3498 霞ヶ関キャピタル

2024年8月期第2四半期 決算説明資料
霞ヶ関キャピタル株式会社
2024年4月3日
霞ヶ関キャピタル株式会社
東証プライム（証券コード：3498）

1
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
1
2024年8月期第2四半期決算概要
2
40
Index
3
Appendix
2
事業内容
10

2
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
2024年8月期第2四半期決算概要1

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
3
サマリー
2024年
8月期上期
決算概要
売上208億円、営業利益19億円、当期純利益12億円となり、
上期として過去最高を更新
棚卸資産*は378億円まで積上がり、2024年8月期計画達成に
向けて十分な在庫を確保
2024年8月期配当は、プライムへの市場変更による記念配当
50円を追加して、1株170円を予定
中期経営
計画進捗
AUM**＋パイプラインの総事業額は3,385億円（前期末＋353
億円）に到達
2023年12月に公募増資を実施。108億円を調達（発行価格：
7,267円）
* 棚卸資産：販売用不動産と開発事業等支出金の合算値
**AUM：Assets Under Managementの略で運用資産残高のこと。当社ではアセットマネジメントまたはプロジェクトマネジメントを行っているプロジェクトの事業総額

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
4
130
816
1,292
887
1,233
3,707
上期下期
456
1,438
1,991
1,685
3,004
6,508
上期下期
2024年8月期第2四半期業績見通しと進捗
営業利益
2022/8期
（実績）
2023/8期
（実績）
2024/8期
（予想）
2022/8期
（実績）
2023/8期
（実績）
2024/8期
（予想）
32.4%21.3%
23.4%
39.8%
12.8%
25.8%
上期
進捗率
8,500
5,000
（百万円）
4,442
2,1412,050
1,018
第2四半期累計期間の業績としては過去最高を達成
10,583
16,489
20,817
10,197
20,793
39,183
上期下期
60,000
売上高
2022/8期
（実績）
2023/8期
（実績）
2024/8期
（予想）
44.2%50.9%
34.7%
37,282
20,780
親会社株主に帰属する当期純利益

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
5
2024年8月期第2四半期PL対前年同期差・対予通期想進捗率
（百万円）
2023年8月期
上期実績（A）
2024年8月期
上期実績（B）
2024年8月期
通期予想（C）
対前年同期差
（B－A）
（B ÷A-1）
対通期予想
進捗率
（B ÷C）
売上高
16,48920,81760,000
＋4,328
（+26.2%）
34.7%
売上総利益
3,9226,296－
＋2,373
（+60.5%）
－
営業利益
1,4381,9918,500
+553
（+38.5%）
23.4%
経常利益
1,2681,9407,500
+672
（+53.0%）
25.9%
親会社株主に
帰属する当期純利益
8161,2925,000
+475
（+58.2%）
25.8%
売上・利益ともに過去最高を達成

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
6
（百万円）
1,438
2,373
▲555
▲91
▲170
▲983
1,991
営業利益
2023/8期
2Q累計
売上総利益
増加
人件費関連
増加
旅費交通費
増加
営業利益
2024/8期
2Q累計
その他販管費
増加
対前年度
増加額
553
更なる成長に向けた積極採用により人員を増加させ組織体制を強化
また、海外への事業展開に伴いその他販管費が増加
業務委託費
増加
2024年8月期第2四半期営業利益増減分析

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
7
（百万円）
2023年
8月末時点
（A）
2024年
2月末時点
（B）
対比
差額
（B－A）
対総資産
比率
（%）
短期借入金
6,4083,767
▲2,6406.8%
1年内返済予定の
長期借入金
6,37813,224
6,84523.7%
その他
3,3803,562
1826.4%
流動負債合計
16,16620,5544,38736.9%
長期借入金
14,86711,117
▲3,75019.9%
その他
1,064704
▲3591.3%
固定負債合計
15,93211,821▲4,11021.2%
資本金
3,5499,022
5,47216.2%
資本剰余金
3,4538,941
5,48716.0%
利益剰余金その他
4,6785,416
7389.7%
純資産合計
11,68123,38011,69841.9%
負債・純資産合計
43,78055,75611,975100.0%
（百万円）
2023年
8月末時点
（A）
2024年
2月末時点
（B）
対比
差額
（B－A）
対総資産
比率
（%）
現金及び預金
5,8976,955
1,05812.5%
売掛金及び契約資産
4511,825
1,3733.3%
販売用不動産及び
開発事業等支出金
29,41037,869
8,45867.9%
前払金
9961,358
3622.4%
その他
5951,540
9462.8%
流動資産合計
37,35049,55012,20088.9%
有形固定資産
2,3822,974
5915.3%
その他の資産
4,0353,222
▲8135.8%
固定資産合計
6,4186,196▲22211.1%
繰延資産合計
119▲10.0%
資産合計
43,78055,75611,975100.0%
2024年8月期第2四半期BS対前期末比較
今後の成長に向けた資金調達の実施により、積極的に棚卸資産*を積上げ
* 棚卸資産：販売用不動産と開発事業等支出金の合算値

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
8
2024年8月期第2四半期プロジェクトパイプライン・AUM
2023年8月末2024年3月末
増減額増減比
件数 事業規模*件数 事業規模*
物流
15
件
1,494
億円
18
件
1,847
億円
＋
352
億円 ＋
23.6
%
ホテル
23
件
562
億円
27
件
761
億円
+
199
億円 ＋
35.4
％
ヘルスケア
ホスピス
7
件
129
億円
12
件
280
億円
+
150
億円 ＋
116.5
％
オルタナ投資
海外事業
4
件
61
億円
7
件
160
億円
+
100

