごオフィス
63%
うち、いちごオフィス
3%

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【いちごグループにおける
ESG
の取り組み】
SBT
（
Science Based Targets
※
1
）イニシアティブ認定を取得
35
いちごの
GHG
（
※
2
）
排出削減目標は、より環境課題解決への貢献度が高い
「
1.5
°C目標」として認定を取得
達成年限
目標
対象項目
2030
年
70%
削減
（2022
年基準
）
事業者自らによる直接排出
Scope 1
他社から供給された電気、熱、蒸気使用

に伴う間接排出
Scope 2
25%
削減
（2022
年基準
）
スコープ
1
､
2
以外の間接排出
（
事業活動に関連する他社の排出
）
Scope 3
■「
1.5
°C目標」の認定を受けたいちごグループの
GHG
排出削減目標
（
※
1
）
Science Based Targets
：パリ協定が定める温室効果ガス排出削減目標定
（
※
2
）
Greenhouse Gas
：温室効果ガス

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
2024
年
GRESB
リアルエステイト評価
（
2016
年度より参加）

GRESB
レーティングでは「
3 Star
」を取得

ESG
推進のための方針や組織体制等を評価する
「マネジメント・コンポーネント」および保有物件の環境パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方で高い評価を受け、「
Green Star
」を
8
年連続で獲得

いちごグループの保有不動産で消費する電力を
100%
再生可能エネルギーへ切り替え

いちごオフィス保有の全物件で消費する電力を
100%
再生可能エネルギーへ切り替え完了
—
区分所有
/
共有物件における消費電力について、トラッキング付非化石証書を購入
—
いちごオフィスが保有する全ての物件において、電力の消費による
CO2
排出量ゼロを達成

いちごオフィス、いちごホテル、いちごで保有する不動産で
100%
再生可能エネルギーへの
切り替え完了、
RE100
認証を申請中
36
【いちごオフィスにおける
ESG
の取り組み】
環境①
「サステナブル経営」の実現に向けた各種取り組みの推進

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
37

各種環境認証の取得

24
件（
21
物件）、賃貸可能面積合計（オフィス）の
32.7%
東京都中小低炭素モデルビル
BELS
（建築物省エネルギー
性能表示制度）
CASBEE
（建築物環境総合性能評価システム）
DBJ Green Building
2
つ星
（★★）
いちご
秋葉原ノースビル
1
つ星
（★）
いちご大宮ビル
3
つ星
（★★★）
1
つ星
（★）
いちご
日本橋イーストビル
ウィン五反田ビル
A1
いちご広尾ビル
【いちごオフィスにおける
ESG
の取り組み】
環境②
S
ランク
いちご
高松ビル
いちご
丸の内ビル
いちご
神宮前ビル
いちご仙台
イーストビル
A
ランク
いちご恵比寿
グリーングラス
いちご堺筋
本町ビル
いちご
東五反田ビル
いちご
神田錦町ビル
いちご・みらい
信金ビル
ウィン第
2
五反田ビル
A1+
いちご秋葉原
ノースビル
いちご
大森ビル
いちご
大塚ビル
いちご
三田ビル
A2+
いちご
九段ビル
A3-
いちご
東五反田ビル
A3
いちご
神宮前ビル
A2
いちご
乃木坂ビル
※
2024
年
10
月
31
日時点
いちご博多
明治通りビル