億円
+
163.8
％
レジデンスファンド
42
件
783
億円
13
件
334
億円
▲
449

億円
▲
57.3
％
合計
91
件
3,031
億円
77
件
3,385
億円
+
353
億円+
10.4
%
＊
事業規模は、原価ベースのプロジェクト総額となり、プロジェクトは一部非開示の案件を含む
レジデンスファンドの売却に伴うAUMの減少があったものの、他のアセット
は順調に拡大、事業規模*の総額は353億円増となっている
（4ファンド）（6ファンド）

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
9
2024年8月期第2四半期AUM進捗
2021.82022.22022.82023.22023.82024.22024.82025.22025.8
1,239億円
1,656億円
1207億円
（KC2.0第1期）
1,000億円規模
AUM総額目標
（KC2.0第2期）
2,000億円規模
（KC2.0第3期）
3,000億円規模
（KC2.0第4期）
5,000億円規模
パイプラインも含めた事業規模総額は3,385億円まで到達
AUM見通し
315億円
787億円
パイプライン（土地確保済み）
AUM（着工済/竣工済）
2,329
億円
2,177億円
3,385億円
＋353億円

10
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
2事業内容
2. （ホテル事業）
3. ヘルスケア事業
1. （物流事業）
2
4. 海外事業
®

11
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
®
物流事業
『LOGI FLAG』はロジスティクス品質の向上と、人々の生
活を豊かにするべく、時代とお客様のニーズに沿った環境
にやさしく、新しい物流拠点を日本各地に提供し、旗揚げ
していくことで皆様のビジネスと暮らしをサポートいたし
ます。
※『LOGI FLAG』は、霞ヶ関キャピタル株式会社の登録商標
1.
LOGI FLAG DRY & COLD福岡古賀Iイメージ
LOGI FLAG TECH 所沢I イメージ

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
12
®
トピックス①：X NETWORK株式会社を設立
季節要因等による荷主の需要変動に応じて短期間から長期間まで柔軟に、
パレット単位で冷凍荷物の保管が可能なサービス・システムの提供を実現す
べくSREホールディングス株式会社とX NETWORK株式会社を設立
荷主
倉庫会社A
倉庫会社B
倉庫会社C
名称X NETWORK株式会社（クロスネットワーク）
所在地東京都千代田区霞が関三丁目2番1号
代表者代表取締役杉本亮
主な事業冷凍自動倉庫等による荷物の保管サービス等
資本金50百万円
出資比率
霞ヶ関キャピタル株式会社95％
SREホールディングス株式会社5％
決算期8月
✕
従来
新サービス
荷主
荷物の保管スペースの確認・
予約、入出荷・在庫管理をシ
ステムで簡便化
保管スペースオンデマンド
プラットホーム
倉庫の空きが見つかるまで何度
も電話しなければならなかった

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
13
竣工（3月）
テナント決定（2月）
トピックス②：進捗状況
®
用地の取得およびリーシングを順調に進捗
各フェーズ進捗
着工・竣工・テナント決定
京都I（冷蔵）
厚木I（冷凍冷蔵）
外部売却（11月）
三芳I
（ドライ）
テナント：三友通商（株）テナント：ＳＢＳフレック（株）
開発フェーズ移行（8月、11月、1月）
大阪南港I
（冷凍自動）
用地取得契約（12月）
越谷I
（冷凍自動）
テナント決定（10月）
所沢I（冷凍自動）
テナント：ＳＢＳゼンツウ（株）
用地取得決済（3月）
神戸須磨I
（冷凍自動）
着工（9月）
大阪茨木I（冷凍冷蔵）
開発投資家
・ＪＡ三井リース建物（株）
・ＪＲ西日本不動産開発（株）
・関電不動産開発（株）
・東急不動産（株）のSPC
・霞ヶ関キャピタル（株）
9月10月11月12月1月2月3月

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
14
事業展開における２＋１のコンセプト
注力する2 ＋１の施設タイプ
コールドチェーン
×
環境配慮
市街化調整区域
×
開発ノウハウ
環境配慮型コールドチェーン物流施設で
高付加価値の物流施設開発を実現
開発ノウハウを生かし、
市街化調整区域において不動産価値を創造
コールド型倉庫3温度帯倉庫
急速に伸び続ける冷凍食品ニーズに応え、
2030年フロン問題にも適応した冷凍冷蔵設
備を貸主側で設置した冷凍冷蔵倉庫を提供
お客様のご要望にマッチした立地
・スペック・容量の3温度帯倉庫を提供
•当社は、2030年フロン規制に向けた冷凍冷蔵倉庫の設備投資、冷凍食品の消費増加による冷凍冷蔵倉庫の需要拡大に着目して、
物流事業を展開しています
•物流ブランド『LOGI FLAG』を設立し、お客様の様々な需要に応え、汎用性の高い物流施設を開発していきます
コンセプトと施設タイプ
®
フレキシブル保管形態
×
最適な拠点の提供
柔軟な保管形態の倉庫を
最適な配送拠点で開発
オートメーション型倉庫
空間の有効活用、作業の効率化、省人化な
ど、施設利用者にとってメリットの多い自
動倉庫設備を貸主側で設置したオートメー
ション型倉庫を提供