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「サステナブル社会」の実現に向けた、グループ全体の取り組み
【いちごグループにおける
ESG
の取り組み】
社会（
Social
）
■
地域活性化への貢献
■
「いちご大学」の運営
役職員一人ひとりが学び続けられる「いちご大学」を、
2013
年
5
月より企業内大学として開校
開催する講座では、専門性の高い役職員が自ら講師となり経験談や実績を踏まえた講義内容を展開するほか、外部専門講師を招へい1
年間の平均開講数
30
回
■
スポーツ支援
スポーツ支援の枠組みに限らない地域活性化への取り組みとして、Jリーグとトップパートナー契約を締結し、活動を支援。また、ウエイトリフティング部・ライフル射撃部・陸上部・テニス部を創設し、可能性豊かなアスリートたちを社員として雇用、競技活動を支援
【いちご大学の様子】
三宅宏実
村上英士朗
（ウエイトリフティング）
清山ちさと
（陸上）
いちごスポーツサイト
www.ichigo.gr.jp/ichigosports
地域独自の魅力を集約した観光拠点の創出、不動産・クリーンエネルギー事業を通じた地域雇用の創出、地域活動支援による防災性能や景観対策への貢献など、本業を通じた形での地域活性化を、関係者との持続的な共栄関係を築きながら推進
宮交シティ
商業施設
/
宮崎県
www.miyakocity.com
THE KNOT TOKYOShinjukuホテル
/
東京都
https://hotel-the-knot.jp
38
「スポーツエールカンパニー」（スポーツ庁）、「スポーツ推進企業」（東京都）に
7
年連続認定
リアル（オフライン）とオンラインの
ハイブリッド開催

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【いちごオフィスにおける
ESG
の取り組み】
ガバナンス
39
徹底したガバナンス体制が、健全かつ効率的な運用を可能に
■完全成果報酬体系
への移行

2020
年
11
月
1
日より、
資産規模連動報酬等とは異なる、投資主価値向上との完全連動報酬体系を導入

静観的な運用ではなく投資主価値向上につながる能動的な運用の促進

2023
年
6
月
23
日開催
の投資主総会決議に基づき、
2023
年
10
月期
より収益・分配金成果報酬の料率を改定

2024
年
7
月
20
日開催
の投資主総会決議に基づき、被合併時成果報酬および被買収時成果報酬の料率を改定
【投資法人】
資産運用会社の執行をモニタリング
•
投資法人の役員は全員、資産運用会社およびいちごグループから独立した社外役員にて構成
•
執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、資産運用会社への牽制機能を発揮
•
監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な見地から執行を監督
【資産運用会社】
ベストプラクティスを目指す運用体制
•
取締役
5
名のうち
2
名が社外取締役
•
オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立判断による最良執行を図る
•
リスク・コンプライアンス部および監査部を社長直轄とし、法令順守・内部管理体制を確保
•
投資運用委員会、リスク・コンプライアンス委員会に外部有識者を入れることで、投資判断、コンプライアンス運営の客観性を充実
■ベストプラクティスを目指すガバナンス体制
※
2024
年
11
月末の
調査に基づく
Ｊリート
57
投資法人中、
24
投資法人で兼務
資産運用会社社長・投資法人執行役員の兼務
いちごオフィス：役員は全員、いちごグループ
から独立した第三者
（
1
名でも）社外取締役を導入している
資産運用会社は
4
社のみ
資産運用会社の取締役会の独立性
いちご投資顧問：
5
名中、
2
名が社外取締役

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
Appendix
：決算・物件関連データ
40

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
0.81%
0.84%
0.90%
0.92%
0.99%
4.0
年
4.1
年
4.1
年
3.7
年
3.6
年
0
年
1
年
2
年
3
年
4
年
5
年
0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%
2022
年
10
月末
2023
年
4
月末
2023
年
10
月末
2024
年
4
月末
2024
年
10
月末
平均借入金利
平均借入残存期間
41
有利子負債の状況①
■平均借入金利および平均借入残存期間の推移
※
投資法人債を含む
■資金調達の概要
金利
期間
金額
（百万円）
種別
3
か月円
TIBOR
+0.61%
6.9
年
3,300
銀行借入
3
か月円
TIBOR
+0.61%
6.9
年
2,000
1.3166%
（固定）
4.9
年
900
3
か月円
TIBOR
+0.49%
4.9
年
300
3
か月円
TIBOR
+0.61%
6.9
年
1,000
3
か月円
TIBOR
+0.61%
6.9
年
1,000
1.1538%
（固定）
4.1
年
2,132
1
か月円
TIBOR
+0.60%
6.6
年
2,060
（
1.0722%
）
（
6.2
年）
12,692
合計
（平均）
■金利固定化比率の推移
■
変動金利
■
固定金利（金利スワップによる金利固定化を含む）
95.0%
5.0%
2024
年
4
月末
94.2%
5.8%
2023
年
10
月末
97.1%
2024
年
10
月末
2.9%
91.4%
2022
年
10
月末
8.6%
91.6%
2023
年
4
月末
8.4%

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
7,300
49.2%
48.7%
49.7%
49.8%
50.6%
44.7%
45.0%
44.7%
44.5%
44.8%
3540455055
2022
年
10
月期
2023
年
4
月期
2023
年
10
月期
2024
年
4
月期
2024
年
10
月期
簿価
LTV
（総資産ベース）
時価
LTV
（鑑定ベース）
42
有利子負債の状況②
■有利子負債返済期限の分散状況（
2024
年
10
月
31
日時点）
■有利子負債比率の推移（
2024
年
10
月
31
日時点）
■
長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む）
■
長期借入金（変動金利）
■
投資法人債
■
劣後投資法人債
（単位：百万円）
2030
年
4
月期
1,200
9,347
1,300
5,494
7,2461,000
8,846
9,812
1,200
11,645
1,000
9,763
2029
年
10
月期
2032
年
4
月期
2033
年
4
月期
2025
年
4
月期
2025
年
10
月期
2026
年
4
月期
2026
年
10
月期
2027
年
4
月期
2027
年
10
月期
2028
年
4
月期
2028
年
10
月期
2029
年
4
月期
600
7,953
8,908
955
2,060
10,445
6,3461,000
7,346
10,102
8,763
8,147
2031
年
10
月期
2030
年
10
月期
2031
年
4
月期
7,595
4,899
5,476
1,700
2032
年
10
月期
6,0951,500
11,814
2033
年
10
月期
350
2034
年
4
月期
9,360

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
43
比率
借入残高
借入先
26.5%
32,828
三井住友銀行
18.7%
23,195
みずほ銀行
12.0%
14,908
SBI
新生銀行
10.1%
12,483
三菱
UFJ
銀行
8.8%
10,952
あおぞら銀行
6.8%
8,418
りそな銀行
2.9%
3,529
福岡銀行
2.7%
3,400
日本政策投資銀行
1.4%
1,715
香川銀行
1.3%
1,637
みずほ信託銀行
1.1%
1,422
横浜銀行
1.1%
1,412
西日本シティ銀行
0.3%
413
オリックス銀行
0.2%
195
関西みらい銀行
94.1%
116,507
借入金合計
比率
残高
投資法人債
1.0%
1,200
第
1
回投資法人債
0.8%
1,000
第
2
回投資法人債
0.8%
1,000
第
3
回投資法人債
1.0%
1,200
第
4
回投資法人債
0.8%
1,000
第
5
回投資法人債
1.2%
1,500
第
6
回投資法人債
0.3%
350
第
1
回劣後投資法人債
5.9%
7,250
投資法人債合計
100.0%
123,757
有利子負債合計
（単位：百万円）
■有利子負債の内訳（
2024
年
10
月
31
日時点）
■格付
信用格付業者
日本格付研究所（
JCR
）
格付対象
長期発行体格付
格付
A+
格付見通し
安定的
有利子負債の状況③

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
199,047
202,697
202,436
201,489
205,098
207,951
208,272
206,349
221,100
240,398
244,029
244,001
246,330
253,110
255,330
257,216
259,178
276,436
20.77%
20.39%
20.53%
22.25%
23.41%
22.78%
23.50%
25.60%
25.03%
-20%-10%0%10%20%30%
0
100,000200,000300,000400,000500,000
2020
年
10
月期
（
85
物件）
2021
年
4
月期
（
86
物件）
2021
年
10
月期
（
86
物件）
2022
年
4
月期
（
85
物件）
2022
年
10
月期
（
86
物件）
2023
年
4
月期
（
88
物件）
2023
年
10
月期
（
88
物件）
2024
年
4
月期
（
87
物件）
2024
年
10
月期
（
92
物件）
（百万円）
期末帳簿価格（左軸）
期末評価額（左軸）
含み損益率（右軸）
2024
年
10
月期の期末評価額は約
553
億円の含み益
（
2024
年
4
月期比
+25
億円）
含み益の推移
44
※
期末評価額は鑑定評価額