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
15
NO.
所在地
アセット
タイプ
延床面積
*
着工予定竣工予定
1
千葉県市川市冷凍冷蔵
8,743 ㎡-竣工済
2
千葉県船橋市冷凍冷蔵
6,960 ㎡-竣工済
3
横浜港北エリア冷凍冷蔵
11,499 ㎡-竣工済
4
京都府京都市冷凍冷蔵
12,704 ㎡-竣工済
5
神奈川県厚木市冷凍冷蔵
14,257 ㎡ 着工済2024年08月
6
大阪南港エリア冷凍自動**
36,415 ㎡2025年春2027年秋
7
福岡県古賀市３温度帯***
36,809 ㎡ 着工済2024年06月
8
宮城県仙台市
３温度帯***
38,085㎡ 着工済2024年07月
9
埼玉県所沢エリア冷凍自動**
9,622 ㎡ 着工済2024年09月
10
大阪府茨木市冷凍冷蔵
29,357㎡ 着工済2025年02月
11
千葉県習志野市冷凍冷蔵
8,850 ㎡2024年12月2026年初頭
12
青森県八戸市冷凍自動**
15,918 ㎡ 着工済2024年10月
13
神奈川県川崎市①冷凍自動**
20,801 ㎡2024年秋冬2026年夏
14
神奈川県川崎市②冷凍自動**
35,632 ㎡2024年秋冬2027年冬
15
埼玉県越谷市冷凍自動**
20,711 ㎡2025年秋冬2027年夏
16
兵庫県神戸市冷凍自動**
25,466 ㎡2025年冬2027年冬
プロジェクトパイプライン一覧
®
*：延床面積は小数点以下を四捨五入しております。延床面積・スケジュールは、開発状況に応じて変更される可能性があります
** ：自動倉庫は吹き抜け構造で床がないため延床面積は仮想床での面積を記載
***： 3温度帯は冷凍・チルド・ドライの3つの温度帯に対応した物流施設
A
A
A

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
16
当社開発の冷凍冷蔵倉庫延床面積推移
®
*：過去の面積およびアセットタイプの集計も全て最新の条件で集計
** ：自動倉庫は吹き抜け構造で床がないため延床面積は仮想床での面積を記載
***：3温度帯は冷凍・チルド・ドライの3つの温度帯に対応した物流施設
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
21年2月21年8月22年2月22年8月23年2月23年8月24年2月
冷凍自動**冷凍冷蔵３温度帯***
331,829㎡
（16件）
285,652㎡
（14件）
74,894㎡
（2件）
92,370㎡
（7件）
54,163㎡
（5件）
54,163㎡
（5件）
54,163㎡
（5件）
250,020㎡
（13件）
213,301㎡
（11件）
175,094㎡
（9件）
90,578㎡
（6件）
36,415㎡
（1件）
46,037㎡
（2件）
74,894㎡
（2件）
74,894㎡
（2件）
74,894㎡
（2件）
74,894㎡
（2件）
46,037㎡
（2件）
82,756㎡
（3件）
92,370㎡
（7件）
92,370㎡
（7件）
92,370㎡
（7件）
118,388㎡
（5件）
165,565㎡
（7件）
（㎡）
（面積*）

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
17
国民1人当たりの食品消費量は減少傾向にあるが、冷凍食品の消費量は堅調に増加。単身世帯の増加、
女性の社会進出などの生活スタイルの変化により、今後も冷凍食品消費量の増加が予想され、冷凍冷
蔵倉庫の需要拡大が期待される
1人当たり食品消費量における冷凍食品消費量
2.5%
5.2%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
0
200
400
600
1992年1997年2002年2007年2012年2017年2022年
冷凍食品消費量を除く1人当たり供給純食料
1人当たり冷凍食品消費量
1人当たり供給純食料における冷凍食品の割合
出所：日本冷凍食品協会「国内消費量推移」、農林水産省「令和４年度食料需給表（概
算値）」の１人当たり供給純食料より当社作成
（kg）
（%）
今後の冷凍食品の新たなる使われ方主食/副食を含めた全食卓に使用
ワンプレートの普及
食事の一部に冷凍食品を使用するだけではなく、1食分をまるごと冷凍
食品とするワンプレート型の商品が展開
冷凍宅配食
一般的な宅配食と比べて受け取る頻度を押さえることが可能な冷凍食
品の宅配食に注目が集まる
冷凍食品需要の更なる増加
これまでの冷凍食品の使われ方食卓の一部として使用
食の外部化
共働き世帯や単身世帯の増加、高齢化の進行、生活スタイルの多様化
等を背景に、調理食品、総菜、弁当といった「中食」が増加
日本型食生活
日本では健康や栄養バランスを考慮し、ごはんと組み合わせる主菜、
副菜等は、家庭での調理だけでなく、中食、冷凍食品
、レトルト食品
等も活用
出所：農林水産省「食の外部化」定義、「令和元年度食料・農業・農村白書」、矢野
経済「2023年版メディカル給食、在宅配食の市場展望」より当社作成
1992年：503.2kg
2022年：429.1kg
1992年：12.9kg2022年：23.9kg
市場環境：冷凍冷蔵倉庫の国内需要環境
®