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
オフィスビルにおける入退去理由
45
■新規成約における入居理由の推移（件数ベース）
■解約における退去理由の推移（件数ベース）
■
拡張移転
/
立地改善
■
コスト削減
/
統合移転
■
新規開設
■
その他
■
拡張移転
/
立地改善
■
コスト削減
/
統合移転
■
事業所閉鎖
■
その他
26.8%
36.6%
12.2%
2024
年
4
月期
68.3%
2023
年
4
月期
4.9%
4.9%
20.0%
47.5%
2023
年
4
月期
35.1%
8.1%
51.4%
2024
年
10
月期
45.2%
9.5%
38.1%
7.1%
2023
年
10
月期
55.4%
35.7%
3.6%
2023
年
10
月期
5.4%
2024
年
4
月期
50.0%
24.0%
2.0%
24.0%
22.0%
27.5%
5.0%
24.4%
2024
年
10
月期
33.3%
37.8%
6.7%
22.2%
5.4%

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
-5,658
7,101
-8,314
-8,212
10,164
テナント入退去の推移
46
2025
年
4
月期（見込）
2024
年
10
月期
2024
年
4
月期
2023
年
10
月期
2023
年
4
月期
2022
年
10
月期
2022
年
4
月期
2021
年
10
月期
2021
年
4
月期
2020
年
10
月期
（
※
1
）
5.1%
9.1%
7.7%
5.6%
6.5%
5.8%
4.5%
8.9%
3.2%
入居率
4.2%
6.0%
9.7%
6.3%
6.7%
4.5%
8.6%
5.3%
9.6%
7.3%
退去率
（
※
1
）
-1,212
-819
+1,952
-1,407
+2,569
-3,482
-910
-822
-5,087
入居－退去
（
m
2
）
■テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス）
（
※
1
）
2025
年
4
月期の入居面積は、本書日付現在未定（
2024
年
12
月
5
日時点で
1,472.21m
2
の入居が契約済もしくは契約見込み）
（
※
2
）
2025
年
4
月期（見込）の退去面積は、
2024
年
12
月
5
日時点で入居テナントから受領済の解約予告を対象
（
※
3
）入居面積平均および退去面積平均は、
2020
年
10
月期から
2024
年
10
月期の平均値
・各期中の譲渡資産を除く・入居率および退去率は、各期の入居面積および退去面積の合計をそれぞれ各期末時点の賃貸可能面積で除した数値を年換算
-9,110
（単位：
m
2
）
（
※
1
）
（
※
2
）
-10,900
4,023
11,422
-12,244
7,418
5,804
-6,714
入居面積平均8,185m
2
（
※
3
）
退去面積平均9,209m
2
（
※
3
）
-6,059
8,629
■
入居面積
■
退去面積 入居面積－退去面積
-8,711
7,304
-12,618
11,799

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
7,144
2024
年
10
月期
130
2.8
2.1
2.1
2.7
2.0
2.0
1.8
1.5
1.4
2.3
01234
2022
年
10
月期
2023
年
4
月期
2023
年
10
月期
2024
年
4
月期
2024
年
10
月期
首都圏平均
地方平均
フリーレントの状況
47
■平均フリーレント月数の推移
■フリーレント（
FR
）による逸失賃料の推移
（月数）
（単位：百万円）
■
FR
による逸失賃料
■
実賃料収入
6,936
6,894
6,836
6,863
2024
年
4
月期
2022
年
10
月期
2023
年
4
月期
2023
年
10
月期
99
122
126
116

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
132
132
138
104
390
81
687
332
648
867
1,148
1,329
982
980
981
990
0
500
1,0001,5002,000
2024
年
4
月期
2024
年
10
月期
2025
年
4
月期
（計画）
2025
年
10
月期
（計画）
修繕費
CAPEX
（心築）
CAPEX
（
LCC
）
減価償却費
継続的な心築：テナントニーズをくみ取った
CAPEX
の実行
48
■
2025
年
4
月期における主な心築
CAPEX
計画
■
2025
年
10
月期における主な心築
CAPEX
計画
■修繕費・
CAPEX
・減価償却費の推移
（単位：百万円）
投資額
工事内容
物件名
90
百万円
貸室改修工事
いちご渋谷イーストビル
90
百万円
共用部改修工事
いちご渋谷イーストビル
50
百万円
エントランス改修工事
いちご聖坂ビル
50
百万円
貸室・共用部改修工事
いちご神田小川町ビル
投資額
工事内容
物件名
101
百万円
共用部改修工事
いちご博多駅東ビル
50
百万円
共用部改修工事
いちご神宮前ビル
45
百万円
空調設備更新工事
いちご東池袋三丁目ビル
37
百万円
外壁改修工事
いちご大塚ビル

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
2024
年
10
月期末評価
地域
O-02
いちご西参道ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
3,254
3,299
4,523.19
100.0%
3,290
3.8%
3,290
3.8%
－－
O-03
いちご三田ビル
都心
6
区
東京都港区
2,740
2,742
4,119.74
100.0%
3,800
3.9%
3,720
3.9%
+80
－
O-04
いちご南平台ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
1,920
1,862
1,925.24
90.2%
2,840
3.2%
2,680
3.2%
+160
－
O-05
いちご半蔵門ビル
都心
6
区
東京都千代田区
1,550
1,508
2,080.37
100.0%
2,220
3.4%
2,240
3.4%
-20
－
O-06
いちご聖坂ビル
都心
6
区
東京都港区
1,200
1,202
1,947.90
94.1%
1,530
4.2%
1,530
4.2%
－－
O-07
いちご渋谷神山町ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
1,505
1,353
1,321.54
86.7%
1,950
3.5%
1,940
3.5%
+10
－
O-09
いちご芝公園ビル
都心
6
区
東京都港区
1,100
1,144
1,602.29
86.3%
1,270
4.0%
1,270
4.0%
－－
O-10
いちご恵比寿西ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
1,917
1,889
1,484.39
100.0%
2,760
3.5%
2,760
3.5%
－－
O-11
いちご銀座６１２ビル
都心
6
区
東京都中央区
1,773
1,798
1,363.22
100.0%
2,420
3.5%
2,390
3.5%
+30
－
O-12
いちご内神田ビル
都心
6
区
東京都千代田区
1,140
1,108
1,378.83
100.0%
1,490
4.0%
1,490
4.0%
－－
O-14
いちご四谷四丁目ビル
都心
6
区
東京都新宿区
550
495
780.64
81.8%
591
3.9%
591
3.9%
－－
O-15
いちご溜池ビル
都心
6
区
東京都港区
580