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
18
0
5
10
15
10年以下
10~2020~3030~4040~50
50年以上
冷凍冷蔵倉庫は地球環境に影響が少ない自然冷媒への転換が求められており、また築年数
30年を超える冷凍冷蔵倉庫が多数存在し、今後建替え需要の増加が期待できる
0
100
200
300
400
500
1995年2000年2005年2010年2015年2020年2025年2030年
自然冷媒代替フロン特定フロン特定フロン（2010年頃推計）
全国の冷凍冷蔵倉庫の築年数別所管容積
※1
出所：一般財団法人日本冷媒・環境保全機構「冷媒フロン類の危機：課題と解決」、経済産業省「フロ
ン対策の動向について」、環境省「令和３年度改正フロン排出抑制法に関する説明会フロンを取
り巻く動向（共通）」、一般社団法人日本冷蔵倉庫協会「営業冷蔵倉庫の課題、取り組みと要
望・政策提言について」より当社作成
冷媒ストック量（百万t-CO2）
特定フロンから自然冷媒への転換
2010年頃の推定値
と乖離し、
依然と継続使用
特定フロン（CFC/HCFC）
代替フロン（HFC）自然冷媒（CO2/NH3等）
出所：日本冷蔵倉庫協会、23年12月データより当社作成
※1：所管容積= 倉庫の荷物を保管できる容積
※2：耐用年数19～21年
温室効果大
オゾン層破壊 大
温室効果大
温室効果小
冷媒の地球環境への影響
地球環境に配慮した
自然冷媒への
転換が必要
市場環境：冷凍冷蔵倉庫の建替え需要
®
（百万㎥）
冷凍冷蔵倉庫の築年数（年）
耐用年数
※2
以上の冷凍冷蔵倉庫
所管容積
20百万㎥以上

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
19
（%）
物流倉庫のうち、ドライ倉庫の需給は各社の積極的な開発により過度なひっ迫感は解消されている。
一方、冷凍冷蔵倉庫は徐々に増加しているが、6大都市を中心に庫腹占有率はひっ迫している
（賃貸可能面積・千㎡）（テナント空室率）
主要12都市、6大都市の冷凍冷蔵倉庫の庫腹占有率推移
96.2%
97.2%
88.6%
91.1%
96.9%
99.0%
100.8%
90.8%
94.0%
100.6%
50%
75%
100%
2019年6月2020年6月2021年6月2022年6月2023年6月
主要12都市6大都市
賃貸可能面積及び空室率
出所：一五不動産『物流施設の賃貸マーケットに関する調査』（2023年7月時点）より
当社作成
出所：日本冷蔵倉庫協会統計情報12都市データより当社作成
®
市場環境：賃貸可能面積および空室率
0.0%
4.0%
8.0%
12.0%
0
10,000
20,000
30,000
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
年平均成長率
14.2%
4.2%
5.1%
0.2%
7.1%
0.0%
4.0%
8.0%
12.0%
0
3,000
6,000
9,000
12,000
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
4
月
7
月
10
月
1
月
年平均成長率
12. 0%
13.0%
2.0%
1.1%
3.0%
2018年2019年2020年2021年2022年2023年
24年

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
20
®
冷凍自動倉庫によるソリューションの提供
入庫・出庫ミス
荷物の破損
？
荷探し時間の発生
自動倉庫
保管場所から入出庫場所まで自動搬出
入出庫ステーション
■従来の倉庫
人的エラー等
の削減
・荷物の位置を人的把握してい
る現場での時間ロス、入出庫ミ
ス、フォークリフトの爪による
荷物破損等が発生
荷物情報のシステム一元管理、荷物の自動
搬出により、入出庫ミス/荷物破損等を削減
冷凍自動倉庫
- 25 °C
冷凍保管エリア内は、原則人の立入不要
労働災害の防止
労働環境の改善
荷崩れ
高所から落下
凍傷（冷凍空間）
・高所に保管している荷物の出
し入れを人が対応することで、
荷物の落下やフォークリフト作
業中の事故等の労働災害が発生
・-25°Cの労働環境下で凍傷等の
労働災害を防ぐため、採暖室等
で休憩時間を設けており作業に
直結しない時間が発生
高所の荷物を出し入れする作業が不要となり、
労働災害の防止/効率的な倉庫運営が可能
▷提供ソリューション
miss

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
21
保管ラック
スタッカークレーン
荷探し時間不要
人的エラー削減
冷凍庫内の
非接触・非対面化
正確な在庫管理
システムによる
情報一元化
ー25°C
冷凍自動倉庫エリア
無人化
24時間
自動稼働
安全な作業環境
働きやすい労働環境
雇用の定着
システムによる
最適なロケーション配置
２階以上
冷凍保管エリア
（-25°C）
１階
入出荷エリア
（5°C）
®
当社開発の冷凍自動倉庫イメージ①
※開発予定の冷凍自動倉庫のイメージ図であり、具体的案件のイメージ図ではございません。

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
22
荷探し時間不要
人的エラー削減
冷凍庫内の
非接触・非対面化
ー25°C
冷凍自動倉庫エリア
無人化
24時間
自動稼働
システムによる
最適なロケーション配置
２階以上
冷凍保管エリア
（-25°C）
１階
入出荷エリア
（5°C）
®
当社開発の冷凍自動倉庫イメージ②
垂直搬送機
保管ラック
スタッカークレーン
※開発予定の冷凍自動倉庫のイメージ図であり、具体的案件のイメージ図ではございません。

23
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
こぼれる笑顔がうれしい。大人になっても、あの頃のままで。自由な旅は、わたしのもの。
FamilyFriendsFreedom
FAVfor 3F
ホテル事業
2.