496
494.14
100.0%
739
3.5%
738
3.5%
+1
－
O-16
いちご神保町ビル
都心
6
区
東京都千代田区
1,820
1,835
1,904.53
92.7%
2,530
3.8%
2,500
3.8%
+30
－
O-17
いちご箱崎ビル
都心
6
区
東京都中央区
1,150
1,120
2,397.73
100.0%
1,460
4.1%
1,460
4.1%
－－
O-19
いちご九段三丁目ビル
都心
6
区
東京都千代田区
844
804
1,302.43
81.0%
936
4.1%
906
4.1%
+30
－
O-20
いちご五反田ビル
都心
6
区
東京都品川区
5,060
4,751
5,346.39
82.4%
6,950
4.0%
6,930
4.1%
+20 -0.1%
O-21
いちご新横浜ビル
その他首都圏 神奈川県横浜市
1,816
1,636
4,097.85
100.0%
1,800
4.5%
1,770
4.5%
+30
－
O-22
いちご南池袋ビル
その他首都圏 東京都豊島区
1,460
1,325
1,491.50
100.0%
2,210
3.5%
2,110
3.6%
+100 -0.1%
O-23
いちご中野ノースビル
その他首都圏 東京都中野区
764
701
1,264.11
100.0%
1,080
4.4%
1,020
4.4%
+60
－
O-24
いちご永代ビル
その他首都圏 東京都江東区
1,490
1,411
2,605.54
100.0%
1,470
4.5%
1,460
4.5%
+10
－
O-26
いちご池尻ビル
その他首都圏 東京都目黒区
2,030
1,916
2,385.69
100.0%
2,480
4.1%
2,380
4.1%
+100
－
O-27
いちご西池袋ビル
その他首都圏 東京都豊島区
639
576
1,261.91
100.0%
1,070
4.2%
1,070
4.2%
－－
O-28
いちご西五反田ビル
都心
6
区
東京都品川区
765
753
1,335.75
100.0%
997
4.2%
985
4.2%
+12
－
O-29
いちご吉祥寺ビル
その他首都圏 東京都武蔵野市
2,160
2,127
4,210.87
100.0%
3,010
4.4%
2,910
4.4%
+100
－
O-34
いちご栄ビル
4
大都市
愛知県名古屋市
4,705
4,726
3,928.12
91.8%
5,100
4.3%
5,100
4.3%
－－
O-37
いちご丸の内ビル
4
大都市
愛知県名古屋市
6,710
5,292
8,009.11
97.7%
8,140
3.9%
7,940
3.9%
+200
－
O-38
いちご富山駅西ビル
その他主要都市 富山県富山市
1,645
1,381
8,601.72
100.0%
1,730
5.7%
1,850
5.7%
-120
－
O-39
いちご・みらい信金ビル
その他主要都市 大分県大分市
1,158
1,064
3,551.46
100.0%
1,440
5.7%
1,400
5.7%
+40
－
O-42
いちご高松ビル
その他主要都市 香川県高松市
3,010
1,936
6,329.33
100.0%
4,000
5.9%
4,000
5.9%
－－
O-46
いちご神田錦町ビル
都心
6
区
東京都千代田区
2,130
2,023
2,523.09
100.0%
3,320
3.5%
3,320
3.5%
－－
期末評価額
（百万円）
Cap rate
Cap rate
賃貸可能
面積（
m
2
）
稼働率
2024
年
4
月期末評価
増減
期末評価額
（百万円）
物件番号
物件名称
所在地
取得価格（百万円）
期末帳簿
価格
（百万円）
期末評価額
（百万円）
Cap rate
オ
フ
ィ
ス
物件一覧①
2024
年
10
月
31
日時点
49
※
取得価格および期末帳簿価格は、百万円未満を切り捨て
※
期末評価額は、鑑定評価額

© Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. Ichigo Office REIT Investment Corporation All rights reserved.
2024
年
10
月期末評価
地域
O-47
いちご秋葉原ノースビル
都心
6
区
東京都千代田区
5,500
5,403
6,250.53
100.0%
7,900
4.1%
7,900
4.1%
－－
O-48
いちご堺筋本町ビル
4
大都市
大阪府大阪市
1,940
1,660
3,729.35
100.0%
2,620
4.0%
2,570
4.1%
+50 -0.1%
O-49
いちご神田小川町ビル
都心
6
区
東京都千代田区
2,210
2,187
2,309.39
100.0%
2,480
3.8%
2,470
3.8%
+10
－
O-50
いちご八丁堀ビル
都心
6
区
東京都中央区
1,905
1,701
2,716.33
100.0%
2,770
4.2%
2,770
4.2%
－－
O-51
いちご恵比寿グリーングラス
都心
6
区
東京都渋谷区
5,900
5,713
3,159.27
100.0%
7,690
3.2%
7,670
3.2%
+20
－
O-52
いちご大森ビル
都心
6
区
東京都品川区
3,850
3,788
3,585.93
100.0%
4,770
3.9%
4,770
3.9%
－－
O-53
いちご高田馬場ビル
都心
6
区
東京都新宿区
1,580
1,593
1,609.56
100.0%
1,940
3.7%
1,940
3.7%
－－
O-54
いちご大宮ビル
その他首都圏 埼玉県さいたま市
3,430
3,503
6,213.30
100.0%
4,620
4.7%
4,620
4.7%
－－
O-55
いちご相模原ビル
その他首都圏 神奈川県相模原市
1,174
1,198
2,960.81
100.0%
1,350
5.0%
1,350
5.0%
－－
O-57
いちご仙台イーストビル
その他主要都市 宮城県仙台市
1,840
1,499
5,205.49
95.4%
2,200
4.9%
2,160
5.0%
+40 -0.1%
O-58
いちご熊本ビル
その他主要都市 熊本県熊本市
1,450
1,570
4,507.59
100.0%
1,680
5.5%
1,640
5.5%
+40
－
O-59
いちご神宮前ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
7,200
7,399
4,510.00
100.0%
8,090
3.0%
8,050
3.0%
+40
－
O-60
いちご渋谷道玄坂ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
3,650
3,714
2,789.86
92.7%
5,820
3.2%
5,690
3.2%
+130
－
O-61
いちご広尾ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
3,960
3,955
3,510.44
94.0%
4,880
3.5%
4,860
3.5%
+20
－
O-62
いちご笹塚ビル
都心
6
区
東京都渋谷区
4,780
5,039
6,425.29
67.8%
7,600
3.7%
7,340
3.7%
+260
－
O-63
いちご日本橋イーストビル
都心
6
区
東京都中央区
4,700
4,229
4,216.97
100.0%
5,730
3.6%
5,720
3.6%
+10
－
O-64
いちご桜橋ビル
都心
6
区
東京都中央区
2,500
2,518
2,971.22
100.0%
3,330
3.5%
3,330
3.5%
－－
O-65
いちご新川ビル
都心
6
区
東京都中央区
2,360
2,400
2,312.03
100.0%
3,220
3.5%
3,220
3.5%
－－
O-66
いちご九段ビル
都心
6
区
東京都千代田区
3,190
3,246
3,090.65
100.0%
3,720
3.6%
3,720
3.6%
－－
O-67
いちご東五反田ビル
都心
6
区
東京都品川区
3,660
3,650
4,548.10
100.0%
4,650
3.7%
4,630
3.7%
+20
－
O-68
アクシオール三田
都心
6
区
東京都港区
1,800
1,675
2,369.82
100.0%
2,830
3.2%
2,740
3.3%
+90 -0.1%
O-69
いちご東池袋ビル
その他首都圏 東京都豊島区
4,570
4,640
4,443.97
100.0%
5,590
3.7%
5,610
3.7%
-20
－
O-70
郡山ビッグアイ（オフィス区画） その他主要都市 福島県郡山市
1,660
1,492
3,433.07
100.0%
2,200
5.0%
2,200
5.0%
－－
O-71
いちご川崎ビル
その他首都圏 神奈川県川崎市
1,750
1,849
3,905.51
91.9%
2,370
3.9%
2,290
3.9%
+80
－
O-72
いちご渋谷イーストビル
都心
6
区
東京都渋谷区
1,350
1,385
1,041.36
27.0%
1,760
3.2%
1,760
3.2%
－－
O-73
いちご人形町ビル
都心
6
区
東京都中央区
1,450
1,500
1,769.75
100.0%
1,800
3.7%
1,800
3.7%
－－
O-74
いちご西本町ビル
4
大都市
大阪府大阪市
2,190
2,228
6,152.00
99.3%
2,600
4.2%
2,560
4.3%
+40 -0.1%
O-75
いちご博多ビル
4
大都市
福岡県福岡市
1,380
1,379
2,423.86
100.0%
1,650
4.2%
1,610
4.3%
+40 -0.1%
O-76
いちご錦ファーストビル
4
大都市
愛知県名古屋市
2,000
1,949
3,324.70
71.7%
2,270
4.0%
2,250
4.1%
+20 -0.1%
O-78
いちご池袋イーストビル
その他首都圏 東京都豊島区