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
24
トピックス：新ブランドホテル開業
seven x seven 糸島
所在地
福岡県福岡市西区西浦266
交 通
博多駅から車で約45 分
客 室
47室
開業日
2024年3月1日
FAVLUX 長崎
所在地
長崎県長崎市松が枝町3-10
交 通
大浦天主堂駅より徒歩2 分
客 室
52室
開業日
2024年2月1日
（セブンバイセブン）（ファブラックス）

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
25
ターゲットおよびポジショング
3人以上の
グループ旅行
55.3%
3人～6人部屋の数
36.1%
1人～2人部屋の数
63.9%
2人以下の旅行
44.7%
19.2%の需給
ギャップを埋める
コンセプト
→FAVHOTEL
FAVのターゲット
3人以上のグループ旅行の需要に対して、多人数向け
の部屋が少ないことに着目し、多人数・長期滞在の
ニーズに応える『FAV』ブランドを立上げ
出所：左グラフ／国土交通省観光庁「旅行・観光消費動向調査2018年1～12月期」、「2020年旅行・観光消費動向調査年報集計事項一覧」、一般財団法人日本旅館協会「営業状況等統計調査」、
厚生労働省「令和元年度衛生行政報告例」より当社作成
1人あたりの宿泊単価高低
客室面積
広
狭
シティホテル
ラグジュアリー
ホテル
ビジネスホテル
カプセル
ホテル
（FAV LUX）
デザインにこだわった多人数向けの広い部屋を客室
単位で価格設定し、スタイリッシュでリーズナブル
な旅を提供

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
26
事業スキーム
徹底した省人化オペレーションにより、損益分岐稼働率20％未満
*
の低リスク収益モデルを構築
ホテル経営
のDX化
居住に必要な設備を有し、数日～1週間単位の短
期滞在に加え、1ヵ月～の中期滞在にも対応可能
予約受付から運営管理、会計報告に至るまで、
ホテル経営に関わる業務プロセスをITで標準化
* GOPベース：GOP=営業収入ー営業費用（営業収入：客室部門収入、レストラン部門収入他）（営業費用：人件費、飲料等の材料費、水道光熱費、修繕費、消耗品費、リネンサプライ費、販売手数料、
広告宣伝費他（オペレーター委託費、固定資産税、減価償却費、支払利息等を除く））
現場
コスト
現場
コスト
・セルフチェックイン
・キーレス
・モバイルオーダー
・セルフチェックアウト
・金融投資家への説明に
も使用可能なレポートの
アウトプットを自動化
・経営分析をダッシュ
ボード化
飲食フロント
融合設計
飲食店とホテルフロント機能が融合したハード
設計で、収益性とホスピタリティの両立を実現
幅広い
使用用途
2年1日
民泊ホテル一般賃貸
1か月
マンスリー
1週間
■省人化オペレーション
■効率化した経営データ管理

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
27
プロジェクトパイプライン一覧
Noホテル名状況延床面積客室数
1FAV HOTEL 高松稼働中1,985㎡41室
2FAV HOTEL 飛騨高山WEST稼働中1,702㎡38室
3FAV HOTEL 熊本稼働中2,957㎡67室
4FAV HOTEL 伊勢稼働中1,216㎡36室
5
FAV HOTEL 広島スタジアム
稼働中
1,271㎡33室
6
FAV HOTEL 函館
稼働中
1,380㎡30室
7
FAV HOTEL 鹿児島中央
稼働中2,226㎡
51室
8
FAV HOTEL 広島平和大通り
稼働中2,500㎡
51室
9
FAV TOKYO 西日暮里
稼働中772㎡
24室
10
FAV TOKYO 両国
稼働中730㎡
19室
11
FAV HOTEL 飛騨高山EAST
稼働中2,908㎡
53室
12
FAV LUX 長崎
稼働中2,552㎡
52室
13
seven x seven 糸島
稼働中3,785㎡
47室
Noプロジェクト名竣工予定日開業予定日延床面積客室数
14
札幌南6西7ホテルプロジェクト
2025年02月2025年05月4,285㎡84室
15
石垣真栄里ホテルプロジェクト
2024年05月2024年09月16,974㎡121室
16
鹿児島天文館ホテルプロジェクト
2024年08月2024年11月3,463㎡63室
17
御殿場東田中ホテルプロジェクト
2025年03月2025年06月3,843㎡50室
18
小豆島安田ホテルプロジェクト
2025年05月2025年08月4,635㎡45室
19
淡路島洲本ホテルプロジェクト
2026年08月2027年03月5,073㎡59室
20
小豆島小部ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
21
由布院ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
22
宮崎市橘通東ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
23
箱根強羅ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
24
名古屋ホテルリブランドプロジェクト
―計画中計画中計画中
25
名古屋丸の内ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
26
金沢市片町ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
27
熱海銀座町ホテルプロジェクト
計画中計画中計画中計画中
※スケジュール・延床面積・客室数は、開発状況に応じて
変更される可能性があります

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
28
当社開発ホテル客室数推移
0
250
500
750
1,000
1,250
1,500
1,750
21年8月22年2月22年8月23年2月23年8月24年2月
稼働中開発中
1,149室
（22件）
964室
（19件）
860室
（17件）
810室
（16件）
747室
（15件）
1,539室
（27件）
997室
（14件）
542室
（13件）
390室
（10件）
443室
（11件）
666室
（11件）
574室
（9件）
615室
（11件）
628室
（12件）
668室
（13件）
245室
（6件）
182室
（4件）
79室
（2件）
※客室数が未定（計画中）の物件は暫定値を引用
※過去の面積およびアセットタイプの集計も全て最新の条件で集計

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
29
計画中/開発中パイプライン
小豆島安田ホテルプロジェクト（45室）
石垣真栄里ホテルプロジェクト（121室）
御殿場東田中ホテルプロジェクト（50室）
鹿児島天文館ホテルプロジェクト（63室）
淡路島洲本ホテルプロジェクト（59室）
札幌南6西7ホテルプロジェクト（84室）

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
30
FAV HOTELに対する評価
現場
コスト
FAV HOTEL 広島平和大通り
FAV TOKYO 両国
FAV HOTEL 熊本
Agodaに登録されている世界中の宿泊施設の中で、評価順位上
位1%の宿泊施設を対象に贈られる賞で、オンライン予約旅行体
験の最高品質を実証したと認められました
Best NEW HOTELS
OPENING IN TOKYO IN 2023
2023年に開業した新しいホテルのうち、ラグジュアリー層向け
の洗練されたデザインの施設10件として紹介
1957年創設のグッドデザイン商品選定制度を継承する日本を
代表するデザインの評価/プロモーションの活動。国内外多数
の企業や団体が参加する世界的なデザイン賞として、暮らしの
質の向上を図るとともに、社会の課題/テーマの解決にデザイ
ンを活かすことを目的に毎年実施
アジアを中心とする、建築やインテリア、ビジュアルデザイ
ンのプロジェクトの中から、優れたプロジェクトを表彰する
プログラム。企業とのコラボレーションの創出を目指す「Sky
Design Awards」のショートリストに入選

31
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
ヘルスケア事業3.
東京都練馬区案件施設イメージ
東京都新宿区案件施設イメージ

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
32
3. ヘルスケア事業：トピックス
積極的にパイプラインを積上げ、開発用地の開発フェーズへの移行も順調に推移
用地取得：4件
2023年11月 ヘルスケア施設運営会社取得
2023年10月東京都府中市の開発用地を取得決済
2024年01月福岡県福岡市の開発用地を取得決済
2024年03月さいたま市中央区の開発用地の取得契約
2024年03月さいたま市大宮区の開発用地を取得決済
開発フェーズへ移行：2件
2024年02月東京都府中市の開発用地を鉄建建設へ売却決済
2024年03月福岡県福岡市の開発用地を東レ建設へ売却決済
その他：3件
2024年01月ソーシャルローンによる資金調達
2024年04月札幌市中央区のホスピス住宅開業
東京都調布市のヘルスケア施設運営会社を取得し、施
設開発にとどまらず運営面まで一貫しておこなうこと
で、既存の他社サービスとの差別化を図る

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
33
3. ヘルスケア事業：コンセプト
ホスピス住宅の需要は高まっているが、都市部では供給形態に偏りがある状況
利便性の高いエリアでデザイン性の高い施設の供給を目指す
現状、ホスピス住宅として数が少ない
ポジションで施設を供給
既存のホスピス住宅
看取りにおける在宅療養への対応力
一般の介護施設・
高齢者住宅
時間看護対応ホーム
月払いの賃料
10万円
20万円
例）東京23区の高齢者施設・住宅のポジショニング
未開拓
ゾーン
駅近の立地
ご家族も頻繁に訪れやすく、
働く従業員も通いやすい立地
デザイン
ホテルで培ったノウハウで、
入居様もご家族も快適に過ごせる
空間を提供
施設企画力
運営ノウハウを活かし、土地の仕
入れ・開発段階から関わることで
機能性の高い施設を企画
最期まで自分らしく生活できる
お住まいの提供を目指す
100万円
24

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
34
3. ヘルスケア事業：プロジェクトパイプライン一覧
No所在地状況延床面積部屋数
1札幌市南区開業済1,539㎡37室
2東京都調布市開業済3,178㎡70室
3札幌市中央区開業済3,001㎡60室
No所在地状況開業予定日延床面積部屋数
4
東京都新宿区
開発中2025年冬春1,770㎡48室
5
大阪府豊中市
取得済2026年冬春2,422㎡56室
6
東京都板橋区
開発中2024年11月2,347㎡59室
7
東京都練馬区
開発中2025年春2,093㎡50室
8
大阪府吹田市
開発中2025年冬2,128㎡56室
9
東京都府中市
開発中2025年秋冬2,284㎡47室
10
福岡県福岡市
開発中2026年春2,180㎡52室
11
埼玉県さいたま市①
取得契約済2026年冬春2,477㎡60室
12
埼玉県さいたま市②
取得済2025年冬2,594㎥58室
※部屋数・スケジュールは、開発状況に応じて変更される可能性があります

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
35
3. ヘルスケア事業：市場分析
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
1,800,000
1965
年
1970
年
1975
年
1980
年
1985
年
1990
年
1995
年
2000
年
2005
年
2010
年
2015
年
2020
年
2025
年
2030
年
2035
年
2040
年
2045
年
2050
年
2055
年
2060
年
日本における死亡数の将来推計
出所：2020年までは令和3年（2021）厚生労働省「人口動態統計」、2025年以降は国立
社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」（出世中
位・死亡中位仮定による推計結果）
2020年
137万人/年
（3,761人/日）
2040年
168万人/年
（4,601人/日）
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1951
年
1955
年
1960
年
1965
年
1970
年
1975
年
1980
年
1985
年
1990
年
1995
年
2000
年
2005
年
2010
年
2015
年
2017
年
2018
年
2019
年
2020
年
死亡の場所（年次推移）
病院・診療所ヘルスケア関連施設自宅その他
出所：厚生統計要覧（令和３年度）
※ヘルスケア施設には、「介護医療院」「助産所」「老人ホーム」を集計
死亡の場所として
ヘルスケア施設が
重要な役割を担い
つつある
過去において自宅が主だった最期を迎える場所は高度成長期に急速に病院・診療所に置き換わったが、
近年は病院・診療所の割合を置き換える形でヘルスケア施設の割合が急速に増加。ヘルスケア施設は
最期を迎える場所としても重要な役割を担いつつある
（人）

36
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
海外事業4.
海外事業イメージ

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
37
4. 海外事業：トピックス
案件を積上げると共に、下記物件の売却も進捗
パーム・ジュメイラの西クレセントに位置する、ドバイで初めて
のシックスセンシズブランドのレジデンス。2～5ベッドルームの
ペントハウス、スカイヴィラ、シグネチャーヴィラのタイプから
なり、併設するホテルの施設やビーチに直接アクセスできるレジ
デンス
ドバイヒルズパークのすぐそばに位置し、緑豊かな景観に囲
まれた5ベッドルームの高級ブランド住宅のプレミアムコレ
クション。アラブ首長国連邦の最大手デベロッパーである
Emaar Propertiesが手掛け、田園風景の中に現代的なア
パートメントビルやヴィラが建ち並ぶ、エレガントに計画さ
れた地区で構成
ウォーターフロント、市内、ラス・ アル・ ホール野生生物保護
区を見渡せる眺めの良い432戸の高級レジデンス。不動産デベ
ロッパーであるsobha realtyはアラブ首長国連邦、オマーン、
バーレーン、ブルネイ、インドなどで開発を手掛けており、デ
ザイン・構造・ 施行・品質管理の質の高さから数多くの賞を受
賞をしている世界から高く評価される不動産会社

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
38
4. 海外事業：ドバイの不動産投資戦略について
近年、ドバイは投資先として世界的に注目を集めており、特に不動産投資環境は活況を呈しています。人口増加
に伴う実需が拡大しており、また富裕層の流入が顕著であることから、特に高級レジデンスは強い成長が見込ま
れております。このたび、現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入し投資機会を創出するとともに、
ドバイにも投資プラットフォームを構築すべく活動を開始
1
人口増加と経済成長の取り込み
2
割安な不動産価格
3
世界有数の治安レベル
2021年3月にドバイ政府が発表した「ドバイ都市マスタープラン
2040」では、2040年までにドバイ人口を330万人から580万人まで増
加させる計画とされており、不動産需要の増加がみこまれている
2023年9月に発表された「UBS Global Real Estate Bubble Index」で
は世界の主要25都市の中でドバイは3番目に割安との評価。なお、金
利とインフレをきっかけとして世界的に不動産バブルは縮小の傾向に
あるとされている
米旅行保険会社「Berkshire Hathaway Travel Protection」の
「SAFEST CITIES TO TRAVEL TO IN 2024」でドバイは6位（ 東京は
11位）であり、コペンハーゲンよりも高く評価されている。また、政
情不安もなくカントリーリスクは低いと考えられている。その結果、
富裕層の流入にも繋がっており、ドバイの発展に大きく寄与している
とみている

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
39
4. 海外事業：エリア
ジャカルタ
現地法人設立
バンコク
現地法人設立
ドバイ
現地法人設立
戸建て住宅開発プロジェクト
『Citaville Pilar Cikarang』
インドネシアの不動産デベロッ
パーであるPT Baruna Realty
（GREENWOODS社）とジョイント
オペレーションスキームを用いた投
資を完了
ドバイでレジデンスのバリューアップ
ファンドの事業化を開始

40
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
3Appendix3

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
41
独自のビジネスモデルにより、不動産開発を対象とした
『投資プラットフォーム』を提供
ビジネスモデル：概要
当社は取得した土地を販売用不動産として保有。
土地をプランニングし付加価値をつけ、開発ファン
ド投資家へ売却。
収益ポイント②（プロジェクトマネジメント報酬）
建築は開発ファンド投資家が主体となって実施。当
社は、プロジェクトマネジャーとしてコストや工期
の管理を担うとともに報酬としてプロジェクトマネ
ジメント報酬を受領。
収益ポイント①（土地売却益）収益ポイント③（成功報酬）
開発ファンド投資家から不動産ファンド投資家へ売
却時に期待収益を超過した場合は、開発ファンド投
資家より成功報酬を受領。
収益ポイント②
プロジェクトマネジメント報酬
収益ポイント④
アセットマネジメント報酬
収益ポイント①
土地売却益
開発投資家へ
オフバランス
収益ポイント③
成功報酬
オフバランス
販売用不動産を売却することでオフバランスを実
現し、財務の健全性を維持しながら開発の実施が
可能。
収益ポイント④（アセットマネジメント報酬）
不動産ファンドのアセットマネジメントを行うこと
で継続的に不動産としての価値を高め、アセットマ
ネジメントフィーを受領。

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
42
中期経営計画：上方修正と期間短縮について
2022/8期2023/8期2024/8期2025/8期2026/8期
連結当期純利益
（実績・見通し）
（第1期）（第2期）（第3期）（第4期）（第5期）
1期前倒し
「中期経営計画（2022年8月期～2026年8月期）」につきまして、
5カ年計画を4カ年で達成する計画に修正いたします
100億円
当期純利益
200億円
営業利益
当初計画
50億円
当期純利益
85億円
営業利益
修正計画
20億円
当期純利益
35億円
営業利益
15億円
当期純利益
10億円
当期純利益
修正の背景と要因
計画策定時の事業
環境からの回復
ホテル需要の急速な回復に
より当初計画の想定を大き
く超えた事業拡大を見込む
当初計画策定時にはなかっ
た新規アセット。2023年8
月期には3本目の柱として
成長した
ドバイ市場へ新たに進出。
2024年8月期より4本目の柱
として成長を牽引する計画
中期経営計画策定時（2021
年10月）はコロナ禍中であ
り、物流事業を主力として、
ホテル事業を保守的に策定
要
因
ホテル事業
の大幅回復
ヘルスケア
関連施設事
業の成長
海外事業の
再進出
100億円
当期純利益
200億円
営業利益
修正計画
上方修正

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
43
中期経営計画：事業ポートフォリオの推移イメージ
プライム上場コロナ禍マザーズ上場創業期
再エネ
ホテル
物流
ヘルスケア
ホテル
コロナ禍を経てホテル事業は急速に回復、物流事業とあわせて当社の主力事業へと成長。
加えてヘルスケア関連施設事業と海外事業の4本柱で中期経営計画を早期達成する計画
海外
（現：グロース市場）
2018年2019年2020年2017年2021年2022年2023年2024年
2025年
2023年8月時点
▼

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
44
バスケットボールチーム
男子プロバスケットボールリーグB リーグ所属「仙台89ERS」運営会社の株式取得
左：株式会社仙台89ERS 代表取締役社長志村雄彦
右：霞ヶ関キャピタル株式会社代表取締役社長河本幸士郎
クラブ紹介
チーム名：仙台89ERS
（せんだいエイティナイナーズ）
運営会社：株式会社仙台89ERS
本 拠 地：宮城県仙台市
所属リーグ：B.LEAGUE （B1東地区）
創 設 年 ：2005年
仙台89ERSの「バスケットボールを通じて、豊かな
社会づくり・元気な仙台の街づくりに貢献する」と
いう企業理念と、東日本大震災によるチーム解散の
危機を乗り越えトップリーグであるB1リーグで活
躍する姿に共感し、祖業の地である宮城県仙台市で
プロバスケットボールチームの運営を通じて支援し
ていくことといたしました

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
45
株主還元
2023年8月期配当
毎年8 月末の株主名簿に記載された
100 株以上保有の株主様が対象
株主優待制度
1株あたり配当金額
60円00銭
霞ヶ関キャピタル・プレミアム優待クラブ
1株あたり
配当金
2021年8月期2022年8月期
分割考慮後：20円30円
当社は、株主の皆様への還元が出来るよう努めてまいります
※2年目以降とは、8月末日現在の株主名簿に同一株主番号で連続2回以上記載
されることをいいます
保有株式数初年度2年目以降
100株～199株
2,000
ポイント2,2 00 ポイント
200株～299株
5,000
ポイント5,500 ポイント
300株～3,999株
以降100株ごとに
2,500ポイントを
追加進呈
左記の1.1倍のポイント
4,000株以上
100,000
ポイント110,000 ポイント
※2021 年9月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を実施
2024年8月期配当予想
1株あたり配当金額
170円00銭
（東証プライム上場記念配当50円含む）

Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
46
会社概要
会社名
霞ヶ関キャピタル株式会社（東証プライム：証券コード3498）
設立／決算期
2011年9月（決算期：8月）
代表
代表取締役河本 幸士郎
本社
東京都千代田区霞が関三丁目2番1号
資本金
179億6356万円（資本準備金含む）※2024年2月29日時点
従業員数
317名（連結グループ）※2024年2月29日時点
主な事業
•不動産コンサルティング事業
（物流施設開発、ホテル開発、ヘルスケア施設開発、海外事業等）
沿革
2011年９月 宮城県仙台市において当社を設立し、ショッピングセンター事業を開始
2013年６月 ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを設置し、自然エネルギー事業を開始
2014年９月 マンション開発に係るコンサルティングを行い、不動産コンサルティング事業を開始
2015年８月 当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更
2018年11月 東京証券取引所マザーズ市場（現：東証グロース市場）へ上場
2021年12月 物流子会社としてJV会社設立
2023年10月 東京証券取引所プライム市場に上場市場区分変更
免許登録
第二種金融商品取引業／投資助言・代理業関東財務（支）局長（金商）第3178号
貸金業者東京都知事（2）第31747 号
宅地建物取引業者国土交通大臣（1）第10307号
一級建築士事務所東京都知事第64817号
不動産特定共同事業金融庁長官・国土交通大臣第118号
取引銀行
（株）三井住友銀行、（株）みずほ銀行、（株）三菱ＵＦＪ銀行、（株）中国銀行、（株）滋賀銀行、（株）三十三銀行

47
Copyright（c） Kasumigaseki Capital Co.,Ltd. ALL Rights Reserved.
霞ヶ関キャピタル株式会社
代表取締役
本資料は、業績見通し等の将来の予測に関する記述が含まれています。こうした記述は、本資料の作成時点で入手可能な情報および当社が合理的であると判断する一定の前提に基づくもので
あり、将来の業績を保証するものではありません。
実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化などの要因により、本資料における予測と異なる可能性があることをご承知おきください。
本資料の業績に関する記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。そのため内訳の計が合計と一致しない場合があります。
本資料の内容については細心の注意を払っておりますが、第三者機関の情報の正確性、完全性等を保証するものではありません。ご了承ください。
本資料は情報提供を目的とするものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。